Leçon 6 - Investir dans l’immobilier (pour les nuls)
Ah, la pierre. Il n'y a que ça de vrai. La pierre, c'est du solide, du concret, c'est rassurant. La pierre, ça dure ! Certes, le prix de l'immobilier ne cesse de grimper, mais les différents moyens d'investir se multiplient en parallèle. Comment devenir propriétaire facilement aujourd’hui ?
Comme tout investissement, un investissement immobilier doit répondre à un objectif. Pour payer moins d'impôts, pour louer et arrêter de travailler, pour avoir une jolie maison en Bretagne pour vos vieux jours… Le choix est vôtre.
Tous ces objectifs sont possibles, mais vos investissements dépendent d’eux.
Tout objectif patrimonial est possible, mais vos investissements dépendent d’eux.
Dois-je emprunter pour investir ?
Oui, c’est conseillé. Vous avez peut-être entendu parler de l'effet de levier, du "leverage". L'effet de levier, c'est simplement quand les revenus de vos investissements couvrent tout ou partie de vos mensualités.
Autrement dit, vous pouvez être rentable dès le premier mois de votre investissement locatif si les loyers perçus couvrent le montant de vos mensualités. Et plus vous empruntez, plus l'effet de levier est puissant, mais plus l'investissement est risqué.
Je veux emprunter pour gagner plus et payer moins d'impôts
Le Pinel est fait pour vous !
Sylvia Pinel est l’ancienne ministre du Logement, de l'Égalité des territoires et de la Ruralité. Elle a mis en place, entre autres, une loi pour vous permettre de réduire vos impôts.
Le dispositif immobilier pour des économies d’impôts, c'est la loi Pinel. Pour investir en Pinel, trois conditions doivent être respectées :
- acheter un appartement neuf dans une zone définie,
- fixer un loyer qui ne peut pas dépasser un certain montant,
- s'engager à louer l'appartement pendant un certain nombre d'années.
Le principal avantage de ce dispositif, c’est la possibilité de bénéficier de 2 % de réduction d'impôt par an, sur le montant du prix d'achat, pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.
Reprenons un exemple. Sophie achète un appartement de 65 m² à Montpellier pour 300 000 euros. Félicitations à elle.
Elle s'engage à louer son bien pour une durée de 6 ans avec le dispositif Pinel. Elle paye donc 2 % x 300 000 euros = 6 000 euros de moins d'impôts par an chaque année pendant 6 ans. Et vous aurez un appartement, vous percevez des loyers et pourrez, par la suite, acheter un nouvel appartement pour recommencer à nouveau.
Profitez-en vite, car ces avantages fiscaux vont diminuer rapidement, très rapidement. Dès 2023. En effet, le dispositif Pinel devrait laisser place au Pinel +, ou Super Pinel, qui verra le taux de réduction d’impôt chuter si le bien immobilier ne respecte pas certaines normes environnementales et énergétiques.
Mais un investissement en Pinel est complexe, on parle quand même de centaines de milliers d'euros, ce n'est pas rien. Il faut donc en calculer la rentabilité : la décote du bien, le montant des loyers, les impôts sur les loyers, les taxes en tout genre, les remises fiscales, etc.
Mais, pas de soucis, on a pensé à tout. On vous a prévu un super simulateur sur notre site www.weareclimb.fr !
Et puis, posez vos questions à nos conseillers, ils sont là pour ça.
Je veux gagner plus d'argent, sans forcément réduire mes impôts
Vous souhaitez investir, mais vous ne payez pas beaucoup d'impôts. Pas de problème, le LMNP est peut-être la solution.
Le LMNP, pour Loueur en meublé non professionnel, est un statut qui vous tend les bras si vous êtes propriétaire d'un logement mis en location en meublé.
C'est-à-dire avec des meubles présents dans le logement. En outre, vos revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 euros par an pour prétendre à ce statut.
Pour le statut LMNP, vos revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 euros par an.
Son avantage principal, c'est de pouvoir choisir son régime fiscal : en micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), un abattement de 50 % est prévu. Au régime réel, il est possible de déduire certaines charges.
Il est même possible d’aller plus loin en fusionnant le statut LMNP avec la loi Censi-Bouvard. Pourquoi ? Pour récupérer la TVA de votre bien immobilier, soit environ 20 % de votre investissement !
Et aussi pour réduire encore plus le montant de votre impôt sur le revenu. Mais pour ça, il faudra obligatoirement investir en résidences de services, c'est-à-dire des logements étudiants ou des Ehpads, par exemple.
Je veux investir dans l'immobilier sans gérer mon bien
Vous voulez investir dans l'immobilier pour vous créer un patrimoine, sans pour autant devoir gérer un appartement en location au quotidien. On comprend.
La SCPI est faite pour vous !
Une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule financier sous forme de placement collectif.
Pour schématiser, plusieurs investisseurs mettent leur capital en commun dans une société. Celle-ci va utiliser ce pot commun pour se créer un parc immobilier, c'est-à-dire acheter des biens qu'elle mettra en location.
La société récupère les loyers dus et les redistribue aux différents investisseurs, à hauteur du montant qu'ils ont investi.
C'est un peu comme si vous achetiez une grande maison à plusieurs et que vous vous répartissiez les loyers entre vous, en soi.
Investir en SCPI, c'est un excellent moyen de percevoir des revenus locatifs réguliers sans s'encombrer de locataires qui salissent vos murs, paient le loyer en retard et dérangent les voisins, bref, vous connaissez le topo.