Dans la poche
La SCPI en nue-propriété propose un joli tour de passe-passe : payer moins cher à l’entrée et revendre plus cher à la sortie. Un recours intéressant, à condition d’investir sur du long terme.
Pourquoi investir dans une SCPI en nue-propriété ?
Couper la pierre en deux
La SCPI est plutôt abstraite : on ne l’appelle pas « pierre-papier » pour rien. Et on peut dématérialiser cet investissement d’un cran supplémentaire. En nue-propriété, vous pouvez détenir des parts de SCPI… sans toucher de revenus locatifs.
Mais avant d’entrer dans le vif du sujet, un rappel s’impose : qu’est-ce qu’une SCPI, et qu’est-ce que la nue-propriété ?
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un investissement dans un parc immobilier locatif. Il est géré par une société qui reverse les loyers aux investisseurs.
La nue-propriété, elle, est obtenue après démembrement d’un bien immobilier en deux parties :
- l’usufruit (le droit d’utilisation du bien),
- la nue-propriété (le droit de propriété du bien).
En quelque sorte, la nue-propriété est la coquille, et l’usufruit, son contenu. En nue-propriété, vous possédez le contenant mais n’avez pas accès au fruit de votre bien (droit d’y vivre, de toucher des loyers). Les revenus locatifs sont empochés par l’usufruitier, et ce, jusqu’à l’échéance du démembrement.
« Investir dans une coquille vide, à quoi bon ? » vous demandez-vous peut-être. Et c’est vrai que la SCPI en nue-propriété n’est pas indiquée pour la plupart des gens. Mais, lorsqu’on a une grosse épargne à placer et qu’on vise le (très) long terme, la stratégie peut s’avérer fructueuse.
Tout en légèreté
La SCPI en nue-propriété propose un trio gagnant :
- pas de gestion locative,
- pas d’impôt,
- une décote à l’achat.
En effet, comme vous renoncez à vos loyers, vous n’avez rien à déclarer. Et rien à payer : ni impôt sur le revenu, ni cotisations sociales, ni impôt sur la fortune immobilière. Fiscalité = zéro !
Autre allègement : le prix d’achat. Quand vous investissez dans une SCPI en nue-propriété, vous bénéficiez d’une décote. Celle-ci est déterminée selon l’échéance du démembrement : plus elle est éloignée, plus la décote est grande.
Ces décotes sont modulées en clés de répartition. Celles-ci varient selon les SCPI. Voici un ordre d’idée du montant des décotes possibles :
- 20 % de décote pour un démembrement de 5 ans ;
- 30 % pour 10 ans ;
- 35 % pour 15 ans ;
- 40-45 % pour 20 ans.
Comme vous bénéficiez d’un rabais sur le prix de vos parts, vous avez une plus grande capacité d’achat. Et vous pouvez donc acheter plus de parts de SCPI en nue-propriété.
Patience, longueur de temps… retour sur investissement
Quand vous investissez dans une SCPI en nue-propriété, vous placez votre argent, et vous attendez. Vous n’avez rien à faire… jusqu’à la date d’échéance du démembrement. À partir de là :
- vous récupérez la pleine jouissance de vos parts (droit de propriété + droit d’usufruit) ;
- vous estimez la valorisation potentiellement atteinte par vos parts ;
- vous pouvez les revendre et empocher la plus-value.
Sachez que, si vous détenez vos parts depuis plus de 22 ans, votre plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu. Et que, si vous les revendez après 30 ans de détention, vous ne payez pas de prélèvements sociaux.
D’où l’intérêt de viser la date de démembrement la plus éloignée si vos finances vous le permettent.
La SCPI en nue-propriété : les règles du jeu
Est-elle faite pour vous ?
Du fait de son horizon d’investissement très long, la SCPI en nue-propriété n’est pas pour tout le monde. D’abord, ce dispositif n’est pas proposé sur toutes les SCPI ; ensuite, elle correspond à un profil d’investisseur bien précis.
Vous êtes concerné si :
- vous disposez d’une épargne importante à placer (sans emprunt) ;
- vous n’avez pas besoin de toucher un rendement sur cette somme ;
- vous êtes d’accord pour bloquer cette épargne sur de nombreuses années ;
- vous êtes fortement imposé (tranche d’imposition marginale de 30 % et au-delà).
Concrètement, cette piste peut être intéressante si vous avez touché un héritage que vous souhaitez faire fructifier. Ou encore si vous voulez préparer votre retraite en avance. Les portes d’accès sont nombreuses !
Vers quelle SCPI se tourner ?
Avant de vous lancer dans l’aventure de la SCPI en nue-propriété, il est nécessaire de réaliser un état des lieux.
Les conseillers financiers de Climb vous aident à baliser le terrain :
- bilan patrimonial pour évaluer vos forces et vos points d’optimisation,
- préconisations d’investissement basées sur les meilleures SCPI du marché,
- optimisation fiscale de votre contrat.
Chez Climb, nous ne sommes pas rémunérés sur le type de contrat, mais sur l’accompagnement. Nos experts ont à cœur de vous proposer le contrat offrant les meilleures performances. De quoi investir en SCPI en nue-propriété de façon sûre et optimisée.
Curieux d’en savoir plus ? Prenez rendez-vous !
Sources
SCPI : comment bien s'informer ? - AMF
Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière - service-public.fr
Foire aux questions
🤔 Quels sont les risques de la SCPI en nue-propriété ?
En gardant longtemps vos parts de SCPI, vous mettez toutes les chances de votre côté pour les valoriser. Mais attention : cela n’est pas systématique. Le marché immobilier peut suivre une tendance baissière, la SCPI peut être mal gérée et engendrer des surcoûts…
De l’importance de bien choisir son conseiller financier pour ne pas mettre vos œufs dans un panier percé. Chez Climb, nous mettons un point d’honneur à vous proposer des investissements rentables, mais aussi sécurisés.
🤷 Quelle est la durée de vie d’une SCPI classique ?
De façon générale, le long terme est vivement recommandé pour ce type d’investissement. On peut garder ses parts de SCPI au-delà de 20 ans.
🤝 Quand sortir d’une SCPI ?
Chez Climb, nous estimons que la durée idéale est entre 8 et 15 ans pour bénéficier de la tendance haussière du marché immobilier tout en lissant les risques.
🤝 Comment transmettre en nue-propriété ?
Il est possible de faire une donation en démembrement de son vivant. Cette opération consiste à démembrer un bien immobilier (la nue-propriété d’un côté, l’usufruit de l’autre) de façon à le transmettre gratuitement à son héritier. Cette donation s’effectue par acte notarié.