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SCPI de rendement : tout savoir sur ce placement

scpi de rendement fonctionnement
Wilhelm Bertieux
Wilhelm Bertieuxrelu parKiruthiga Jeyalingam

Mis à jour le 04 août 2022

Qui n’aime pas diversifier ses investissements ? À l’heure actuelle pas grand monde ! Voilà pourquoi les SCPI de rendement ont la cote en ce moment. Ces sociétés civiles de placement immobilier poursuivent un objectif de rendement. Principalement composées d’immobilier tertiaire, comme les commerces ou encore les EHPAD, les SCPI de rendement sont surtout les plus connues et les plus plébiscitées. Comment fonctionnent-elles ? Comment les faire fructifier ? Quelle est leur rentabilité ? Climb vous dit tout !

 

Comment fonctionne une SCPI de rendement ?

Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ? 

Une SCPI de rendement achète des biens immobiliers professionnels pour se constituer un parc. Elle va ensuite louer ces biens via un bail commercial. 

Le parc immobilier des SCPI de rendement est majoritairement composé de bureaux mis en location à des entreprises, ainsi que d’entrepôts ou de locaux commerciaux. Toutefois, on peut classer ce type de SCPI selon différentes catégories :

  • SCPI diversifiées,
  • SCPI de bureaux,
  • SCPI de commerces,
  • SCPI européennes,
  • SCPI régionales,
  • SCPI spécialisées.

De plus, la SCPI va se charger de la gestion de ce parc immobilier par le biais de sa société de gestion. Ainsi, l’investisseur n’aura plus qu’à se soucier de créer un portefeuille de parts immobilières. Tout cela semble bien beau, mais il existe tout de même quelques garde-fous afin de préserver la paix et la sécurité de placement financier. Il y a, bien entendu, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui contrôle les SCPI, mais elle n’est pas seule. En effet, elle est accompagnée de différents organismes de contrôle :

  • l’assemblée générale des associés qui permet, de procéder à l’élection des membres du Conseil de Surveillance, d’approuver les comptes financiers de l’institution, ainsi que de nommer le commissaire aux comptes et l’expert immobilier,
  • le Conseil de Surveillance, qui est chargé de contrôler les actes de gestion de la société,
  • le commissaire aux comptes, qui sert à la certification des comptes de la SCPI de rendement,
  • l’expert immobilier, qui détermine la viabilité des biens immobiliers présents sur le marché.

Les SCPI de rendement ont pour objectif de distribuer aux détenteurs de parts des revenus sous la forme d’acomptes sur dividende. Cette distribution se fait de manière régulière : trimestriellement, mensuellement voire semestriellement.

Le capital peut, quant à lui, être : 

  • variable : la vente des parts est possible en permanence,
  • fixe : la vente des parts s’effectue sur un marché secondaire en respectant des dates précises.

Bon à savoir

La durée recommandée du placement est de minimum 10 ans, les frais de souscription varient entre 10 et 12 % et les frais de gestion varient selon les SCPI.

► Lire aussi : Comment bien choisir sa SCPI ?

Comment acheter des parts de SCPI ?

Il y a plusieurs moyens qui permettent de se lancer dans les SCPI de rendement. Laissez-nous vous présenter ces 4 méthodes : 

  • au comptant : dans ce cas, vous percevez des revenus complémentaires directement, ces derniers étant versés trimestriellement ; 
  • grâce à un crédit immobilier : en raison des taux d’intérêt faibles, c’est la solution qui présente l’un des meilleurs rendements en SCPI ; 
  • par le biais d’un contrat d’assurance vie : en tant qu'unités de compte, les parts de SCPI sont intéressantes pour optimiser la fiscalité de votre patrimoine, d'autant plus si vous subissez une imposition élevée. En effet, les rendements générés sont réinvestis dans l'enveloppe du contrat d'assurance vie et ne sont pas imposés. Par la suite, vous pourrez les réinvestir pour acheter de nouvelles parts : la rentabilité globale du placement augmente alors en parallèle du nombre de parts présentes dans votre contrat ;
  • via le mécanisme du démembrement : destinée aux personnes soumises à l’IFI ou à celles qui souhaitent obtenir des revenus complémentaires à terme, cette solution permet aux nus-propriétaires d’obtenir des quotes-parts plus intéressantes. 

Le montant d’une part est le même pour tous dans le cadre d’une même SCPI. Autrement dit, il n’est pas nécessaire de faire le tour de la place de marché pour obtenir les prix les plus bas : ils sont tous les mêmes. 

► Lire aussi : Comment créer une SCPI (avantages et démarches) ?

Quelle est la fiscalité appliquée sur les SCPI de rendement ?

Qui dit SCPI, dit fiscalité avantageuse. Certes, mais comment fonctionne-t-elle ? En premier lieu, il faut savoir que les revenus issus d’une SCPI sont des revenus fonciers. De ce fait, la fiscalité se base sur le barème de l’impôt sur le revenu et ce sont les investisseurs de cette société qui règlent l’impôt. 

Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Tous les ans, la société de gestion indique à chaque associé le montant des revenus qu’il doit déclarer à l'administration fiscale. L’associé peut alors choisir entre deux régimes d’imposition sur le revenu : 

  • le régime réel,
  • le régime micro-foncier.

Dans le régime micro foncier, il vous est possible de bénéficier d’un abattement fiscal si :

  • la somme de vos revenus fonciers annuels ne dépasse pas 15 000 € ;
  • tous vos revenus fonciers proviennent de vos parts de SCPI.

Les plus-values sont imposées selon le barème des plus-values immobilières qui accordent une exonération après 22 ans de détention du bien. Le barème suivant est appliqué :

  • 6 % pour chaque année de détention après la 5e jusqu’à la 21e année ;
  • 4 % pour la 22e année de détention.

Les prélèvements sociaux ne seront exonérés qu’après 30 ans de détention avec un abattement :

  • de 1,65 % pour chaque année de détention à compter de la 6e et jusqu’à la 21e ;
  • 1,60 % pour la 22e année de détention ;
  • 9 % pour chaque année au-delà de la 22e jusqu’à la 30e.

► Lire aussi : Qu'est-ce que la SCPI de plus-value ?

Quels sont les avantages d’une SCPI de rendement ?

Effectivement, les SCPI de rendement présentent de nombreux avantages. Mais nous ne vous avons pas tout dit ! Regardons tout cela d’un peu plus près. Comme leur nom l’indique, ces SCPI sont connues pour leur excellent rendement qui peut aller jusqu’à 5,3 % par an ! Nous sommes bien loin du 1 % du célèbre livret A, certes très populaire auprès des Français, mais qui rapporte vraiment peu.

Autre point vraiment positif : ces sociétés présentent bien moins de risques que la plupart des investissements immobiliers classiques. Pourquoi ? Grâce à la diversification. En effet, elles possèdent de nombreux biens immobiliers, ce qui leur permet d’avoir des sources de revenus variées.

De plus, et on ne le dira jamais assez : la gestion. Vous ne vous occupez de rien. La SCPI de rendement s’occupe de tout ! Gestion locative du parc immobilier, démarches administratives... : la société s’en charge à votre place.

Enfin, vous êtes libre d’investir le montant que vous souhaitez. Pas d’obligations. Sans parler du nombre grandissant d’investissements en SCPI présents sur le marché.

Quels sont les inconvénients de cet investissement ?

Finissons cet article avec le plus déplaisant : les inconvénients. Alors oui, les SCPI sont un excellent investissement immobilier qui présente de nombreux avantages, mais comme tout placement, il y a aussi des risques. Et avant de se lancer dans le grand bain, il est toujours conseillé de tremper d'abord un orteil.

S’agissant des SCPI, il faudra surtout faire attention aux pertes de liquidités. En effet, la cession des parts est très souvent liée aux fluctuations du marché de l'immobilier, ce qui la rend assez délicate. Néanmoins, vous prendrez moins de risques si vous faites le choix d’acheter des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie. 

Gardez tout de même à l’esprit qu’il y a un risque de perte de capital totale ou partielle puisque le capital n’est pas garanti. Enfin, comme il s’agit d’un investissement locatif, les loyers versés peuvent varier en fonction de la conjoncture. Heureusement, les sociétés civiles de placement dans l'immobilier ont un point fort : la diversité des actifs qui composent son parc locatif. Résultat : vu le nombre important de locataires, le risque reste minime du fait de la mutualisation.

Enfin, il s’agit d’un placement à long terme. Autrement dit, dans un objectif de rentabilité, on conseiller généralement une durée minimale de son placement dans une SCPI de rendement de 10 ans. L’associé peut bien sûr revendre ses parts à n’importe quel moment, elles ne sont pas bloquées. Mais les plus-values sont taxées. Cette taxation est dégressive au fur et à mesure des années. De plus, les frais de souscription de l’ordre de 10 à 12 % doivent être amortis pour rentabiliser la vente de ses parts.

► Lire aussi : Comment fonctionne une SCPI Pinel ?

Sources

SCPI : connaître les risques et le rendement de cet investissement - Ministère de l'Économie, des Finances et de la Relance

Revenus fonciers - impots.gouv.fr

SCPI : un autre moyen d'investir dans l'immobilier - AMF

Foire aux questions

🤝 Comment calculer le rendement d’une SCPI ?

Le calcul de la rentabilité d’une SCPI et donc du taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) est réalisé à partir de la formule suivante : dividende brut ÷ prix moyen d’acquisition d’une part au 1er janvier de l'année.

🤔 Qu’est-ce que le taux de rendement interne ?

Le TRI permet de comparer plusieurs investissements entre eux afin de faire le bon choix. Il se calcule par la méthode d'actualisation des flux de trésorerie ou "cash-flow". En clair, il s'agit de l'argent qui sort et qui entre de votre poche tout au long de votre investissement. Voilà pourquoi il faudra prendre en compte :

  • l’apport ;
  • les frais de dossier d'emprunt ;
  • les frais de notaire ;
  • le montant de l'emprunt ;
  • les revenus des loyers ;
  • ou encore les impôts.

🤔 Combien faut-il investir en SCPI ?

L’un des principaux avantages de l'investissement dans une SCPI c’est que le ticket d’entrée est relativement modeste. Ainsi, certaines SCPI proposent des parts à 200 €. Néanmoins, plus vous mettrez de billes dans une SCPI plus vos rendements seront importants. Néanmoins si vous décidez d’investir 200 000 €, nous vous conseillons de placer 100 000 € dans deux SCPI distinctes. Ainsi vous ne mettrez pas tous vos œufs dans le même panier. 

🤔 Quelles sont les meilleures SCPI en 2022 ?

Trouver la meilleure SCPI demande plusieurs recherches, mais certaines tirent assurément leur épingle du jeu : Pierval Santé, PF Grand Paris, Primovie ou encore Immorente ont généralement la faveur des investisseurs.