Qu'est-ce que la SCPI de plus-value ?

scpi plus value
Basile Alexandre

Basile Alexandre

Mis à jour le 18 mai 2022

Les SCPI sont un moyen rapide de se constituer un patrimoine immobilier. Pourquoi ne pas se lancer ? Vous connaissez sûrement les SCPI de rendement ou même les SCPI Pinel, mais connaissez-vous les SCPI de plus-value ? Dans cet article nous vous expliquerons comment elles fonctionnent. Mais aussi comment acheter des parts. Suivez le guide !

Qu’est-ce qu’une SCPI de plus-value ?

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) de plus-value, aussi appelée SCPI de valorisation ou SCPI de capitalisation, engendre des plus-values, comme son nom l’indique. Vous l’aurez compris, vous ne percevrez donc pas de revenus locatifs avec cet investissement, à l’inverse d’une SCPI de rendement ou d'une SCPI fiscale. Ces investissements s’adressent à des personnes qui veulent optimiser leur patrimoine et leur fiscalité. Les investissements concernent : 

  • des logements ;
  • des biens loués de type loi 1948 et loi 1989 ;
  • des nue-propriétés ;
  • des commerces et des bureaux à rénover.

Le saviez-vous ? 

La loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 régit certains baux d'habitation au même titre que la loi du 6 juillet 1989, les locations HLM ou les locations libres. Aujourd'hui, très peu de logements bénéficient encore de ce régime. Cette loi a été mise en place afin de faire face à la crise du logement qui a suivi la période de la Seconde Guerre mondiale.

Comment fonctionne la SCPI de plus-value ?

L’objectif principal de ce type d’investissement est de générer des plus-values à la revente. Via votre SCPI, vous achetez des parts décotées de la société de gestion. En clair, vous investissez dans des biens dont la valeur au mètre carré se situe en dessous de la moyenne du marché. Pourquoi ? Car ils nécessitent de grosses rénovations. Certes, cela entraînera certaines dépenses, mais dans le temps, ces biens bénéficieront d’une très grande opportunité de valorisation. 

Vous l’aurez compris, il s’agit d’un investissement de longue durée. Il faudra donc être patient pour récolter les fruits de tout ce labeur. Mais, la satisfaction n’en sera que plus grande, car le prix des parts achetées aura alors augmenté, pour réaliser une plus-value. En clair, vous revendrez plus cher que vous avez acheté.

Pas de rendement régulier ou d'avantages fiscaux particuliers, mais une possibilité exceptionnelle de faire fructifier votre placement. Les SCPI de plus-value sont uniquement tournées vers l’immobilier. Leurs sociétés de gestion utilisent le capital des actionnaires pour acquérir : 

  • des immeubles locatifs pour particuliers ;
  • des habitations isolées ;
  • des immeubles résidentiels.

L’imposition des SCPI sur les plus-values 

Avant de se lancer dans les méandres de l’imposition de ce type d’investissement, il est important de connaître la définition d’une plus-value. Il s’agit de la différence entre le prix des parts au moment de leur vente et leur prix au moment de leur acquisition. Néanmoins, sachez que la plus-value n’est pas toujours garantie. En effet, lorsque vous revendez vos parts de SCPI, vous risquez aussi de réaliser une moins-value, où vous revendez moins cher que le prix d’achat initial.

Le mécanisme fiscal fonctionne de la même manière que les plus-values immobilières. Elles sont taxées au taux forfaitaire de 19 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux dont le taux est de 17,2 %. Le tout pour un total de 36,2 %.

Lorsque vous réalisez une vente au sein même de la SCPI, le montant à déclarer est directement indiqué dans l’imprimé fiscal unique. Mais, lorsque les parts sont vendues, les choses sont un peu différentes. En effet, il faut appliquer la formule suivante pour connaître le montant à déclarer au titre de la plus-value :

Prix de vente - prix d’achat majoré des frais d’acquisition.

Vous avez également la possibilité de garder vos parts de SCPI pendant une longue durée afin de réduire le taux d’imposition et celui des prélèvements sociaux. Vous pouvez ainsi bénéficier : 

  • à partir de la 6ème année : un abattement de 6 % par an et ce jusqu’à la 21ème année ;
  • au-delà : un abattement de 4 %. 

Regardez plutôt : 

  • si les parts sont conservées 5 ans : la plus-value est taxée à 36,2 % ;
  • si les parts sont conservées 15 ans : la plus-value est taxée à 22 % ;
  • si les parts sont conservées plus de 30 ans : la plus-value est exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux.

Quels sont les avantages et inconvénients de la SCPI de plus-value ?

Avantages de la SCPI de plus-value

Vous vous en doutez, les SCPI de plus-value présentent un certain nombre d’avantages. Et ce, même si ce ne sont pas les SCPI préférées des Français. Pour commencer, elles présentent certaines similarités avec ses cousines, les SCPI de rendement et les SCPI fiscales. En effet, les SCPI de plus-value sont une bonne manière de diversifier votre patrimoine immobilier.

De plus, là encore, vous n’avez à vous soucier de rien. Gestion locative, achat des biens, revente, c’est la société de gestion qui se charge de tout. C’est un point non négligeable, surtout lorsqu’on sait que la partie technique et administrative d’un investissement représente généralement la plus grosse crainte des futurs investisseurs. 

Enfin, et ce point est propre aux SCPI de plus-value, vous êtes quasiment sûr de taper dans le mille. Alors bien sûr, le risque zéro n’existe pas, mais il y a de grandes chances pour que le coût des parts acquises dans la SCPI soit valorisé à long terme. Vous permettant ainsi de toucher une plus-value sous forme de capital lors de la revente. 

Inconvénients de la SCPI de plus-value

Que seraient les avantages sans les inconvénients. Eh oui, les SCPI semblent parfaites, mais nous nous devons aussi de vous rappeler qu’elles présentent des risques et des inconvénients. 

Commençons par le plus évident : les frais.

En effet, ils sont assez conséquents puisque les frais de souscription tournent autour de 10 et 12 %. Il faudra aussi se préparer à y investir sur le long terme. Comme nous vous l’expliquions plus haut, le prix au m² des biens dans lesquels vous allez investir est plus bas que la moyenne pour une raison : de nombreux travaux et rénovations sont à prévoir. Il faudra donc s’armer de patience si vous souhaitez voir la moindre plus-value. Ce n’est pas un investissement pour les plus pressés. De plus, cette patience a également des répercussions sur l’imposition des plus-values réalisées. En effet, pour être exonéré d’impôts, vous devez conserver vos parts pendant au moins 30 ans. Cela pourrait en décourager plus d’un.

► Lire aussi : Quelles sont les meilleures SCPI en 2022 ?

Comment investir dans une SCPI de plus-value ?

Où investir en SCPI ?

Vous pouvez acquérir des parts de SCPI de plusieurs façons : 

  • avec une société de gestion, et donc investir en direct ; 
  • avec votre banque ;
  • avec un conseiller en gestion de patrimoine ;
  • tout simplement aller sur internet et consulter les pages des différentes plateformes spécialisées dans ce type de placement. 

Ill existe également différents leviers pour réaliser son achat de parts :

  • via un crédit immobilier ;
  • via un contrat d’assurance vie ;
  • au comptant ;
  • en démembrement.

Combien investir dans une SCPI ?

Nous ne cesserons jamais de vous le dire : ne mettez pas tous vos œufs dans le panier. Et cela vaut aussi bien pour un investissement immobilier classique que pour une SCPI de plus-value. Ainsi, il est bon de diversifier les SCPI dans lesquelles vous investissez. Ne misez pas tout sur le même cheval. C’est une bonne manière de mutualiser les risques, surtout si vous décidez d’investir plus de 20 000 € dans des SCPI. 

De plus, gardez toujours en tête vos objectifs, mais aussi votre profil d’investisseur. Ainsi, nous vous conseillons de ne pas consacrer plus de 20 % de votre capital à l’investissement en SCPI. Dans l’idéal, il faudrait investir 15 à 20 % de votre capital. 

► Lire aussi : Comment créer une SCPI ?

Sources

Qu'est-ce qu'un logement soumis à la loi de 1948 ? - service-public.fr

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - Légifrance

Impôt : la fiscalité des revenus et plus-values des SCPI - Boursorama

Foire aux questions

🤝 Investissement en SCPI : faut-il payer des frais de notaire ?

Lorsqu’une SCPI investit dans un bien immobilier, c’est elle qui paye les frais de notaire, et non ses associés. Néanmoins, les honoraires du notaire sont payés sur la base des frais de souscription que versent les investisseurs. Un associé n’a donc aucun effort financier supplémentaire à faire lors de l’achat de nouveaux biens par la SCPI.

🤷 Qu'est-ce que le TDVM ?

Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) est un indicateur indispensable lors de l'acquisition de parts de SCPI. Il représente en pourcentage le rendement annuel des SCPI. Il permet :

  • d’évaluer la performance d’une SCPI en fonction des loyers perçus sur l’année précédente ;
  • d’analyser si la SCPI est plus ou moins rentable par rapport aux autres SCPI du marché ;
  • d’indiquer si la SCPI est plus risquée que la moyenne du marché. 

🤝 Peut-on obtenir une plus-value en revendant des parts d’une SCPI de rendement ?

Comme tout investissement immobilier, les SCPI vous permettent de générer une plus-value lors de la revente des parts. Cette plus-value est le résultat d’une augmentation du prix des parts, et d’une hausse de la valeur du patrimoine détenu par la SCPI.

🤷 Les parts de SCPI sont-elles soumises à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?

L’IFI concerne tous les biens et les droits immobiliers que détient une personne en direct ou de manière indirecte. Les parts de SCPI sont donc concernées par l’IFI. Chaque année, la société de gestion de la SCPI transmet un document dans lequel la valeur par part à sur le formulaire 2042 de votre déclaration de revenus est indiquée. La valeur à déclarer au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière est donc obtenue en multipliant le nombre de parts détenues par la valeur indiquée dans ce document.