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Comment fonctionne le rendement d'une SCPI ?

scpi rendement
Basile Alexandre

Basile Alexandre

Mis à jour le 18 mai 2022

Les SCPI rapportent chaque année jusqu'à 5,3 % à leurs associés. Même si, depuis la crise sanitaire, certains secteurs ont souffert, l’immobilier à quant à lui persévéré, voire même atteint de nouveaux sommets. Néanmoins, il reste primordial de calculer le rendement d’une SCPI avant de se lancer dans cet investissement. Comment calculer la rentabilité ? Quels sont les indicateurs à surveiller ? Quels sont les frais à prendre en compte ? Climb vous donne toutes les clés pour comprendre comment fonctionne le rendement d’une SCPI.

Comment calculer le rendement total d’une SCPI ?

Que vous décidiez d’investir dans l’immobilier classique ou en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), l’objectif est toujours de dégager des bénéfices à plus ou moins long terme. Avant de choisir la SCPI qui conviendra le mieux à vos attentes et à vos projets, il est primordial de connaître son taux de rendement, et donc de savoir le calculer.

Pour cela, rien de bien compliqué, il faut tout simplement diviser les revenus annuels générés par le prix du bien. Le calcul du taux de rendement a pour principale utilité de déterminer si le placement est viable. En revanche, ce taux ne prend pas en compte les charges à payer ! Pourtant, elles peuvent être élevées. Il s’agira notamment :

  • des charges de copropriété ;
  • de la taxe foncière ;
  • des éventuelles charges de gestion.

Voilà pourquoi il est bien plus important de calculer la rentabilité nette de charges. Ce calcul permettra de connaître la rentabilité de votre bien sans les charges citées ci-dessus : 

(revenus annuels ÷ prix du bien) - charges.

Les SCPI ont une rentabilité allant jusqu'à 5,3 % : les rendements ont diminué en vingt ans, mais restent très intéressants par rapport à l'offre d'épargne disponible aujourd'hui en France. De plus, pour un niveau de risque de 3/7, donc relativement sûr, le couple rendement/risque est imbattable !

Les indicateurs à ne pas perdre de vue

Le TDVM

Le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché) est le principal indicateur de rendement d’une SCPI. Depuis 2012, il remplace la notion de rendement. Son calcul permet de diviser les dividendes (mensuels ou trimestriels) que les sociétés de gestion versent à leurs associés par le prix d’achat de chaque part, tous frais inclus.

L’avantage : cela permet de lisser le prix des parts de SCPI à capital fixe échangé sur le marché secondaire. Concrètement, le calcul de la rentabilité d’une SCPI et donc du TDVM est réalisé à partir de la formule suivante : 

dividende brut ÷ prix moyen d’acquisition d’une part au 1er janvier de l’année. 

Lorsque le TDVM baisse, ce n’est pas forcément négatif. Au contraire, cela peut signifier que le prix des parts de la SCPI a été revalorisé. Ainsi, même si la SCPI présente un TDVM faible, cela ne signifie pas pour autant qu’elle n’est pas active.

Le TRI

Comme toute chose, il est toujours instructif de regarder en arrière. C’est un peu la même chose avec les SCPI. Comme il s’agit d’un investissement sur le long terme, il est nécessaire de s’intéresser à son historique pour jauger sa rentabilité. Voilà pourquoi il n’est pas toujours suffisant de s’arrêter au TDVM d’une SCPI. Évaluer son TRI (taux de rentabilité interne) est également recommandé. Pour effectuer le calcul de la rentabilité d’une SCPI à partir de son TRI, il faut : 

  • regrouper les dividendes et les différentes revalorisations dont un associé a pu bénéficier au cours des 10 dernières années, 
  • puis diviser le résultat par 10 pour obtenir un résultat annualisé. 

C’est une manière d’avoir une vision globale de la rentabilité que peut vous offrir un placement en SCPI. Mais, attention, gardez toujours à l’esprit que les performances passées ne préjugent jamais des performances à venir.

Les autres critères à prendre en compte

La rentabilité d’une SCPI est fortement liée : 

  • au rendement locatif, 
  • à l’évolution de la valeur de la part (calquée sur celles du marché). 

Sachez qu’en moyenne, le prix d’une part est revu à la hausse de 0,55 % chaque année. Pour évaluer la performance d’une SCPI, d’autres indicateurs doivent être observés comme : 

  • le report à nouveau (RAN) ; 
  • le taux d’occupation financier (TOF) ; 
  • la répartition sectorielle des biens.

► Lire aussi : Quelle est la fiscalité des revenus issus des SCPI ?

Comment évaluer la rentabilité d’une SCPI ?

Vous l’aurez compris, les SCPI ont la côte depuis quelques années ! Leur taux de rendement moyen est très intéressant et elles offrent de nombreux avantages. C’est une excellente nouvelle pour tous les investisseurs en herbe qui s’orientent vers la pierre papier. Néanmoins, il est primordial de se rappeler que même si c’est un très bon produit financier, les SCPI sont accompagnées de nombreux frais qu’il ne faut pas négliger. En effet, ils peuvent fortement impacter la rentabilité de votre investissement. Il s’agit notamment des : 

  • frais de souscription ;
  • frais de gestion ;
  • frais de retrait.

Voyons tout cela d’un peu plus près.

Les frais de souscription en SCPI 

Comparables aux frais de notaire (8 %) et aux frais d’agence (4 à 5 %) pour les investissements immobiliers classiques, les frais de souscription sont incontournables. Ils permettent à la fois de payer : 

  1. Les frais de notaire ;
  2. Les professionnels qui vous auront accompagné tout au long de votre investissement en SCPI ;
  3. La prospection de nouveaux investisseurs ;
  4. La recherche de bonnes opportunités immobilières ;
  5. La mise en place de nouveaux programmes d’investissement.

Qu’il s’agisse d’une SCPI de rendement, d’une SCPI fiscale ou d’une SCPI de plus-value, les frais de souscription de ces véhicules financiers sont généralement situés entre 10 et 12 % en moyenne du prix de la part. Les frais de souscription ne sont pas payés lors de l’achat des parts, mais lors de leur revente. Leur valeur correspond à la différence entre la valeur de la part au moment de la souscription, et sa valeur au moment de la revente.

Bon à savoir

Il est préférable de conserver ses parts au moins 10 ans. En effet, c’est le temps nécessaire pour amortir et déduire les frais de souscription grâce à la revalorisation des parts.

► Lire aussi : Investir en SCPI : comment bien la choisir

Les frais de gestion en SCPI

L’un des grands avantages d’un investissement en SCPI, c’est la gestion. Vous ne vous occupez de rien ! La société de gestion de la SCPI se charge entièrement de la gestion locative des biens qui composent son parc immobilier. En contrepartie, vous devez verser des frais de gestion qui représentent environ 10 à 12 % des loyers encaissés à l’année. Ces derniers servent à couvrir l’ensemble des frais de gestion engagés pour l’exploitation des biens de la SCPI. Il s’agit entre autres de :

  • La taxe foncière ;
  • Les assurances diverses ; 
  • Les travaux d’entretien ;
  • Les appels de charges de copropriété ;
  • La publication des rendements ;
  • L’organisation des assemblées générales ;
  • L’évaluation de la valeur du parc immobilier. 

Leur montant exact est décrit dans les documents d’information qui vous sont envoyés au moment de votre souscription. Ils ne sont pas perceptibles par les investisseurs puisqu’ils sont directement prélevés sur les loyers générés par la SCPI avant qu’ils ne soient redistribués. Ils n’ont donc aucun impact sur les revenus finaux que vous percevrez.

► Lire aussi : Comment créer une SCPI (avantages et démarches) ?

Sources

BOI-RFPI-CHAMP-30-20 - Bulletin Officiel des Finances Publiques

SCPI : comment ça marche ? - Ministère de l'Economie des Finances et de la Relance

Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine - service-public.fr

Revenus fonciers - impots.gouv.fr

Foire aux questions

🤔 Quelle est la différence entre le rendement et la rentabilité ?

Parler du rendement d’une SCPI revient à parler des revenus qu’elle génère. La rentabilité combine quant à elle les revenus générés par la SCPI, le potentiel de revalorisation des parts et la plus-value obtenue à la revente.

🤷 Le rendement est-il garanti en SCPI ?

Dans la mesure où le rendement locatif d’une SCPI dépend fortement de la valeur des biens dont elle dispose et des loyers qui sont générés, il n’est pas garanti. Les SCPI investissent toutefois dans de nombreux biens pour mutualiser les risques. Ainsi, si un ou deux biens ne sont plus loués pendant un certain temps, les effets sur la rentabilité de la SCPI sont moindres. Ce sont les autres biens loués qui maintiennent son niveau de rentabilité.

🤷 Peut-on obtenir une plus-value en revendant des parts d’une SCPI de rendement ?

Certaines SCPI vous permettent de potentiellement générer une plus-value lors de la revente des parts. Cette plus-value est le résultat d’une augmentation du prix des parts, et d’une hausse de la valeur du patrimoine détenu par la SCPI.

🤔 SCPI : quelle est la fiscalité applicable ?

Lorsqu’un investisseur achète des parts de SCPI, il peut s’attendre à percevoir des revenus fonciers, mais également des revenus financiers. Les revenus fonciers sont à déclarer au titre de l’impôt sur le revenu. Ils sont également concernés par les prélèvements sociaux. Les revenus financiers sont générés par les placements de trésorerie réalisés par la SCPI sur des supports sécurisés. Comme les revenus fonciers, ils sont concernés par les prélèvements sociaux et par l’impôt sur le revenu.