La star de l’investissement immobilier : les SCPI. On connaît tous les nombreux avantages d’une SCPI : ses facilités de gestion, son haut rendement, sa capacité de diversification. Bref, la liste est longue et les Français l’ont bien compris. La preuve, ils sont de plus en plus nombreux à privilégier ce support. Mais cela ne veut pas dire qu’il faut négliger les risques d’un tel investissement. Avant de foncer tête baissée, il est primordial de peser le pour et le contre et surtout d’être conscient que les SCPI ne sont pas une formule magique où l’on gagne à tous les coups. Dans cet article, Climb va tenter de vous donner toutes les clés pour éviter certains pièges et faire les choix les plus avisés possibles. C’est parti !
L’offre et la demande
C’est aussi simple que ça. Comme dans n’importe quel marché, si la demande est forte, votre bien aura plus de valeur. Lorsqu’on investit dans une SCPI, la même logique s’applique.
Mais le marché n’est pas toujours stable, et il n’existe pas de boule de cristal qui nous permette de prédire l’avenir. Ainsi, si vous choisissez une SCPI à capital variable, vos parts seront soumises à la bonne santé du marché immobilier. Le risque est que le marché immobilier s’effondre comme en 2008 par exemple. À l’inverse, si vous choisissez le capital fixe, le risque dépendra là encore de l’offre et de la demande, mais sur ce que l’on appelle le marché secondaire. Si le marché s’effondre, le prix de votre bien ou plutôt de vos parts suivra indéfectiblement le même chemin.
Voilà pourquoi, pour se protéger au maximum de ce risque, il est toujours préférable de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Le mot d’ordre reste la diversification.
La baisse du prix de la part
Cette première partie nous amène tout naturellement au deuxième risque : le prix de la part. Vous l’aurez compris, le marché fluctue et n’est pas toujours prévisible. Résultat : le prix d’une part de SCPI peut augmenter comme baisser. Cela dépend principalement de :
- la conjoncture immobilière ;
- la façon dont la société de gestion opère.
Pour le premier point, on ne peut pas faire grand chose, mais pour c’est sur le deuxième point qu’il faudra être le plus vigilant. Dans une SCPI, c’est la société de gestion qui s’occupe de tout. Certes, c’est une bonne chose puisqu’on ne s’occupe de rien, mais il suffit d'un manquement et tout le parc peut être pénalisé et entraîner une baisse drastique du prix de la part.
Heureusement, il s’agit de cas extrêmes. En effet, il faut vraiment que le marché immobilier soit dans un piteux état pour que la société de gestion le répercute sur les prix. D’autre part, en France, c’est surtout l’emplacement du bien qui fait la valeur d’un bien immobilier. Ainsi, un mauvais entretien a peu de chance d’avoir un véritable impact. Voilà pourquoi le choix d’une bonne SCPI reste capital.
Baisse des loyers
Les revenus que vous percevez grâce à une SCPI dépendent aussi du taux d’occupation des biens détenus par la société de gestion. Si ce taux descends en dessous de 85 % cela pourra avoir une incidence sur le rendements de vos parts SCPI.
Heureusement, on peut compter sur la mutualisation des risques. En effet, on a moins de chance d’être impacté par ce type de risque grâce à différents facteurs :
- il y a plus de locataires que dans un investissement locatif classique ;
- les zones géographiques couvertes sont bien plus variées ;
- idem pour les secteurs : immobilier professionnel ou immobilier d’habitation ;
- vous n’êtes pas seul puisque la SCPI est un placement collectif.
Bon à savoir
La SCPI Pierval Santé proposé par Climb affiche un solide taux d’occupation financier de 98,99 % avec 183 actifs immobiliers.
Défaillance de la société de gestion
La prudence ! L’un des principaux risques auxquels on peut faire face lorsqu’on se lance dans une SCPI, c’est de tomber sur une mauvaise société de gestion. Certes, avant de se voir confier la gestion d’une SCPI, les sociétés de gestion doivent détenir au préalable le visa de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Mais cela n’empêche pas de tomber parfois sur une coquille. Voilà pourquoi, il est primordial de faire sa petite enquête avant d’acheter des parts de SCPI et de vous renseigner sur :
- les agréments de la société ;
- son efficacité,
- son ancienneté ;
- son habileté à gérer ses finances.
En effet, comme toute société, une société de gestion peut faire faillite.
Heureusement, en cas de litige ou de difficultés, vous avez désormais la possibilité de changer de société de gestion. Toutefois, rassurez-vous, ce genre de situation reste exceptionnel.
Bon à savoir
Gare aux arnaques ! Depuis 2019, les escroqueries aux fausses SCPI se multiplient. Avant de confier votre argent à une société de gestion, faites un petit tour sur le site de l’AMF. Vous y trouverez une liste noire qui recense les fausses SCPI. Restez vigilant.
La liquidité des parts
Si vous souhaitez vendre vos parts de SCPI il faudra souvent attendre quelques semaines. Il faut dire que la liquidité des parts de SCPI est très différente de celle des valeurs mobilières. Ce constat est toutefois à nuancer, car à l’inverse, d’un investissement immobilier classique, ce délai reste raisonnable. En effet, si lors de la revente d’un appartement il faut souvent attendre plusieurs mois.
Malgré tout, ce délai de quelques semaines est à prendre en compte, car les sociétés de gestion ne garantissent pas la liquidité de votre investissement. En clair, elles ne se portent pas systématiquement acquéreuses des parts que vendent leurs associés. En revanche, elles les aident à trouver un acheteur.
Chez Climb, vous pouvez sortir facilement de votre enveloppe, puisqu'on ne propose que des capitaux variables avec des parts neuves et des parts anciennes. Le délai de revente est indiqué sur le bulletin pour vous assurer une liquidité et une rapidité de revente si besoin !
Les frais
De plus, il ne faut pas oublier les frais ! En moyenne les frais d’entrée pour des parts de SCPI oscillent entre 8 et 10 %, et sont prélevés en une seule fois au moment de la souscription. Résultat : ne prenez pas l’envie de revendre vos parts de SCPI dès lendemain, vous perdriez pas mal d’argent. Voilà pourquoi on conseille à ceux qui veulent investir en SCPI de se préparer à un investissement sur le long terme, au moins huit ans, afin de lisser ces frais auquel cas ils pèseront lourd sur votre rentabilité.
Chez Climb, les seuls frais sont les frais de souscription à hauteur de 9,15 % pour Primovie et 10,77 % pour Primopierre, payables à la sortie. Ils correspondent aux frais d'agence et aux frais de notaires.
La fiscalité
Plus qu’un risque, la fiscalité peut être un véritable piège. L'investissement en SCPI est désormais considéré comme un investissement immobilier en direct. Résultat : sa fiscalité est bien moins avantageuse puisque ses revenus sont à la fois soumis au taux marginal d’imposition et aux prélèvements sociaux à 17,20 %. Cela peut donc avoir un réel impact négatif sur le rendement net de votre investissement.
Voilà pourquoi il est primordial de bien prendre en compte l’impact de votre fiscalité avant de voir votre rendement se faire grignoter.
Pour les personnes à hauts revenus qui sont fortement imposées, il existe toutefois des solutions :
- acheter des parts en démembrement ;
- choisir des SCPI en Europe où la fiscalité est beaucoup plus faible que dans l'Hexagone ;
- investir grâce au crédit pour profiter de la déduction des intérêts.
Bon à savoir
Les plus-values réalisées sur la valeur des parts détenues sont taxées selon le régime de la plus-value immobilière.
Sources
Les risques d’une SCPI - Ministère de l’économie et des finances
Imposition SCPI - Bulletin officiel des finances publiques
Revenus fonciers et régime micro-foncier - Bulletin Officiel des Finances Publiques
Foire aux questions
🤝 Est-ce que les SCPI sont un bon placement ?
Oui. Malgré les risques, les SCPI délivrent un rendement stable depuis plusieurs années et proposent une alternative intéressante à l’immobilier en direct. Il s’agit d’un bon placement de long terme.
🤝 Comment ouvrir une SCPI ?
Pour créer une SCPI il faut cocher quelques cases :
- la SCPI doit être créée par deux à trois associés ;
- un contrat de consentement doit être signé entre les associés ;
- un apport de minimum 760 000 euros doit être réalisé par chaque associé pour constituer le capital social de la SCPI, ;
- tous les statuts doivent être rédigés de manière manuscrite ;
- la SCPI doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés.
Le plus ? Lorsque vous investissez chez Climb, on s’occupe de votre déclaration de revenus !
🤷 Comment déclarer ses revenus SCPI au régime micro-foncier ?
La déclaration de vos revenus SCPI est assez simple avec le régime micro-foncier. Chaque année, la Société de Gestion qui gère la SCPI, enverra aux associés l’IFU (Imprimé Fiscal Unique) dans lequel est indiqué le total des revenus fonciers bruts duquel il faudra déduire 30 %. Le montant obtenu sera à reporter dans la déclaration 2042, case 4BE. Le plus ? Lorsque vous investissez chez Climb, on s’occupe de votre déclaration de revenus !
🤝 Quels sont les différents types de SCPI ?
Il existe les SCPI de rendement qui, sans surprise, poursuivent un objectif de rendement. On retrouve aussi les SCPI fiscales comme les SCPI Pinel. Enfin, les SCPI de plus-value. Chacune de ces SCPI poursuit un objectif propre et s’adresse à différents types de profils.