La pierre-papier est le deuxième placement préféré des Français derrière l’assurance-vie. Avec 78,6 milliards d’euros de capitalisation en 2021, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont la cote ! Et pour cause : les rendements sont très attractifs et la gestion locative est entièrement prise en charge par la société de gestion. Transparence fiscale oblige, les revenus issus des SCPI sont soumis à l’imposition. Il est donc important de comprendre comment fonctionne la fiscalité des SCPI. Comment sont imposés les revenus fonciers et financiers des SCPI ? Quelle est la fiscalité lors de l’acquisition, de la détention et de la revente des parts de SCPI ? Climb vous répond.
La fiscalité des SCPI
Les SCPI sont des placements financiers très intéressants qui attirent chaque année de plus en plus de Français. Leur rendement attractif sans les aléas de la gestion immobilière fait de la pierre papier un véhicule financier de choix. Concernant la fiscalité, pas de prise de tête ! En effet, les revenus tirés de l’investissement en SCPI sont imposables. Nous verrons plus bas dans le détail le cas des revenus fonciers et des revenus financiers.
Toute SCPI se doit d’effectuer certaines formalités, afin de permettre aux associés de remplir leurs obligations fiscales. À commencer par l’établissement de la déclaration annuelle de résultats n° 2072, à effectuer avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er du mois. Cette déclaration doit indiquer les revenus afférents à chaque part, et déterminés selon les règles applicables à chaque catégorie de porteurs :
- pour les particuliers, les règles applicables sont celles des revenus fonciers, des plus-values des particuliers ;
- pour les entreprises soumises à un régime réel d’imposition dans le cadre de l’impôt sur le revenu, et pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, les règles sont celles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Bon à savoir
L’imposition des SCPI varie fortement en fonction de la situation de l’associé. En effet, s’il n’est pas imposable, il n’aura que les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % à payer, tandis qu’une personne qui est située dans la tranche de 45 % verra cette imposition comme un inconvénient, puisque cette personne verra sa rentabilité amputée de 62,2 %. Les frais de souscription viennent généralement absorber la plus-value pendant les dix premières années.
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L’imposition des SCPI sur les revenus fonciers
Chaque investisseur associé dans le cadre d’une SCPI a placé plus ou moins d’argent dans des actifs immobiliers locatifs. Ces biens immobiliers vont rapporter des revenus fonciers aux investisseurs. Ces revenus seront proportionnels au nombre de parts qu’il aura investi au départ. On appelle cela des quotes-parts. Jusqu’ici, rien d’étonnant.
Sans surprise, ces revenus sont imposables. Chaque associé sera alors imposé sur sa part de revenus fonciers obtenus, diminués des charges (frais de gestion ou d’acquisition), sous le régime de l’impôt sur le revenu. C’est la société de gestion de votre SCPI qui est tenue de vous communiquer chaque année le montant imposable. Vous aurez ensuite le choix entre deux régimes d’imposition différents.
Le micro-foncier :
- si vous détenez de l’immobilier en direct en plus de vos parts de SCPI ;
- si vous ne bénéficiez pas d’un régime fiscal particulier (Malraux, Besson, Périssol, Robien, Girardin, Demessine, LMP, LMNP, Censi Bouvard) pour les biens acquis en direct ou par l’intermédiaire de sa SCPI ;
- si vos revenus fonciers bruts (hors charges) sont inférieurs à 15 000 €. Dans ce cas, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %.
Ce régime est donc intéressant si vos charges sont inférieures à 30 %.
Le régime réel : dans ce cas les revenus (nets de charges) sont imposables au taux marginal d’imposition de votre foyer auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %
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L’imposition des revenus financiers des SCPI
En plus des revenus locatifs et des plus-values qu’il est possible de faire en cas de revente, les SCPI génèrent également d’autres revenus qui sont aussi à déclarer dans la catégorie des revenus financiers. L’objectif d’une SCPI est d’investir dans des biens immobiliers afin de dégager des revenus qu’elle redistribue ensuite à ses associés. Ainsi, il est tout à fait possible de placer de l’argent dans la trésorerie de sa SCPI, dans l’attente d’un futur investissement dans un bien immobilier par exemple.
De ce fait, chaque année ce montant placé va générer des intérêts qui seront ajoutés aux revenus de la SCPI. Et vous l’aurez compris, il faudra déclarer ces revenus. La fiscalité des revenus financiers est à peu de chose près, la même que celle des revenus fonciers, le montant des recettes sera soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Petit changement : depuis janvier 2018 un investisseur en SCPI peut choisir s’il le souhaite, le régime du prélèvement forfaitaire unique (PFU) appelé également flat tax et qui s’élève à 30 % (12,8 % d’impôts et 17,2 % de prélèvements sociaux). Mais pour en bénéficier, celui-ci devra se trouver dans la tranche d’imposition marginale du barème (TMI) de 30 % au minimum.
On note également la possible présence des plus-values de cession qui proviennent de la cession d'immeubles au sein du parc immobilier de la SCPI (qui diffèrent des plus-values de cession de parts de SCPI) : le cas échéant, il faut vérifier que le montant indiqué dans l'Imprimé Fiscal Unique (IFU) est exact, et le reporter ainsi dans sa déclaration.
Pas de panique, tout comme les livrets bancaires classiques, vous n’avez rien à remplir vous-même puisque l’enregistrement se fait automatiquement.
► Lire aussi : Comment créer une SCPI (avantages et démarches) ?
La fiscalité lors de l’acquisition de parts de SCPI
La souscription initiale de parts de SCPI ne supporte aucun droit d’enregistrement. En revanche, l’acquisition de parts sur le marché secondaire entraîne un droit d’enregistrement proportionnel de 5 %, à la charge de l’associé, sur la base du prix de la part.
La fiscalité en cas d’acquisition de parts en démembrement
Cette évaluation s’applique obligatoirement pour l’assiette des droits d’enregistrement, que le démembrement soit effectué :
- à titre onéreux (vente de la nue-propriété ou de l’usufruit) ;
- ou à titre gratuit (c’est-à-dire résulte d’une donation ou d’une succession).
Lorsque l’usufruit est viager, la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété est obligatoirement fixée d’après l’âge de l’usufruitier, selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts.
La fiscalité lors de la détention de parts de SCPI
Petit récapitulatif : l’acquisition de parts de SCPI peut générer deux catégories de revenus :
- les revenus fonciers : ils sont soumis à l’impôt sur le revenu comme pour un investissement immobilier en direct. C’est dans ce cadre qu’il est possible de choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel d’imposition.
- les revenus financiers : ils sont soumis au barème progressif des impôts sur le revenu seulement si les intérêts imposables du foyer sont inférieurs à 2 000 €/an. Sinon, il est possible de choisir soit le barème progressif, soit le PFU.
► Lire aussi : Comment bien choisir sa SCPI
La fiscalité à la revente
La cession de parts d’une SCPI relève de l’imposition des plus-values immobilières. Il faudra faire la différence entre le prix de la vente et le prix de l’acquisition. Cette somme est imposable à hauteur de 19 % et il y aura 17,2 % de prélèvements sociaux. Il y a un abattement prévu pour chaque année de détention, les plus-values sont exonérées d’impôts sur le revenu après 22 ans de détention et les prélèvements sociaux après 30 ans.
Sources
Comment fonctionne le prélèvement forfaitaire unique (PFU) ? - ministère de l'Économie, des Finances et de la Relance
Article 669 du Code général des impôts - Légifrance
Foire aux questions
🤷 Les parts de SCPI sont-elles soumises à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ?
L’IFI concerne tous les biens et les droits immobiliers que détient une personne en direct ou de manière indirecte. Les parts de SCPI sont donc concernées par l’IFI, sauf dans le cadre d’un investissement en démembrement. Chaque année, la société de gestion de la SCPI transmet un document dans lequel la valeur par part à déclarer sur le formulaire 2042 est indiquée. La valeur à déclarer au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière est donc obtenue en multipliant le nombre de parts détenues par la valeur indiquée dans ce document.
🤷 Comment l’IFI est-il plafonné ?
En 2023, l’IFI est plafonné en fonction du montant cumulé de vos impôts. L’impôt sur le revenu de 2022 (prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus inclus) ajouté à l’IFI 2023 ne doit pas dépasser 75 % des revenus perçus en 2022. En cas de dépassement, la différence est déduite du montant de l’IFI.
🤷 Comment déclarer ses revenus liés à une SCPI ?
Pour déclarer ses revenus fonciers en régime micro-foncier, il faut se munir du relevé annuel reçu par la SCPI sur lequel on inscrit 70 % de la somme des loyers bruts annuels récoltés et ajouter les autres revenus. Le total doit ensuite être indiqué dans la case 4BE du formulaire 2042. Pour ses revenus fonciers en régime classique, il faut un IFU (Imprimé Fiscal Unique) qui indique le revenu brut, les charges ainsi que le revenu net. C’est le revenu net qu’il faut déclarer sur le formulaire 2044, ou sur le formulaire 2044 complémentaire (si le client possède des biens en nue-propriété ou via certains dispositifs fiscaux).
🤝 Les SCPI étrangères sont-elles plus rentables ?
Si les SCPI étrangères présentent bien un avantage, c’est leur fiscalité attractive. En effet, les revenus fonciers sont imposés dans le pays où est situé le bien. Ainsi, en Allemagne par exemple, les revenus fonciers sont taxés à 15,825 %, tandis que les loyers perçus en France peuvent être taxés jusqu’à 62,2 %.