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Investir en SCPI : comment bien la choisir

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Kiruthiga Jeyalingam

Kiruthiga Jeyalingam

Mis à jour le 18 mai 2022

Pour préparer sa retraite, se constituer une source de revenus complémentaires ou tout simplement diversifier son patrimoine, les SCPI apparaissent comme une solution toute trouvée. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier vous permettent en effet d’investir dans l’immobilier locatif en déléguant la gestion locative de votre bien. Mais, pour investir en SCPI, encore faut-il bien la choisir. Parmi les dizaines de sociétés existantes, laquelle saura vous apporter satisfaction ? On vous aide.

Quel type de SCPI choisir ?

Vous avez entendu parler des SCPI et vous cherchez à en savoir plus ? Bonne initiative. Mais, avant de savoir dans quelle société investir, il est primordial de comprendre le rôle des différentes SCPI.

La SCPI de rendement

Idéale pour les particuliers cherchant à avoir des revenus complémentaires, dans la lignée d’un investissement immobilier locatif “classique”. Pour schématiser, les SCPI de rendement utilisent le capital investi des particuliers pour se constituer un parc immobilier - généralement des bureaux - qu’elles mettent en location. Les investisseurs perçoivent ensuite un pourcentage des loyers, proportionnel au nombre de parts de sociétés qu’ils détiennent.

La SCPI fiscale

Elle est destinée aux investisseurs cherchant à réduire leurs impôts. En effet, bon nombre de lois de finances permettant de défiscaliser existent dans l’immobilier : la loi Pinel en est le parfait exemple. Investir en SCPI fiscale vous permet ainsi de bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable : pour les SCPI Pinel, il s’agit d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du montant investi.

La SCPI de plus-value

Elle est surtout utile pour diversifier son patrimoine sur le long terme. Ici, c’est la plus-value qui compte (sans surprise). Comprenez par là que vous achetez des parts de SCPI dans l’optique de voir leur valeur augmenter dans le temps, pour les revendre ensuite. Cette augmentation de valeur se fait en partie en fonction de la constitution même du parc immobilier : si les biens prennent de la valeur dans le temps, les parts de SCPI suivront.

Quels sont les critères pour faire le bon choix ?

Pourquoi investir en SCPI ? En tout premier lieu, vous devrez déterminer votre profil investisseur. Chaque placement, chaque investissement doit répondre à un objectif et les SCPI ne dérogent pas à la règle. Ces objectifs peuvent être variés :

  • avoir une source de revenus passifs ;
  • préparer efficacement sa retraite ;
  • réduire ses impôts ;
  • léguer un patrimoine à votre descendance, etc.

Ensuite, vous pourrez étudier les critères suivants pour faire votre choix parmi les SCPI existantes.

Le rendement

Sans grande surprise, le rendement joue un rôle prépondérant dans votre choix. En ce qui concerne les SCPI, leur rendement tourne autour de 4 à 5,3 %. Cependant, aucun rendement n’est garanti : il peut varier d’une année sur l’autre. Il est calculé selon le rapport entre les revenus versés par la SCPI au cours d’une année et le prix d’une part au 1er janvier de l’année. Se renseigner sur le rendement de l’année passée permet ainsi de se faire une idée du rendement prévisionnel de l’année en cours.

Bon à savoir

Le Taux de Rendement Interne (TRI) vous permet de déterminer la rentabilité de votre investissement sur une période donnée, généralement de 5 ans. Les SCPI ayant un TRI sur 5 ans supérieur à 7 % sont les plus intéressantes. 

La capitalisation

C’est, en quelque sorte, la taille de la SCPI. La capitalisation représente sa valeur de marché. En devenant propriétaire de parts de SCPI, vous devenez propriétaire de plusieurs biens immobiliers, dans des secteurs et des zones géographiques variés. Retenez qu’une SCPI ayant une capitalisation élevée aura une meilleure diversification dans ses actifs. Ce qui vous permet de mutualiser le risque de carence locative, et donc de perte. Privilégiez les SCPI présentant une capitalisation d’au moins 150 millions d’euros.

► Lire aussi : Quelles sont les meilleures SCPI en 2022 ?

Le taux d’occupation financier

On vient de le voir, les SCPI mutualisent le risque de carence locative, du fait de son parc immobilier composé de plusieurs actifs. Le taux d’occupation financier - ou TOF - représente le rapport entre les loyers véritablement perçus et le maximum à percevoir si tout le patrimoine de la SCPI était loué.

C’est un excellent indicateur de la capacité d’une société à optimiser le rendement global de son parc immobilier. Visez une SCPI dont le taux d’occupation financier est de 90 % minimum.

Les frais

Certes, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier présentent bon nombre d’avantages. Mais accordez une attention particulière aux frais ! Les SCPI en pratiquent plusieurs types :

  • frais de souscription ;
  • frais de gestion ;
  • frais de cession ;
  • frais d’acquisition.

Des frais élevés feront fatalement baisser le rendement de votre placement. Il faudra donc s’assurer que la SCPI détient des biens immobiliers ayant une bonne rentabilité. Enfin, attention aux frais d’acquisition qui peuvent être assez élevés et pas forcément mis en avant par les sociétés.

Les biens détenus

La composition du parc immobilier d’une SCPI détermine en grande partie le rendement de votre investissement. Mais il peut aussi faire pencher la balance vers une société en particulier, si vous cherchez à investir dans des secteurs ou thématiques bien précises (l’investissement socialement responsable, par exemple). Les SCPI peuvent investir dans des commerces, des bureaux, des résidences de service, etc.

► Lire aussi : Comment déclarer les revenus d'une SCPI ?

Pour aller plus loin

Vous pouvez évidemment aller plus loin dans vos recherches en cherchant d’autres critères sur les différentes SCPI qui vous intéressent, notamment :

  • le report à nouveau par part rapporté au rendement ;
  • la répartition des biens en zones géographiques ;
  • la moyenne du rendement sur les 5 dernières années ;
  • l’évolution du prix de la part sur les 5 dernières années ;
  • les liquidités (ou report à nouveau).

Faire le choix de la diversification

Vous connaissez l’adage : on ne met pas tous ses œufs dans le même panier. Vous pouvez tout à fait opter pour une seule SCPI au parc immobilier diversifié, ou bien investir dans plusieurs SCPI spécialisées pour diversifier votre patrimoine. Cela permettra de mutualiser le risque de perte : si un secteur est impacté, vos placements dans d’autres secteurs permettront à votre rendement global de se stabiliser.

Notez également qu’il est déconseillé d’investir l’intégralité de son capital dans des SCPI : diversifiez également vos investissements en plaçant certaines sommes sur une assurance vie, un PER et des SCPI, par exemple.

► Lire aussi : Comment créer une SCPI (avantages et démarches) ?

Sources

SCPI : comment bien s'informer ? - AMF

Société Civile de Placement Immobilier : comment ça marche ? - economie.gouv

Article 1832 du Code civil - Legifrance.gouv

Foire aux questions

🤷 Quelle somme investir en SCPI ?

Tout dépend de votre manière d’y investir : au comptant, via un crédit ou encore via une assurance vie. Les SCPI ont des tickets d’entrée assez abordables, on peut investir dans certaines d'entre elles à partir de 200 € ! Si vous préférez investir en SCPI en souscrivant un crédit, vous pourrez placer une somme plus conséquente, en bénéficiant de l’effet de levier du crédit.

🤷 Est-ce que les SCPI sont un bon placement ?

Difficile de répondre à cette question : tout dépend de vos objectifs patrimoniaux. Gardez en tête que les SCPI sont un placement sur le moyen, voire le long terme (immobilier oblige). Attention aux frais appliqués, renseignez-vous au maximum sur les différents critères de chaque SCPI.

🤷 Qu’est-ce que le TDVM ?

Il s’agit du Taux de Distribution sur Valeur de Marché, un indicateur du rendement. On le trouve en divisant le dividende (revenus versés par la SCPI) annuel par le prix de part acquéreur moyen pendant cette même année. 

🤷 Comment sont imposés les revenus d’une SCPI ?

Les revenus perçus dans le cadre d’un investissement en SCPI sont imposés au titre des revenus fonciers, et sont donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (ainsi que des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %). Si vous investissez en SCPI par le biais d’une assurance vie, vous bénéficiez alors de la fiscalité avantageuse de ce placement : une exonération d’impôt après huit années de détention.