La pierre-papier se plie à tous vos projets : vous pouvez même créer la vôtre. Prenez votre plus belle plume !
Dans la poche
Pour créer une société de gestion, il y a 3 pré-requis :
Un capital social de 760 000 € minimum
Un agrément de l'AMF
Des statuts rédigés à la main.
Comment ouvrir une SCPI ?
Placement collectif d’immobilier locatif, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) a déjà conquis bon nombre d’investisseurs. En cause, ses tickets d’entrée abordables, sa délégation de gestion locative ou encore son rendement intéressant. Cependant, si certains ont pour objectif d’investir dans une SCPI pour percevoir des revenus locatifs, d’autres préfèrent jouer le rôle de la société de gestion en la créant.
Quelles sont les conditions à remplir pour créer une Société Civile de Placement Immobilier ? Pour que votre projet d’ouverture de SCPI soit valide, il faut que :
- la SCPI soit créée par deux à trois associés ;
- un contrat de consentement soit signé entre les associés ;
- un apport soit réalisé par chaque associé pour constituer le capital social de la SCPI, d’un montant minimum de 760 000 euros ;
- tous les statuts soient rédigés de manière manuscrite ;
- la SCPI soit immatriculée au registre du commerce et des sociétés.
Quelles sont les étapes pour ouvrir une SCPI ?
Montez votre projet
Pour amorcer votre projet de création de SCPI, il vous faudra conclure un contrat de société avec une personne minimum pour exercer une activité immobilière, comme stipulé dans l’article 1832 du Code civil. C’est la première étape.
Vient ensuite la constitution du capital social, constitué des apports des associés. Il n’est pas uniquement question d’argent ici, puisque cet apport peut prendre une forme numéraire, industrielle ou naturelle. À noter que l’article L214-88 du Code monétaire et financier indique que la somme totale des apports doit être supérieure à 760 000 euros. Mettez un point d’honneur à rédiger par écrit et à la main les statuts de la société, avant d’immatriculer cette dernière au registre du commerce et des sociétés.
Demandes administratives
La rédaction des statuts ne suffit pas à créer une société civile de placement immobilier. L’obtention de certains accords est une condition sine qua non à la création légale de votre SCPI. Ici, c’est l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui entre en jeu. Son rôle ? Valider votre justificatif de garantie bancaire, ce qui vous permettra d’obtenir son agrément. Enfin, le cœur d’une SCPI étant la société de gestion (qui gère les actifs composant le parc immobilier, entre autres), il sera obligatoire d’en créer une également.
Annonce légale
La rédaction de l’annonce légale est la dernière étape avant de soumettre votre projet au greffe. Cette annonce est facturée entre 110 et 130 euros (selon certains critères tels que le nombre de mots composant votre annonce ou même le journal que vous avez choisi). Plusieurs éléments relatifs à la SCPI doivent y figurer :
- ses statuts signés et datés ;
- sa durée ;
- sa forme sociale ;
- les noms de ses gérants ;
- son capital social (s’il est variable, il faut indiquer les montants maximal et minimal) ;
- son siège social ;
- sa dénomination sociale.
Pour que votre annonce soit considérée comme valide, il vous faudra patienter jusqu’à recevoir votre attestation d’annonce légale.
Le greffe du tribunal de commerce
Félicitations, votre dossier est enfin complet ! Il ne vous reste plus qu’à le déposer au greffe du tribunal de commerce. Mais pas à n’importe lequel : le siège social de votre société dépend d’un seul tribunal de commerce. Comptez environ 75 euros pour cette étape, également facturée. Pour que votre dossier soit complet, il doit obligatoirement comporter les éléments suivants :
- les statuts de la société signés et datés ;
- les documents d’identité du ou des gérants et de tous les associés ;
- l’acte de nomination du ou des gérants de la SCPI ;
- la déclaration d’immatriculation de la société civile (document M0) ;
- la déclaration de non-condamnation et de filiation ;
- l’attestation d’annonce légale ;
- le justificatif d’usage du local ou des locaux.
► Lire aussi : Comment déclarer les revenus d'une SCPI ?
Pourquoi créer une SCPI ?
Pourquoi créer une société civile pour détenir ses biens immobiliers ? L’avantage premier de la SCPI, c’est de pouvoir acquérir des biens dans le tertiaire (foncier professionnel) à moindre coût. Le rendement pourra alors facilement excéder celui de l’immobilier locatif classique (4 à 5 %).
Autre avantage non négligeable : il est possible de bénéficier de la notion d’appel public à l’épargne. En effet, des investisseurs pourront placer une partie de leur capital dans votre SCPI, vous permettant ainsi de diversifier toujours plus votre parc immobilier en faisant l’acquisition de nouveaux biens. Enfin, la SCPI permet une mutualisation du risque de perte en capital, puisque son parc immobilier peut être constitué de biens de différents secteurs et de différentes zones géographiques.
► Lire aussi : Comment revendre ses parts de SCPI ?
Quel type de SCPI créer ?
Vous souhaitez réduire vos impôts
Si vous subissez une imposition trop importante et que vous décidez de réduire vos impôts, les SCPI fiscales sont faites pour vous ! Ces dernières vous proposent d’investir dans des biens immobiliers pour bénéficier en retour d’une réduction de votre impôt sur le revenu. Il en existe trois types :
- les SCPI Pinel : immobilier neuf ou rénové mis en location à titre de résidence principale. Réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de location (des taux qui passera respectivement à 10,5 %, 15 % et 17,5 % en 2023) ;
- les SCPI Malraux : entretien ou réparation de biens immobiliers anciens et classés. Réduction d’impôt de 30 % (assis sur la quote-part des travaux réalisés, soit 65 % du montant total de la souscription) ;
- les SCPI de déficit foncier : entretien ou réparation d’immeubles nus. Déduction d’impôt du déficit foncier (écart entre les travaux d’entretien ou de réparation et le prix d’acquisition du bien).
► Lire aussi : Comment bien choisir sa SCPI ?
Vous souhaitez percevoir des revenus fonciers
Les SCPI de rendement sont les plus populaires : les biens du parc immobiliers sont mis en location, et la société perçoit alors des loyers. Ces loyers serviront en partie à verser des revenus aux investisseurs, mais vous en percevez également.
Vous souhaitez augmenter vos revenus
Enfin, les SCPI de plus-values fonctionnent sur la base simple de la plus-value à la revente. Autrement dit, le but sera de faire l’acquisition de biens immobiliers à un prix abordable, pour les revendre plus cher. Résultat, vous générez une plus-value, qui est distribuée à vos différents investisseurs. À noter que les investisseurs en SCPI peuvent être exonérés d’impôt sur la plus-value si le prix de cession du bien immobilier est inférieur ou égal à 15 000 euros.
Sources
Article 1832 du Code civil - Légifrance
Article L214-88 du Code monétaire et financier - Légifrance
Déclaration d’immatriculation d’une société civile - service-public.fr
Foire aux questions
🤔 Peut-on devenir associé fondateur d’une SCPI ?
Oui, c’est tout à fait possible. Lorsqu’une SCPI est en phase de création, la souscription au capital d’origine ne fait pas l’objet d’une publicité. En tant qu’associé fondateur, vous devrez payer le montant nominal d’une part, mais vous n’aurez pas à payer la commission de souscription à laquelle sont confrontés les futurs associés qui souscrivent à la SCPI. Puisque vous faites partie des membres fondateurs, vous pouvez également participer au conseil de surveillance de la SCPI. En revanche, vous avez l’obligation de conserver vos parts pour une période de 3 ans. De même, vous n’avez pas de recul sur les performances de la SCPI que vous rejoignez. Devenir associé fondateur d’une SCPI constitue donc un pari sur l’avenir.
🤝 Faut-il créer une SCPI ou un OPCI ?
Bien que ces acronymes se ressemblent, la SCPI et l’OPCI (organisme de placement collectif immobilier) se distinguent notamment par leur composition. La SCPI investit exclusivement dans des actifs immobiliers tandis que l’OPCI investit dans des biens immobiliers mais également dans des actions, des obligations et certaines liquidités. Les parts d'OPCI sont donc plus faciles à revendre. En revanche, les SCPI présentent un meilleur taux de rendement que les OPCI.
🤷 Quelle est la fiscalité des SCPI ?
Si vous décidez d’acheter des parts de SCPI, les revenus perçus seront considérés comme des revenus fonciers. Ils seront donc soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Une notion qui peut présenter un inconvénient pour certains investisseurs. La SCPI est également susceptible de générer des revenus financiers qui seront eux-aussi soumis à l’impôt sur le revenu. Enfin, des plus-values peuvent être générées lors de la vente de vos parts, ou de parts en interne.
🤝 Faut-il créer une SCPI ou une SCI ?
La réponse à cette question dépend en grande partie de votre profil d’investisseur et de votre volonté ou non de vous impliquer dans la vie de la société. En effet, une SCI (société civile immobilière) est dirigée par des associés qui, bien souvent, se connaissent et qui investissent dans des biens immobiliers qu’ils sélectionnent eux-mêmes. La SCPI est gérée par une société professionnelle qui achète un grand nombre de biens pour le compte d’associés qui ne se connaissent pas et qui encaissent simplement les loyers de manière passive.