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SCPI fiscales : le Pinel pour réduire ses impôts

Comment fonctionne une SCPI Pinel ?
Marine-Sophie Brudon
Marine-Sophie Brudonrelu parKiruthiga Jeyalingam

Mis à jour le 04 août 2022

Les SCPI ont la cote ! Si vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier, ces placements pourraient bien être la solution. Il existe plusieurs types de SCPI, mais celles qui nous intéressent ici, ce sont les SCPI fiscales et plus particulièrement les SCPI Pinel. Grâce à elles, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt conséquente. Comment acheter des parts ? Pourquoi et comment investir dans une SCPI Pinel ? Climb vous dit tout !

Qu’est-ce qu’une SCPI Pinel ? 

Commençons par le commencement. Vous savez sûrement ce qu’est une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), mais savez-vous ce qu’est une SCPI Pinel ? Tout comme n’importe quelle société de gestion, la SCPI Pinel est un moyen rapide de se constituer un patrimoine en achetant indirectement des biens immobiliers. La différence, c'est qu'ici, vous pouvez réduire vos impôts ! 

Comment ça marche ? C’est très simple, vous investissez en SCPI en achetant des parts de la société, puis ce capital va permettre à la société de gestion d’acheter des biens immobiliers neufs. Mais ce n’est pas tout, ces biens doivent répondre aux critères de la loi Pinel pour y être éligibles. Les SCPI Pinel sont gérées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). L’objectif : les faire grandir et fructifier, tout en veillant à leur conformité réglementaire. 

Une fois cela fait, les biens ainsi que la mise en location seront entièrement gérés par la SCPI. Les loyers seront ensuite reversés à tous les investisseurs au prorata du nombre de parts détenues par chacun. Ces revenus seront, bien entendu, déduits des frais de gestion et d’entretien, ainsi que des taxes. En plus des revenus, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôts non négligeable. N’oublions pas qu’il s’agit d’une SCPI Pinel ! 

Bon à savoir

Le montant de cette réduction est calculé sur la base d’une assiette d’investissement maximale de 300 000 € par an. 

Comment investir en SCPI Pinel ?

Le but de l’investissement en SCPI Pinel, c’est bien sûr la réduction fiscale ! Mais pour pouvoir en bénéficier, vous devez répondre à certains critères. D’un côté, l’investisseur doit être fiscalement domicilié en France pendant tout le temps de son investissement. Dans le cas de la SCPI Pinel, cela signifie : 6, 9 ou 12 ans. De l’autre côté, la SCPI doit uniquement investir dans des biens immobiliers qui répondent aux critères de la loi Pinel. À commencer par la localisation du bien dans des zones prédéfinies :

  • La zone A bis : Paris et la petite couronne,
  • La zone A : agglomération de Paris, Côte d’Azur, agglomération de Genève,
  • La zone B : départements d'outre-mer et autres agglomérations où les loyers sont élevés,
  • La zone B2 : grande couronne parisienne, villes-centres de certaines agglomérations, communes en Corse.

Le Pinel est un investissement locatif nu, c'est-à-dire que le logement est mis en location sans meubles. C'est un critère essentiel pour l'éligibilité au dispositif. 

Enfin, le loyer pratiqué au mètre carré ne doit pas dépasser un certain plafond, de même que les revenus des locataires : la loi Pinel ayant été mise en place pour faciliter l’accès aux logements neufs pour les foyers aux revenus modestes, les loyers sont plafonnés. C’est le cas dans le cadre d’un investissement immobilier classique en loi Pinel, c’est donc également le cas pour les SCPI Pinel. Retrouvez ci-dessous les plafonds de loyers par m² en 2022 :

Zones Pinel

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Plafonnement des loyers m2

17,62 €

13,09 €

10,55 €

9,17 €

Comment acheter des parts en SCPI Pinel ? 

Maintenant que nous avons compris comment fonctionnent les SCPI Pinel, concentrons-nous sur comment y investir. Il va falloir sortir le porte-monnaie, car pour bénéficier de l’avantage fiscal de cet investissement, il faudra débourser au moins 5 000 €. Un montant plus abordable que l’immobilier classique, surtout lorsqu’on connaît le prix du ticket d’entrée à la propriété dans les grandes villes. Avec la SCPI Pinel vous accéderez à la propriété à moindres frais, tout en faisant des économies sur vos impôts. 

Comme pour les autres SCPI, vous avez la possibilité d’acheter des parts à crédit. Un bon moyen de vous lancer dans cet investissement, et ce même si vous n’avez pas les fonds nécessaires. Mieux, pour ce type de montage financier, le taux d’endettement passe de 33 % à 50 % ! Ajoutée à cela la possibilité de bénéficier de l’effet de levier du crédit pour combler les mensualités payées par les loyers perçus. Alors, n’hésitez pas.

► Lire aussi : Comment créer une SCPI (avantages et démarches) ?

Quels sont les avantages d’une SCPI Pinel ? 

Jusqu’ici, nous vous avons montré de nombreux avantages de cet investissement. Mais il y en a encore beaucoup d’autres. Certes, l’avantage fiscal ainsi que le ticket d’entrée très faible font déjà envie. Mais n’oublions pas que, comme pour toutes les SCPI, vous n’avez à vous occuper de rien. En effet, c’est la société qui s’occupe de toute la gestion locative.

Investir dans une SCPI, c’est aussi la garantie de percevoir des revenus presque certains. Il faut dire que vous n’investissez pas dans un seul bien, mais dans une multitude de logements. Résultat : vos revenus seront issus de plusieurs locataires et non pas d’un seul. Sans parler de la diversité que les SCPI apportent à vos placements. Vous ne mettez donc pas tous vos œufs dans le même panier, ce qui réduit fortement le risque de carence locative. Et ça, c’est un vrai plus !

En achetant des parts d’une SCPI Pinel, vous bénéficiez également d’un rendement locatif annuel de 2,5 à 3 % en moyenne. Il est moins élevé que celui des SCPI de rendement, mais il offre en plus un vrai avantage fiscal. D’autant plus que cette réduction d’impôt vous est accordée dès l’année de la souscription. Vous n’avez donc aucun délai d’attente à supporter ! 

Côté chiffres, le taux de la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de location pour laquelle vous vous engagez : 

  • une durée de 6 ans : 12 % du capital investi vous sera restitué sous la forme d’un avantage fiscal (dans la limite de 36 000 €), 
  • une durée de 9 ans : 18 % (dans la limite de 54 000 €), 
  • une durée de 12 ans : 21 % (dans la limite de 63 000 €).

Reconduite jusqu'en 2024, la loi Pinel modifie également ses taux de réduction selon si vous investissez en 2023 et 2024 : 

Durée d'engagement

2023

2024

6 ans

10,5 %

9 %

9 ans

15 %

12 %

12 ans

17,5 %

14 %

Sources

BOI-IR-RICI-360 - Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP)

SCPI : connaître les risques et le rendement de cet investissement - ministère de l'Économie, des Finances et de la Relance

Impôt sur le revenu - Investissement locatif Loi Pinel - service-public.fr

Foire aux questions

🤷 Quels sont les risques des SCPI ?

Les SCPI présentent aussi des risques et subissent parfois :

  • la baisse du rendement si les loyers ne sont plus versés et si le niveau d’occupation des SCPI baisse,
  • la difficulté de revendre des parts de SCPI,
  • la faillite de la SCPI.

🤝 Comment fonctionne une SCPI en matière de succession ?

Comme tous les placements financiers, les parts de SCPI sont imposées au régime de droit commun des successions si leur valeur excède un montant particulier comme pour les biens immobiliers classiques. La valeur des parts à déclarer correspond à la valeur de la part nette de frais moins une décote plus ou moins importante définie par le notaire. 

🤝 Dans quelle SCPI Pinel investir ? 

Si le marché de l’immobilier locatif est extrêmement riche lorsqu’on passe en direct, c’est moins le cas lorsqu’on s’intéresse aux SCPI Pinel. L’offre étant réduite, vous n’aurez le choix qu’entre quelques SCPI seulement. Mieux vaut vous faire accompagner par un professionnel pour faire le meilleur placement possible. 

🤔 Peut-on revendre des parts de SCPI ?

Il est tout à fait possible de revendre les parts de SCPI souscrites. Les SCPI de plus-value sont même spécialisées là-dedans : en achetant des parts à bas prix, l'investisseur peut réaliser une plus-value à la revente et ainsi générer un bénéfice.