1. Accueil

  2. Investir en SCPI : comment fonctionne la pierre papier ?

  3. Comment déclarer les revenus d'une SCPI ?

Comment déclarer les revenus d'une SCPI ?

déclaration revenus impôts scpi
Basile Alexandre

Basile Alexandre

Mis à jour le 18 mai 2022

Comme la plupart des investissements immobiliers, les revenus issus des SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu. En effet, la pierre papier permet de toucher des dividendes considérés comme des revenus fonciers. Néanmoins, lors de la déclaration, les choses changent. Que vous déclariez avec le régime micro-foncier ou réel, la méthode ne sera pas la même. Comment déclarer ses revenus fonciers et financiers ? Y a-t-il un cas spécifique pour les plus-values ? Climb vous explique la marche à suivre pour ne pas vous tromper lors de votre déclaration. Suivez le guide ! 

Comment choisir son régime ? 

Avant de vous expliquer comment déclarer vos revenus en fonction de tel ou tel régime, il est important de bien choisir ce dernier. Tout comme les loyers que vous percevez lorsque vous détenez un appartement, les SCPI sont taxées sur le principe des revenus fonciers, comme dans la plupart des investissements dans l'immobilier locatif. En effet, toute source de revenus supplémentaires est fiscalisée. Résultat : vos revenus sont assujettis à la fois à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. 

Il existe deux formes de régimes fiscaux pouvant convenir à la détention de SCPI de rendement en direct : le micro foncier et le régime réel. Que vous soyez concerné par l’un ou l’autre, la déclaration ne sera pas la même. Pour le régime micro-foncier : 

  • vos revenus fonciers ne doivent pas être issus uniquement de vos parts de SCPI, 
  • ce régime permet de simplifier les démarches déclaratives (abattement forfaitaire de 30 % à chaque associé),
  • il convient surtout aux investisseurs qui achètent leurs parts de SCPI au comptant,
  • les revenus bruts générés par votre placement ne doivent pas excéder 15 000 euros par an,
  • il convient moins à ceux qui décident d’investir à crédit. En effet, les charges déductibles sont souvent supérieures à l’abattement de 30 % accordé par ce régime. 

De son côté, le régime réel vous permet de déduire la totalité des charges relatives à votre investissement immobilier. Vous pouvez notamment déduire les intérêts d’emprunt, les cotisations d'assurance de prêt, ainsi que les frais de dossier du revenu locatif brut perçu pour réduire le montant de vos impôts. 

► Lire aussi : Investir en SCPI : comment bien la choisir

Comment déclarer ses revenus SCPI avec le régime du micro-foncier ? 

Entrons à présent dans le vif du sujet en commençant avec le régime micro-foncier. Il est souvent perçu par les investisseurs comme un régime favorable et simple à mettre en place. Néanmoins, il convient de rappeler qu’il faut se conformer à certaines conditions :

  1. le cumul des revenus fonciers annuels ne doit pas dépasser 15 000 €/an,
  2. l’associé doit percevoir d’autres revenus fonciers ,
  3. l’investisseur ne doit pas détenir de biens immobiliers ou de parts de SCPI dont le revenu bénéficie déjà de régime fiscal particulier (Scellier, Robien…).

Si toutes ces conditions sont remplies, l’associé pourra bénéficier d’un abattement de 30 % sur ses revenus fonciers bruts. Celui-ci est automatiquement appliqué par l’administration fiscale et doit couvrir l’ensemble des charges liées au logement. Au moment de votre déclaration, aucune dépense ne peut être déduite. Pour déclarer ses revenus fonciers, l’investisseur devra : 

  • se munir du relevé annuel envoyé par la SCPI où figurent les loyers bruts annuels collectés, 
  • en prendre 70 % et ajouter ses autres revenus fonciers si nécessaire,
  • et indiquer le total dans la case 4BE en page 3 de la déclaration fiscale de base, à savoir le formulaire 2042.

Pourtant, le régime micro-foncier n’est pas toujours favorable. Comme nous l’avons vu plus haut, si vous achetez des parts de SCPI à crédit, les charges associées à votre investissement seront généralement supérieures à 30 % des loyers bruts. Cela est principalement dû aux intérêts d’emprunt. Résultat : les bénéfices apportés par le régime micro-foncier s’annulent. 

À l’inverse, si vous payez au comptant, ces charges sont d’environ 30 %. On peut aussi noter qu’utiliser ce régime ne permet pas d’obtenir les avantages fiscaux des SCPI européennes.

► Lire aussi : Comment créer une SCPI (avantages et démarches) ?

Comment déclarer ses revenus SCPI avec le régime réel ?

Contrairement au régime micro-foncier, on se tourne vers le régime réel lorsque le montant des intérêts d’emprunt et assurance emprunteur est supérieur à l’abattement de 30 % appliqué dans le premier régime. Pour pouvoir opter pour cette forme de régime, il faut :

  • soit que vos revenus fonciers dépassent 15 000 € par an,
  • soit que vos revenus fonciers soient inférieurs à 15 000 €, mais dans ce cas il faudra accepter d’exercer l’option durant 3 ans.

La société de gestion de la SCPI adresse chaque année à tous les associés un Imprimé Fiscal Unique (IFU) indiquant le montant du revenu brut, des charges et des intérêts d'emprunt que la SCPI a contracté pour acquérir ses immeubles : ils sont à additionner avec les intérêts d'emprunt du particulier et correspondent à la quote part que détient l'associé dans la SCPI. 

Tout ceci, et donc le revenu net à déclarer, sur le formulaire n° 2044. La banque envoie de son côté le relevé annuel des intérêts d’emprunt. En clair, voici le calcul à retenir :

Revenus fonciers nets = loyers bruts – intérêts d’emprunt – Frais de gestion

Bon à savoir

Si les revenus fonciers nets sont supérieurs à zéro, on obtient alors un bénéfice foncier qui est à reporter sur votre déclaration 2042.

Si les revenus fonciers nets sont inférieurs à zéro, on a alors un déficit foncier qui est à reporter sur votre déclaration 2042. Il s’impute, en premier lieu, sur le revenu global de l’année dans la limite de 10 700 €, puis sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

► Lire aussi : Quelles sont les meilleures SCPI en 2022 ?

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

Si vous avez opté pour le régime micro foncier, vous avez opté pour la facilité ! En effet, le régime micro-foncier permet de réaliser la déclaration des revenus SCPI très simplement. Vous bénéficierez d’un abattement de 30 % sur vos revenus fonciers bruts. Les calculs sont par conséquent simples à réaliser : il vous suffira d’indiquer le montant total de vos revenus fonciers à la case 4BE du formulaire n° 2042. Par contre, si vous avez choisi le régime réel, vous devez remplir la déclaration n° 2044, accessible sur le site internet de l'administration fiscale. Vous devrez indiquer : 

  • le revenu brut perçu à la case 111 du formulaire n° 2044,
  • les frais et les charges à la case 112 du formulaire n° 2044,
  • Les intérêts d’emprunt à la case 113 du formulaire n° 2044,
  • Le revenu net à la case 114 du formulaire n° 2044. 

Pour cette dernière case : 

  • si un bénéfice est constaté : transposer le montant indiqué à la case 4BA,
  • si vous avez réalisé un déficit : remplir la case 430 du même formulaire. 

Pensez aussi à compléter vos revenus fonciers via le formulaire de déclaration 2044 C si vous possédez d'autres biens, comme de la nue-propriété ou d'autres régimes spéciaux de défiscalisation, par exemple.

Comment déclarer ses revenus financiers ?

Pour la déclaration des revenus financiers, il est tout d’abord important de comprendre une chose : lorsqu’un associé apporte du capital à une SCPI, la société de gestion doit l’investir en immobilier au plus vite. Mais, dans les faits, cela peut parfois prendre plusieurs semaines. Pour ne pas perdre de temps et d’argent, la société de gestion est autorisée à placer ces fonds sur des supports financiers sécurisés rapportant quelques euros. 

Voilà pourquoi, à la fin de l’année, vous pouvez potentiellement voir sur votre relevé annuel des revenus financiers. Il va donc falloir les déclarer. Pas de panique, c’est très simple ! En effet, ces revenus financiers sont automatiquement intégrés au formulaire 2042. Vous n’aurez plus qu’à vérifier les montants indiqués. Ces revenus sont imposés de la même manière que les revenus fonciers à savoir imposition aux prélèvements sociaux et au Taux Marginal d’Imposition (TMI).

Comment déclarer une plus-value ? 

Le cas d’une cession au sein du parc de SCPI

Sachez qu’un parc immobilier de SCPI n’est pas figé. En effet, il vit au gré des achats, mais aussi des cessions d’un ou de plusieurs biens au cours d’une année. Lors d’une cession, il peut y avoir des plus-values qui seront taxées au niveau de la fiscalité personnelle des associés.

Comme nous l’avons vu plus haut avec les revenus financiers, la déclaration sera très simple. En effet, ces plus-values sont automatiquement intégrées à votre déclaration d’impôts et vous n’aurez plus qu’à vérifier les montants. 

Le cas de la vente de ses parts de SCPI

Lors de la vente des parts de SCPI, la plus-value immobilière se calcule par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat majoré de ses frais d’acquisitions. À ceux-ci, il convient d’appliquer un abattement. À compter du 1er septembre 2013, voici la règle d’application des abattements prévus.

Pour le calcul de l’impôt sur le revenu : 

  • 6 % pour chaque année de détention entre la 6ème et la 21ème année,
  • 4 % au terme de la 22ème année de détention.

Pour le calcul des prélèvements sociaux

  • 1,65 % pour chaque année de détention entre la 6ème et la 21ème année,
  • 1,60 % pour la 22ème année de détention,
  • 9 % pour chaque année de détention entre la 23ème et la 30ème année.

L’exonération totale de prélèvements sociaux s’applique pour les biens détenus depuis plus de 30 ans. La plus-value est soumise à une imposition forfaitaire équivalente à 19 % majorée des prélèvements sociaux (17,2 %), soit un taux global de 36,2 %.

Sources

BOI-RFPI-DECLA - Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP)

Revenus fonciers et déficit foncier - Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP)

Revenus fonciers et régime micro-foncier - Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP)

Foire aux questions

🤝 Comment déclarer des revenus SCPI de source étrangère ?

Si vous investissez dans une SCPI étrangère, les revenus locatifs générés ne sont pas taxés en France, mais dans le pays où sont situés les biens en question. Il faudra tout de même remplir le formulaire n° 2047 pour indiquer les gains perçus à l’administration fiscale. Pas de panique, vous n’aurez aucun calcul à réaliser vous-même. Il vous suffira de reporter les informations que vous aura communiquées la société de gestion dans les cases correspondantes.

🤝 Existe-t-il une surtaxe sur les plus-values immobilières ?

Pour les plus-values imposables supérieures à 50 000 €, une surtaxe est appliquée selon un barème progressif pour les opérations réalisées à partir du 1er janvier 2013. Il faudra remplir la case 3VZ sur la page 2 de l’imprimé 2042 C.

🤷 Fiscalité des SCPI, comment ça marche ?

Une SCPI génère des revenus locatifs qui sont considérés comme des revenus fonciers au même titre qu’un bien immobilier classique. Ils sont assujettis à l’impôt sur le revenu (barème progressif) et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. La fiscalité d’une SCPI varie donc en fonction de la tranche marginale d’imposition de l’associé. Elle peut n’être que de 17,2 % comme de 62,2 % pour les associés les plus imposés.

🤷 Pourquoi investir en SCPI en 2022 ? 

Les SCPI présentent de nombreux avantages pour un investisseur. En plus des rendements qu’elle génère, une SCPI mutualise les risques. Alors qu’un investissement locatif classique oblige le propriétaire à trouver un locataire fiable et à assurer la gestion quotidienne du bien, la SCPI lisse les risques en portant son choix sur de nombreux locataires. De même, la société de gestion de la SCPI se charge de tout. Participer à l’assemblée annuelle est la seule mission qui incombe à l’investisseur. Enfin, il peut bénéficier d’avantages fiscaux si son choix se porte sur une SCPI fiscale.