Comment investir dans une SCPI à crédit ?

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Basile Alexandre

Basile Alexandre

Mis à jour le 22 juin 2022

La SCPI caracole en tête des placements immobiliers les plus intéressants. Le principe : vous achetez des parts et rejoignez un peloton d'investisseurs avec lesquels vous partagez les revenus locatifs de la SCPI. Il est possible d'acquérir ces parts avec un apport personnel, mais vous pouvez aussi utiliser un crédit. Comment ? Sous quelles conditions ? On vous explique tout pour partir gagnant.

Comment fonctionne la SCPI à crédit ?

Pour investir dans une SCPI à crédit, il faut passer par plusieurs étapes : 

  • comparer les différentes SCPI,
  • connaître sa capacité d’endettement,
  • choisir le meilleur crédit,
  • fournir des garanties.

Comment souscrire une SCPI à crédit ? 

Comme pour tout placement immobilier, vous pouvez investir à crédit dans une SCPI. Il faut toutefois montrer patte blanche : une situation financière stable et un taux d'endettement inférieur à 33 % sont des prérequis importants pour l'organisme prêteur.

Pour souscrire à une SCPI à crédit, vous avez plusieurs options. La première consiste à s'adresser à une banque, qui va le plus souvent proposer les SCPI de son groupe. Avantage : vous disposez d’un panel directement accessible via votre conseiller bancaire. Problème : ces SCPI ne sont pas toujours les plus avantageuses pour l'emprunteur, et les frais de dossier peuvent venir plomber votre rendement. 

Autre option : opter pour un investissement sur-mesure avec Climb.

  1. Pour une souscription en ligne : réalisez une simulation gratuite SCPI et découvrez les recommandations les plus adaptées à votre profil ;
  2. Pour un accompagnement qualifié : faites appel aux experts financiers de Climb qui vous aideront à choisir la meilleure SCPI pour réussir votre investissement.

Quel crédit choisir pour une SCPI ? 

Pour acquérir des parts de SCPI à crédit, il y a 3 grands types de prêts : le crédit amortissable, le crédit in fine et le crédit à la consommation. 

Le crédit amortissable est très comparable à un crédit immobilier classique. Le montant de votre emprunt est étalé sur plusieurs années et découpé en mensualités de remboursement. À ces mensualités s'ajoutent vos intérêts d'emprunt.

Le crédit amortissable est le plus fréquent en SCPI. Il a l’avantage de demander un faible effort financier : les revenus de la SCPI sont utilisés pour le rembourser. Dans le meilleur des cas (bon rendement de la SCPI), vous encaissez le supplément. Dans le pire des cas, vous fournissez un effort d'épargne pour combler la différence entre les revenus locatifs et les mensualités de crédit. Dans tous les cas, vous vous constituez un patrimoine sur le long terme de façon presque indolore.

Le crédit in fine fonctionne également avec des mensualités de remboursement. La grosse différence : elles correspondent seulement aux intérêts de votre crédit. Vous fournissez donc un effort financier beaucoup plus léger, d'autant que les intérêts décroissent avec les années. Mais cet avantage a un coût : vous devrez rembourser la totalité de votre emprunt « in fine », c'est-à-dire quand il arrivera à échéance.

Le crédit in fine capitalise sur l'effet de levier : vous faites travailler l'argent de la banque et vous pouvez empocher directement vos revenus locatifs, en soustrayant les intérêts d'emprunt. Cette solution est privilégiée par les investisseurs qui veulent générer des revenus rapidement. 

En revanche, gare à l'échéance : il faut vous assurer de pouvoir revendre vos parts de SCPI à un prix avantageux. De plus, les intérêts vous coûtent plus cher qu'avec un crédit amortissable. 

Le crédit à la consommation, enfin, peut aussi servir à acheter des parts de SCPI. Seule condition : contracter un prêt inférieur à 75 000 euros. Ce type de crédit a l'avantage d'être débloqué plus rapidement qu'un crédit amortissable ou in fine. En revanche, il est moins répandu et donc moins attribué par les banques.

Le crédit à la consommation intéressera les investisseurs qui ont besoin d'un petit prêt et/ou qui souhaitent investir sur un horizon de 7 ans, durée recommandée pour amortir les frais d'intérêts sur un crédit conso. En effet, ceux-ci sont en effet plus élevés qu'avec un crédit classique. 

En contrepartie, certains coûts sont retranchés : pas de frais d'assurance emprunteur, courtage ou gestion... Un calcul qui peut s'avérer payant pour certains projets.

Quelles garanties pour une SCPI à crédit ? 

L'effet de levier, c'est pratique, mais une banque ne vous prêtera pas d'argent sans contrepartie. Pour valider son prêt, elle va vous demander des preuves de votre solvabilité – et elle s’assurera de récupérer sa mise si vous ne pouvez plus la rembourser. Pour une SCPI à crédit, 2 types de garanties coexistent.

  1. Le nantissement : c'est l'équivalent de l'hypothèque avec un bien immobilier classique. Ici, vous « nantissez » les parts de SCPI que vous achetez à crédit. Autrement dit, si vous ne pouvez plus honorer votre emprunt, la banque est prioritaire pour revendre ou récupérer vos parts.
  2. Le cautionnement : plutôt que d'hypothéquer vos parts de SCPI, vous vous protégez en versant une caution à un garant qui interviendra en cas de défaut de paiement. 

Pourquoi investir dans une SCPI à crédit ?

Un investissement accessible

La SCPI à crédit est une bonne alternative à l'immobilier locatif classique. En effet, elle permet d’investir dans la pierre avec un minimum de contraintes : 

  • on peut acheter une part de SCPI à partir de quelques centaines d’euros ;
  • toute la gestion est déléguée : un gain de temps et d'énergie, puisque c'est la Société Civile qui s'occupe du parc immobilier ; 
  • la SCPI à crédit s'adresse à tous les profils, du jeune investisseur au multi-propriétaire expérimenté. 

Des taux historiquement bas

On l'entend depuis 2016 : les taux baissent. Or, une baisse des taux d'intérêt, c'est un coup de boost pour l'effet de levier, puisque l'argent prêté par les banques vous coûte moins cher. Une combinaison gagnante pour investir dans la SCPI à crédit : 

vos revenus locatifs remboursent les mensualités à votre place ;
vos intérêts d'emprunt sont exceptionnellement bas et, après signature, diminuent d'année en année.

Même si les taux remontent légèrement en 2022, le contexte est toujours favorable. Reste à bien choisir sa SCPI pour un placement gagnant ! 

Sources

SCPI : comment ça marche ? - Ministère de l'Economie des Finances et de la Relance
SCPI : connaître les risques et les rendements de cet investissement - economie.gouv.fr
SCPI : comment bien s'informer ? - AMF
Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière - service-public.fr

Foire aux questions

🤷 Dans quelle SCPI investir en 2022 ?

Vous cherchez la fine fleur des SCPI ? Climb vous propose une sélection des meilleures SCPI en 2022, triées selon les frais de gestion et d’entrée, le prix des parts et leur spécificité locative : résidence, bureaux, commerces… 

🤝 Est-il possible de perdre de l’argent avec les SCPI ?

On connaît la formule : « tout investissement comporte des risques ». Les SCPI n’échappent pas à la règle. Toutefois, elles vous exposent moins aux pertes que d’autres placements : en effet, vous investissez avec d’autres personnes et vos parts font partie d’un parc immobilier. Autrement dit, en cas de carence locative, le risque est dilué.

🤷 Quel montant pour investir en SCPI ?

On peut acheter des parts à partir de 100 ou 150 euros, mais pour réaliser un investissement fructueux, il est conseillé de prévoir un ticket d’entrée plus élevé. Chez Climb, on peut investir en SCPI à partir de 1000 euros.

🤷 Quel est le rendement d’une SCPI en 2022 ?

Le rendement d’une SCPI peut aller jusqu’à 5,3 % pour 2022. À noter toutefois que cette performance peut varier selon le moment de l’année, mais aussi selon la SCPI choisie.