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Investir en SCPI : guide de l'immobilier sans gestion !

investir scpi
Basile Alexandre

Mis à jour le 04 août 2022

Les SCPI vous intéressent, mais vous ne savez pas par où commencer ? Fortes de leurs nombreux avantages, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier attirent de plus en plus de monde. Pourtant, ce n’est pas toujours facile de s’y retrouver. Qui peut acheter des parts de SCPI ? Quel montant investir ? Comment s’y prendre ? Climb vous dit tout !

Comment investir en SCPI en 2022 ?

C’est la beauté des SCPI : elles sont accessibles à tous via différents moyens : 

  • achat de parts au comptant (en direct),
  • souscription de crédit immobilier,
  • achat en démembrement (nue-propriété),
  • intégration de parts de SCPI dans un contrat d'assurance vie.

Pas besoin de débourser des sommes folles pour investir dans des parts de SCPI. En effet, le ticket d'entrée peut aller de 200 € à près d’un millier d’euros, en fonction de ce que vous êtes prêt à consacrer à cet investissement. En plus du prix, vous n’aurez pas à aller bien loin pour vous informer ou investir en SCPI. Vous pouvez tout simplement vous tourner vers un conseiller en gestion patrimoniale pour en savoir plus. Encore mieux, restez avec nous pour avoir une mine d’informations sur le sujet.

Mais, revenons un instant sur le coût des parts. Avant de vous lancer dans un tel investissement, il est important que vous connaissiez votre profil investisseur. Le nombre de parts que vous pouvez acheter est lié au capital que vous souhaitez investir. Certes, mais n’oubliez pas que vos revenus locatifs sont versés proportionnellement au nombre de parts que vous avez acquis dans la SCPI. Résultat : il faudra en acheter plusieurs pour que votre investissement soit plus rentable !

Les SCPI sont des véhicules financiers soumis aux variations du marché et donc les revenus ne sont pas toujours garantis. Heureusement, ces risques sont mutualisés, car vous investissez dans un parc immobilier et non pas sur un bien isolé. C’est aussi l'un des grands avantages de cet investissement.

► Lire aussi : Comment fonctionne le rendement d'une SCPI ?

Quelle méthode choisir pour investir en SCPI ?

Acheter en direct

Pour réaliser un achat de parts de SCPI, rien de bien compliqué. Vous avez la possibilité d'investir au comptant en vous tournant vers :

  • un conseiller en gestion de patrimoine, 
  • une plateforme spécialisée,
  • un banquier,
  • une société de gestion.

Comme nous vous l'expliquions plus haut, le ticket d'entrée a un prix variable. L'achat s’effectue suite à la création ou de la variation à la hausse du capital d'une SCPI. Par la suite, il faudra généralement patienter un à deux trimestres avant de s'attendre à percevoir les premiers revenus fonciers, qui seront nets de charges et évidemment soumis à là son barème. Les prélèvements sociaux viennent également s'ajouter.

C'est donc un placement intéressant pour les contribuables situés dans les tranches marginales d'imposition basse (30 % maximum).

✅ Avantages❌ Inconvénients
Générer du revenu complémentaireFiscalité supérieure qui si achat à crédit
Diversifier son portefeuille avec de l'immobilierMobilisation de l'épargne

► Lire aussi : Comment fonctionnent les SCPI de rendement ?

Investir en SCPI à crédit

Nous n’avons pas toujours de liquidités à disposition afin de nous lancer dans un tel investissement. Voilà pourquoi, il est également possible d’acheter des parts de SCPI à crédit. Plusieurs avantages sont notables :

  • une partie des mensualités du crédit souscrit sera comblée par les loyers perçus,
  • vous pourrez déduire les intérêts d'emprunt de votre revenu imposable,
  • vous vous constituez un patrimoine immobilier pérenne sans effort.

Comment s’y prendre ? Votre banque pourra vous proposer soit : 

  • un prêt à la consommation affecté, 
  • un crédit immobilier classique, si le montant d'investissement dépasse 20 000 euros.

Pour vous assurer que les intérêts seront bien déduits de vos revenus fonciers, il faut prouver à l'administration fiscale que ledit crédit a bel et bien été utilisé pour l'achat de parts de SCPI. Pour ça, vous aurez besoin de certains documents, dont un tableau d'amortissement ou des relevés de loyers.

Attention ! Votre banque peut tout à fait refuser le crédit demandé, ou même le conditionner à l'achat de produits dits "maison". Si c'est le cas, vous avez la possibilité de vous tourner directement vers une société de gestion ou de faire jouer la concurrence en vous tournant notamment vers les courtiers en ligne.

✅ Avantages❌ Inconvénients
Financement des intérêts d'emprunt et d'une partie du capital via les loyers.Les revenus perçus ne suffisent pas à couvrir toutes les mensualités.
Les intérêts d'emprunt se soustraient aux revenus fonciers pour réduire son impôt sur le revenu.En cas de non-remboursement du crédit, les parts peuvent être vendues à un prix décoté.

Acheter en nue-propriété

La fiscalité peut faire partie des freins à l’acquisition des parts de SCPI ! Mais, il existe un moyen de faire baisser la facture. En effet, vous pouvez acheter des parts de SCPI en démembrement. Cela consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit. Voyons tout cela d’un peu plus près. 

Grâce à cette technique : 

  • vous pouvez obtenir une décote sur le prix d’achat de 15 % à 45 %,
  • vous n'êtes pas imposé sur votre investissement durant l'entièreté du démembrement.

En clair, cela signifie que vous devenez nu-propriétaire temporaire des parts, car l’usufruit n'est pas à vous. Tout le long de cette période de démembrement, il n’y a que l’usufruitier qui touche les dividendes. Le nu-propriétaire, quant à lui, ne touche aucun revenu. Résultat : son impôt reste stable.

Cerise sur le gâteau : les parts en nue-propriété sortent de la base taxable pour les personnes qui payent l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

Mais attention, en choisissant cette méthode d’achat, vous ne pourrez pas passer par un crédit. Il faudra donc disposer d’une épargne suffisante pour financer votre investissement.

✅ Avantages❌ Inconvénients
Économiser dès l'achat une partie de la valeur des parts.Placement non liquide pendant la durée du démembrement.
Pas d'intégration des parts à l'Impôt sur la Fortune Immobilière pour le nu-propriétaire, pas d'augmentation d'impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux.Renonciation à la perception des loyers pendant la durée du démembrement.
Investissement dans des actifs tangibles et diversifiés.Risque de perte en capital.

 

Notre conseil 

Faites en sorte que la fin du démembrement coïncide avec votre départ à la retraite. Cela vous permettra de récupérer la pleine propriété de vos parts de SCPI et ainsi de percevoir des dividendes qui compléteront votre pension de retraite.

► Lire : Qu'est-ce qu'une SCPI de plus-value ?

Acheter par le biais de l’assurance-vie

Saviez-vous que vous pouvez aussi souscrire une SCPI via un contrat d’assurance-vie, en tant qu'unité de compte ? En effet, avec cette méthode les frais d’entrée sont allégés et il n’y a pas de délai de carence contrairement à l’achat en direct où il faut parfois attendre plusieurs mois pour avoir la jouissance de ses titres.

Idem lors d’une cession, il n'est pas nécessaire de patienter jusqu'à ce qu'une contrepartie se manifeste : la vente est immédiate. Mais, le grand avantage avec l’assurance-vie c’est son cadre fiscal avantageux. Malheureusement chaque bonne chose a aussi son lot de mauvaises surprises : 

  • le choix de SCPI est limité, 
  • les loyers que vous recevrez seront ponctionnés de 10 % à 15 %, 
  • il faudra aussi payer les frais du contrat d’assurance-vie, 
  • vous ne pourrez pas souscrire de crédit pour y investir.

► Lire aussi : Comment bien choisir sa SCPI ?

Qui peut acheter des parts de SCPI ?

La souscription de parts de SCPI est ouverte par toute personne physique ou morale, tant qu'elle réside en France. Aussi, un investisseur célibataire, en concubinage, marié, pacsé, majeur ou mineur peut investir en SCPI.

C'est également le cas pour les personnes morales :

  • fondations,
  • associations,
  • sociétés commerciales,
  • SCI (Sociétés Civiles Immobilières).

Ceci est valable pour une souscription de parts en pleine propriété ou en démembrement.

Certaines sociétés de gestion refusent de vendre, céder ou offrir des parts de SCPI aux résidents des Etats-Unis d'Amérique, en accord avec l'Act de 1933 de la Securities and Exchange Commission (SEC), l'autorité de régulation des marchés aux Etats-Unis.

Quel montant pour investir en SCPI ?

Combien investir en SCPI ? Maintenant que nous savons comment acheter des parts, il est pertinent de savoir quelle somme allouer à cet investissement. Pas toujours simple de répondre à cette question. Comme nous vous l’avons déjà dit, l’acquisition de SCPI est accessible dès quelques centaines d'euros. Mais cela ne veut pas dire qu’il faut nécessairement investir si peu. Pour répondre à cette interrogation, il semble donc primordial de répondre, dans un premier temps, à d’autres questions. 

Il faudra d’abord définir une stratégie patrimoniale et définir ses objectifs : 

  • obtenir des revenus complémentaires immédiats, 
  • se constituer un patrimoine pour la retraite, 
  • préparer sa transmission…  

Pour y parvenir plus sereinement, mieux vaut passer par un consultant pour placer votre épargne en fonction de vos ambitions.

► Lire aussi : Comment déclarer les revenus d'une SCPI ?

Les 2 règles à suivre 

Pour déterminer assez simplement combien investir en SCPI, il suffit de suivre ces 2 règles :

Ne pas dépasser la limite de 15 % à 20 % de patrimoine total investi en SCPI maximum. Attention, cette limite est évidemment un indicateur à nuancer en fonction de chaque situation patrimoniale. En effet, si vous avez pour ambition de vous constituer un patrimoine, le ratio recommandé sera nécessairement dépassé.

Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Il est donc préférable de répartir votre montant d’investissement sur plusieurs SCPI si l’investissement dépasse les 20 000 €. En faisant cela, les risques encourus sont amoindris. Encore une fois, de tels conseils sont à mettre en perspective puisque chaque cas et chaque profil d’investisseur est différent. Ainsi certains investisseurs placeront 50 000 € sur la même SCPI quand d’autres répartiront 8 000 € sur 4 ou 5 SCPI.

► Lire aussi : Comment créer une SCPI ?

Quels sont les risques d'une SCPI ?

Tout investissement comporte des risques et les SCPI ne dérogent pas à cette règle immuable. En l'occurrence, la pierre papier a plus ou moins les mêmes désavantages que l'immobilier classique.

Ainsi, investir dans une SCPI vous exposent à certains risques inhérents à la pierre :

  1. l'évolution du marché immobilier (variations à la hausse ou à la baisse),
  2. le risque de perte en capital en cas de dépréciation de la valeur des parts,
  3. le manque de liquidité et l'horizon de placement à long terme,
  4. la variation des loyers versés du fait de la conjoncture.

Ainsi, il est techniquement possible de perdre de l'argent avec une SCPI, tout comme il est possible qu'un bien immobilier physique perde de la valeur et soit revendu en réalisant une moins-value. D'où l'importance de choisir une société transparente sur ses chiffres et en laquelle vous avez confiance.

Quel est le taux de rentabilité d'une SCPI ?

Les SCPI de rendement présentent des taux de rentabilité variant entre 4 et 6 %. Mais, c'est loin d'être le seul critère à prendre en compte lorsque vous choisirez la meilleure SCPI dans laquelle investir.

Renseignez-vous sur les différents sites des plateformes qui permettent d'investir en SCPI, réalisez des simulations en ligne et faites-vous votre propre avis !

Chez Climb, nous vous proposons d'investir dans des SCPI de rendement ayant fait leurs preuves, au taux d'occupation élevé, avec une rentabilité allant jusqu'à 5,3 % !

Avec un couple rendement/risque très intéressant, la pierre papier vous permettra de percevoir des revenus locatifs réguliers, sans contraintes de gestion locative.

Quelles sont les meilleures SCPI dans lesquelles investir en 2022 ?

Il n'existe pas de meilleure SCPI à proprement parler : le choix de telle ou telle société dépendra principalement de votre objectif patrimonial. Il faudra également faire attention à plusieurs critères, outre le rendement en lui-même :

  • le capital,
  • le taux de distribution,
  • la capitalisation,
  • la collecte nette,
  • le prix de la part,
  • le nombre de parts,
  • le nombre de biens immobiliers,
  • le taux d'occupation financier, etc.

Cependant, certaines SCPI tirent leur épingle du jeu. C'est le cas notamment de la SCPI Pierval Santé, gérée par Euryale AM. Avec des actifs appartenant majoritairement au secteur de la santé, elle a atteint 2;16 milliards d'euros de capitalisation et affiche un taux de distribution de 5,33 %.

En mention honorable, on peut également citer les SCPI Primopierre, Immorente et Primovie.

Sources 

BOI-IR-RICI-230-10-20 - Bulletin Officiel des Finances Publiques

Société civile de placement immobilier (SCPI) : comment ça marche ? - economie.gouv

Revenus fonciers - impots.gouv.fr

Pierval Santé - Euryale

Primonial REIM France - SCPI Primopierre

Usufruit, nue propriété, pleine propriété : quelles différences ? - Service-Public.fr

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Foire aux questions

🤔 Quelle est la liquidité des parts de SCPI ?

S’il est tout à fait possible de revendre des parts de SCPI, il est vrai qu’elles sont bien moins liquides qu’un livret d’épargne classique par exemple. En effet, la vente de parts de SCPI peut prendre plusieurs semaines dans le cas de SCPI à capital variable. Lorsque le capital de la SCPI est fixe, il faut trouver un acquéreur pour pouvoir revendre ses parts. De même, les parts d’une SCPI fiscales sont très peu liquides dans la mesure où revendre avant un certain délai de détention vous expose à la perte des avantages fiscaux dont elle vous fait bénéficier. C’est lorsqu’elles sont intégrées à une assurance-vie que les parts de SCPI sont les plus liquides.

🤔 Quelle part de SCPI dans un patrimoine ?

Il est généralement conseillé d'allouer 15 à 20 % de son capital disponible aux SCPI. Bien évidemment, ce pourcentage dépend de chaque investisseur et de chaque projet patrimonial : si vous cherchez à débuter la création de votre patrimoine, peut-être serez-vous tenter de dépasser ces 20 %. À l'inverse, si vous avez déjà un patrimoine établi que vous cherchez à renforcer, s'en tenir à ce pourcentage est plus sage.

🤔 Est-ce que les SCPI sont un bon placement ?

En comparant les avantages (mutualisation du risque, rendements attractifs, avantages fiscaux, délégation de gestion et prix d'entrée) et les inconvénients (frais, fluctuations du marché immobilier), les SCPI sont assurément un bon placement ayant leur place dans une stratégie patrimoniale. En outre, leur historique joue en leur faveur, avec un rendement stable depuis de nombreuses années. 

🤷 Quand acheter des parts de SCPI ?

Il n'y a pas de deadline. Libre à vous d'investir en SCPI quand bon vous semble. Cependant, gardez en tête que les SCPI, comme tout investissement immobilier, est un placement à long terme. Aussi, prévoyez un horizon d'investissement d'au moins dix ans. L'intérêt de ce type de placement, c'est de conserver ses parts pendant une durée supérieure à celle d'un cycle immobilier classique. Pourquoi ? Tout simplement pour pouvoir bénéficier de la performance moyenne des actifs immobiliers, indépendamment de la date de souscription de parts.