Comment acquérir des parts de SCPI ?

achat parts scpi
Basile Alexandre

Basile Alexandre

Mis à jour le 22 juin 2022

Les SCPI vous intéressent, mais vous ne savez pas par où commencer ? Fortes de leurs nombreux avantages, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier attirent de plus en plus de monde. Pourtant, ce n’est pas toujours facile de s’y retrouver. Qui peut acheter des parts de SCPI ? Quel montant investir ? Comment s’y prendre ? Climb vous dit tout !

Qui peut acheter des parts de SCPI ?

C’est la beauté des SCPI : elles sont accessibles à tous via différents moyens : 

  • achat de parts au comptant (en direct),
  • souscription de crédit immobilier,
  • achat en démembrement (nue-propriété),
  • intégration de parts de SCPI dans un contrat d'assurance vie.

Pas besoin de débourser des sommes folles pour acheter des parts de SCPI. En effet, le ticket d'entrée peut aller de 200 € à près d’un millier d’euros, en fonction de ce que vous êtes prêt à consacrer à cet investissement. En plus du prix, vous n’aurez pas à aller bien loin pour vous informer ou investir en SCPI. Vous pouvez tout simplement vous tourner vers un conseiller en gestion patrimoniale pour en savoir plus. Encore mieux, restez avec nous pour avoir une mine d’informations sur le sujet.

Mais, revenons un instant sur le coût des parts. Avant de vous lancer dans un tel investissement, il est important que vous connaissiez votre profil investisseur. Le nombre de parts que vous pouvez acheter est lié au capital que vous souhaitez investir. Certes, mais n’oubliez pas que vos revenus locatifs sont versés proportionnellement au nombre de parts que vous avez acquis dans la SCPI. Résultat : il faudra en acheter plusieurs pour que votre investissement soit plus rentable !

Les SCPI sont soumises aux variations du marché et donc les revenus ne sont pas toujours garantis. Heureusement, ces risques sont mutualisés, car vous investissez dans un parc immobilier et non pas sur un bien isolé. C’est aussi l'un des grands avantages de cet investissement.

► Lire aussi : Comment fonctionne le rendement d'une SCPI ?

Quelle méthode choisir pour acheter des parts de SCPI ?

Acheter en direct

Pour réaliser un achat de parts de SCPI, rien de bien compliqué. Vous avez la possibilité d'investir au comptant en vous tournant vers :

  • un conseiller en gestion de patrimoine, 
  • une plateforme spécialisée,
  • un banquier,
  • une société de gestion.

Comme nous vous l'expliquions plus haut, le ticket d'entrée a un prix variable. L'achat s’effectue suite à la création ou de la variation à la hausse du capital d'une SCPI. Par la suite, il faudra généralement patienter un à deux trimestres avant de s'attendre à percevoir les premiers revenus fonciers, qui seront nets de charges et évidemment soumis à là son barème. Les prélèvements sociaux viennent également s'ajouter.

C'est donc un placement intéressant pour les contribuables situés dans les tranches marginales d'imposition basse (30 % maximum).

✅ Avantages❌ Inconvénients
Générer du revenu complémentaireFiscalité supérieure qui si achat à crédit
Diversifier son portefeuille avec de l'immobilierMobilisation de l'épargne

► Lire aussi : Comment fonctionnent les SCPI de rendement ?

Acheter via un crédit

Nous n’avons pas toujours de liquidités à disposition afin de nous lancer dans un tel investissement. Voilà pourquoi, il est également possible d’acheter des parts de SCPI à crédit. Plusieurs avantages sont notables :

  • une partie des mensualités du crédit souscrit sera comblée par les loyers perçus,
  • vous pourrez déduire les intérêts d'emprunt de votre revenu imposable,
  • vous vous constituez un patrimoine immobilier pérenne sans effort.

Comment s’y prendre ? Votre banque pourra vous proposer soit : 

  • un prêt à la consommation affecté, 
  • un crédit immobilier classique, si le montant d'investissement dépasse 20 000 euros.

Pour vous assurer que les intérêts seront bien déduits de vos revenus fonciers, il faut prouver à l'administration fiscale que ledit crédit a bel et bien été utilisé pour l'achat de parts de SCPI. Pour ça, vous aurez besoin de certains documents, dont un tableau d'amortissement ou des relevés de loyers.

Attention ! Votre banque peut tout à fait refuser le crédit demandé, ou même le conditionner à l'achat de produits dits "maison". Si c'est le cas, vous avez la possibilité de vous tourner directement vers une société de gestion ou de faire jouer la concurrence en vous tournant notamment vers les courtiers en ligne.

✅ Avantages❌ Inconvénients
Financement des intérêts d'emprunt et d'une partie du capital via les loyers.Les revenus perçus ne suffisent pas à couvrir toutes les mensualités.
Les intérêts d'emprunt se soustraient aux revenus fonciers pour réduire son impôt sur le revenu.En cas de non-remboursement du crédit, les parts peuvent être vendues à un prix décoté.

► Lire aussi : Quelles sont les meilleures SCPI en 2022 ?

Acheter en nue-propriété

La fiscalité peut faire partie des freins à l’acquisition des parts de SCPI ! Mais, il existe un moyen de faire baisser la facture. En effet, vous pouvez acheter des parts de SCPI en démembrement. Cela consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit. Voyons tout cela d’un peu plus près. 

Grâce à cette technique : 

  • vous pouvez obtenir une décote sur le prix d’achat de 15 % à 45 %,
  • vous n'êtes pas imposé sur votre investissement durant l'entièreté du démembrement.

En clair, cela signifie que vous devenez nu-propriétaire temporaire des parts, car l’usufruit n'est pas à vous. Tout le long de cette période de démembrement, il n’y a que l’usufruitier qui touche les dividendes. Le nu-propriétaire, quant à lui, ne touche aucun revenu. Résultat : son impôt reste stable.

Cerise sur le gâteau : les parts en nue-propriété sortent de la base taxable pour les personnes qui payent l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

Mais attention, en choisissant cette méthode d’achat, vous ne pourrez pas passer par un crédit. Il faudra donc disposer d’une épargne suffisante pour financer votre investissement.

✅ Avantages❌ Inconvénients
Économiser dès l'achat une partie de la valeur des parts.Placement non liquide pendant la durée du démembrement.
Pas d'intégration des parts à l'Impôt sur la Fortune Immobilière pour le nu-propriétaire, pas d'augmentation d'impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux.Renonciation à la perception des loyers pendant la durée du démembrement.
Investissement dans des actifs tangibles et diversifiés.Risque de perte en capital.

 

Petit conseil 

Faites en sorte que la fin du démembrement coïncide avec votre départ à la retraite. Cela vous permettra de récupérer la pleine propriété de vos parts de SCPI et ainsi de percevoir des dividendes qui compléteront votre pension de retraite.

► Lire : Qu'est-ce qu'une SCPI de plus-value ?

Acheter par le biais de l’assurance-vie

Saviez-vous que vous pouvez aussi souscrire une SCPI via un contrat d’assurance-vie, en tant qu'unité de compte ? En effet, avec cette méthode les frais d’entrée sont allégés et il n’y a pas de délai de carence contrairement à l’achat en direct où il faut parfois attendre plusieurs mois pour avoir la jouissance de ses titres.

Idem lors d’une cession, il n'est pas nécessaire de patienter jusqu'à ce qu'une contrepartie se manifeste : la vente est immédiate. Mais, le grand avantage avec l’assurance-vie c’est son cadre fiscal avantageux. Malheureusement chaque bonne chose a aussi son lot de mauvaises surprises : 

  • le choix de SCPI est limité, 
  • les loyers que vous recevrez seront ponctionnés de 10 % à 15 %, 
  • il faudra aussi payer les frais du contrat d’assurance-vie, 
  • vous ne pourrez pas souscrire de crédit pour y investir.

► Lire aussi : Comment bien choisir sa SCPI ?

Quel montant investir ?

Maintenant que nous savons comment investir, il est pertinent de savoir quelle somme allouer à cet investissement. Pas toujours simple de répondre à cette question. Comme nous vous l’avons déjà dit, l’acquisition de SCPI est accessible dès quelques centaines d'euros. Mais cela ne veut pas dire qu’il faut nécessairement investir si peu. Pour répondre à cette interrogation, il semble donc primordial de répondre, dans un premier temps, à d’autres questions. 

Il faudra d’abord définir une stratégie patrimoniale et définir ses objectifs : 

  • obtenir des revenus complémentaires immédiats, 
  • se constituer un patrimoine pour la retraite, 
  • préparer sa transmission…  

Pour y parvenir plus sereinement, mieux vaut passer par un consultant pour placer votre épargne en fonction de vos ambitions.

► Lire aussi : Comment déclarer les revenus d'une SCPI ?

Les 2 règles à suivre 

Pour déterminer assez simplement combien investir en SCPI, il suffit de suivre ces 2 règles :

Ne pas dépasser la limite de 15 % à 20 % de patrimoine total investi en SCPI maximum. Attention, cette limite est évidemment un indicateur à nuancer en fonction de chaque situation patrimoniale. En effet, si vous avez pour ambition de vous constituer un patrimoine, le ratio recommandé sera nécessairement dépassé.

Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Il est donc préférable de répartir votre montant d’investissement sur plusieurs SCPI si l’investissement dépasse les 20 000 €. En faisant cela, les risques encourus sont amoindris. Encore une fois, de tels conseils sont à mettre en perspective puisque chaque cas et chaque profil d’investisseur est différent. Ainsi certains investisseurs placeront 50 000 € sur la même SCPI quand d’autres répartiront 8 000 € sur 4 ou 5 SCPI.

► Lire aussi : Comment créer une SCPI ?

Sources 

Foire aux questions

🤔 Quel capital faut-il prévoir pour acheter des parts de SCPI ?

Il existe de nombreuses SCPI sur le marché, toutes proposant leurs parts à des prix différents. Ainsi, il est possible de devenir associé d’une SCPI pour un prix allant d’une centaine à plusieurs milliers d’euros. Le capital nécessaire pour acheter des parts de SCPI dépend donc de votre épargne disponible et de votre stratégie d’investissement.

🤔 Quelle est la liquidité des parts de SCPI ?

S’il est tout à fait possible de revendre des parts de SCPI, il est vrai qu’elles sont bien moins liquides qu’un livret d’épargne classique par exemple. En effet, la vente de parts de SCPI peut prendre plusieurs semaines dans le cas de SCPI à capital variable. Lorsque le capital de la SCPI est fixe, il faut trouver un acquéreur pour pouvoir revendre ses parts. De même, les parts d’une SCPI fiscales sont très peu liquides dans la mesure où revendre avant un certain délai de détention vous expose à la perte des avantages fiscaux dont elle vous fait bénéficier. C’est lorsqu’elles sont intégrées à une assurance-vie que les parts de SCPI sont les plus liquides.

🤔 Peut-on investir en SCPI via un PEA

Acquérir des parts de SCPI dans un PEA n’est pas possible. Il faudra donc faire un choix entre ces deux véhicules financiers pour placer son épargne. Bien qu’il ne soit pas possible de bénéficier des avantages du PEA, la fiscalité des SCPI peut être adoucie si les parts sont achetées via un contrat d’assurance-vie. Pensez-y !

🤷 Quels frais concernent les SCPI ?

Acheter des parts de SCPI occasionne des frais de souscription mais également de gestion. Les frais de souscription oscillent entre 10 et 12 % du montant d’une part. Ils rémunèrent la société de gestion qui procède aux recherches et à l’achat de biens immobiliers. Ils sont assez similaires aux frais de notaires et aux frais d’agence immobilière à payer dans le cadre d’un investissement immobilier classique. Les frais de gestion sont dus chaque année. Ils sont prélevés sur les loyers perçus par les SCPI. Le montant de ces frais vous est communiqué dans les documents qui vous sont transmis lors de votre souscription.