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Investir en SCPI : tout comprendre à la pierre papier

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Basile Alexandre

Basile Alexandre

Mis à jour le 22 juin 2022

Les SCPI pourraient être la solution idéale pour diversifier votre patrimoine immobilier. Accessible, rentable et surtout diversifiée, la pierre papier a de nombreux avantages, sans oublier sa fiscalité très avantageuse. Comment fonctionne cet investissement immobilier locatif ? Quelle est la fiscalité d’une SCPI ? Quels sont les différents types de SCPI ? On vous explique comment et pourquoi investir dans la pierre papier en 2022 !

SCPI : qu’est-ce que c’est ?

C'est le moment de la définition : une SCPI, pour Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule financier qui a pour but d’acquérir un patrimoine immobilier locatif et de s’occuper de sa gestion. Son fonctionnement est simple : la société va investir dans des biens immobiliers - généralement dans le tertiaire - qu’elle va mettre en location. Son parc immobilier est ainsi créé via l’argent des investisseurs : ces derniers perçoivent ensuite une partie des loyers que la SCPI va collecter. En achetant des parts, vous détenez une partie d'un parc immobilier conséquent et vous percevez des revenus locatifs réguliers.

Ainsi, plus on détient de parts de société, meilleurs seront les revenus perçus ! Produits d’épargne existant depuis plusieurs décennies, les SCPI chamboulent le paysage du marché immobilier aujourd’hui de par le prix de la pierre, certes tangible et palpable, mais toujours plus onéreuse. 

En collectant des fonds auprès d’investisseurs et d’épargnants, la société civile de placement immobilier se constitue un portefeuille de biens immobiliers, généralement dans le tertiaire, tandis que ses actionnaires peuvent jouir d’un portefeuille d’actifs immobiliers diversifié.

Les avantages et inconvénients de la SCPI

✅ Avantages❌ Inconvénients
Déléguer le choix et la gestion des investissements à des experts.Risque de perte en capital.
Actifs tangibles et diversifiés.Horizon d'investissement long terme.
Revenus réguliers et rentabilité stable.Les loyers versés peuvent varier en fonction de la conjoncture.

Quels sont les risques des SCPI ?

Comme tout placement financier, et même immobilier, les SCPI présentent certains risques :

  • les aléas du marché immobilier et les changements de dynamique du secteur ;
  • la non-diversification des secteurs de niche (SCPI de santé, etc.) ;
  • la baisse de valeur des parts de la société, en cas de perte de valeur du parc immobilier ;
  • le manque de liquidité des parts avec un délai de récupération qui peut s'étendre sur une longue période ;
  • la faillite de la société de gestion ;
  • les arnaques en ligne...

C'est pourquoi il est plus que jamais important de se faire accompagner par un spécialiste pour s'assurer de faire le bon placement. Ça tombe bien, nos conseillers sont là pour ça !

Comment ça marche ? 

Les SCPI sont donc des sociétés de gestion qui vont acquérir des biens immobiliers en utilisant le capital investi par les investisseurs de parts. Puis, dans un second temps, elles mettront ces biens en location. C’est un peu comme une ruche, chaque membre a un rôle bien précis pour faire fonctionner la SCPI. Voyons tout cela d’un peu plus près :

  • souscription des parts de SCPI : les épargnants,
  • achat et gestion locative des biens immobiliers : la société de gestion,
  • redistribution des loyers aux actionnaires : la SCPI,
  • contrôle et surveillance : l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), 
  • l’assemblée générale des associés, du conseil de surveillance, du commissaire aux comptes et d’un expert immobilier. Ensemble, ils constituent un organe de contrôle qui s’assure que tout fonctionne correctement.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Le fonctionnement des SCPI de rendement 

Pas de surprise, les SCPI de rendement poursuivent un objectif de rendement. Ce sont d’ailleurs les plus connues. Elles sont principalement composées de bureaux loués à des entreprises, d’entrepôts ou de locaux commerciaux. Mais on trouve aussi différents types de biens immobiliers moins communs : résidences de services (ce peut être des logements étudiants, des Ehpad ou encore des résidences médicalisées) ou même murs de magasins.

    Bon à savoir 

    Les frais de souscriptions des SCPI varient généralement entre 10 et 12 %. Les frais de gestion sont compris dans les rendements.

    Le fonctionnement des SCPI fiscales 

    Les SCPI Pinel font partie de la catégorie des SCPI fiscales : elles permettent d'investir dans la pierre papier tout en réduisant ses impôts. Les SCPI fiscales sont plus adaptées aux investisseurs cherchant à réduire leurs impôts avec : 

    • les SCPI Pinel, 
    • les SCPI Malraux
    • les SCPI de déficit foncier.

    En clair, il s’agit principalement d’immobilier résidentiel locatif ou encore de biens neufs ou rénovés. Ils sont ensuite mis en location à des particuliers qui versent un loyer à la société de gestion. Contrairement aux SCPI de rendement, les réductions d’impôt dépendent du produit fiscal sur lequel la SCPI fiscale se greffe. Par exemple, pour la loi Pinel, l’avantage fiscal est de :

    • 12 % de réduction d’impôt pour une durée de mise en location de 6 ans,
    • 18 % pour 9 ans,
    • 21 % pour 12 ans.

    Bon à savoir

    Il est possible de souscrire des parts de SCPI fiscale au comptant ou à crédit, en prenant en compte les frais de souscription et de gestion.

    Les SCPI de plus-value

    Comme leur nom l’indique, c’est la plus-value qui compte ici. Tout repose sur le potentiel des biens immobiliers à gagner en valeur. L’objectif : investir dans des biens immobiliers qui ont de grandes chances de générer des plus-values, c’est-à-dire que leur prix à la vente sera supérieur à celui auquel il a été acheté. Résultat : lorsque vous revendez vos parts de SCPI, vous générez une plus-value plus ou moins importante sous forme de capital.

    Attention : les SCPI de plus-value ne sont pas faites pour les pressés ! En effet, à l’inverse des SCPI de rendement, vous ne pourrez pas bénéficier de revenus durant la période de détention des parts. Il faudra donc être patient puisqu’il s’agit d’un investissement à (très) long terme.

    Investir en SCPI : comment faire ?

    Comment choisir une SCPI ?

    Choisir la meilleure SCPI n’est pas toujours si simple. Il est tout d’abord important de vous fixer des objectifs tant financiers que personnels, mais aussi de bien connaître votre profil d’investisseur. Inutile de se lancer dans un projet que vous ne comprenez pas ou qui comporte trop de risques. Une fois que vous aurez répondu à toutes ces questions, vous pourrez établir des critères de recherche. On aurait tous tendance à privilégier le rendement sans s’intéresser au reste. Certes, le bénéfice est primordial lorsqu’on se lance dans un investissement. Mais ce n’est pas le seul indicateur qui a son importance : 

    • la valeur du patrimoine de la SCPI, 
    • le Taux d’Occupation Financier (TOF) : proportion des biens détenus par la SCPI qui sont loués. Cela nous permet de comprendre les possibles vacances locatives, 
    • les mises en réserves de la SCPI : une sorte de bas de laine qui permet de faire face aux difficultés rencontrées sur le marché. 

    Une fois que toutes ces informations sont mises à votre disposition, vous n’avez plus qu’à faire votre choix en fonction de vos attentes. Voilà pourquoi il est essentiel de faire une simulation avant de faire votre choix. En effet, un placement en pierre papier doit être envisagé sur le long terme. Pour optimiser son investissement et éviter de faire des erreurs financières ou fiscales, il est essentiel de réaliser une simulation de placement en SCPI. Vous saurez ainsi quelle rentabilité votre investissement peut vous apporter en fonction des différents paramètres indiqués. 

    Bon à savoir

    Les SCPI possèdent deux types de frais spécifiques : les frais de souscription qui concernent la revente des parts, et les frais de gestion qui dépendent de chaque SCPI et qui concernent directement les revenus locatifs perçus.

    Où acheter des parts de SCPI ?

    Investir dans une SCPI de rendement peut se faire de plusieurs manières, via l’achat de parts :

    • en direct, via une plateforme en ligne, par exemple,
    • au comptant, 
    • à crédit, pour bénéficier de l’effet de levier,
    • en nue-propriété, pour assurer une succession optimale, 
    • dans un contrat d'assurance vie en tant qu'unités de compte, pour une fiscalité adoucie.

    Vous pouvez tout simplement faire un achat en SCPI dans votre banque. Seul problème : peu de SCPI vous seront proposées. En effet, la plupart seront des produits de l’établissement bancaire lui-même, ce qui n’a que moyennement d’intérêt. Sinon, vous avez aussi la possibilité de vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine ou de vous informer sur internet.

    Enfin, il est également possible de se tourner directement vers la société de gestion d’une SCPI ou opter pour une plateforme spécialisée en ligne pour souscrire facilement des parts de société.

    Autrement, Climb vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier facilement, sans contrainte de gestion, en déléguant à des experts reconnus le choix des investissements !

    Comment financer l'achat de parts de SCPI ?

     Au comptantPar crédit
    ✅ AvantagesSource de revenus complémentairesCouverture des intérêts d'emprunt et d'une partie du capital emprunté par les loyers versés.
    Diversification de portefeuille avec de l'immobilier.Soustraction des intérêts d'emprunt aux revenus fonciers et réduction de l'impôt sur le revenu.
    ❌ InconvénientsFiscalité supérieure à l'achat via crédit.Revenus perçus qui ne couvrent pas toutes les mensualités du crédit.
    Mobilisation de l'épargneEn cas de défaillance dans le remboursement du crédit, les parts peuvent être vendues.

    Dans le cadre d'un investissement en démembrement temporaire de propriété, vous pouvez acquérir des parts de SCPI décotées (avec une réduction du prix des parts) selon une durée choisie. Pendant toute cette durée de démembrement, vous, le nu-propriétaire, conservez la propriété de vos parts, tandis que l'usufruitier (la société de gestion), perçoit les loyers.

    À l'issue de la durée déterminée à l'avance, le démembrement prend fin et la nue-propriété de la SCPI rejoint l'usufruitier. La nue-propriété sera alors propriétaire et usufruitier des parts : il percevra les loyers.

    Le principal intérêt de ce type d'investissement en SCPI réside dans sa fiscalité : aucune imposition n'est présente pendant la période de démembrement, puisqu'on ne perçoit pas de revenus.

    Quand revendre ses parts de SCPI ?

    Vous l’aurez compris, un placement en SCPI doit s’envisager sur le long terme voir le très long terme. Voilà pourquoi, on conserve généralement ses parts de SCPI au moins 10 ans avant de penser à les revendre. De plus, il est vivement conseillé de les vendre après avoir touché les dividendes. Voilà pour les conseils, mais vous pouvez tout à fait revendre vos parts à n’importe quel moment, sauf exception : 

    • SCPI fiscale : attendre la fin du délai de détention pour éviter de voir l’avantage fiscal qui avait été accordé annulé,
    • SCPI en assurance-vie : conserver ses parts pendant 8 ans afin de bénéficier de sa fiscalité avantageuse, 
    • SCPI en nue-propriété : la revente ne peut se faire qu’après accord de l’usufruitier.

    Quelle somme investir ? 

    Nous savons à présent, pourquoi, quoi et comment investir. Reste à présent à savoir combien investir. Il faut déjà connaître la somme qui est à votre disposition. Ne nous mettons pas à dépenser ce que nous n’avons pas ! On a tendance à conseiller aux investisseurs de ne pas mettre tous leurs œufs dans le même panier.

    Ainsi, se limiter à 15 ou 20 % de son capital semble être un bon compromis. Bien sûr, ce n’est qu’un simple conseil, tout dépend de votre profil ou du stade de construction de votre patrimoine. À chaque projet d'investissement en SCPI son avis sur la question.

    Quoi qu’il en soit, le mot d’ordre reste la diversification ! Rappelons que les SCPI sont là pour ça, mais veillez à ne pas trop en abuser non plus. De ce fait, il est généralement conseillé d’étaler son capital investi sur différentes SCPI - dans un objectif de diversification - si vous investissez plus de 20 000 € dans cet actif. Pourquoi ? Mutualiser les risques de perte est un objectif que tout investisseur se doit de poursuivre !

    Quelles sont les meilleures SCPI dans lesquelles investir ?

    Intéressé ? Retrouvez ci-dessous certaines des meilleures SCPI en 2022 parmi les plus populaires actuellement :

    SCPI

    Frais d’entrée TTC

    Frais de gestion TTC

    Prix des parts

    Spécialités

    Pierval Santé

    10,51 %

    8,4 % ou 9,6 %

    1 000 €

    Santé
    Diversification géographique

    PFO2

    10,2 %

    13,8 %

    196 €

    Bureaux

    Biens diversifiés en termes de biens et locataires

    Diversifiées géographiquement

    PF Grand Paris

    11,5 %

    12 %

    532 €

    Grand Paris
    Bureaux

    Primofamily

    9 %

    10 %

    194 €

    Résidentiel

    Commerce et hôtellerie

    Bonne diversité géographique

    Primovie

    9 %

    10 %

    203 €

    Senior / santé

    Bien diversifiée

    Secteur d'avenir

    Diversification géographique

    Primopierre

    10,6 %

    10 %

    208 €

    Bureaux

    Paris

    Immorente

    12 %

    12 %

    337 €

    Bureaux

    Commerces

    Province

    Europe

    Sofipierre

    12 %

    12 %

    615 €

    Commerces

    Province et IDF

    Comment déclarer les revenus d’une SCPI ? 

    Comment choisir son régime d’imposition ? 

    En termes de fiscalité, les revenus locatifs générés par vos parts de SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Résultat : ils sont assujettis à la fois à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Toutefois, la déclaration des revenus issus d’un placement en SCPI ne se fait pas de la même manière selon que vous soyez concerné par le régime micro foncier ou le régime réel. 

    Le régime micro foncier : vous devez ajouter à votre base imposable le montant des revenus locatifs générés auxquels est soustrait l’abattement de 30 %. La somme totale est ensuite déclarée sur le formulaire 2042

    Le régime réel : vous devez remplir la déclaration n° 2044, accessible sur le site impots.gouv. Si vous avez investi en SCPI de rendement, ce sont surtout les cases 111, 112 et 113 qui vous intéresseront. 

    Comment déclarer une plus-value ?

    S’il est possible d’investir en SCPI, il est également possible de revendre ses parts. La cession de parts de SCPI vous permet alors de bénéficier d’une éventuelle plus-value immobilière. Cette dernière est imposée au taux global de 36,2 %, soit : 

    • 19 % au titre de l’imposition forfaitaire ; 
    • 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. 

    La SCPI peut vendre des biens qui font partie de son parc immobilier pour de multiples raisons. Comme les revenus financiers, ces plus-values sont intégrées directement à votre déclaration de revenus. 

    Comment déclarer des revenus SCPI de source étrangère ? 

    Comme vous le savez sûrement, il est tout à fait possible d’investir dans une SCPI étrangère. Si vous faites ce choix, les revenus locatifs générés ne sont pas taxés en France, mais dans le pays où sont situés les biens en question. 

    Bien qu’il n’existe pas de double imposition, il est tout de même nécessaire de remplir le formulaire n° 2047 pour indiquer les gains perçus à l’administration fiscale. Rassurez-vous : vous n’aurez aucun calcul à réaliser vous-même. Il vous suffira de reporter les informations que vous aura communiquées la société de gestion dans les cases correspondantes.

    Sources

    BOI-RFPI-CHAMP-30-20 - Bulletin Officiel des Finances Publiques

    SCPI : comment ça marche ? - Ministère de l'Economie des Finances et de la Relance

    Impôt sur le revenu - Plus-value immobilière - service-public.fr

    Revenus fonciers - impots.gouv.fr

    SCPI : un autre moyen d'investir dans l'immobilier - AMF

    Article L214-114 à 118 - Code monétaire et financier

    SCPI : comment bien s'informer ? - AMF

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    Foire aux questions

    🤝 Comment déclarer ses revenus financiers ?

    C’est tout simple : ils sont automatiquement intégrés à votre formulaire 2042. Il ne vous reste plus qu’à vérifier que ce document ne contient aucune erreur.

    🤝 Comment revendre ses parts de SCPI ?

    Même s’il est conseillé de les conserver au moins, huit à dix ans, vous pouvez généralement mettre en vente vos parts de SCPI quand vous le souhaitez. Les modalités de la vente de vos parts vont dépendre de la forme juridique de la société : capital fixe ou capital variable. 

    🤷 Comment fonctionne le rendement d’une SCPI ?

    Pour calculer un taux de rendement immobilier, il suffit de diviser les revenus annuels générés par un bien par le prix du bien. Le calcul du taux de rendement a pour principal utilité de déterminer si le placement est viable. Mais attention, ce taux ne prend pas en compte les charges à payer comme :

    • des charges de copropriété,
    • de la taxe foncière,
    • des éventuelles charges de gestion

    🤝 Comment créer une SCPI ?

    Les démarches pour créer une SCPI ne sont pas compliquées à condition de respecter les étapes suivantes :

    • avant toute chose, vous devez vous rapprocher de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) pour lui demander son approbation quant à la garantie bancaire apportée,  
    • il faut être au moins deux pour créer une SCPI,
    • le capital social constituant votre SCPI doit être supérieur à 760 000 €,
    • il faut procéder à la rédaction des statuts, ces derniers devant contenir les éléments indiqués à l’article 1835 du Code Civil. 
    • il faut rédiger une annonce légale en bonne et due forme,
    • enfin, vous devez déposer votre dossier complet au greffe du Tribunal de commerce du lieu où est situé le siège social de votre SCPI.