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Comment réduire ses impôts en investissant dans l'immobilier ?

Comment réduire ses impôts en investissant dans l'immobilier ?
Basile Alexandre

Basile Alexandre

Mis à jour le 16 juin 2022

Comment réduire ses impôts ? Après chaque période de déclaration de revenus, c’est sans doute la question que les Français se posent le plus. Et, encore et toujours, l’une des meilleures manières pour faire fructifier son épargne tout en se constituant un patrimoine reste l’investissement immobilier. Coup de chance, il existe une multitude de dispositifs pour y parvenir : Pinel, SCPI, Malraux ou encore LMNP. Cerise sur le gâteau, ils vous permettront également de bénéficier d’un avantage fiscal ! Que vous investissiez dans l’ancien ou dans le neuf, il y a forcément un placement immobilier fait pour vous. Laissez Climb vous guider ! 

Le dispositif Pinel 

Commençons par le plus connu de tous : le dispositif Pinel. Descendant de la loi Duflot, la loi Pinel permet à ses investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Le pourcentage de cet avantage fiscal dépend du nombre d’années pendant lesquelles vous mettez votre appartement en location, soit la durée d’engagement :

  • la réduction est de 12 % pour une location de 6 ans ;
  • la réduction est de 18 % pour une location de 9 ans ;
  • la réduction est de 21 % pour une location de 12 ans.

En effet, pour être éligible au dispositif Pinel, vous devez investir dans un bien immobilier neuf et le louer pour une durée de minimum 6 ans. Plus la durée de location est allongée, plus votre avantage sera conséquent.
Malheureusement, à partir de 2023, ces taux de réductions fiscales vont évoluer à la baisse. En effet, ils passeront à 10,5 %, 15 % et 17,5 % en 2023. L’année suivante, ils seront de 9 %, 12 % et 14 %. Néanmoins, un dispositif appelé Super Pinel devrait faire son apparition afin de maintenir les taux actuels en 2023, et ce sous certaines conditions. 

Bon à savoir

Le dispositif Pinel vous permet de louer votre logement à vos ascendants ou descendants à condition de ne pas être rattaché au même foyer fiscal.

Sachez que si vous achetez un logement construit, vous bénéficierez de l’avantage fiscal à partir de la date d’achat du bien. Par contre, si vous achetez un bien sur plan, il faudra attendre l’année de finalisation du projet pour pouvoir en récolter les fruits.

Le dispositif Censi-Bouvard 

Passons à présent au dispositif Censi-Bouvard. Pour en profiter vous devez investir dans un bien situé dans une résidence avec services pour étudiants, personnes âgées ou handicapées, ou dans un EPHAD. Vous devez également avoir réalisé cet investissement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2022, et avoir mis le bien en location dans les 12 mois. Ce dispositif offre des avantages fiscaux aux particuliers qui font le choix d’investir dans des logements meublés non professionnels.  
Lorsque vous réunissez les conditions d’éligibilité, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix du bien neuf. Et ce n’est pas tout : ce dispositif vous permet aussi de récupérer le montant de la TVA, soit 20 %, sur le prix du bien neuf. Des avantages qui, à la différence de la loi Pinel, ne sont ni liés à une condition de situation géographique ni à une condition de loyer plafonné.

Bon à savoir

Le plafond d’investissement est fixé à 300 000 € d’investissement par an. Résultat : le montant de la réduction d’impôts est limité.

Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) 

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est accessible aux contribuables désirant effectuer un investissement immobilier locatif soit dans le neuf soit dans l’ancien. En mettant le bien meublé en location, vous bénéficierez d’un avantage fiscal. Vous pourrez ainsi déduire de vos recettes annuelles l’ensemble des charges liées à votre bien immobilier si vous êtes au régime réel :

  • intérêts d’emprunt ; 
  • taxe foncière ; 
  • travaux de rénovation ; 
  • frais de gestion… 

Résultat : vous parvenez rapidement à un déficit foncier : vos revenus locatifs ne sont alors pas imposables. Vous êtes même exonéré d’impôt si le loyer (hors charges) perçu en 2022 n’a pas dépassé :

  • 192 €/m² par an en Île-de-France ;
  • 142 €/m² pour les autres régions.

Autrement, le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) vous permet de réduire de 50 % l’assiette taxable de vos revenus. Efficace.
De plus, il est possible de coupler le statut LMNP au dispositif Censi-Bouvard en investissant dans une résidence de services, type EHPAD ou résidences étudiantes : l’avantage fiscal n’en sera que plus important !

Où placer son argent pour ne pas payer d'impôts ? 

Les SCPI

Une SCPI vous permet d’investir et de devenir propriétaire de parts de biens immobiliers détenus par la société. Ainsi, vous n’êtes pas directement propriétaire des biens, mais titulaire d’un certain nombre de parts d’un patrimoine qui peut regrouper des placements variés : logements, bureaux, commerces, etc.

Les SCPI fiscales

L’objectif principal d’une SCPI fiscale est le même qu’une SCPI classique : détenir un patrimoine de biens dans son portefeuille. Mais son principal avantage, c’est la défiscalisation. En effet, la réduction d’impôt est immédiate. Souscrire une SCPI ouvre le droit à une réduction d’impôt dès l’année d’engagement !

Cependant, avec une SCPI fiscale il faut respecter certains critères afin de bénéficier des dispositifs de défiscalisation. Les grands dispositifs de défiscalisation tels que Pinel, Denormandie ou Malraux sont accessibles en SCPI : 

  • Les SCPI Pinel : elles permettent de bénéficier du dispositif de réduction d’impôt Pinel sans avoir à sélectionner vous-même les biens. Tous les biens acquis doivent faire l’objet d’un engagement de location sur une période de 6, 9 ou 12 ans. La réduction d’impôt peut monter jusqu’à 21 % des sommes investies avec un plafond de 63 000 € pour un engagement locatif sur 12 ans. A compter du 1er janvier 2023, pour les nouveaux investissements, le taux de réduction sera progressivement réduit et atteindra 17,5 % en 2023 et 14 % en 2024. 
  • Les SCPI Malraux : la réduction d’impôt varie selon la localisation du bien. En effet, si les immeubles sont situés en secteur sauvegardé, la réduction est de 30 %. Si les immeubles sont situés en Aire de Mise en Valeur du Patrimoine (AMVAP), la réduction est de 22 %.

Les SCPI au sein d’une assurance-vie 

Dans les contrats multisupports, certaines SCPI sont éligibles comme unités de compte. Face à l’érosion des fonds euros, les UC en SCPI permettent de booster le rendement du contrat tout en limitant les risques de perte en capital. Les revenus des SCPI seront capitalisés d’année en année. Ils ne seront plus considérés comme des revenus fonciers, mais mobiliers. Ainsi, les UC SCPI permettent de bénéficier de la fiscalité allégée de l’assurance vie : pas d’imposition sur les plus-values générées après huit ans de détention du contrat, sous conditions
Tout comme l’achat de SCPI en démembrement, l’assurance vie ne permet pas de percevoir des revenus réguliers. Cette solution est intéressante pour les épargnants qui n’ont pas la nécessité de percevoir un complément de revenu.

Autres dispositifs immobiliers pour réduire ses impôts

Loi Malraux 

Le dispositif Malraux vous permettra de bénéficier d’un régime fiscal favorable dès lors que vous effectuerez des travaux en vue de la restauration et de la mise en location d’un bien ancien situé dans certaines zones éligibles.
La réduction s’applique sur le montant de l’imposition à payer en fonction du montant des travaux et de la zone géographique dans laquelle se trouve votre logement. L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % du prix des travaux du bien immobilier. Le plafond des travaux est de 400 000 € et est réparti sur 4 ans ; soit une réduction directe de l’impôt à payer de 88 000 € ou 120 000 € sur quatre ans. En cas d’excédent, un report sur trois ans est possible, soit sept ans maximum de réduction de l’impôt à payer.

Les monuments historiques

La loi Monuments historiques a pour objectif de vous faire investir dans des biens faisant partie du patrimoine national pour pouvoir les restaurer et les entretenir. En contrepartie, vous bénéficierez d’un avantage fiscal important. L’avantage fiscal peut se décliner sous plusieurs formes. Tour d’horizon.  

L’investissement Monuments Historiques est inoccupé et génère des recettes

Vous pourrez déduire la totalité des charges sur vos revenus fonciers, sans limitation sur le revenu global, si le bien est loué. Un abattement forfaitaire supplémentaire de 1 525 € est pratiqué s’il n’y a ni parc ni jardin. Il est de 2 290 € dans le cas contraire.

L’investissement Monuments Historiques est occupé et génère des recettes

Dans ce cas, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l’immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global. Les autres charges sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. Si le bien est ouvert à la visite, il est admis que la fraction correspondant à l’ouverture soit égale à 75 % du total des charges et les 25 % restants reviennent au propriétaire qui les déduit directement de son revenu global.

L’investissement Monuments Historiques ne génère aucune recette

S’il ne génère aucune recette, les charges foncières qui le concernent sont déductibles du revenu global. La déduction est ainsi égale à 100 % si l’immeuble est ouvert à la visite :

  • au moins cinquante jours par an dont vingt-cinq (dimanches et jours fériés inclus) au cours des mois d’avril à septembre inclus
  • au moins quarante pendant les mois de juillet à septembre ; 50 % dans le cas contraire.

Bon à savoir : Si vous n’utilisez pas votre bien pour générer des revenus (locatifs ou commerciaux), il vous sera possible de déduire certaines charges relatives à l’entretien ou aux travaux du bien de votre revenu global.

La loi Denormandie pour investir dans l’ancien

Vous pouvez utiliser la loi Denormandie en réalisant un investissement locatif dans un quartier ancien dégradé entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2023 et sous certaines conditions. Comme pour le dispositif Pinel, le taux de la réduction dépend de la durée de la mise en location. 

Bon à savoir

Le dispositif Denormandie est disponible en outre-mer, mais les règles y sont différentes, notamment les plafonds concernant les loyers et les revenus du locataire.

Sources

Les régimes d’imposition - Impots.gouv.fr 
Le dispositif Pinel - Ministère de l’Économie
Les subventions des monuments historiques - Ministère de la Culture
La loi Denormandie - Service public

Foire aux questions

🤷 Qui est exonéré de la taxe foncière ? 

Sont exonérés en totalité de la taxe foncière les redevables âgés de plus de soixante-quinze ans au 1er janvier de l’année de l’imposition pour le logement habité exclusivement par eux, lorsque le montant des revenus de l’année précédente n’excède pas une certaine limite.

🤷 Quel est le montant pour ne pas être imposable en 2022 ? 

En 2022, le seuil du revenu net imposable à ne pas dépasser pour un célibataire est de 15 547 euros et de 29 008 € pour un couple sans enfant.

🤷 Comment réduire son impôt sur les sociétés ?

Il existe de nombreuses manières de réduire son impôt sur les sociétés comme les crédits d’impôt, le mécénat ou encore le report de déficit. Ce serait bête de s’en priver, surtout lorsqu’on sait que l’IS est l’un des plus élevés en France. 

🤷 Quelle épargne est déductible des impôts ?

Le Plan d’Épargne Retraite est un support d’investissement qui permet de réduire ses impôts tout en se constituant une épargne tout au long de sa carrière. En effet, il permet de bénéficier d’une déduction fiscale qui s’applique soit lors des versements sur le PER pendant la phase d’épargne (vie active), soit lors de la liquidation du PER une fois à la retraite.