Simuler son investissement en Pinel

simulation Pinel
Matthieu Roullier

Mis à jour le 02 août 2022

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif grâce à la loi Pinel ? La mécanique du dispositif de défiscalisation Pinel fonctionne ainsi : l’investisseur s’engage à mettre en location un bien neuf et reçoit en échange une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21 % du prix d'achat du bien. Mais lorsque vous décidez d’investir, il est recommandé de faire une simulation avant de finaliser votre achat. Comment simuler son investissement ? Pourquoi est-il important de faire une simulation avant d’investir ? Climb vous en dit plus !

Comment faire une simulation en loi Pinel ?

Vous souhaitez compléter vos renseignements sur le Pinel avec une simulation, mais vous ne savez pas comment vous y prendre ? Sachez qu’il existe différentes plateformes en ligne pour cela. D’ailleurs, Climb a mis au point un simulateur pour les contribuables souhaitant se renseigner sur leur projet d'investissement en Pinel ! En quelques clics, vous aurez toutes les informations dont vous avez besoin. 

Quelles sont les informations demandées ?

Afin de s’adapter au mieux à votre situation, le simulateur a besoin de collecter un certain nombre de données concernant votre investissement : la somme que vous souhaitez investir dans le dispositif, le montant de votre apport, la durée de mise en location de votre bien et la durée d’emprunt si vous avez contracté un crédit immobilier pour financer l’acquisition du logement. Vous devez également indiquer des informations vous concernant telles que :

  • votre situation familiale (célibataire, marié, divorcé…) ;
  • votre âge ;
  • le nombre d’enfants à votre charge ;
  • votre activité professionnelle ;
  • votre code postal ;
  • le montant de vos revenus nets mensuels.

Bon à savoir

À partir de 2023, le dispositif Pinel+ va voir le jour et proposera un avantage fiscal pour les logements respectant les nouvelles réglementations environnementales.

À quoi sert la simulation ?

S’assurer de son éligibilité

Avant de vous lancer dans un investissement en Pinel, vous devez être certain que la commune dans laquelle vous désirez investir correspond bien au critères du Pinel ! Avec l’outil de simulation Climb, vous pouvez vérifier l’éligibilité au Pinel de votre commune, mais également calculer le loyer plafond de votre logement ainsi que le barème de ressources que doivent respecter vos potentiels locataires pour être éligibles.

Estimer la rentabilité de son investissement

Pour réaliser la simulation, l'algorithme se base sur des données géographiques et temporelles, sur les caractéristiques du bien et celles de l'investisseur. C’est grâce à cela que vous pourrez connaître le montant de la réduction d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre en déclarant un investissement Pinel

Notez par ailleurs que les acteurs de la loi Pinel encouragent les contribuables à faire des simulations en ligne avant d’investir. Cela permet aux investisseurs potentiels de bien mesurer l'ampleur de leur projet, en termes financiers mais également sur la durée. 

Exemples de cas concrets de simulation Pinel

Cas 1 : investissement Pinel en métropole

Luc et Marie sont mariés et payent 5 000 € d’impôts à eux deux. Ils décident d’acquérir un bien Pinel dans la zone A, dans la ville de Lyon. Le couple achète un appartement de 50 m² d'une valeur de 140 700 €. Marie et Luc déposent alors plusieurs dossiers de demandes de prêt auprès de banques et choisissent le taux le plus intéressant. Une fois leur demande acceptée, ils consultent un conseiller en gestion de patrimoine qui leur soumet les 3 possibilités de réduction :

  • 12 % sur 6 ans soit une réduction d'impôt de 16 884 € ;
  • 18 % sur 9 ans soit une réduction d'impôt de 25 326 € ;
  • 21 % sur 12 ans soit une réduction d'impôt de 29 547 €.

Afin de profiter de la réduction d’impôt la plus avantageuse selon les avis d'investisseurs, ils choisissent de mettre leur bien en location pendant 12 ans, ce qui leur fait une réduction fiscale de 29 547 € sur 12 ans soit 2 462,25 € par an. Procédons maintenant au calcul de la réduction d'impôt Pinel. Eux qui avant payaient 5 000 € d'impôt sur le revenu n'en paieront plus que : 

5 000 - 2 462,25 = 2 537,75 €

Grâce à leur investissement dans le neuf, le couple bénéficiera en plus d’une réduction des frais de notaire : ces derniers sont généralement fixés à 7 % du prix de vente (pour un achat dans l’immobilier traditionnel) et descendent à 2 ou 3 % avec un achat en Pinel. Ce qui fait 4 221 € de frais pour Luc et Marie au lieu d’environ 9 848 €.

Passons à la simulation du montant du loyer avec la loi Pinel pour le couple. Il faut ensuite regarder dans quelle zone investir en Pinel. En zone A, celui-ci est plafonné à 13,04 € par m². Le bien loué ayant une surface de 50 m², nous avons donc :

50 m² × 13,04 € par m² =  652 € de loyer mensuel de base à ne pas dépasser.

Attention, cela n'est que la première étape. Avec la loi Pinel, l’administration fiscale applique en plus un coefficient multiplicateur au prix du loyer, en tenant compte du calcul effectué précédemment. Le coefficient se calcule ainsi : 0,7 + (19 ÷ surface du bien). Dans le cas de notre couple, cela donne : 

(13,04 € par m² × 50 m²) × (0,7 + (19 ÷ 50)) = 704,16 €. Ils ne pourront donc pas louer leur bien à plus de 704,16 € par mois pendant 12 ans.

Cas 2 : investissement Pinel en outre-mer

Arnaud est un contribuable qui paye 6 000 € d’impôt. Il souhaite investir outre-mer en Pinel pour profiter des taux de réduction attractifs (23 %, 29 % et 32 %). Il décide d’acheter un bien à la Réunion, qui appartient à la zone B1. Il y trouve un appartement de 45m² d’une valeur de 190 750 €, ce qui lui permet de bénéficier des réductions suivantes :

  • 43 892 € pour 6 ans de location (23 %) ;
  • 55 317 € sur 9 ans de location (29 %) ;
  • 61 040 €  sur 12 ans de location (32 %).

Arnaud veut rentabiliser son investissement Pinel au maximum et opte pour la durée la plus longue. Ce qui lui fait une réduction d'impôt de 61 040 € sur 12 ans (32 %), soit 5 087 € par an. L’impôt sur le revenu d'Arnaud tombera à :

6 000 - 5 087 = 913 €.

En contrepartie, Arnaud devra louer son bien à un loyer plafonné :

(10,15 € par m² × 45 m²) × (0,7 + (19 ÷ 45)) = 512 € mensuels maximum par an.

Sources

BOI-IR-RICI-360 - Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) 
Le dispositif Pinel d'investissement locatif - economie.gouv.fr
Tout savoir sur la réduction d'impôt Pinel - economie.gouv.fr
Calculateur du dispositif Pinel/Duflot - service-public.fr
Investissements locatifs : quelles évolutions en 2022 ? - economie.gouv.fr
La loi Pinel : réduction d'impôt pour investissement locatif - anil.org

Foire aux questions

🤝 Quelle rentabilité pour un Pinel ?

Pour calculer la rentabilité nette de votre investissement locatif Pinel, vous pouvez faire le calcul suivant : (montant du loyer - charges) × 12 ÷ prix d'achat × 100.

🤷 Comment calculer le loyer plafonné en Pinel ?

Le plafonnement de loyer se calcule avec cette formule : (prix du loyer au m² × (0,7 + 19 ÷ surface du logement)) × surface du logement.

🤝 Comment faire du Pinel dans l'ancien ?

Il est possible de profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel en investissant dans l’immobilier ancien. Pour cela, il vous faut passer par la loi Denormandie. Ce dispositif vous propose les mêmes taux de réduction que le programme Pinel, mais il ne fonctionne pas selon le même zonage que celui-ci. En effet, seules 222 villes sont actuellement éligibles au dispositif Denormandie. Pour connaître votre éligibilité, il est possible de réaliser une simulation sur le site Service-Public.fr.

🤔 Quand débute la défiscalisation Pinel ?

La réduction d’impôt du Pinel débute l’année suivant la signature de l’acte de vente de votre bien, que celui-ci soit acheté construit ou sur plan. Ainsi, pour un investissement réalisé en 2021, vous commencerez à bénéficier de l’avantage fiscal en 2022.