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Investir dans le programme Pinel outre-mer

loi pinel outre mer
Matthieu Roullier

Mis à jour le 02 août 2022

Le dispositif Pinel, ça vous parle ? Il s’agit d’un investissement locatif bien connu, entré en vigueur en 2015. Il permet aux contribuables de mettre un bien immobilier neuf en location en échange de revenus locatifs auxquels s’ajoute un avantage fiscal ! Si ce programme est très répandu en métropole, il est également possible d’en bénéficier dans les départements d’outre-mer. Qui peut investir en Pinel outre-mer, et comment ? On vous en dit plus !

Comment fonctionne la loi Pinel en outre-mer ?

La définition du Pinel reste la même que la loi Pinel métropole : c’est une niche fiscale vous donnant droit à une réduction d’impôt grâce à un investissement immobilier.

En effet, vous acquérez un bien que vous mettez en location dans un territoire ultra-marin. En contrepartie de cet investissement, en déclarant votre investissement Pinel, vous récupérez un pourcentage du montant investi sous forme de réduction d’impôt.

Quelles sont les spécificités du dispositif Pinel ?

La loi Pinel a succédé à la loi Duflot en 2015, et son fonctionnement est similaire à celui de cette dernière. Le Pinel permet d’investir dans l’immobilier neuf en achetant un bien qui est ensuite mis en location pour une durée déterminée lors de la signature de l’acte de vente. En contrepartie, vous percevez un avantage fiscal durant toute la durée de votre investissement.

La loi Pinel outre-mer possède cependant une particularité par rapport à sa version métropolitaine : il est possible d’investir dans un logement neuf, mais également dans un bien réhabilité. Vous pouvez en effet acquérir un logement ne répondant pas aux caractéristiques de décence pour y entreprendre des travaux et le mettre en location dans les territoires ultra-marins.

Le saviez-vous ?

En outre-mer, les constructions Pinel n’ont pas de normes précises à respecter en termes de performance énergétique, tandis que les logements construits en métropole doivent obligatoirement être fidèles aux normes du label bâtiment basse consommation (BBC 2005) ou respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012). 

Quels sont les avantages fiscaux du Pinel outre-mer ?

Les avis sur la fiscalité du Pinel le soulignent : La réduction à laquelle vous avez droit est plus avantageuse en outre-mer qu’en métropole. La raison de cette différence ? Elle a été pensée par le gouvernement pour encourager les contribuables métropolitains à investir plus dans les territoires ultra-marins, de manière à dynamiser l’économie locale.

Le principe de l’avantage fiscal accordé dans le cas du Pinel outre-mer est le même que pour un investissement réalisé en zone métropolitaine : vous acquérez un bien que vous devez mettre en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, et la réduction s’appliquant à votre impôt sur le revenu varie en fonction de la durée choisie :

Durée de locationTaux de réduction d’impôts DROM-TOMTaux de réduction d’impôts en métropole
6 ans23 %12 %
9 ans29 %18 %
12 ans32 %21 %

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Si elle s’adresse principalement aux foyers hautement imposés, toute personne dont le domicile fiscal est situé en France peut investir en Pinel outre-mer. Il est possible d’investir directement ou bien de passer par une société civile immobilière (SCI). 

Les contribuables qui le souhaitent peuvent également opter pour l’acquisition en indivision : en couple non marié/pacsé, membre d'une même fratrie, etc. Dans ce cas, la réduction d’impôt se fait au prorata des parts. En revanche, la réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré. 

Quant au bien, il doit impérativement se trouver dans l'une des zones éligibles au Pinel :

  • la Guadeloupe ;
  • la Guyane ;
  • la Martinique ;
  • la Réunion ;
  • Mayotte ;
  • Saint-Barthélemy ;
  • Saint-Martin ;
  • Saint-Pierre-et-Miquelon ;
  • Nouvelle-Calédonie ;
  • Polynésie Française ;
  • Îles de Wallis et Futuna.

Notez par ailleurs que le bien doit être acquis ou construit entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

Quels sont les plafonnements applicables ?

Plafonnement de ressources pour les locataires 

Comme en France métropolitaine, les ressources de vos locataires sont plafonnées. En effet, pour pouvoir vivre dans un bien loué par le biais du dispositif Pinel, il est nécessaire de ne pas dépasser un certain seuil de ressources car le programme est destiné aux foyers dont les revenus sont modestes

Le barème appliqué dans les territoires ultra-marins n’est cependant pas le même qu’en métropole. Il est fixé dans le point G du paragraphe 280 du BOI-BAREME-000017. Retrouvez ici les plafonds de ressources 2022 pour les locataires du Pinel outre-mer :

Foyer du locataireSaint-Martin et Saint-Pierre-et-MiquelonNouvelle-Calédonie, Polynésie et Wallis et Futuna
Personne seule29 079 €31 199 €
Couple38 834 €41 662 €
Avec 1 enfant à charge46 700 €50 101 €
Avec 2 enfants à charge56 377 €60 484 €
Avec 3 enfants à charge66 320 €71 151 €
Avec 4 enfants à charge74 742 €80 185 €
+ 1 personne

+ 8 342 €

+ 8 949 €

Plafonnement du loyer

Le loyer appliqué dans les locations en Pinel est lui aussi réglementé. Il est fixé par le paragraphe 160 du BOI-BAREME-000017³ et varie selon le territoire dans lequel se trouve votre bien :

TerritoiresPlafond de loyer mensuel au m²
Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Mayotte et Saint-Martin10,73 € € par m²
Nouvelle-Calédonie, Polynésie et Wallis et Futuna12,87 € par m²

Avant d’investir dans un bien en Pinel, il est vivement recommandé de simuler un investissement de manière à estimer le loyer maximal que vous pourrez demander à votre locataire en prenant en compte le plafonnement de loyer.

Plafonnement lié à l’investissement Pinel

Pour finir, sachez qu’il vous reste à prendre en compte un certain nombre de plafonds spécifiques à la loi Pinel. Ces plafonds sont identiques en outre-mer et en métropole :

  • le prix d’acquisition du bien ne doit pas dépasser 5 500 € par m² ;
  • le montant d’investissement soumis à la réduction est de 300 000 € maximum ;
  • le nombre d’acquisitions autorisées par la loi est de 2 par an (dans la limite de 300 000 €).

En revanche, le plafonnement global des niches fiscales appliqué à la loi Pinel outre-mer n’est pas le même qu’en France métropolitaine puisqu’il est de 18 000 € par an dans les territoires ultra-marins, contre 10 000 € en métropole

Sources

Le dispositif Pinel d'investissement locatif - economie.gouv.fr
Calculateur du dispositif Pinel/Duflot - service-public.fr
Habiter la France de demain - ministère chargé du Logement

Foire aux questions

🤷 Comment se calcule la surface de votre bien Pinel ?

Pour calculer le plafond de loyer de votre logement loué en Pinel, vous devez utiliser cette formule : (plafond par m² × (0,7 + 19 ÷ surface habitable)) × surface habitable.

🤷 Dans quels départements d’outre-mer investir ?

Les investisseurs s’accordent à dire qu’il est préférable de privilégier les investissements en Martinique, en Guadeloupe, à Saint-Martin ou encore à la Réunion.

🤝 Quels sont les autres investissements réservés à l’outre-mer ?

Un autre dispositif phare pour les contribuables souhaitant défiscaliser en investissant dans les zones d’outre-mer est l’investissement Girardin. Il se décline sous 2 formes, à savoir le Girardin social et le Girardin industriel

Le premier consiste à financer la construction ou la rénovation de logements sociaux qui sont ensuite loués à des particuliers, tandis que le second sert à financer l’achat de matériel industriel qui est mis en location à des habitants d’outre-mer pour une durée de 5 ans. En investissant en Girardin, vous avez droit à un avantage fiscal perçu en une fois : c’est ce qu’on appelle un investissement one shot.

🤝 Quand la loi Pinel disparaîtra-t-elle ?

Il était prévu que le dispositif Pinel prenne fin le 31 décembre 2021, mais il a finalement été prorogé jusqu’à fin 2024. Il sera ensuite définitivement remplacé par le Pinel+, qui fera son apparition le 1er janvier 2023.