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    Quand est-il intéressant d'investir en Pinel ? 
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    Quels sont les risques à éviter avec le Pinel ? 
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Est-ce que la loi Pinel est vraiment intéressante ?

investisseur
Matthieu Roullier

Mis à jour le 23 août 2022

Le Pinel ne fait pas toujours l’unanimité chez les investisseurs. Pour certains, il s'agit d'un dispositif immobilier qui permet de défiscaliser un investissement. Pour d'autres, c’est un piège à éviter : risqué, peu rentable... Où se situe la vérité ? Démêlons le vrai du faux pour savoir si le Pinel est intéressant pour vous.

Quand est-il intéressant d'investir en Pinel ? 

La loi Pinel est entrée en vigueur le 1er janvier 2015. Son but est de désengorger les zones tendues, c’est-à-dire qui ont une forte demande locative et peu de biens en location. Pour remplir cet objectif, le dispositif joue sur deux tableaux : 

  • proposer des logements accessibles aux ménages modestes,
  • permettre une réduction d’impôts sur un investissement immobilier.

Voici les 3 signaux verts à rechercher pour tirer le meilleur du dispositif.

Le Pinel, intéressant pour réduire ses impôts

C’est évidemment le gros point fort du Pinel. En investissant dans un bien en Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts. Celle-ci prend la forme d’un pourcentage calculé sur le prix d’achat du bien. Cette réduction d’impôt est variable selon votre durée d’engagement (6 ans minimum) :

  • sur 6 ans, le taux de réduction d’impôt est de 12 % ;
  • sur 9 ans, le taux s’élève à 18 % ;
  • sur 12 ans, le taux monte à 21 %.

Il est possible d’investir en Pinel en outre-mer et de bénéficier de taux de réduction supérieurs : 23 %, 29 % ou 32 % pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Le Pinel, un accès facilité à l’immobilier neuf

Deuxième intérêt du Pinel selon les investisseurs : la possibilité de construire son patrimoine immobilier avec un effort financier modéré. En effet, les revenus locatifs que vous percevez permettent de couvrir tout ou partie de vos mensualités de crédit immobilier. 

Bon à savoir également : en achetant un bien en Pinel, vous avez la permission de le louer à un membre de votre famille. Et, une fois sorti du dispositif Pinel, vous pouvez utiliser ce bien comme bon vous semble : le mettre en location traditionnelle, l’habiter, le revendre… 

Un investissement Pinel réussi vous offre ainsi la garantie d’avoir un logement récent, optimisé pour réduire vos dépenses énergétiques, et l'opportunité de consolider votre patrimoine financier sur le long terme.

L’intérêt financier du dispositif Pinel

On l’a vu, on peut réduire ses impôts avec le Pinel. Mais le Pinel peut également vous permettre d’optimiser vos finances de diverses manières :

  1. en percevant des revenus complémentaires grâce à vos loyers ;
  2. en bénéficiant d’une rentabilité supérieure à d’autres produits d’épargne.

Un Pinel peut ainsi dégager une rentabilité brute autour de 3-4 %, supérieure à d’autres placements comme l’assurance-vie (rentabilité brute d’environ 1,50 % en 2021 en moyenne). 

Quels sont les risques à éviter avec le Pinel ? 

Investir comporte des risques : le Pinel ne fait pas exception à la règle. Comme partout en immobilier, il faut bien préparer son projet pour éviter les déconvenues. En Pinel, faites particulièrement attention à 3 critères : la nature du bien, son emplacement et sa rentabilité. 

Risque n°1 : choisir un bien non adapté

Ne foncez pas tête baissée sur le premier programme immobilier neuf ! Pour être éligible au Pinel, un bien doit cocher des cases bien précises

  • être neuf,
  • être un appartement inclus dans un bâtiment d’habitation collectif, 
  • être loué non meublé,
  • se situer dans une zone éligible au programme Pinel.

Ensuite, faites attention à ne pas acheter un bien trop cher. Le neuf est traditionnellement plus coûteux que l’ancien, mais passé 5 ans, il passe dans la catégorie des biens anciens. Pour éviter ce risque, comparez bien les prix de l’immobilier dans un même secteur pour vérifier que l’écart ne dépasse pas 30 % entre neuf et ancien. 

Risque n°2 : investir dans une zone peu porteuse

Pour avoir droit au Pinel, il faut réaliser son investissement dans une zone concernée par le dispositif. Or, même si elles ont une faible offre locative, elles n’offrent pas les mêmes opportunités. Soyez particulièrement vigilant pour choisir votre zone :

  • est-elle dynamique ou en développement (transports, infrastructures) ?
  • la concurrence avec d’autres biens Pinel est-elle modérée (trop de biens Pinel = moins de choix de locataires) ? 
  • avez-vous une connaissance suffisante de cette zone ?

Sachez estimer le potentiel de votre zone et de sa demande locative : si, au bout de 12 mois, un logement Pinel ne trouve pas de locataire, l’avantage fiscal est annulé.

Risque n°3 : mal estimer la rentabilité

La défiscalisation du Pinel est un point clé, mais la rentabilité de votre projet est encore plus importante ! Prenez en compte tous les paramètres de votre investissement au-delà du prix d’achat :

  • la taxe foncière,
  • les charges de copropriété,
  • les frais d’entretien récurrents, 
  • la vacance locative (prévoyez minimum 2 mois sans loyer pour 3 ans de location),
  • les frais d’agence si vous sous-traitez,
  • les assurances…

Il est crucial de vous assurer que l’ensemble de vos charges n’annule pas vos recettes locatives, et n’entraîne donc pas ce qu’on appelle un déficit foncier. 

Autre élément à prendre en compte dans vos calculs : destinés aux foyers modestes, les loyers Pinel sont plafonnés. Calculez donc votre loyer Pinel et vérifiez que votre réduction d’impôt compense bien la différence (entre 10 et 15 %) entre un loyer Pinel et un loyer classique.

Vous souhaitez calculer la rentabilité brute de votre projet Pinel ? Effectuez le calcul suivant : Loyers sur une année / Prix d'acquisition x 100

Par exemple : 8200 / 150 000 x 100 = 5,4

Soit une rentabilité brute de 5,4 % pour un bien acheté 150 000 euros et loué 8200 euros sur une année (sans prendre en compte l’imposition sur les revenus fonciers).

Le plus sûr est de procéder à une simulation Pinel en ligne pour savoir si votre projet est compatible avec votre profil. 

N’hésitez pas non plus à vous faire accompagner par un expert : chez Climb, nos conseillers sont là pour vous proposer les meilleurs produits Pinel et vous aider à choisir celui qui sera adapté à vos objectifs financiers.

Sources

Code général des impôts, index 3 - legifrance.gouv.fr
Investissements locatifs : quelles évolutions en 2022 ? - economie.gouv.fr
Calculateur du dispositif Pinel/Duflot - economie.gouv.fr
Zonage A, B, C - ministère de la Transition écologique
Habiter la France de demain - ministère chargé du Logement

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Foire aux questions

🤷 Peut-on investir en Pinel sur un bien neuf déjà livré ?

Oui, si votre bien correspond à la définition légale d’un logement neuf, c’est-à-dire s’il a moins de 5 ans. Les biens neufs éligibles au Pinel doivent avoir été acquis depuis le 1er septembre 2014 au plus tôt.

🤔 Quand déclarer un Pinel en VEFA ?

Si vous investissez en Pinel sur un VEFA, vous devez déclarer votre bien en Pinel un an maximum après la livraison de votre bien (c’est-à-dire la fin des travaux de construction). 

🤝 Qui peut acheter en Pinel ? 

Le dispositif Pinel est ouvert à tous les contribuables français à condition que ceux-ci investissent dans des biens éligibles au Pinel. 

Plus concrètement, ce sont les banques et les organismes prêteurs qui ont la décision finale, dans le cas où les acheteurs en Pinel doivent contracter un prêt immobilier. 

🤔 Quand se positionner sur un Pinel ?

Il est possible de se positionner assez tôt avec un bien en VEFA (vente en état futur d’achèvement). En revanche, sachez que le dispositif actuel a une date d’expiration : vous avez jusqu’au 31 décembre 2024 pour vous positionner sur un bien Pinel ; après quoi le Pinel Plus prendra le relais avec d’autres critères d’éligibilité. 

De plus, la réduction d’impôt va être diminuée dès le 1er janvier 2023 pour accompagner cette transition entre les deux dispositifs.