Dans la poche
Les locataires Pinel doivent respecter un plafond de ressources (variable selon les zones).
Un Pinel doit être occupé à titre de résidence principale.
Un bailleur peut louer son Pinel à sa parentèle si elle remplit les conditions d'éligibilité.
Quel plafonnement de ressources pour les locataires Pinel ?
Pourquoi les ressources sont plafonnées ?
Pour être éligible au dispositif Pinel, il est impératif que les potentiels locataires respectent un certain seuil de ressources, qui varie d'une zone à l’autre. La raison de cette réglementation ? Le principe de la loi Pinel, qui est de rendre la location d’un logement plus accessible aux foyers aux revenus les plus modestes.
Pour que le dispositif serve son objectif initial, il est donc indispensable que les locataires fassent bien partie de la catégorie des ménages modestes. De cette manière, l’investissement en Pinel permet de booster la construction de biens immobiliers neufs et de réserver la location de ces derniers à ceux qui en ont le plus besoin, à des prix abordables !
Quel plafond pour quelle zone ?
Le montant de ressources que le dispositif Pinel prend en compte est le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2 du contribuable. Ainsi, pour un foyer fiscal souhaitant louer un appartement en Pinel en 2022, qu'il s'agisse d'un investissement en métropole ou en outre-mer, ce sont les ressources de l’année 2020 qui serviront de référence.
Pour s’adapter au mieux aux prix pratiqués dans chacune des zones concernées par le Pinel, le barème évolue d’une partie du territoire à l’autre. Retrouvez ci-dessous le plafonnement des ressources des locataires pour l'année 2023 :
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € |
| Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € |
| Personne seule ou couple + 1 enfant | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € |
| Personne seule ou couple + 2 enfants | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € |
| Personne seule ou couple + 3 enfants | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € |
| Personne seule ou couple + 4 enfants | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € |
| Personne à charge supplémentaire | + 13 734 € | + 12 573 € | + 9 200 € |
Comment sont plafonnés les loyers des biens Pinel ?
Quels sont les plafonds de loyers ?
Pour une déclaration de bien Pinel valide, il est indispensable de respecter le plafonnement de loyers propre à ce dispositif, qui est fixé par l’article 2 terdecies D de l’annexe III au code général des impôts (CGI). En effet, les logements loués en Pinel ont un loyer bien inférieur aux prix immobiliers traditionnels, avec une réduction de 20 % en moyenne. Cela s’explique par le fait que la loi Pinel est réservée à des locataires aux ressources modestes et doit donc avoir des loyers en cohérence avec ce critère.
Comme pour le seuil des ressources, le prix au m² n’est pas le même d’une zone à l’autre : il est plus élevé en zone A bis, en raison des prix pratiqués dans la capitale et sa petite couronne. Suivent ensuite la zone A et la zone B1, dont le prix au m² est lié au niveau de tension locative et aux prix de l’immobilier. Retrouvez ici le barème 2023 des loyers s’appliquant à chacune de ces zones :
| Zone | Prix du loyer au m² |
|---|---|
| Zone A bis | 17,62 € |
| Zone A | 13,09 € |
| Zone B1 | 10,55 € |
Comment calculer le plafonnement du loyer Pinel ?
Pour pouvoir défiscaliser avec le dispositif Pinel, la première condition est de bien estimer le montant de loyer maximum dans le cadre de la location du bien. Pour ce faire, utilisez la formule suivante³ : (plafond par m² × (0,7 + 19 ÷ surface habitable)) × surface habitable.
Pour réaliser ce calcul, c’est la surface plancher qu’il vous faut prendre en compte. Si le bien possède des surfaces annexes (comme un balcon notamment), ces derniers doivent également être inclus dans l’estimation en divisant leur surface par 2 dans la limite de 8m².
Par exemple, pour un appartement de 50 m² avec un balcon de 6 m² acquis dans la zone A Pinel, la surface à utiliser pour faire le calcul de votre loyer est 50 + (6 ÷2) = 53 m². À partir de là, voici comment finaliser votre calcul : (13,04 × (0,7 + 19 ÷ 53)) × 53 = 731,54 €.
À noter que, pour avoir une idée précise du rendement selon votre zone géographique, il est conseillé de simuler votre investissement Pinel.
Qui sont les locataires éligibles et non éligibles ?
Les locataires éligibles à un logement Pinel
Pour avoir la possibilité d’habiter dans un appartement loué par le biais du dispositif Pinel, il vous faut correspondre aux critères de ressources détaillés précédemment. D’autre part, vous devez obligatoirement louer ce logement pour l’utiliser en tant que résidence principale : la loi Pinel ne vous permet pas de louer un bien à usage d’habitation secondaire.
Lorsque la loi Pinel est entrée en vigueur, l’article 199 novovicies du Code général des impôts ne permettait pas de louer son bien à ses ascendants ou descendants, mais cette interdiction a été levée le 1er janvier 2015. Vous avez donc tout à fait le droit de mettre votre appartement à disposition de membres de votre famille dès lors qu’ils ne font pas partie de votre foyer fiscal.
Bon à savoir
Cette interdiction initiale vient du fait que le dispositif Pinel est le successeur de la loi Duflot, et que cette dernière ne permettait pas aux investisseurs de louer leur bien à des membres de leur famille.
Les foyers non éligibles aux locations Pinel
Évidemment, vous ne pouvez pas vivre dans votre logement pendant toute la durée de sa location. Cela est également valable pour toute personne comprise dans votre foyer fiscal. Par ailleurs, toute personne ne remplissant pas les conditions de ressources de la loi Pinel est inéligible à la location de votre appartement.
Sources
Le dispositif Pinel d'investissement locatif - economie.gouv.fr
Tout savoir sur la réduction d'impôt Pinel - economie.gouv.fr
Zonage A, B, C - ministère de la Transition écologique
Habiter la France de demain - ministère chargé du Logement
Foire aux questions
🤷 Comment investir dans l’immobilier locatif ancien ?
Si vous souhaitez louer un bien ancien tout en ayant droit à un avantage fiscal, vous pouvez investir dans le dispositif Denormandie qui vous permet de bénéficier des mêmes avantages que la loi Pinel. La différence majeure entre ces deux programmes est que les zones éligibles ne sont pas les mêmes, puisque seules 222 villes sont concernées par la loi Denormandie.
Par ailleurs, ce dispositif implique de réaliser d’importants travaux dans le bien que vous désirez mettre en location : le coût de ceux-ci doit représenter au moins 25 % du prix d’achat du logement.
🤝 Quel est le revenu minimum pour louer un appartement ?
Il est habituellement recommandé que votre salaire soit trois fois plus élevé que le loyer de votre logement. Par exemple, si vous gagnez 2 100 € par mois, votre loyer ne devrait pas être de plus de 700 €.
🤷 Quand débute la défiscalisation Pinel ?
Vous commencez à bénéficier de l’avantage fiscal Pinel un an après la signature de l’acte de vente de votre bien immobilier. Ainsi si vous choisissez de louer un logement en Pinel en 2022, c’est à partir de 2023 que vous verrez la réduction s’appliquer sur votre impôt sur le revenu.
À noter que 2023 sera aussi l'année de mise en application du Super Pinel.
🤝 Pourquoi investir dans un Pinel ?
De l'avis des investisseurs, le dispositif Pinel présente bien des avantages pour les investisseurs :
- il vous permet de réduire vos impôts ;
- vous percevez des revenus locatifs réguliers grâce auxquels vous pouvez rembourser les mensualités de votre crédit immobilier ;
- vous vous constituez un patrimoine immobilier dont vous pourrez jouir après la fin de la période de location.
N'hésitez pas à vous renseigner en ligne avant de finaliser votre investissement, en consultant des avis d'investisseurs ainsi qu'en réalisant une simulation en ligne !