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Comment fonctionne le dispositif Pinel ?

dispositif pinel
Wilhelm Bertieux
Wilhelm Bertieuxrelu parDidier Aglas

Mis à jour le 03 octobre 2022

La loi Pinel est un investissement immobilier qui vous donne droit à une réduction d'impôt si vous mettez un logement en location. Ce placement a donc un triple avantage : vous accédez à la propriété, vous touchez des revenus locatifs et vous pouvez les défiscaliser. Comment fonctionne concrètement ce dispositif ? Combien de temps dure un investissement en loi Pinel ? Où peut-on investir ? Climb vous éclaire !

Quels sont les biens éligibles au dispositif ?

Pour bien investir en Pinel, vous devez choisir un logement conforme aux normes du dispositif :

  • il doit s’agir d’un bien immobilier neuf ;
  • l’habitation doit être un appartement et non une maison ;
  • vous devez louer un bien nu ;
  • le bien doit être loué en tant que résidence principale du locataire.

Investir en Pinel dans un bien neuf

    En Pinel, il est obligatoire de faire l’acquisition d’un bien immobilier neuf. En effet, l’un des objectifs du dispositif est d’encourager la construction de logements neufs, ce qui explique que seules les habitations construites récemment soient éligibles au Pinel. Cela inclut :

    • l’achat d’un bâtiment construit ;
    • l’achat d’un logement sur plan, qui est alors une vente en état futur d’achèvement (VEFA).

    Dans le cas d’un achat sur plan, le logement doit impérativement être achevé dans les 30 mois suivant la date d’achat.

    Investir en Pinel dans un appartement vide

    En plus d’être neuf, il faut que le bien dans lequel vous choisissez d’investir soit un appartement. Les maisons individuelles étaient dans un premier temps éligibles à la loi Pinel, mais ce n’est plus le cas depuis le 1er janvier 2021. Le dispositif est désormais réservé aux bâtiments d’habitation collectifs

    L’investissement locatif en Pinel est également incompatible avec la location d’un bien meublé. En effet, pour rendre sa déclaration éligible à la réduction d'impôts, il faut que l’habitation soit louée vide à vos locataires. C’est à eux que revient la tâche d’équiper et d’aménager leur résidence principale.

    Quelle est la durée d’investissement pour un Pinel ?

    Quelle est la durée de location d’un bien Pinel ?

    Quand vous choisissez de louer un logement en Pinel, vous avez le choix entre 3 durées de location. La durée initiale de mise en location est de 6 ans a minima, mais vous pouvez, si vous le souhaitez, investir pour une durée de 9 ans. Il est possible par la suite de proroger la période de location de 3 ans, pour louer le bien pendant 12 ans.

    Quelle est la durée de défiscalisation en Pinel ?

    La réduction appliquée à votre impôt sur le revenu suite à un investissement Pinel dépend de la durée de mise en location de votre bien immobilier. Depuis l’entrée en vigueur du dispositif, les avantages fiscaux dont les contribuables peuvent bénéficier en investissant en Pinel sont les suivants :

    • 12 % pour un bien loué 6 ans ;
    • 18 % pour un bien loué 9 ans ;
    • 21 % pour un bien loué 12 ans.

    Vous avez donc droit à 2 % de réduction par an pour les mises en location de 6 et 9 ans. Idem lorsque votre bien est loué pendant 12 ans, en dehors des trois dernières années de location qui vous font bénéficier de 1 % de réduction par an.

    En 2023 et 2024, la réduction sur l’impôt sur le revenu sera revue à la baisse :

    Durée d'engagementTaux en 2023Taux en 2024
    6 ans10,5 %9 %
    9 ans15 %12 %
    12 ans17,5 %14 %

    Climb met à votre disposition un simulateur d'investissement en loi Pinel pour avoir un meilleur aperçu du rendement de ce dispositif immobilier.

    Où acheter un bien en Pinel ?

    Choisir une zone éligible au Pinel

    Vous ne pouvez pas investir en Pinel dans n’importe quelle ville. En effet, l’intégralité du territoire n’est pas éligible à ce programme. La loi Pinel est faite pour répondre à l’insuffisance des logements disponibles dans les zones éligibles où la tension locative est particulièrement importante. Le dispositif n’est donc accessible que dans les agglomérations identifiées par le gouvernement comme étant sous tension locative.

    Les villes éligibles à la loi Pinel se divisent en 3 zones : ce sont les zones A, A bis et B1

    La zone A se compose de l’agglomération de Paris, des agglomérations aux loyers et prix de logements très élevés (Lille, Montpellier, Marseille…), de la Côte d’Azur et de la partie française de l’agglomération genevoise.

    La zone A bis est formée de Paris et de la petite couronne.

    Enfin, la zone B1 est formée des villes de plus de 250 000 habitants, mais également des DROM-COM, d’une partie de la grande couronne parisienne et des agglomérations aux loyers et prix de logements élevés (Bayonne, La Rochelle…).

    Choisir la bonne ville pour son investissement Pinel

    Les avis sur le Pinel sont unanimes : pour qu’un investissement en loi Pinel soit réussi, il est indispensable de choisir le bon emplacement ! Avant même de chercher le bien idéal, penchez(-vous sur le choix de la ville dans laquelle vous allez investir. Il y a plusieurs critères à prendre en compte.

    Tout d'abord, vérifier que la commune dans laquelle vous voulez acheter votre bien en Pinel est éligible ou non au dispositif. Pour cela, vous pouvez trouver un simulateur en ligne dans lequel il vous suffit d’indiquer le nom ou le code postal de la commune.

    Ensuite, intéressez-vous à certains points essentiels pour déterminer l’attractivité d’une ville, à savoir son développement économique, sa desserte par les transports en commun, son niveau de sécurité… 

    Enfin, choisir une ville, ce n’est pas tout : il faut également choisir le bon quartier ! Pour cela, renseignez-vous notamment sur la présence de commerces et de services à proximité. En achetant un appartement situé en centre-ville et bien desservi dans une ville attirant un grand nombre de personnes issues de la population active, vous n’aurez pas de mal à trouver des locataires potentiels.

    Bon à savoir
    Si votre logement reste inoccupé pendant la première année de votre investissement, la réduction d’impôt Pinel est annulée.

    Loi Pinel et performance énergétique

    Le dispositif Pinel n’a pas seulement pour objectif d’encourager le développement de l’immobilier neuf : le but est également d’assurer la qualité des biens construits sur le plan énergétique. Il s'agit d'ailleurs de l'un des critères du Super Pinel qui arrivera en 2023.

    En effet, le logement dans lequel vous investissez doit respecter des normes énergétiques strictes :

    • si la demande de permis de construire du bien date d’avant le 1er janvier 2013, il doit être labellisé bâtiment basse consommation énergétique (BBC 2005) ;
    • les logements dont la demande de permis de construire est d’après le 1er janvier 2013 doivent respecter les critères de la réglementation thermique 2012 (RT 2012). 

    Ces conditions figurent parmi celles qui vous permettront d'avoir droit à une réduction d’impôt.

    Sources

    Tout savoir sur la réduction d'impôt Pinel - economie.gouv.fr
    Article 46 AZA octies-0 A de l’annexe III au CGI - Code général des impôts
    BOI-IR-RICI-360 - Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) 
    Calculateur du dispositif Pinel/Duflot - service-public.fr
    Habiter la France de demain - ministère chargé du Logement
    La loi Pinel : réduction d'impôt pour investissement locatif - anil.org

    Foire aux questions

    🤷 Comment investir en Pinel dans l’immobilier ancien ?

    Comme indiqué précédemment, la loi Pinel n’est accessible que lorsque vous achetez un bien immobilier. Il est toutefois possible d’investir dans un autre dispositif vous permettant de bénéficier des mêmes avantages fiscaux en achetant un logement ancien : c’est la loi Denormandie

    Pour avoir droit à une réduction d’impôt, il est nécessaire d’effectuer des travaux représentant a minima 25 % du prix d’achat de votre bien. Ce dernier doit être acheté dans l’une des villes éligibles, à savoir l’une des 222 villes du territoire labellisées « Cœur de ville ».

    🤝 Comment calculer un loyer en loi Pinel ?

    Pour faire une estimation du loyer maximum que vous pouvez demander à vos locataires dans une location Pinel, il vous faut faire le calcul suivant : (prix du loyer au m² × (0,7 + 19 ÷ surface du logement)) × surface du logement

    Pour prendre un exemple concret, si votre logement se situe en zone A et que sa surface est de 40 m², il vous faut effectuer le calcul suivant pour savoir quel est le loyer maximum que vous paieront les locataires : (13,04 × (0,7 + 19 ÷ 40)) × 40 = 612,88 €.

    🤝 Que faire de son bien après un investissement Pinel ?

    Une fois que la période d’investissement est écoulée et que vous êtes sorti du dispositif, vous pouvez disposer de votre bien comme vous le souhaitez ! Cela signifie que vous avez la possibilité de le revendre, de l’occuper en tant que résidence principale, de le remettre en location classique ou encore de le céder à un membre de votre famille.

    🤷 Quelle est la limite d'investissement annuelle pour un dispositif Pinel ?

    Lorsque vous investissez dans un bien immobilier en Pinel, la réduction d’impôt dont vous bénéficiez se calcule selon deux plafonnements :

    • vous ne pouvez pas investir plus de 300 000 € par personne et par an ;
    • le prix au m² est plafonné à 5 500 €.

    Le plafond de l’avantage fiscal auquel vous avez droit est quant à lui fixé à 10 000 €, comme pour tout dispositif d’optimisation fiscale.