Comment déclarer son bien en Pinel ?

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Matthieu Roullier

Matthieu Roullier

Mis à jour le 27 avril 2022

La loi Pinel est un incontournable de l’immobilier locatif. Tous les ans, un grand nombre de particuliers choisissent d’investir en Pinel pour percevoir des revenus réguliers tout en bénéficiant d’une réduction de leur impôt sur le revenu. Mais une fois passée l’étape de l’investissement, comment déclarer son Pinel à l’administration fiscale ? Quels sont les documents nécessaires ? Pourquoi déclarer son bien ? Climb vous explique tout !

Comment se passe la déclaration d’un bien Pinel ?

Quelles sont les étapes clés de la déclaration de votre investissement ? Dans un premier temps, vous devez choisir le régime fiscal selon lequel vous serez imposé. Il vous faudra ensuite signaler l’acquisition de votre bien Pinel à l’administration fiscale en la faisant apparaître sur votre déclaration de revenus et sur les formulaires annexes.

Quels sont les différents régimes d’imposition ?

Tout bien loué dans le cadre du dispositif Pinel est obligatoirement une location vide. Il n’est en effet pas possible de louer un appartement meublé avec la loi Pinel. Les loyers perçus dans le cadre d’une location vide sont appelés revenus fonciers. Pour déclarer vos revenus Pinel, vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux différents :

  • le régime micro foncier, qui est celui auquel vous êtes soumis de manière automatique ;
  • le régime réel, que vous pouvez choisir de votre propre chef. Il faut toutefois noter que ce choix est irrévocable pendant une durée de trois ans.

Quelles sont leurs spécificités ?

Le régime micro foncier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers, ce qui signifie que seulement 70 % des loyers perçus seront imposables. D’après l’article 32 du Code général des impôts, ce régime est réservé aux propriétaires bailleurs dont les revenus locatifs sont inférieurs ou égaux à 15 000 € par an. Pour prendre un exemple concret, si vous avez perçu 12 000 € de loyers grâce à une location Pinel, vous avez droit à un abattement de 30 % et êtes donc imposable sur 8 400 € de vos recettes locatives.

Le régime réel ne vous permet pas de bénéficier de cet abattement. En revanche, certaines charges sont déductibles des loyers perçus afin de déterminer votre revenu foncier net imposable. Vous pouvez opter pour ce régime fiscal, quel que soit le montant de vos revenus locatifs, même s’il s’adresse principalement aux propriétaires bailleurs percevant plus de 15 000 € annuels de loyers.

► Lire aussi : Simuler son investissement en Pinel

Bon à savoir

Avant d'investir, vous pouvez consulter des avis en ligne sur l'investissement Pinel. Cela vous permettra de peser le pour et le contre du dispositif avant de vous engager !

Quel régime choisir pour son investissement Pinel ?

Pour déterminer lequel des régimes est le plus avantageux pour vous, il est nécessaire de prendre en compte le montant des loyers perçus ainsi que le montant des charges qu’il vous faut supporter dans le cadre de la location de votre logement. 

Si le montant de ces charges représente plus de 50 % de vos recettes locatives, il est préférable de choisir le régime réel pour votre imposition. Dans le cas contraire, privilégiez le régime micro foncier pour profiter de l’abattement forfaitaire de 30 %.

Par exemple, si vous percevez 20 000 € de loyers par an grâce à la location de votre appartement Pinel et que vos charges locatives sont de 10 000 €, vous serez imposé sur 10 000 € en optant pour le régime réel. Si vous choisissez le régime micro foncier, vous serez imposé sur 14 000 €.

Comment déclarer son investissement la première année ?

Quels formulaires remplir ?

Lorsque vous vous engagez dans un investissement Pinel, vous devez commencer par remplir l’imprimé 2044-EB. Ce document vous sert à demander le bénéfice de la réduction d’impôt à laquelle vous avez droit grâce à votre achat. Cette démarche doit donc être réalisée l’année de l’acquisition du bien s’il s’agit d’un bien construit, ou alors l’année de son achèvement si c’est un achat sur plan.

Le deuxième formulaire que vous devez remplir est le 2042-RICI. Vous devez y indiquer le montant de votre investissement. Pour une location de 6 ans, la case à remplir est la 7QA, tandis que pour un bien loué pendant 9 ans vous devez remplir la case 7QB. Pour prolonger votre investissement de 3 ans, remplissez la case 7RR du formulaire.

Après avoir fait cette déclaration, vous pourrez retrouver sur votre avis d’impôt un échéancier. Celui-ci correspond aux montants que vous devrez reporter sur votre déclaration les années suivantes, pendant les années de mise en location de votre bien. Pour finir, vous devez également annoter votre résultat foncier sur le formulaire 2042.

Quelle différence avec les autres années ?

La première année d’investissement est la seule pendant laquelle vous devez remplir le formulaire 2044-EB. De plus, c’est lors de la première année que vous devez fournir à l’administration fiscale toutes les informations relatives à votre bien afin qu’elle puisse calculer le montant annuel de votre réduction d’impôt. 

Pour cela, vous devez lui préciser le prix de revient de votre bien, c’est-à-dire son prix d’achat + les frais de notaire + les autres charges. L’année suivante, il vous suffit de reporter le montant de l’avantage fiscal apparaissant sur votre avis d’imposition précédent.

► Lire également : Investir dans le programme Pinel outre-mer

Pourquoi déclarer ses revenus locatifs ?

Déclarer ses revenus imposables

Tous les investissements réalisés pendant l’année se doivent d’apparaître dans votre déclaration de revenus. En effet, vous devez déclarer vos charges, mais également vos sources de revenus. Cela concerne notamment les salaires perçus durant l’année civile ainsi que les investissements immobiliers.

En tant qu’investissement locatif, la location de votre bien immobilier en Pinel vous permet de toucher régulièrement des revenus de la part de vos locataires. Vous devez donc indiquer le montant que la mise en location du logement vous fait percevoir dans la catégorie « Déclarer mes revenus » lorsque vous faites votre déclaration.

Bénéficier d’une réduction d’impôt

Le montant de la réduction dont vous pouvez bénéficier grâce à la loi Pinel dépend du nombre d’années pendant lesquelles vous mettez votre appartement en location : 

  • s’il est loué pendant 6 ans, vous avez droit à 12 % d’avantage fiscal ;
  • si la location en Pinel dure 9 ans, la réduction d’impôt est de 18 % ;
  • pour une mise en location de 12 ans, l’avantage s’élève à 21 %.

Cependant, si vous voulez bénéficier de la réduction, vous devez impérativement faire apparaître votre investissement sur votre déclaration de revenus ! Autrement, l’administration fiscale ne pourra pas être notifiée de votre placement immobilier et prendre en compte la réduction de votre impôt dans le calcul de l’impôt sur le revenu qu’il vous faudra payer. 

Sources

Articles 14 à 14b - Code général des impôts
Articles 79 à 81 quater - Code général des impôts
Acte de vente d'un logement en l'état futur d'achèvement (Véfa) - Service-Public.fr
Article 199 novovicies - Code général des impôts

Foire aux questions

🤷 Quand commence la réduction d’impôt Pinel ?

L’avantage fiscal s’applique à partir de l’année suivant la signature de l’acte de vente de votre bien immobilier. Par exemple, si vous avez investi en Pinel en 2021, votre réduction d’impôt sera effective dès 2022.

🤝 Quand la loi Pinel prendra-t-elle fin ?

La fin du dispositif Pinel, qui était prévue pour 2021, a finalement été fixée au 31 décembre 2024

🤝 Où peut-on investir en Pinel ?

Il existe 3 zones éligibles à l’investissement locatif Pinel en France. Il s’agit des zones A bis, A et B1. Ce découpage est basé sur la tension locative dans le territoire :

  • la zone A bis comprend Paris et sa petite couronne ;
  • la zone A se compose de l’agglomération de Paris, de la partie française de l’agglomération genevoise et des communes au prix de l’immobilier très élevé telles que Lille, Lyon, la Côte d’Azur ou Montpellier ;
  • la zone B1 est formée de la partie de la grande couronne parisienne qui n’est située ni en zone A bis ni en zone A, mais également des communes dont les prix des logements et loyers sont élevés comme Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle et Annecy entre autres.

🤔 En quoi consiste la loi Pinel ?

Ce dispositif immobilier sert à désengorger les zones tendues du territoire. Pour cela, il encourage la construction de nouveaux logements et rend la location plus accessible aux foyers modestes. Son fonctionnement est simple : vous achetez un appartement neuf que vous mettez en location pour percevoir un avantage fiscal, en plus des revenus locatifs que vous versent vos locataires. La réduction appliquée dépend du nombre d'années pendant lesquelles votre bien est loué.