• 1.
    Comment fonctionne la défiscalisation avec un Pinel ?
  • 2.
    Défiscalisation et plafonnement
  • 3.
    Calcul et exemple de défiscalisation avec un bien Pinel
  • 4.
    Sources
  • 5.
    Foire aux questions
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  2. Investissement locatif : qu’est-ce que la loi Pinel ?

  3. Comment défiscaliser en loi Pinel ?

Comment défiscaliser en loi Pinel ?

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Wilhelm Bertieux
Wilhelm Bertieuxrelu parMartin Cortet

Mis à jour le 03 octobre 2022

La loi Pinel est un dispositif qui permet de profiter d'une réduction d'impôts via un investissement immobilier. Comment fonctionne ce système de défiscalisation ? Quel est le montant de l’avantage fiscal perçu ? Quels sont les plafonnements à respecter ? Climb vous en dit plus sur le sujet.

Comment fonctionne la défiscalisation avec un Pinel ?

Un investissement immobilier en Pinel vous donne accès à une réduction de votre impôt sur le revenu. L’avantage fiscal vous est accordé pour une durée fixée lorsque vous signez l’acte de vente du logement. Cette durée détermine également le taux de la réduction d’impôt à laquelle vous avez droit.

Quel est le pourcentage de réduction fiscale ?

Lorsque vous choisissez de mettre un bien en location en utilisant le dispositif Pinel, la réduction d’impôt dont vous bénéficiez varie selon la durée pendant laquelle vous décidez de louer votre appartement :

  • vos impôts sont réduits de 12 % pour une location de 6 ans ;
  • vos impôts sont réduits de 18 % pour une location de 9 ans ;
  • vos impôts sont réduits de 21 % pour une location de 12 ans.

À noter : le montant de votre avantage fiscal pourrait être revu à la baisse en 2023, date de début du Super Pinelsi votre bien immobilier ne respecte pas scrupuleusement les normes de performances énergétiques définies par le gouvernement :

  • 10,5 % de réduction pour une mise en location de 6 ans ;
  • 15 % de réduction pour une mise en location de 9 ans ;
  • 17,5 % de réduction pour une mise en location de 12 ans.

En 2024, ces taux passeront respectivement à 9 %, 12 % et 14 % si le bien immobilier ne respecte pas certains critères. Il n’y aura pas de baisse de taux de réduction d’impôt si le bien :

  • est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la commune ;
  • dispose d'un niveau de qualité en matière de performance énergétique et environnementale ;
  • a fait l’objet de travaux importants de réhabilitation, et peut être considéré comme remis à neuf dans le cadre de la loi Denormandie dans l’ancien.

Pour vérifier le rendement de votre investissement Pinel, il est vivement conseillé de regrouper des retours d'expérience d'investisseurs, et surtout de réaliser une simulation Pinel

Quand commence la défiscalisation ?

C’est à partir de l’année suivant la signature de l’acte de vente de votre logement que votre réduction d’impôt s’appliquera. Ainsi, si vous avez acquis un bien immobilier en Pinel en 2021, votre avantage fiscal débutera en 2022 pour une durée de 6, 9 ou 12 ans selon la durée d’investissement souhaitée, à hauteur de 2 % par an.

Sachez par ailleurs que vous avez le droit de revenir sur la durée de location indiquée lors de votre achat ! En effet, si vous avez choisi de louer votre logement pour 6 ans par exemple, vous pouvez prolonger sa location pour une durée de 3 ou 6 ans.

Défiscalisation et plafonnement

Quel est le plafond de défiscalisation d’un investissement Pinel ?

Tous les dispositifs d’optimisation fiscale sont dans l’obligation de respecter un plafonnement. Ce dernier est commun à la grande majorité des niches fiscales. Il est fixé à 10 000 € par an, ce qui signifie que la réduction d’impôt dont vous bénéficiez grâce à votre investissement ne peut dépasser ce montant.

Par exemple, si vous réalisez plusieurs placements défiscalisants et que votre avantage fiscal théorique est supérieur à 10 000 €, la réduction restera limitée à cette somme.

Quel est le plafond d’investissement ?

Le montant que vous investissez en loi Pinel est plafonné : le capital investi ne peut excéder 300 000 € par an et par personne. Notez également que vous n’avez pas la possibilité d’investir dans plus de 2 biens immobiliers par an.

Enfin, le prix au m² du logement est plafonné à 5 500 € par an et varie selon la zone géographique de l'investissement, notamment pour les programmes Pinel outre-mer.

Calcul et exemple de défiscalisation avec un bien Pinel

En 2021, Marie a acheté un appartement neuf en loi Pinel pour un montant de 300 000 €. Elle choisit de louer son logement pour une durée de 9 ans pour la somme de 800 € par mois. Lors de l’année de la signature de la vente du bien, elle doit faire apparaître celui-ci dans sa déclaration de revenus en y indiquant le montant de son investissement + les frais liés à celui-ci.

Son investissement est éligible au Pinel, ce qui lui donne droit à 300 000 - 2 % = 6 000 € de réduction annuelle sur ses impôts. Pour une période de 9 ans, cela représente 54 000 € d’avantage fiscal ! Quant aux loyers perçus tout au long de la mise en location de son bien, ils s’élèvent à 86 400 €.

Sources

Le dispositif Pinel d'investissement locatif - economie.gouv.fr
Article 199 novovicies - Code général des impôts
Calculateur du dispositif Pinel/Duflot - service-public.fr
Habiter la France de demain - ministère chargé du Logement

Foire aux questions

🤷 Comment calculer le prix de revient d'un logement Pinel ?

Le prix de revient de votre investissement en Pinel comprend le prix d’achat du bien mais également les frais annexes tels que les frais d’agence et les frais de notaire entre autres. C’est à partir de cette somme qu’est calculée votre réduction d’impôt.

🤝 Comment acheter un bien en loi Pinel ?

Si vous souhaitez investir en loi Pinel, vous devez commencer par trouver un logement répondant aux critères du Pinel (à savoir un appartement neuf situé en zone éligible). Ensuite, si vous souhaitez financer votre projet par le biais d’un prêt immobilier, il vous faut monter votre dossier de demande de crédit. Une fois l’achat réalisé, il ne vous reste plus qu’à louer votre bien !

🤔 Quand peut-on vendre un bien en loi Pinel ?

Une fois que la période de mise en location de votre appartement est passée, vous avez tout à fait le droit de le remettre en vente, de l’occuper ou bien de le mettre à nouveau en location. Vous pouvez en effet en disposer comme bon vous semble ! Il est également possible de vous séparer de votre logement si vous pouvez justifier d’un cas de force majeure. 

Attention, si vous vendez votre bien avant l’expiration du dispositif et sans raison valable aux yeux de l’administration fiscale, il vous faudra payer des pénalités lors de la revente et vous perdrez l’avantage fiscal accordé grâce à votre investissement. 

🤝 Quels sont les risques de la loi Pinel ?

Le risque principal lorsque vous investissez en Pinel dans les départements d'outre-mer ou en métropole est de ne pas trouver de locataire intéressé par votre logement. C’est pourquoi il est essentiel de choisir attentivement la localisation du bien.

Si votre appartement n’est pas mis en location, vous ne pourrez pas percevoir de revenus locatifs et vous n’aurez pas non plus droit à la réduction d’impôt spécifique au Pinel : si un locataire n’est pas trouvé dans les 12 mois qui suivent la signature de l’acte de vente, la loi prévoit l’annulation de l’avantage fiscal.