• 1.
    Un bien conforme aux critères du Pinel
  • 2.
    Un prix d'achat limité
  • 3.
    Des loyers plafonnés
  • 4.
    Le bon emplacement géographique 
  • 5.
    Les futurs critères du Pinel
  • 6.
    Sources
  • 7.
    Foire aux questions
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  2. Investissement locatif : qu’est-ce que la loi Pinel ?

  3. Loi Pinel : comment ça marche ?

  4. Comment savoir si un bien est éligible à la loi Pinel ?

Comment savoir si un bien est éligible à la loi Pinel ?

calcul-pinel
Matthieu Roullier

Mis à jour le 23 août 2022

Construire un patrimoine, toucher des revenus locatifs et surtout réduire ses impôts : telles sont les promesses du Pinel, un dispositif dédié à l'immobilier neuf. Vous souhaitez profiter de ses avantages fiscaux ? Balisez bien le terrain avant de vous lancer : tous les logements, même neufs, ne sont pas éligibles. Voici les prérequis indispensables pour avoir droit au Pinel.

Un bien conforme aux critères du Pinel

Le Pinel est un dispositif dédié aux logements neufs ou en VEFA (vente en état futur d'achèvement), mais cette caractéristique n'en est qu'une parmi d'autres. Un bien loué en Pinel doit respecter le cahier des charges suivant :

  • neuf ou en VEFA
  • loué non meublé
  • loué à titre de résidence principale
  • situé dans un bâtiment d'habitation collectif
  • livré 30 mois maximum après la date d’achat (pour du VEFA)
  • mis en location 12 mois maximum après la remise des clés
  • conforme aux normes énergétiques : le label BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation) ou le RT 2020 (Réglementation Thermique).

Bon à savoir
Certains logements anciens sont aussi éligibles à une réduction d’impôt, mais ils sont rattachés au dispositif Denormandie, dont les critères diffèrent du Pinel. 

Un prix d'achat limité

Vous avez trouvé un bien qui remplit toutes les conditions d'état du Pinel ? Avant d'aller plus loin, jetez un œil au prix. Le montant de votre investissement, lui aussi, doit être plafonné pour prétendre au Pinel :

  • 300 000 euros par foyer fiscal maximum
  • 5 500 euros par mètre carré maximum
  • pas plus de 2 investissements par an

Gardez aussi en tête le plafond de la niche fiscale du Pinel, c'est-à-dire la réduction d'impôt maximum que vous pouvez obtenir : ce plafond est de 10 000 euros par foyer fiscal. 

Des loyers plafonnés

L'un des objectifs du dispositif Pinel est de faciliter l'accès au logement. Par conséquent, les loyers Pinel sont plafonnés afin d'être abordables pour certains foyers modestes. Pour être éligible, votre loyer devra donc respecter le barème Pinel en vigueur : 

ZoneLoyer Pinel au m2
Zone A bis17,62 €
Zone A13,09 €
Zone B110,55 €

À noter que, pour avoir droit à un logement Pinel, les locataires doivent aussi respecter un plafond de ressources.

Le bon emplacement géographique 

Le Pinel a été pensé pour pallier les problèmes de tension locative dans certaines zones de France. Autrement dit, le Pinel n'est pas applicable partout en métropole et en DROM. Pour être éligible, il faut investir en Pinel dans certains secteurs bien précis.

Veillez donc à connaître les zones éligibles à la réduction d'impôt Pinel :

Zones PinelSecteurs concernés
Zone AAgglomération de Paris
Partie française de l’agglomération de Genève
Côte d'Azur 
Zone A bisParis et sa petite couronne
Zone B1Métropoles de plus de 250 000 habitants
Une partie de la grande couronne
Grandes agglomérations aux loyers élevés (La Rochelle, Bayonne, la Corse…)
En DROMGuadeloupe
Guyane
Martinique
La Réunion
Mayotte
Saint-Barthélemy
Saint-Martin
Saint-Pierre-et-Miquelon
Nouvelle-Calédonie
Polynésie française
Îles de Wallis et Futuna

Les futurs critères du Pinel

Vous projetez un investissement en Pinel ? Attention, car le dispositif tel qu'on le connaît a une échéance : à partir de 2023, il sera remplacé par le Pinel Plus. Les exigences seront plus élevées sur les performances énergétiques et environnementales. La superficie et la configuration des biens seront aussi évaluées différemment.

Il sera toujours possible d'investir en Pinel en 2023 et 2024 avant que le Pinel Plus prenne définitivement la relève. Toutefois, en 2023, la réduction d'impôt du Pinel sera revue à la baisse : 

  • 10,5 % pour un engagement de 6 ans (contre 12 % en 2022)
  • 15 % pour un engagement de 9 ans (contre 18 % en 2022)
  • 17,5 % pour un engagement de 12 ans (contre 21 % en 2022).

Autrement dit, si vous souhaitez investir en Pinel en profitant du dispositif actuel, ne tardez pas au-delà du 31 décembre 2022 !

Enfin, attention : « bien éligible » ne veut pas toujours dire « bien rentable ». Pour savoir si la loi Pinel est intéressante pour vous, prenez le temps de regarder tous les paramètres de votre projet. Il est fortement conseillé d’effectuer une simulation Pinel pour être au clair sur vos objectifs d'investissement. 

N'hésitez pas non plus à vous faire accompagner par un expert : chez Climb, nos conseillers en finances personnelles sont là pour faire le point avec vous et vous guider vers les meilleurs programmes en fonction de votre profil.

Sources

Calculateur du dispositif Pinel/Duflot - economie.gouv.fr
Zonage A, B, C - ministère de la Transition écologique
Habiter la France de demain - ministère chargé du Logement
Investissements locatifs : quelles évolutions en 2022 ? - economie.gouv.fr

Foire aux questions

🤔 Quelles charges sont déductibles du Pinel ?

Lors d’un investissement dans le dispositif Pinel, vous pouvez déduire certaines charges afin d’optimiser votre réduction d’impôt. Ces charges concernent d’une part l’investissement en lui-même (taxe foncière et intérêts d’emprunt) et d’autre part les frais d’entretien et de gestion (copropriété, réparation, assurances…).

🤔 Les loyers Pinel sont-ils imposables ?

Comme tout revenu locatif, les loyers Pinel doivent figurer dans votre déclaration d’impôt et s’ajoutent donc à votre revenu imposable : c’est un prérequis par ailleurs indispensable pour avoir une réduction d’impôt. 

🤔 Quand est versé l’avantage fiscal Pinel ?

L’administration fiscale se base sur votre dernière déclaration d’impôt pour vous verser votre avantage Pinel : en janvier, vous en percevez 60 %, et les 40 % restants sont attribués en septembre. 

🤝 Les frais de notaire sont-ils déductibles des impôts en Pinel ?

Un investissement Pinel concerne le prix de revient d’un bien, c’est-à-dire la globalité du prix à l’achat, y compris les frais de notaire. C’est donc le prix de revient qui donne droit à une réduction d’impôt, et pas seulement les frais de notaire.