Quels sont les avantages et inconvénients de la loi Pinel ?

Quels sont les avantages et inconvénients de la loi Pinel ?
Matthieu Roullier

Mis à jour le 04 août 2022

Le dispositif Pinel, bonne ou mauvaise idée ? Avant de se lancer dans un investissement tel que celui-ci, il est toujours intéressant de peser le pour et le contre. Ses nombreux avantages comme la fiscalité ou le rendement peuvent parfois cacher quelques inconvénients qui peuvent vous faire hésiter à sauter le pas. Dans cet article, Climb va tenter de démêler le vrai du faux afin de vous permettre de prendre la meilleure décision possible. Suivez le guide ! 

Quels sont les avantages de la loi Pinel ? 

Mis en place en 2015, la Loi Pinel a très vite gagné le cœur des Français. Il faut dire qu’elle offre de nombreux avantages et qu’elle permet de répondre à la problématique de la tension locative. Malgré tout, avant de se lancer dans un investissement, il est toujours intéressant de peser le pour et le contre. Commençons ici par les points positifs. 

La fiscalité 

Qu’on soit clair, le principal avantage de la loi Pinel c’est sa carotte fiscale ! En effet, ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu qui varie en fonction de la durée de détention du bien

  • 12 % pour une location de 6 ans ;
  • 18 % pour une location de 9 ans ;
  • 21 % pour une location de 12 ans.

Le tout dans la limite de 300 000 euros par an et de deux logements achetés.

Néanmoins, gardez à l’esprit que d’ici 2023, ces taux seront amenés à diminuer : 

  • 10,5 % pour une location de 6 ans ;
  • 15 % pour une location de 9 ans ;
  • 17,5 % pour une location de 12 ans.

En 2024, l’avantage fiscal loi Pinel s’élèvera à :

  • 9 % pour une location de 6 ans ;
  • 12 % pour une location de 9 ans ;
  • 14 % pour une location de 12 ans.

Bon à savoir

Un nouveau dispositif, dit Pinel+, permet le maintien des taux actuels dans certains quartiers, ainsi que sur critères énergétiques et de qualité fixés par le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022.

Et si vous mettiez les voiles ? La version « outre-mer » du Pinel vous permet de bénéficier de taux de réduction bien supérieurs que si vous restiez en métropole. En effet, pour un engagement de location de 6 ans vous pouvez avoir 23 % de réduction, 29 % pour un engagement de 9 ans et 32 % pour un engagement de 12 ans. 
Maintenu jusqu’au 31 décembre 2024, ce dispositif concerne les territoires suivants : 

  • la Guadeloupe ; 
  • la Guyane ; 
  • la Martinique ; 
  • La Réunion ; 
  • Mayotte ; 
  • Saint-Barthélemy ; 
  • Saint-Martin ; 
  • Saint-Pierre-et-Miquelon ; 
  • Nouvelle-Calédonie ; 
  • Polynésie française ; 
  • Îles de Wallis ; 
  • Futuna.

Se créer un patrimoine

Un autre avantage qui a son importance : se constituer un patrimoine. Et oui, l’investissement immobilier ne sert pas qu’à bénéficier d’avantages fiscaux, mais aussi d’acquérir un bien. Une fois votre prêt immobilier totalement remboursé, vous pourrez encaisser directement vos loyers, vous permettant d’obtenir un complément de revenus qui peut vraiment faire la différence. Tant durant votre vie active que pour votre retraite. C’est une excellente manière de préparer sereinement ses vieux jours. De plus, vous aurez en votre possession un bien que vous pourrez utiliser comme bon vous semble, une fois la durée d’engagement de location terminée : 

  • l’occuper ; 
  • continuer à le louer ;
  • le céder à un proche (à condition que le locataire soit hors de votre foyer fiscal).

À noter

Si vous décidez de louer votre bien Pinel à un proche, ce dernier ne pourra pas toucher les APL, mais il bénéficiera d’un logement neuf et d’un loyer modéré.

L’attractivité 

Qu’est-ce qui plaît tant dans le Pinel ? C’est sans doute l’attractivité de ses biens. Il s’agit de biens neufs, très recherchés sur le marché. En plus, ils ont la particularité d’avoir des loyers plafonnés. Et qui dit neuf dit modernité ! Ainsi, pas de risques de tomber sur des passoires énergétiques puisque ces biens respectent les dernières normes thermiques. Une notion qui attire particulièrement les locataires puisque leurs factures d’énergies seront bien moins importantes que dans des logements plus anciens. 

Investir dans le neuf permet surtout d’éviter les mauvaises surprises. À l’inverse de l’ancien qui, malgré son charme, peut avoir des soucis d’isolation (sonore et thermique) ou de plomberie. Autant de réparations qui peuvent coûter très cher. 
Mais ce n’est pas tout, investir dans le neuf c’est aussi :

  • plus de sécurité ;
  • la garantie de parfait achèvement ; 
  • la réduction des frais de notaire lors de l’acquisition.

La souplesse

Le dispositif Pinel, souple ? Non non ce n’est pas une blague ! La durée d’engagement de location est plus souple que sur les précédents dispositifs. Certes vous devez au minimum rester engagé 6 ans, mais vous n’êtes pas obligé de choisir dès le départ votre durée d’engagement de location. De plus, les biens Pinel sont souvent vendus avec des garanties locatives (vacances et carences). De plus, les biens éligibles au dispositif Pinel sont situés dans des zones géographiques à forte demande locative. Vous pouvez ainsi compter sur une location simplifiée de votre bien. Et qui dit demande, dit revente facile.

Le financement 

Le Pinel plaît beaucoup aux banques qui sont rassurées par l’encadrement du dispositif. Elles offrent même parfois des prêts avantageux sans apport à des taux particulièrement bas. Une méthode de financement qui vous permettra de bénéficier de l’effet de levier, sans toucher à votre épargne. Enfin, vous pouvez également obtenir un différé d’amortissement pour pallier les premières mensualités lorsque vous n’avez pas encore obtenu le versement de la réduction d’impôt.

Quels sont les inconvénients de la loi Pinel ?

Nous l’avons vu, le dispositif Pinel offre de nombreux avantages, mais comme tout investissement, il a aussi son lot d’inconvénients. Voilà pourquoi, il est toujours préférable de se faire accompagner par un professionnel du secteur pour ne pas tomber dans certains pièges. 

Les conditions d’accès 

Le dispositif Pinel vient avec son lot de conditions. L’une des principales consiste à ne pas dépasser les 300 000 € par an d’investissement, ainsi que 5500 €/m². Clause assez handicapante, puisqu’elle exclut d’office les grandes villes comme Paris, Lyon ou Marseille. 
Curieux lorsqu’on sait que le but premier de la loi Pinel est de désengorger les zones tendues. Les villes comme Paris sont la définition même de cet objectif. De plus le dispositif Pinel vient aider les classes moyennes qui ont des revenus trop élevés pour bénéficier des aides aux logements, mais qui n’ont pas assez d’argent pour se loger convenablement. 

Autre plafond pour bénéficier de la loi Pinel : les loyers. En effet, en fonction de la zone, vos loyers ne doivent pas dépasser un certain seuil (20 % en dessous des prix du marché en théorie). Résultat : cela peut limiter la rentabilité de l’opération.

Un turn-over important des locataires, des risques d’impayés et des retards de paiement peuvent également plomber la rentabilité de votre bien. Voilà pourquoi, il est primordial de bien choisir votre bien, son emplacement et les locataires. 

Tout vient à point à qui sait attendre

Avec le Pinel il faudra s’armer de patience. En effet, la loi Pinel est un projet de long terme, le prix du bien étant important à l’achat, il faut un peu de temps pour l’amortir et espérer faire une plus-value à la revente.

Sources 

Le dispositif Pinel - ministère de l’Économie et des Finances
Investissement locatif en loi Pinel - Service public
Réduction d’impôt - Légifrance
Plafond de loyer - Légifrance

Foire aux questions

🤝 Quelle est la rentabilité d’un Pinel ?

Il est difficile de répondre avec certitude à cette question. En effet, la rentabilité d’un investissement Pinel varie en fonction du bien et de sa localité. Généralement, la rentabilité oscille entre 2 et 4 %. Pour obtenir ce taux, il est nécessaire de réaliser le calcul suivant : montant du loyer annuel x 100/prix d’achat (+ frais d’acquisition).

🤷 Comment trouver un bon Pinel ? 

Il va falloir mener sa petite enquête ! Ne vous précipitez pas et prenez le temps de bien analyser le marché, quitte à vous faire aider par un professionnel du secteur. La localisation est ici primordiale. Assurez-vous que votre bien est entouré de commerces, d’écoles ou encore de parc. Autant de choses qui pourront booster l’attractivité de votre bien.

🤔 Quand démarre la réduction d’impôt Pinel ?

La première déclaration fiscale de votre logement Pinel doit intervenir :

  • l’année qui suit la date d’achèvement des travaux pour une vente d’un logement sur plan ; 
  • l’année qui suit la livraison du bien immobilier pour l’acquisition d’un logement neuf déjà construit.

🤝 Quand reçoit-on le crédit d’impôt Pinel ? 

Pour limiter les décalages de trésorerie, le versement d’un acompte correspondant à 60 % du montant total des réductions et crédits d’impôt auxquels vous avez droit vous est versé le 17 janvier 2022. Le solde de ces crédits d’impôt sera versé à l’été 2022.