Vous êtes tenté par un investissement Pinel ? Avant de sauter le pas, il est vivement conseillé de peser le pour et le contre. De cette manière, vous pouvez vous assurer que ce dispositif est adapté à votre situation et qu’il vous permettra de répondre à vos objectifs patrimoniaux et fiscaux ! Nous avons rassemblé pour vous les avis les plus répandus sur la loi Pinel, positifs comme négatifs.
Est-ce que la loi Pinel est vraiment intéressante ?
Une réduction d’impôt avantageuse
C’est le point qui encourage le plus les propriétaires bailleurs à investir en loi Pinel. Ce dispositif dont la réglementation est fixée par l’article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI) a l’avantage de faire bénéficier les contribuables d’une réduction sur leur impôt sur le revenu. Le taux de celle-ci peut aller de 12 à 21 %, et peut même s’élever à 32 % pour un investissement en outre-mer :
| Durée de location | Taux de réduction d'impôt DROM-COM | Taux de réduction en métropole |
|---|---|---|
| 6 ans | 23 % | 12 % |
| 9 ans | 29 % | 18 % |
| 12 ans | 32 % | 21 % |
C’est une remise non négligeable sur leurs impôts ! L’avantage fiscal du Pinel est d’ailleurs la raison principale qui pousse les investisseurs à se lancer dans ce programme.
Constitution de son patrimoine
La pierre n’a de cesse d’attirer toujours plus d’investisseurs et a une place particulière dans le patrimoine des Français, qui en sont particulièrement friands.
La raison ? En plaçant votre capital dans un bien tangible tel qu’un logement, vous acquérez une habitation dont vous pourrez disposer comme bon vous semble à échéance du dispositif. Il vous sera en effet possible de transmettre ce bien immobilier à votre descendance, de l’habiter, de le revendre ou encore de le mettre en location une fois que vous serez sorti du dispositif Pinel.
Votre bien n’est pas seulement un placement rentable et avantageux sur le plan fiscal, mais également un synonyme de sécurité. Contrairement à un locataire, vous avez la garantie d’avoir toujours un logement à votre disposition ! C’est un avantage indéniable de l’accès à la propriété.
Les avantages de l’effet de levier
Pour investir dans le dispositif Pinel, une grande partie des contribuables se tournent vers une banque ou un organisme de crédit pour financer leur projet grâce à un prêt immobilier. L’un des avantages de la loi Pinel est que grâce à l’effet de levier, l’effort d’épargne nécessaire pour rembourser ce crédit est très largement réduit.
En effet, lorsque vous décidez d'investir dans la loi Pinel, les loyers versés par vos locataires vous permettent dans un premier temps de rembourser les mensualités de votre prêt en limitant votre effort d’épargne.
Mais qu’est-ce que l’effet de levier exactement ? Il s’agit d’un mécanisme permettant d’augmenter votre capacité d’investissement grâce à un crédit, et donc grâce à l’endettement. Par exemple, on parle d’effet de levier lorsque pour un investissement locatif, vous pouvez vous permettre d’investir 100 000 € grâce à un apport de 10 000 € et un crédit immobilier de 90 000 €.
Des revenus locatifs réguliers
Le principe même de l’investissement Pinel repose sur la perception régulière de revenus versés par vos locataires. Vous devez en effet mettre en location votre appartement pour pouvoir le déclarer en Pinel et recevoir en échange un avantage fiscal ainsi que des revenus locatifs.
Si, comme dit précédemment, ces loyers peuvent surtout servir à rembourser votre crédit, ils pourront vous permettre de financer d’autres projets lorsque le prêt aura été payé.
Quels sont les inconvénients de la loi Pinel ?
Un dispositif très réglementé
Comme le programme Pinel répond à une problématique claire, à savoir désengorger les zones tendues du territoire sur le plan locatif, le dispositif répond logiquement à des règles strictes. Ces normes concernent entre autres :
- le plafonnement des ressources de vos potentiels locataires,
- les zones dans lesquelles il est possible d’investir en Pinel,
- le type de bien éligible au programme Pinel.
Par conséquent, la réglementation de la loi Pinel peut en décourager certains.
À noter qu'en 2023, de nouveaux critères seront mis en place avec le Pinel Plus ou Super Pinel, qui mettra l'accent sur le respect de normes énergétiques et environnementales.
Les risques de carences locatives
Le choix de l’emplacement du bien dans lequel vous investissez est un facteur essentiel. Si vous faites le mauvais choix, vous avez peu de chances que votre investissement soit rentable puisque vous aurez des difficultés à trouver des locataires intéressés par votre logement.
Il est par ailleurs important de noter que si votre bien Pinel est inhabité pendant 12 mois, vous ne pouvez pas prétendre à l’avantage fiscal auquel vous avez le droit.
Pour éviter au mieux la carence locative qui menace parfois les propriétaires Pinel, vous devez donc vous assurer que votre bien est situé dans un quartier attractif, dynamique économiquement et bien desservi au niveau des transports.
Un loyer plafond plus bas
L’un des derniers risques, mais pas des moindres : il arrive parfois que les investisseurs surévaluent le loyer maximal qu’ils pourront faire payer à leurs locataires dans une habitation Pinel. Pourtant, l’une des caractéristiques clés du programme est que les loyers d’un bien Pinel sont en moyenne 20 % inférieurs à ceux du marché immobilier traditionnel.
Pensez bien à réaliser une simulation d'investissement en Pinel afin d’éviter les mauvaises surprises !
Sources
Tout savoir sur la réduction d'impôt Pinel - economie.gouv.fr
Le dispositif Pinel d'investissement locatif - economie.gouv.fr
Calculateur du dispositif Pinel/Duflot - service-public.fr
Investissements locatifs : quelles évolutions en 2022 ? - economie.gouv.fr
Foire aux questions
🤷 Quels sont les autres dispositifs défiscalisants dans l’immobilier ?
Si vous souhaitez vous créer un patrimoine immobilier tout en réduisant votre impôt sur le revenu, vous pouvez investir dans la location meublée non professionnelle (LMNP). Pour cela vous devez acheter un bien, le meubler et le mettre en location. Vous pourrez ensuite bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs ou bien d’une déduction des charges liées à la location du logement.
Il vous est également possible d’investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI) pour bénéficier d’une réduction d’impôt. En effet, il existe des SCPI fiscales qui vous permettent de profiter des avantages de dispositifs comme la loi Pinel, mais également le dispositif Malraux ou encore la loi Monuments Historiques.
🤝 Comment sortir du dispositif Pinel ?
Une fois que la période de mise en location de votre logement est terminée, vous pouvez à nouveau disposer du bien comme vous le souhaitez. Cela signifie que vous avez la possibilité de le revendre, de le mettre en location ou même de l’habiter.
En revanche, si vous décidez de sortir du programme Pinel avant la durée fixée lors de votre investissement, les avantages fiscaux auxquels vous donne droit le dispositif vous seront retirés.
🤝 Comment ne pas payer d’impôt sur le revenu ?
Pour amoindrir ou effacer complètement votre impôt sur le revenu, vous pouvez vous tourner vers les niches fiscales. En tout, il en existe près de 470 ! Parmi elles vous retrouverez entre autres des dispositifs immobiliers, mais également des déductions liées à votre famille (garde d’enfants, hébergement d’un parent dépendant), à des dons faits à des associations ou encore à l’emploi de personnel à domicile.
🤝 Comment choisir la durée de mise en location ?
Pour faire votre choix, gardez en tête que plus la durée est longue, plus l’avantage fiscal perçu est important. Notez qu’il est généralement conseillé aux propriétaires bailleurs d’opter dans un premier temps pour une mise en location de 6 ans. Cela s’explique par le fait que si vous voulez revenir sur cette durée, vous pouvez la prolonger à deux reprises par la suite.