La loi Pinel fonctionne selon un principe très simple : vous achetez un bien, vous le louez, et vous avez en échange une réduction d’impôt, en plus de la perception de vos loyers. Mais attention, il y a des critères à respecter pour profiter de cette défiscalisation. Comment fonctionne l’investissement Pinel ? À qui s’adresse-t-il ? Quelles sont les démarches nécessaires ? Voici tout ce qu'il y a à connaître avant de vous lancer !
Comment marche la loi Pinel ?
Le dispositif Pinel figure en bonne place parmi les investissements locatifs défiscalisants. Ce placement immobilier permet de combiner deux objectifs : percevoir des revenus locatifs et bénéficier d'une réduction d'impôts s'étalant jusqu'à 12 ans.
À quoi sert le dispositif Pinel ?
Le dispositif Pinel a été pensé pour répondre au problème de la tension locative. En effet, certaines zones sont soumises à un grand nombre de demandes de location, avec une offre locative trop faible : on parle de zones tendues, qui ont été définies en 2014 par la loi pour l'accès au logement et à l'urbanisme rénové (ou loi Alur).
Pour désengorger ces territoires, le gouvernement a dans un premier temps mis en place la loi Duflot. Ce dispositif appliqué de 2013 à 2014 a vite été remplacé par la loi Pinel, du nom de l’ancienne ministre du Logement, pensée pour être plus avantageuse. Cette dernière a pour but de dynamiser l’investissement locatif en encourageant la construction de nouveaux logements et en rendant ceux-ci accessibles aux foyers modestes.
Quelles conditions pour investir en Pinel ?
Si vous désirez investir dans le marché locatif via la loi Pinel, il vous faut remplir certaines conditions précisées dans l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts :
- votre bien immobilier doit nécessairement être loué vide ;
- le logement loué doit être un appartement (depuis le 1er janvier 2021, les maisons ne sont plus éligibles au dispositif) ;
- le bien doit être neuf, qu'il soit acheté construit ou sur plan (vente en état futur d’achèvement, ou VEFA) ;
- il doit être situé dans une zone éligible à la loi Pinel, c'est-à-dire une zone tendue.
Il est également possible d’investir en outre-mer. Le fonctionnement y est le même qu’en métropole, mais certaines conditions varient, notamment le taux de réduction d’impôt ou le plafonnement des avantages fiscaux.
Quels sont les avantages de la loi Pinel ?
Quel avantage fiscal lorsqu’on investit en Pinel ?
En plus de répondre à la problématique de la tension locative, le dispositif Pinel permet à ses investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Le pourcentage de cet avantage fiscal dépend du nombre d’années de votre mise en location. On parle de « durée d’engagement » :
- la réduction est de 12 % pour une location de 6 ans ;
- la réduction est de 18 % pour une location de 9 ans ;
- la réduction est de 21 % pour une location de 12 ans.
La date d'activation de cet avantage fiscal varie selon le type de bien acquis. En effet, si vous achetez un logement construit, l’application de l’avantage fiscal se base sur la date d’achat du bien. En cas d’achat sur plan, c’est l’année de finalisation du logement qui est prise en compte dans le calcul de la réduction.
→ Tout savoir sur les moyens de réduire ses impôts
Devenir propriétaire-bailleur, un bon plan ?
Hormis la réduction d’impôt, l'investissement Pinel est intéressant car il vous permet de devenir propriétaire-bailleur. Grâce à ce statut, vous percevez des loyers réguliers versés par vos locataires. Dès lors, vous pouvez utiliser ces revenus supplémentaires pour préparer votre retraite, épargner pour d’autres investissements ou encore concrétiser des projets de vie.
Notez aussi qu’une fois sorti du dispositif, vous pouvez disposer de votre bien comme bon vous semble : il vous est possible de le remettre en location, de l'utiliser comme résidence, de le vendre… Votre appartement fait partie de votre patrimoine immobilier, et à ce titre, vous pouvez décider d’en faire profiter votre famille.
En effet, la loi de finances du 1er janvier 2015 autorise le propriétaire à louer son bien à un ascendant ou un descendant. Seule condition : que celui-ci ne soit pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire.
Comment investir dans un bien en loi Pinel ?
Qui est éligible à l'investissement Pinel ?
Le dispositif Pinel est ouvert à toutes les personnes dont le foyer fiscal est situé en France, à condition qu'elles correspondent aux critères indiqués dans le texte de loi, à commencer par la zone géographique du bien et la nature de celui-ci :
- le bien concerné doit être neuf et loué nu ;
- il doit être situé dans une zone tendue acceptée en Pinel.
Les revenus de vos locataires sont également réglementés en loi Pinel. En effet, comme dit précédemment, la loi Pinel sert à faciliter l’accès à la location aux foyers à revenus modestes. Pour s’assurer que le dispositif servirait son but premier, l’administration fiscale a donc établi des plafonds de ressources des locataires en Pinel.
Pour la même raison, le Pinel applique des plafond de loyers : pour être éligibles au Pinel, les propriétaires-bailleurs sont dans l’obligation de pratiquer des prix 20 % inférieurs aux loyers du marché.
Pourquoi utiliser un simulateur avant un investissement Pinel ?
Il est vivement conseillé de simuler votre investissement avant de vous lancer ! Le but du simulateur est avant tout de vous assurer que votre projet est éligible, mais pas seulement. La simulation vous aide aussi à :
- savoir concrètement quelle sera la rentabilité de cet investissement ;
- estimer le montant de vos revenus locatifs annuels ;
- connaître le plafonnement de ressources de vos futurs locataires ;
- estimer le montant de la réduction d’impôt à laquelle vous pourrez prétendre.
Comment déclarer un investissement Pinel ?
Pourquoi déclarer ses revenus locatifs ?
Les revenus locatifs, qu’on appelle aussi revenus fonciers, font partie des revenus provenant d’un investissement immobilier et doivent être déclarés. Mais dans le cadre du Pinel, vous pouvez bénéficier d'une défiscalisation lors de votre déclaration de revenus.
Dans le cas de la loi Pinel, il est d’autant plus important de faire figurer votre investissement sur la déclaration d’impôt, car autrement, l'administration ne sera pas avertie que vous avez droit à une réduction ! Vous devez donc renseigner un certain nombre d’informations telles que la date d’achat de votre bien, sa localisation ou encore le loyer mensuel hors charges que vous versera votre locataire.
Comment faire sa déclaration de bien Pinel ?
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez notifier l’administration fiscale des caractéristiques de votre bien ainsi que de la durée pendant laquelle vous souhaitez le mettre en location par le biais de l’imprimé 2044 EB. Ce document est un engagement de location que vous ne devez remplir que lors de la première année de votre investissement.
Il vous faut aussi mentionner le montant de votre investissement sur l'imprimé 2042-RICI.
Parmi les autres formulaires à remplir lorsque vous investissez en Pinel, vous trouverez également :
- les déclarations n°2044 ou 2044 SPE sur lesquels vous devez indiquer le bilan de l’investissement ;
- l’imprimé 2042 sur lequel indiquer votre résultat foncier ;
- le formulaire 2042 C où vous devez indiquer le montant de votre avantage fiscal.
Quand se termine la loi Pinel ?
Quelques changements en 2023 et 2024
La loi Pinel va disparaître dès le 31 décembre 2024. D’ici là, elle est amenée à subir quelques modifications. En effet, la réduction d’impôt dont bénéficient les contribuables va être revue à la baisse à partir du 1er janvier 2023 :
| Durée d'engagement | 2023 | 2024 |
|---|---|---|
| 6 ans | 10,5 % | 9 % |
| 9 ans | 15 % | 12 % |
| 12 ans | 17,5 % | 14 % |
Malgré l’annonce de la baisse de l’avantage fiscal, les contribuables auront toujours accès à la réduction d’impôt en vigueur actuellement. Mais pour cela, il faudra que les performances énergétiques réponde à des critères stricts.
L’objectif : encourager les investisseurs à prioriser des biens moins énergivores pour réaliser des économies sur leurs contrats d'énergie, tout en limitant leur impact sur l'environnement.
Quelle loi va remplacer le Pinel ?
Le Super Pinel est le dispositif pensé par l’exécutif pour remplacer la loi Pinel. Il entrera en scène dès 2023 et cohabitera donc avec le dispositif Pinel actuel jusqu’à la disparition de ce dernier, en 2024.
Comme l’a confirmé la ministre du Logement, le Super Pinel mettra l’accent sur les enjeux environnementaux avec l’application de standards stricts en adéquation avec la nouvelle réglementation environnementale des bâtiments neufs (RE2020).
Sources
BOI-IR-RICI-360 - Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP)
Le dispositif Pinel d'investissement locatif - economie.gouv.fr
Article 199 novovicies - Code général des impôts
Tout savoir sur la réduction d'impôt Pinel - economie.gouv.fr
Zonage A, B, C - ministère de la Transition écologique
Calculateur du dispositif Pinel/Duflot - service-public.fr
Habiter la France de demain - ministère chargé du Logement
Investissement locatif loi Pinel/Duflot - service-public.fr
Comment vérifier son éligibilité au dispositif Pinel ?
Le marché immobilier étant constamment en mouvement, plusieurs lois et dispositifs ont été mis en place pour aider les ménages à suivre les tendances. Nommé après Sylvia Pinel (Ex-Ministre du logement), le dispositif Pinel (aussi appelé la loi Pinel) donne aux investisseurs dans l’immobilier, une occasion de réduire leurs impôts sous …
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Lire la suiteFoire aux questions
🤷 Quelle est la limite d'investissement annuelle pour un dispositif Pinel ?
Deux plafonds servent à calculer votre réduction d’impôt lorsque vous investissez dans un bien en Pinel, et l’un d’eux concerne la limite du montant investi par an : vous ne pouvez pas investir plus de 300 000 € annuels par personne. Le deuxième critère est la surface habitable, qui est quant à elle limitée à 5 500 € par m².
🤷 Comment calculer sa réduction d’impôt ?
Avec un investissement en Pinel, c’est le prix de revient de votre bien immobilier qui sert de base au calcul de votre avantage fiscal. Ce terme désigne la somme du prix d’achat du logement, des frais de notaire et des autres charges supportées dans la mise en place du dispositif. Lors de la première année de déclaration de votre investissement, l’administration fiscale se sert de cette information pour calculer le montant de votre réduction d’impôt.
🤷 Quels sont les avis des investisseurs sur le Pinel ?
La majorité des investisseurs en Pinel considèrent ce dispositif comme un moyen intéressant de défiscaliser ses impôts tout en percevant des revenus supplémentaires. Les différents avis relatifs au Pinel soulignent aussi l'importance de bien préparer son projet : l’un des risques les plus répandus est de surestimer les revenus locatifs perçus et donc de se tromper sur la rentabilité de la location.
🤷 Comment choisir dans quelle ville investir ?
Vous devez choisir attentivement le lieu dans lequel vous allez investir en Pinel ! La rentabilité de l’opération repose intégralement sur la localisation de votre logement : si vous choisissez la ville parfaite, vous n’aurez aucune difficulté à trouver des locataires, alors que si vous achetez votre bien dans une ville peu attractive ou dans un lieu où le nombre de ménages en recherche de location est moins important que vous ne le pensiez, il sera moins aisé de trouver des intéressés.
Vous devez donc sélectionner scrupuleusement la ville et le quartier dans lequel vous achetez votre logement : privilégiez les lieux à fort développement économique bien desservis par les transports en commun. Ces régions attirent sans cesse de nouveaux arrivants !