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Investissement locatif : qu’est-ce que la loi Pinel ?

loi pinel
Matthieu Roullier

Matthieu Roullier

Mis à jour le 24 mars 2022

Parmi les investissements locatifs défiscalisants, la vedette demeure le dispositif Pinel. Grâce à ce placement immobilier, les contribuables qui le souhaitent peuvent allier deux objectifs : percevoir des revenus locatifs en mettant en location un bien et bénéficier d’un avantage fiscal. Comment fonctionne l’investissement Pinel ? À qui s’adresse-t-il ? Quelles sont les démarches nécessaires ? Climb vous en dit plus !

Comment ça marche, la loi Pinel ?

La loi Pinel fonctionne selon un principe très simple : vous achetez un bien, vous le louez, et vous avez en échange une réduction d’impôt, en plus de la perception de vos loyers. Mais attention, il y a certains critères à respecter pour en bénéficier ! Ces conditions s’appliquent non seulement à l'investisseur, mais également au locataire ainsi qu’au bien immobilier concerné.

À quoi sert le dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel a été pensé pour répondre à un problème se posant dans une grande partie du territoire : la tension locative. En effet, certaines zones sont soumises à un grand nombre de demandes de location, et les offres s’avèrent y être insuffisantes : ce sont les zones tendues, qui ont été définies en 2014 par la loi pour l'accès au logement et à l'urbanisme rénové (ou loi Alur). On parle de tension locative lorsque la demande surpasse largement l’offre, ce qui a pour conséquence de rendre l’accès à la location plus difficile.

Pour désengorger ces territoires, le gouvernement a dans un premier temps mis en place la loi Duflot. Ce dispositif appliqué de 2013 à 2014 a vite été remplacé par la loi Pinel, du nom de l’ancienne ministre du Logement, pensée pour être plus avantageuse. Cette dernière a pour but de soutenir le marché immobilier en dynamisant l’investissement locatif. Comment ? En encourageant la construction de nouveaux logements et en rendant ceux-ci accessibles aux foyers modestes.

Quelles conditions pour investir en Pinel ?

Si vous désirez investir dans le marché locatif via la loi Pinel, il vous faut dans un premier temps remplir certaines conditions précisées dans l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts (CGI). Tout d’abord, votre bien immobilier doit nécessairement être loué vide : le dispositif n’est pas compatible avec la location d’un bien meublé. 

De plus, le logement loué doit être un appartement : depuis le 1er janvier 2021, les maisons ne sont plus éligibles au dispositif. Sachez également que le logement mis en location doit être neuf. Il vous est possible de l’acheter construit ou sur plan (c’est ce qu’on appelle la vente en état futur d’achèvement, ou VEFA).

Par ailleurs, le bien mis en location doit être situé dans une zone éligible à la loi Pinel. Le territoire est découpé en fonction de sa tension locative, et seules les zones tendues peuvent accueillir des logements Pinel.

Il est également possible d’investir dans un territoire d’outre-mer si vous le souhaitez ! Le fonctionnement y est le même qu’en métropole, mais certaines conditions varient, notamment au niveau du taux de réduction d’impôt ou encore du plafonnement des avantages fiscaux.

Quels sont les avantages du dispositif Pinel ?

Quel avantage fiscal lorsqu’on investit en Pinel ?

En plus de répondre à la problématique de la tension locative, le dispositif Pinel permet à ses investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu (IR). Le pourcentage de cet avantage fiscal dépend du nombre d’années pendant lesquelles vous mettez votre appartement en location, soit la durée d’engagement :

  • la réduction est de 12 % pour une location de 6 ans ;
  • la réduction est de 18 % pour une location de 9 ans ;
  • la réduction est de 21 % pour une location de 12 ans.

Quand débute l’avantage fiscal ?

La date à laquelle vous commencez à bénéficier de cette réduction varie en fonction du type de bien acquis. En effet, si vous achetez un logement construit, l’application de l’avantage fiscal se base sur la date d’achat du bien. En cas d’achat sur plan, c’est l’année de finalisation du logement qui est prise en compte dans le calcul de la réduction.

Devenir propriétaire-bailleur, un bon plan ?

Hormis la réduction d’impôt à laquelle vous donne accès votre investissement locatif en Pinel, quelles sont les autres qualités du dispositif ? Sachez dans un premier temps qu’en acquérant un bien immobilier en Pinel, vous devenez propriétaire-bailleur. Grâce à ce statut, vous percevez des loyers réguliers versés par vos locataires. Dès lors, que faire de ces revenus supplémentaires ? Vous pouvez vous en servir pour préparer votre retraite, épargner pour financer d’autres investissements ou encore réaliser d’autres projets !

Notez aussi qu’une fois sorti du dispositif, vous pouvez disposer de votre bien comme bon vous semble : il vous est possible de le remettre en location, de vous servir en temps que résidence, de le vendre… Votre appartement fait partie de votre patrimoine immobilier et à ce titre vous pouvez décider d’en faire profiter votre famille, ascendants comme descendants.

Comment investir dans un bien en Pinel ?

Qui est éligible à cet investissement locatif ?

Comment savoir si on peut investir en loi Pinel ? Le dispositif est ouvert à toutes les personnes dont le foyer fiscal est situé en France, à condition qu'elles correspondent aux critères indiqués dans le texte de loi ! Certains des critères à prendre en compte ont été indiqués précédemment, à savoir :

  • le bien concerné doit être neuf et loué nu ;
  • il doit être situé dans une zone éligible au dispositif.

Les revenus de vos locataires sont également réglementés. En effet, comme dit précédemment, la loi Pinel sert à faciliter l’accès à la location aux foyers à revenus modestes. Pour s’assurer que le dispositif servirait son but premier, l’administration fiscale a donc plafonné les ressources des potentiels locataires des biens Pinel. 

Si les revenus des locataires sont réglementés, c’est aussi le cas des loyers appliqués par les propriétaires-bailleurs : pour être éligibles au dispositif Pinel, ils sont dans l’obligation de pratiquer des prix 20 % inférieurs aux loyers du marché.

Pourquoi utiliser un simulateur avant un investissement Pinel ?

Il est vivement conseillé de réaliser une simulation de votre investissement avant de vous lancer ! Le but du simulateur est avant tout de vous assurer que la commune visée pour votre investissement est bien éligible au dispositif, mais pas seulement ! 

Grâce à la simulation, vous pouvez vous projeter dans l’investissement afin de savoir concrètement quelle sera sa rentabilité, en calculant le loyer maximal auquel vous pourrez louer le bien et donc estimer le montant de vos revenus locatifs annuels.

Réaliser une simulation sert également à connaître le plafonnement des ressources de vos futurs locataires (car celui-ci varie selon la zone géographique concernée). Vous pouvez aussi estimer le montant de la réduction d’impôt à laquelle vous pourrez prétendre avec votre investissement Pinel.

Déclarer son Pinel : la marche à suivre

Pourquoi déclarer ses revenus locatifs ?

Lorsque vous mettez en location un bien immobilier sous le statut d’investisseur en Pinel, vous devez obligatoirement faire apparaître les loyers perçus sur votre déclaration de revenus. Les revenus locatifs, qu’on appelle aussi revenus fonciers, font partie des revenus provenant d’un investissement immobilier et sont donc imposables, au même titre que les salaires, les pensions et les revenus de capitaux mobiliers. 

Dans le cas de la loi Pinel, il est d’autant plus important de faire figurer votre investissement sur la déclaration d’impôt, car autrement, l'administration ne sera pas avertie que vous avez droit à une réduction ! Vous devez donc renseigner sur votre déclaration un certain nombre d’informations concernant votre logement telles que la date d’achat de votre bien, sa localisation ou encore le loyer mensuel hors charges que vous versera votre locataire.

Comment faire sa déclaration de bien Pinel ?

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez notifier l’administration fiscale des caractéristiques de votre bien ainsi que de la durée pendant laquelle vous souhaitez le mettre en location par le biais de l’imprimé 2044 EB. Ce document est un engagement de location que vous ne devez remplir que lors de la première année de votre investissement. 

Il vous faut aussi mentionner le montant de votre investissement sur l'imprimé 2042-RICI.

Parmi les autres formulaires à remplir lorsque vous investissez en Pinel, vous trouverez également :

  • les déclarations n°2044 ou 2044 SPE sur lesquels vous devez indiquer le bilan de l’investissement ;
  • l’imprimé 2042 sur lequel indiquer votre résultat foncier ;
  • le formulaire 2042 C où vous devez indiquer le montant de votre avantage fiscal.

Quand se termine la loi Pinel ?

Quelques changements en 2023 et 2024

La loi Pinel va disparaître dès le 31 décembre 2024. D’ici là, elle est amenée à subir quelques modifications. En effet, la réduction d’impôt dont bénéficient les contribuables va être revue à la baisse à partir du 1er janvier 2023 :

Durée d'engagement20232024
6 ans10,5 %9 %
9 ans15 %12 %
12 ans17,5 %14 %

De quoi décourager les futurs investisseurs ? D’après le gouvernement, non ! Malgré l’annonce de la baisse de l’avantage fiscal, les contribuables auront toujours accès à la réduction d’impôt en vigueur actuellement. 

Pour cela, il suffira que le bien dans lequel ils investissent respecte un certain nombre de critères stricts au niveau de ses performances énergétiques. L’objectif est donc d’encourager les investisseurs à faire des critères écologiques un facteur essentiel de leur placement immobilier. Cela permet de construire des biens moins énergivores, ce qui est bénéfique pour l'environnement ainsi que pour les futurs locataires. En effet, un logement consommant moins d'énergie leur permet de réaliser des économies sur leurs contrats d'énergie. D'ailleurs, pour aller plus loin, il est possible de consulter un comparatif de fournisseurs d'électricité en ligne !

Son successeur, le Pinel+

Le Pinel+, appelé Super Pinel dans un premier temps, est le dispositif pensé par l’exécutif pour remplacer la loi Pinel. Il entrera en scène dès 2023 et cohabitera donc avec le dispositif Pinel actuel jusqu’à la disparition de ce dernier, en 2024. 

Comme l’a confirmé Emmanuelle Wargon, ministre du Logement, le Pinel+ mettra l’accent sur les enjeux environnementaux avec l’application de standards stricts en adéquation avec la nouvelle réglementation environnementale des bâtiments neufs (RE2020).

Sources

BOI-IR-RICI-360 - Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) 
Article 199 novovicies - Code général des impôts
Zonage A, B, C - ministère de la Transition écologique
Habiter la France de demain - ministère chargé du Logement

Foire aux questions

🤷 Quels sont les avis des investisseurs sur le Pinel ?

La majorité des investisseurs en Pinel considèrent ce dispositif comme un moyen intéressant de percevoir des revenus supplémentaires tout en faisant des économies sur leur impôt sur le revenu. Il est vrai que la loi Pinel peut être très avantageuse puisqu’elle permet d’investir sur le long terme sans apport, et de ce fait elle peut servir à préparer votre retraite tout en vous constituant un patrimoine immobilier.

Mais pour bénéficier de ces avantages, il est important de faire le meilleur choix en termes d’investissement. Les propriétaires-bailleurs ayant investi en Pinel s’accordent à dire que le choix de la localisation de votre bien est déterminant, puisque c’est ce facteur clé qui va rendre votre investissement rentable ou non. Il est essentiel d’analyser l’attractivité de la ville, son accessibilité et le nombre de potentiels locataires que vous pourrez y trouver.

Pensez d’ailleurs à bien estimer le loyer maximal que vous pourrez demander à vos locataires avant d’investir : d’après les différents avis en ligne, l’un des risques les plus répandus avec le dispositif Pinel est de surestimer les revenus locatifs perçus et donc de se tromper sur la rentabilité de la location.

🤷 Quelle est la limite d'investissement annuelle pour un dispositif Pinel ?

Deux plafonds servent à calculer votre réduction d’impôt lorsque vous investissez dans un bien en Pinel, et l’un d’eux concerne la limite du montant investi par an : vous ne pouvez pas investir plus de 300 000 € annuels par personne. Le deuxième critère est la surface habitable, qui est quant à elle limitée à 5 500 € par m².

🤷 Comment calculer sa réduction d’impôt ?

Avec un investissement en Pinel, c’est le prix de revient de votre bien immobilier qui sert de base au calcul de votre avantage fiscal. Ce terme désigne la somme du prix d’achat du logement, des frais de notaire et des autres charges supportées dans la mise en place du dispositif. Lors de la première année de déclaration de votre investissement, l’administration fiscale se sert de cette information pour calculer le montant de votre réduction d’impôt.

🤷 Comment choisir dans quelle ville investir ?

Vous devez choisir attentivement le lieu dans lequel vous allez investir en Pinel ! La rentabilité de l’opération repose intégralement sur la localisation de votre logement : si vous choisissez la ville parfaite, vous n’aurez aucune difficulté à trouver des locataires, alors que si vous achetez votre bien dans une ville peu attractive ou dans un lieu où le nombre de ménages en recherche de location est moins important que vous ne le pensiez, il sera moins aisé de trouver des intéressés. 

Vous devez donc sélectionner scrupuleusement la ville et le quartier dans lequel vous achetez votre logement : privilégiez les lieux à fort développement économique bien desservis par les transports en commun. Ces régions attirent sans cesse de nouveaux arrivants !