Loi Pinel : l'immobilier qui réduit vos impôts

Qu'est-ce que la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel figure en bonne place parmi les investissements locatifs défiscalisants. Ce placement immobilier permet de combiner deux objectifs : percevoir des revenus locatifs et bénéficier d'une réduction d'impôt s'étalant jusqu'à 12 ans. 

C’est en 2015 que l’article 5 de la loi de finances pour 2015 introduit le dispositif d’investissement Pinel, qui vient remplacer l’ancien dispositif Duflot. Cette loi, on la doit à Sylvia Pinel, ancienne ministre du Logement et de l’Égalité des territoires, qui cherchait à répondre au problème de la tension locative en France.

En effet, certaines zones sont soumises à un grand nombre de demandes de location, avec une offre locative trop faible : on parle de zones tendues, qui ont été définies en 2014 par la loi pour l'accès au logement et à l'urbanisme rénové (ou loi Alur). 

Pour désengorger ces territoires, le gouvernement a dans un premier temps mis en place la loi Duflot. Ce dispositif appliqué de 2013 à 2014 a vite été remplacé par la loi Pinel, pensée pour être plus avantageuse. Cette dernière a pour but de dynamiser l’investissement locatif en encourageant la construction de nouveaux logements et en rendant ceux-ci accessibles aux foyers modestes.

Le principe du dispositif est simple : les particuliers investissent dans des logements neufs ou en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) qu’ils vont mettre par la suite en location. De nombreux critères d’éligibilité entrent en compte, mais nous y reviendrons. En retour, les propriétaires bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu selon la durée d’engagement de mise en location : 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

► Tout savoir sur le fonctionnement du dispositif Pinel

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Pourquoi investir avec le Pinel ?

Plusieurs cordes à son arc

La loi Pinel présente évidemment de nombreux avantages, d’où sa place au panthéon des dispositifs de défiscalisation en France. Souvent cité parmi les niches fiscales les plus populaires, le dispositif fait du pied aux particuliers désireux de se constituer un patrimoine et de réduire leurs impôts.

Un investissement en Pinel, c’est la possibilité de :

• créer une source de revenus complémentaire via le versement des loyers,
• consolider un patrimoine pérenne avec la pierre,
• réduire ses impôts jusqu’à 21 % du montant du bien,
• louer son logement à des descendants ou ascendants,
• bénéficier de l’effet de levier du crédit immobilier,
• participer à la modernisation des villes et faciliter l’accès aux logements neufs pour les ménages aux revenus modestes.

Vous l’aurez compris, le Pinel bénéficie aussi bien à votre épargne qu’à vos impôts. Le financement de votre bien par prêt immobilier vous permet de lisser votre effort d’épargne mensuel. Une fois la période de mise en location terminée, libre à vous de jouir du bien comme bon vous semble : revente, hausse des loyers, habitat…

C’est pour vous si…

• vous payez plus de 3 000 euros d’impôts,
• vous avez 10 000 euros d’épargne,
• vous avez une capacité d’emprunt,
• vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf.

► Qui a le droit à la loi Pinel ?

L'immobilier, il faut bien le préparer

Tout investissement immobilier locatif peut présenter des risques lorsqu’il n’est pas préparé en amont. Voilà pourquoi il est toujours préférable de se faire accompagner par un professionnel du secteur pour ne pas tomber dans certains pièges. 

C’est le cas de la loi Pinel, qui connaît elle aussi certaines limites.

En premier lieu, les conditions d’accès. Le dispositif Pinel vient avec son lot de conditions. L’une des principales consiste à ne pas dépasser les 300 000 € par an d’investissement, ainsi que 5 500 €/m².

Autre plafond pour bénéficier de la loi Pinel : l’encadrement des loyers. En effet, en fonction de la zone, vos loyers ne doivent pas dépasser un certain seuil (20 % en dessous des prix du marché en théorie). Résultat : cela peut limiter la rentabilité de l’opération.

Des vacances locatives, des risques d’impayés, un mauvais emplacement ou encore des retards de paiement peuvent également plomber la rentabilité de votre bien. Voilà pourquoi il est primordial de bien choisir son emplacement et ses locataires. 

Gardez aussi en tête le plafonnement des niches fiscales : le montant de défiscalisation maximum annuel est de 10 000 euros en France. Si vous dépassez ce seuil, vous perdrez des économies d’impôt !

Enfin, l’engagement de location sur la durée peut être handicapant pour certains investisseurs. Il est généralement conseillé d’opter pour une durée d’engagement de 6 ou 9 ans, que l’on pourra prolonger par la suite.

Ce n’est pas pour vous si…

• vous ne payez pas ou peu d’impôts,
• vous souhaitez gérer des travaux,
• vous n’aimez pas la pierre.

► Zoom sur les avantages et inconvénients de la loi Pinel

Climb et Pinel, une longue histoire d'amour

Chez Climb, nous sélectionnons avec soin nos partenaires immobiliers : des biens qualitatifs et variés sont accessibles sur tout le territoire français avec, en prime, un service de gestion locative ! Parce que choisir un bon Pinel, c’est réaliser une opération immobilière de qualité, nous vous proposons des biens situés à des emplacements idéaux à forte pression locative.

La vingtaine de promoteurs immobiliers avec qui nous travaillons depuis plusieurs années couvrent l’ensemble des régions en France. Une diversité qui vous permettra d’investir dans les meilleurs programmes immobiliers en loi Pinel !

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Les conditions pour investir

Le choix du bien immobilier

C’est là que ça se corse. De nombreuses conditions doivent être remplies pour investir convenablement en loi Pinel. Pas de panique, on les passe en revue.

En premier lieu, le choix du logement. Les biens immobiliers pouvant être investis via ce dispositif sont les suivants : 

• les biens neufs,
• les biens en VEFA : avec un achèvement des travaux dans les 30 mois qui suivent la signature de l’acte authentique,
• les biens que vous faites construire : avec un achèvement de construction dans les 30 mois suivants la date à laquelle vous obtenez votre permis de construire,
• les biens anciens connaissant des travaux de rénovation représentant 25 % du coût total d’acquisition au minimum : avec un achèvement des travaux au 31 décembre de la 2e année qui suit l’acquisition du logement ou du local,
• les biens connaissant des travaux de réhabilitation,
• les locaux transformés en logements d’habitation.

La fin de la loi Pinel a été plusieurs fois repoussée par le gouvernement. Et pour cause, le dispositif a des adeptes ! Ainsi, vous pouvez investir en Pinel jusqu’au 31 décembre 2024. Gardez en tête que la réduction d’impôt offerte par le dispositif ne peut s’appliquer qu’à deux logements chaque année.

Qui dit soutien à la construction de logements neufs dit aussi localisation des biens Pinel. Oui, vous ne pouvez pas acheter où bon vous semble ! Le zonage Pinel quadrille l’Hexagone en sélectionnant les différentes villes éligibles au dispositif. Nous y reviendrons.

Enfin, le niveau de performance énergétique et environnementale du bien est désormais scruté par l’État. En Pinel classique, on note plusieurs exigences : 

• Pour un logement neuf ou à construire : réglementation thermique RT 2012 ou label Bâtiment Basse Consommation (BBC) 2005 si vous avez déposé votre permis de construire avant 2013.
• Pour un logement avec travaux : label Haute Performance Énergétique (HPE) rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009.

► Découvrez les avis d'investisseurs sur la loi Pinel

Trouver le bon locataire

En ce qui concerne les locataires, un plafond de ressources annuel a été mis en place, que vous trouverez ci-dessous (pour un bail conclu en 2022, en métropole) :

L’indicateur à suivre est le revenu fiscal de référence (RFR) du locataire, qui porte sur l’année N-2, soit 2021 pour 2023.

Pour une déclaration de bien Pinel valide, il est indispensable de respecter le plafonnement de loyers propre à ce dispositif, qui est fixé par l’article 2 terdecies D de l’annexe III au code général des impôts (CGI). 

En effet, les logements loués en Pinel ont un loyer bien inférieur aux prix immobiliers traditionnels, avec une réduction de 20 % en moyenne. Cela s’explique par le fait que la loi Pinel est réservée à des locataires aux ressources modestes et doit donc avoir des loyers en cohérence avec ce critère.

Pour avoir la possibilité d’habiter dans un appartement loué par le biais du dispositif Pinel, il vous faut correspondre aux critères de ressources détaillés précédemment. D’autre part, vous devez obligatoirement louer ce logement pour l’utiliser en tant que résidence principale : la loi Pinel ne vous permet pas de louer un bien à usage d’habitation secondaire. 

Lorsque la loi Pinel est entrée en vigueur, l’article 199 novovicies du Code général des impôts ne permettait pas de louer son bien à ses ascendants ou descendants, mais cette interdiction a été levée le 1er janvier 2015. Vous avez donc tout à fait le droit de mettre votre appartement à disposition de membres de votre famille dès lors qu’ils ne font pas partie de votre foyer fiscal.

Évidemment, vous ne pouvez pas vivre dans votre logement pendant toute la durée de sa location. Cela est également valable pour toute personne comprise dans votre foyer fiscal. 

Par ailleurs, toute personne ne remplissant pas les conditions de ressources de la loi Pinel est inéligible à la location de votre appartement. 

Louer au bon prix

Comme pour le seuil des ressources, le prix au m² n’est pas le même d’une zone à l’autre : il est plus élevé en zone A bis, en raison des prix pratiqués dans la capitale et sa petite couronne. Suivent ensuite la zone A et la zone B1, dont le prix au m² est lié au niveau de tension locative et aux prix de l’immobilier. 

Retrouvez ici le barème 2023 des loyers s’appliquant à chacune de ces zones :

Pour pouvoir défiscaliser avec le dispositif Pinel, la première condition est de bien estimer le montant de loyer maximum dans le cadre de la location du bien. Pour ce faire, utilisez la formule suivante³ :

(plafond par m² × (0,7 + 19 ÷ surface habitable)) × surface habitable.

Pour réaliser ce calcul, c’est la surface plancher qu’il vous faut prendre en compte. Si le bien possède des surfaces annexes (comme un balcon notamment), ces derniers doivent également être inclus dans l’estimation en divisant leur surface par 2 dans la limite de 8m². 

Par exemple, pour un appartement de 50 m² avec un balcon de 6 m² acquis dans la zone A Pinel, la surface à utiliser pour faire le calcul de votre loyer est 50 + (6 ÷2) = 53 m². À partir de là, voici comment finaliser votre calcul : (13,04 × (0,7 + 19 ÷ 53)) × 53 = 731,54 €.

À noter que, pour avoir une idée précise du rendement selon votre zone géographique, il est conseillé de simuler votre investissement Pinel. 

Quelques derniers points à retenir :

1. votre logement doit être loué vide, et non meublé,
2. vous avez un an à compter de l’achèvement des travaux pour le mettre en location,
3. vous avez pour obligation de le mettre en location pendant 6 ans minimum,
4. les plafonds de loyers peuvent faire l’objet de réductions en fonction des particularités des marchés locatifs locaux.

Le zonage Pinel

On l’a vu, vous ne pouvez pas investir dans n’importe quelle ville ou commune. Le gouvernement a ainsi mis en place des critères de tensions pour mesurer le déséquilibre entre l’offre et la demande locative. Dans certaines zones, il y a beaucoup plus de demandes de logement que de logements disponibles, par exemple.

C’est ainsi qu’est né le zonage ABC en 2003, fruit de l’ancien dispositif d’investissement locatif Robien. Il est désormais utilisé pour mesurer l’éligibilité aux investissements locatifs de plusieurs dispositifs de défiscalisation, mais aussi de l’accession à la propriété (Prêts à Taux Zéro, TVA à taux réduit ou encore quartiers prioritaires de la ville).

En ce qui concerne le Pinel, le bien de votre choix doit nécessairement être localisé en zone Pinel A, A bis ou B1, comme indiqué ci-dessous : 

• Zone A : agglomération de Paris, partie française de l'agglomération de Genève, Côte d'Azur, agglomérations et communes aux loyers très élevés (Lyon, Montpellier, Lille, Marseille, etc.).
• Zone A bis : Paris et sa petite couronne.
• Zone B1 : métropoles de plus de 250 000 habitants, une partie de la grande couronne, grandes agglomérations aux loyers élevés (La Rochelle, Bayonne, la Corse, etc.).
• Zone B2 : villes de grande couronne non situées dans les zones A bis, A et B1, communes où le prix des logements et des loyers sont assez élevés.
• Zone C : reste du territoire.

Avant le 1er juillet 2018, la zone B2 était encore éligible au dispositif Pinel : les communes de plus de 50 000 habitants (Castres, Carcassonne, par exemple) étaient concernées. Depuis, le gouvernement a cherché à recentrer ses efforts dans des zones à plus forte tension locative. Néanmoins, il reste possible d’y investir en Pinel, mais uniquement sur agrément. 

Enfin, la zone C regroupe l’ensemble des territoires restants. On considère que les communes concernées ne souffrent pas de tension locative, et il est donc impossible d’y investir en loi Pinel.

Zoom sur la réduction d'impôt

Un avantage fiscal prolongeable

C’est l’un des intérêts premiers du Pinel : son avantage fiscal. Combien peut-on espérer économiser via ce dispositif ?

La réduction d’impôt Pinel varie selon la durée d’engagement de l’investisseur. Attention, elle est calculée sur le prix de revient de deux logements maximum, ainsi que sur le montant de votre achat immobilier, qui, on le rappelle, ne doit pas dépasser 300 000 euros par an et 5 500 euros par m² de surface habitable.

Concrètement, cela signifie que vous obtenez une réduction d’impôt égale à : 

• 12 % du montant du bien pour un engagement de 6 ans,
• 18 % du montant du bien pour un engagement de 9 ans,
• 21 % du montant du bien pour un engagement de 12 ans.

La période initiale de 6 ans vous offre ainsi 2 % de réduction d’impôt par an, pendant 6 ans. Vous pouvez par la suite demander une prolongation de 3 ans supplémentaires pour atteindre une durée d’engagement de 9 ans et bénéficier de nouveau de 2 % par an. 

En revanche, pour atteindre la période maximale de 12 ans, l’avantage fiscal passe à 1 % par an.

Comment calculer sa réduction d’impôt ?

Avec un investissement en Pinel, c’est le prix de revient de votre bien immobilier qui sert de base au calcul de votre avantage fiscal. Ce terme désigne la somme du prix d’achat du logement, des frais de notaire et des autres charges supportées dans la mise en place du dispositif. Lors de la première année de déclaration de votre investissement, l’administration fiscale se sert de cette information pour calculer le montant de votre réduction d’impôt.

Il est vivement conseillé de simuler votre investissement avant de vous lancer ! Le but du simulateur est avant tout de vous assurer que votre projet est éligible, mais pas seulement. La simulation vous aide aussi à :

• savoir concrètement quelle sera la rentabilité de cet investissement ;
• estimer le montant de vos revenus locatifs annuels ;
• connaître le plafonnement de ressources de vos futurs locataires ;
• estimer le montant de la réduction d’impôt à laquelle vous pourrez prétendre.

Une image vaut mille mots

Prenons un cas concret pour illustrer tous ces chiffres. Imaginons que Chloé, 31 ans, célibataire sans aucune personne à charge, souhaite investir en loi Pinel pour réduire ses impôts.

Comment sera financé son achat immobilier ?

En partant du principe que Chloé jette son dévolu sur un bien immobilier à 430 000 euros :

• son effort d’épargne mensuel sera de 300 euros,
• pour une durée de location en Pinel de 9 ans,
• et une durée d’emprunt immobilier de 20 ans.

Résultat, son investissement immobilier sera finalement financé seulement à 14 % par son effort d’épargne, à 24 % par les réductions d’impôt offertes par le dispositif Pinel, et à 62 % par les loyers générés par son investissement.

Le Pinel + : l’héritier

La loi Pinel a été prolongée à de nombreuses reprises. Mais, avec la loi de finances pour 2021, elle prend progressivement sa retraite. Depuis le 1er janvier 2023, place au Pinel + ! En réalité, les deux dispositifs coexistent encore aujourd’hui. 

Là où le Pinel classique a désormais des taux de réduction d’impôt dégressifs sur 2023 et 2024, le Pinel + maintient les taux antérieurs sous conditions de localisation et de critères énergétiques des biens.

Si le bien dont vous avez fait l’acquisition est construit dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (c’est-à-dire sur un territoire urbain prioritaire en termes de situation socio-économique, avec un fort taux de chômage, par exemple), la réduction d’impôt est bel est bien de 12 %, 18 % ou 21 % du montant du bien, selon la durée d’engagement.

Idem si votre logement respecte un niveau élevé de qualité.

Si c’est le cas de votre bien, vous êtes éligible au Pinel +, qui vous permet de jouir des mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique. En revanche, si ce n’est pas le cas, attention ! Les taux de réduction d’impôt sont progressivement réduits en 2023 et 2024 !

Prenez également garde au plafonnement des niches fiscales, qu’on oublie trop souvent ! Fixé à 10 000 euros par an, vous ne pouvez pas récupérer une perte si votre réduction d’impôt Pinel dépasse ce plafond.

Ainsi, les conditions d’obtention du Pinel + ne diffèrent pas du Pinel classique, à ceci près que certains critères de qualité ont été ajoutés par le décret n°2022-384 du 17 mars 2022.

En premier lieu, des critères de surface habitable avec espaces extérieurs, en fonction du nombre de pièce du logement.

Ensuite, des critères environnementaux plus poussés que son grand frère. Vous trouverez la liste complète de ces critères dans notre guide dédié au Pinel +.

On sait, ça fait beaucoup à digérer. On vous assure que nos conseillers financiers vous expliquent ça encore plus simplement !

Le Pinel outre-mer

Dans la famille Pinel, je demande l’outre-mer ! Et vous faites bien. Suivant à la lettre le modèle du Pinel classique, cette version DROM a tout de même quelques spécificités qu’il est bon de connaître.

Né en 2013, le dispositif propose aux contribuables d’investir dans l’immobilier locatif dans les territoires ultra-marins. Concernant les conditions intrinsèques au Pinel, c’est la même chose ici. Ce qui change, en revanche, c’est la réduction d’impôt : 

• 21,5 % pour une durée d’engagement de 6 ans,
• 26 % pour une durée d’engagement de 9 ans,
• 28,5 % pour une durée d’engagement de 12 ans.

Le Pinel outre-mer est également plafonné à 300 000 euros. Mais, ce qui vous intéressera sûrement, c’est le plafonnement global des niches fiscales propre à l’outre-mer. Tout comme le Girardin industriel, par exemple, ce plafonnement est porté à 18 000 euros par an pour les investissements réalisés en territoire ultra-marin, contre 10 000 euros en métropole.

Enfin, tout comme le Pinel classique, cette version plus ensoleillée voit ses taux de réduction d’impôt décroître en 2023 et 2024.

Quand vient la déclaration…

Pourquoi déclarer ses revenus locatifs ?

Les revenus locatifs, qu’on appelle aussi revenus fonciers, font partie des revenus provenant d’un investissement immobilier et doivent être déclarés. Mais dans le cadre du Pinel, vous pouvez bénéficier d'une défiscalisation lors de votre déclaration de revenus. 

Dans le cas de la loi Pinel, il est d’autant plus important de faire figurer votre investissement sur la déclaration d’impôt, car autrement, l'administration ne sera pas avertie que vous avez droit à une réduction ! Vous devez donc renseigner un certain nombre d’informations telles que la date d’achat de votre bien, sa localisation ou encore le loyer mensuel hors charges que vous versera votre locataire.

Comment faire sa déclaration de bien Pinel ?

Une fois votre investissement réalisé, encore faut-il le signaler à l’administration fiscale pour percevoir votre réduction d’impôt ! Pour ça, il vous faudra déclarer les caractéristiques de votre logement, ainsi que la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans). 

Rendez-vous sur l’imprimé 2044 EB de la déclaration de revenus. Ce document est un engagement de location que vous ne devez remplir que lors de la première année de votre investissement. 

Il vous faut aussi mentionner le montant de votre investissement sur l'imprimé 2042-RICI.

Parmi les autres formulaires à remplir lorsque vous investissez en Pinel, vous trouverez également :

• les déclarations n°2044 ou 2044 SPE sur lesquels vous devez indiquer le bilan de l’investissement ;
• l’imprimé 2042 sur lequel indiquer votre résultat foncier ;
• le formulaire 2042 C où vous devez indiquer le montant de votre avantage fiscal.

► Tout savoir sur la déclaration du Pinel

Le Pinel avec Climb

Vous le savez peut-être, mais chez Climb, nous avons pour objectif de vous permettre d’atteindre la liberté financière que vous méritez. Comment ? En vous proposant un accompagnement sur-mesure et adapté à vos besoins patrimoniaux. 

Si la loi Pinel vous fait de l'œil, la vingtaine de promoteurs immobiliers avec qui nous travaillons vous trouveront la perle rare, celle qui transformera vos impôts en un souvenir lointain.

Investir dans un bien immobilier neuf en Pinel avec Climb, c’est l’assurance de se faire accompagner par un expert en immobilier, pour contracter un prêt avec ou sans apport et, au final, percevoir des revenus locatifs réguliers et alléger sa fiscalité. Peur des vacances locatives ? Nous agrégeons des milliers de données disponibles de sources officielles afin de vous trouver des biens immobiliers dans des zones dynamiques à forte tension locative.

Constituez votre patrimoine sereinement. Pierre après pierre, vous pourrez climb des montagnes !

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Sources

BOI-IR-RICI-360 - Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) 
Le dispositif Pinel d'investissement locatif - economie.gouv.fr
Tout savoir sur la réduction d'impôt Pinel - economie.gouv.fr
Zonage A, B, C - ministère de la Transition écologique
Calculateur du dispositif Pinel/Duflot - service-public.fr
Habiter la France de demain - ministère chargé du Logement
Investissement locatif loi Pinel/Duflot - service-public.fr
Le dispositif d'investissement Pinel + - ministère de l’Économie, des Finances et de la souveraineté industrielle et numérique
Dispositif Pinel Région Bretagne - Géoportail
LOI n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 - Légifrance
LOI n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 - Légifrance
Article 199 novovicies - Code général des impôts