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Comment revendre un bien en LMNP ?

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Matthieu Roullier

Matthieu Roullier

Mis à jour le 03 juin 2022

Vous voulez mettre fin à votre statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Pour cela, vous pouvez mettre votre bien en vente après avoir déclaré votre fin d’activité au service des impôts. Comment entreprendre ces démarches ? Quelles sont les spécificités liées à votre statut et à la location meublée ? Climb vous éclaire sur le sujet !

Quelles sont les étapes de la vente ?

Les étapes pour vendre un bien immobilier sous le statut de loueur en meublé non professionnel sont les mêmes que pour un bien classique. Vous devez néanmoins prendre en compte des critères propres à votre titre de LMNP pour réaliser cette vente. Voici les différentes étapes de la revente :

  1. Prendre la décision de mettre votre bien en vente : concrètement, vous avez la possibilité de vendre votre bien LMNP à n’importe quel moment. Mais nous le verrons plus bas, vous devez respecter certaines règles, et voir s’il est rentable ou non de vendre votre bien à l’instant T.
  2. Estimer le prix de vente du bien : c’est une étape clé sur laquelle nous reviendrons plus précisément plus tard. Le prix de vente est fixé en fonction de la valeur de votre logement, et pour l’estimer il est préférable de solliciter plusieurs agences immobilières.
  3. Préparer la mise en vente : avant la vente, votre bien doit être rafraîchi et réparé si certains équipements sont défectueux.
  4. Publier l’annonce immobilière : cette étape consiste à prendre des photos avantageuses de votre bien, à rédiger une annonce aussi détaillée que possible et à la publier sur les plateformes dédiées.
  5. Préparer les visites : une étape essentielle puisque vous êtes en contact direct avec les acheteurs potentiels. À vous de réussir la visite et de faire bonne impression !
  6. Négocier : si un acheteur vous fait une promesse de vente, vient le temps de la négociation et de la promesse de vente.
  7. Signer l’acte de vente : généralement, 3 à 4 mois s’écoulent entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique de vente.

Estimer son bien avant la revente

Avant de vendre votre location meublée, vous devez vous pencher sur le prix de revente de votre bien. En effet, il est essentiel de vous fixer un prix de revente atteignable, sans cibler une plus-value trop élevée. Pour cela, contrairement à la revente d’un logement vide, vous devez prendre en compte la rentabilité de votre logement LMNP. Celle-ci peut jouer un rôle dans la fixation du prix de vente, mais également avoir un impact sur la durée de vente ou bien sur le montant de votre plus-value.

Pour prendre un exemple concret, imaginons que vous avez acheté un bien meublé à 100 000 € avec une rentabilité de 5 %. Cela représente 5 000 € de revenus locatifs. Si la revalorisation des loyers est fixée à 1 % par an, la rentabilité du bien atteindra 5,5 % après 10 ans de location. Il est alors possible de revendre le bien à son prix d’achat et sans plus-value. En revanche, la revente sera rapide, car les rendements locatifs élevés attirent plus facilement les acheteurs potentiels.

Autre exemple : dans la même situation, si le prix de vente était fixé à 120 000 €, vous auriez droit à une plus-value de 20 000 €. En revanche, la rentabilité baisserait à 4,6 %.

Que devient la TVA lors de la revente du bien LMNP ?

Quelle est la règle ?

Lors d’un investissement en LMNP en résidence de services (résidence sénior, résidence de tourisme, etc.), vous avez la possibilité de bénéficier d’un remboursement de 20 % de la taxe sur valeur ajoutée (TVA) grâce au dispositif Censi-Bouvard, sous certaines conditions. En échange, vous vous engagez à maintenir votre bien immobilier sous exploitation commerciale pour une durée d’au moins 20 ans. Et une fois ce délai dépassé, la TVA immobilière est définitivement acquise.

Cela ne signifie pas que vous devez obligatoirement attendre 20 ans a minima avant de revendre votre location meublée. Toutefois, si vous n’attendez pas ce délai, vous pourrez être amené à rembourser une partie de la taxe sur valeur ajoutée à l’administration fiscale. Ce remboursement se fera alors au prorata du nombre d’années restant jusqu’à la date fixée au départ. 

Par exemple, si vous vendez votre logement meublé au bout de 10 ans, vous devrez vous acquitter de la moitié de la TVA que vous avez perçue lors de l’achat.

Comment conserver la TVA immobilière ?

Dans certains cas, il est possible de conserver cette TVA même lorsque la revente intervient au bout de moins de 20 ans d’acquisition. Pour cela, plusieurs conditions doivent être réunies. Premièrement, le vendeur et l’acquéreur du bien doivent être assujettis à la TVA

Ensuite, l’acquéreur doit reprendre la suite des obligations de l’acquéreur d’origine, et il doit également continuer d’appliquer une TVA sur les revenus locatifs perçus jusqu’à la date butoir des 20 ans. D’après l’article 257 bis du Code général des impôts (CGI), il y a alors « transfert d’une universalité totale ou partielle des biens ».

Pour terminer, l’acte de vente du bien immobilier doit faire explicitement référence à l’article 257 bis du CGI.

Bon à savoir
Si l’acheteur ne se plie pas à l’accord conclu lors de la vente concernant la TVA, c’est lui qui sera considéré comme responsable aux yeux de l’administration fiscale. Il sera alors dans l’obligation de rembourser la TVA initiale, au prorata de la durée restante avant le seuil des 20 ans.

Mettre fin à son statut LMNP

Comment déclarer sa fin d’activité ?

Pour sortir du statut de loueur en meublé non professionnel, vous devez commencer par déclarer la cessation d’activité au Greffe du Tribunal de Commerce dont vous dépendez. Il s’agit de celui auquel vous avez déclaré votre début d’activité en tant que LMNP suite à l’achat de votre bien immobilier.

Pour cela, il est nécessaire de remplir le formulaire P2 P4i nommé « Déclaration de Cessation d'activité ». Il est également possible de réaliser cette démarche en ligne via le site d’Infogreffe. Quel que soit le moyen utilisé, cette étape permet de désactiver votre numéro d’immatriculation SIRET.

► Lire également : Comment faire sa liasse fiscale LMNP ?

Quels délais respecter ?

Il faut que la cessation d’activité de loueur en meublé non professionnel soit signifiée au Greffe du Tribunal de Commerce dans les 30 jours suivant la fin d’activité. Il est essentiel de respecter ce délai lorsque vous effectuez la démarche de radiation.

Suite à la cessation d’activité, les bénéfices et déficits réalisés depuis le dernier exercice comptable. Il vous faut donc télétransmettre votre déclaration des résultats dans les 60 jours suivant la cessation de votre activité.

Bon à savoir
Dans le cas d’une imposition au régime micro-BIC, la cessation d’activité doit être indiquée sur votre prochaine déclaration d’impôt sur le revenu.

 Sources

Article 257 bis - Code général des impôts
Article 150 VH - Code général des impôts

Foire aux questions

🤝 Comment un locataire peut résilier une location ?

Il est nécessaire pour le locataire de respecter un préavis avant de donner congé de son logement. Ce congé doit être annoncé par courrier recommandé avec demande d’accusé de réception. La lettre peut être remise en main propre ou par l’intermédiaire d’un huissier. Le préavis est de 3 mois, mais peut être raccourci à un mois dans certains cas.

🤔 Quel régime fiscal pour LMNP ?

Le régime fiscal le plus avantageux dépend du montant de revenus locatifs que vous percevez grâce à votre location meublée, mais également du montant des charges que vous supportez dans le cadre de votre activité. Le régime privilégié par les propriétaires-bailleurs est le régime micro-BIC. Mais si vos charges représentent plus de la moitié de vos recettes fiscales, tournez-vous plutôt vers le régime réel.

🤷 Où trouver le formulaire P0i ?

Vous pouvez trouver ce formulaire en ligne, sur le site du ministère de l’Économie ou encore sur la plateforme Service-Public.fr.

🤝 Quelle démarche pour cessation d'activité ?

Comme expliqué précédemment, si vous ne souhaitez plus exercer votre activité de loueur en meublé non professionnel, vous devez prévenir le Greffe du Tribunal de Commerce dans les 30 jours suivant la fin de votre activité. Pour cela, il vous faut remplir une déclaration de cessation d’activité. Suite à cette démarche, votre numéro SIRET sera désactivé.