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Comment récupérer la TVA sur un logement neuf ?

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Matthieu Roullier

Mis à jour le 04 juillet 2022

La TVA est partout, même dans l’immobilier : si vous achetez dans le neuf, vous devez la payer… mais bonne nouvelle, elle est récupérable ! Une option intéressante, à condition de bien lire les petites lignes. Car oui, certaines conditions sont indispensables pour être éligible. Voici comment procéder.

Quelles sont les conditions pour récupérer la TVA sur un logement neuf ?

Un logement est considéré neuf s'il a été construit depuis moins de 5 ans. Pour pouvoir obtenir le remboursement de la TVA, vous devez en être le premier propriétaire. Mais il y a d'autres critères à respecter, à commencer par le statut LMNP et la catégorie du bien en question.

Quel statut pour récupérer la TVA ?

On peut investir dans l'immobilier neuf pour deux raisons : acquérir sa résidence principale ou faire de la location. Pour récupérer la TVA sur un bien neuf, c'est cette seconde option qui nous intéresse, et plus précisément le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Si vous investissez en LMNP, vous devrez payer la TVA lors de votre achat : elle représente 20 % du prix du bien dans le neuf. Heureusement, vous pouvez en demander le remboursement. Un montant non négligeable !

Attention toutefois : en LMNP neuf, la TVA est récupérable uniquement si vous ne dépassez pas 23 000 euros de revenus locatifs annuels (au-delà, vous passez en LMP).

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Quelle catégorie de bien pour récupérer la TVA ?

Récupérer la TVA, ça se mérite : même en LMNP, même en neuf, même en locatif, tous les biens ne sont pas éligibles. Pour demander le remboursement de votre TVA, vérifiez que votre bien s’inscrit dans les 3 catégories suivantes :

  1. résidence de tourisme, d'étudiants, d'affaires, Ehpad ou résidence de service ;
  2. logement proposant 3 services parmi ces 4 options : petit déjeuner, blanchisserie, accueil clients, entretien des locaux ;
  3. bien immobilier avec une gestion déléguée à un professionnel pendant 9 ans minimum ; le gestionnaire doit faire figurer la TVA dans ses relevés.

LMNP neuf : les démarches pour récupérer la TVA 

Pour récupérer la TVA sur un bien LMNP neuf, vous avez 2 démarches à effectuer : 

  1. l’inscription sous le statut LMNP,
  2. la demande de récupération de la TVA.

Comment s'inscrire en LMNP ?

Pour créer votre statut LMNP, vous devez remplir le formulaire P0i de déclaration d'activité (à télécharger sur service-public.fr). Attention : cette démarche doit être faite dans les 15 jours suivant le début de la mise en location du bien. 

Ensuite, envoyez le formulaire complété au greffe du Tribunal de Commerce auquel est rattachée la zone géographique de votre bien.

Comment faire une demande de récupération de la TVA ?

Votre statut de LMNP est validé ? Vous devez ensuite demander à être inscrit à la TVA. Cette requête s’effectue par lettre recommandée avec accusé de réception, à envoyer à votre centre des impôts. Celui-ci vous fournira alors votre numéro de TVA.

Votre numéro de TVA en main, passez à la demande de récupération de TVA. Cette demande se fait de la même façon : lettre recommandée avec accusé de réception envoyée aux impôts. Vous devez y joindre plusieurs pièces justificatives : 

  1. la confirmation que vous confiez votre bien à un exploitant professionnel pendant 9 ans, 
  2. le bail commercial de location du bien,
  3. le décompte du notaire incluant la TVA et les montants HT et TTC de l'acte d'achat.

Combien de temps avant d'être remboursé de la TVA sur un LMNP neuf ?

Le remboursement de la TVA n'est pas automatique (vous devez en faire la demande) et elle n'est pas instantanée non plus, même après être inscrit en LMNP. Il y a deux délais à prendre en compte.

La durée de location du bien

Acheter un bien neuf, le mettre en LMNP pour empocher la TVA, puis le revendre ? Ce serait (évidemment) trop facile. Pour être éligible au remboursement de la TVA, il faut : 

  • déléguer la gestion à un bailleur professionnel pendant 9 ans,
  • rester propriétaire pendant 20 ans.

Si vous vendez votre bien en LMNP avant cette échéance, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années que vous n'avez pas couvertes. 

Exemple : vous avez récupéré 12 000 euros de TVA, mais vous revendez votre bien au bout de 10 ans au lieu d'attendre les 20 ans. Vous devrez donc rembourser 6 000 euros à l’administration fiscale.

Le délai avant le remboursement de la TVA

Bien sûr, vous n'aurez pas à attendre 20 ans avant d'être remboursé de la TVA sur votre LMNP neuf ! Mais, une fois votre demande envoyée aux impôts, le délai d'attente varie de 15 jours à 6 mois.

Pourquoi y a-t-il une TVA sur l’immobilier neuf ?
La taxe sur la valeur ajoutée est appliquée par l’État pour toute vente entre un particulier et un professionnel. C’est le cas dans l’immobilier neuf, car le bien passe du promoteur au vendeur (contrairement à une vente dans l’ancien, ou c’est le précédent propriétaire qui revend). 

Sources

Déductions liées au logement - impots.gouv.fr
Investissements locatifs : comment bénéficier d’une réduction d’impôts ? - economie.gouv.fr
Tous les conseils pour investir en Loi Censi-Bouvard 2022 - loi-censi-bouvard.info
Les régimes d’imposition - impots.gouv.fr

Foire aux questions

🤷 Qu’est-ce qu’un bien immobilier neuf ?

D’un point de vue légal, on considère qu’un bien immobilier est neuf quand : 

  • sa construction a été achevée il y a moins de 5 ans,
  • il n’a été habité ni par un propriétaire ni un locataire durant cette période.

🤝 Est-ce que les loyers sont soumis à la TVA ?

En LMNP, les loyers comportent une part de TVA. Il y a deux taux en fonction du type de bien :

  • TVA à 10 % pour les résidences étudiantes, senior, touristiques ou d’affaires ;
  • TVA à 5,5 % pour les EHPAD.

🤝 Quelle différence entre TVA facturée et TVA récupérée ?

La TVA facturée (aussi appelée TVA collectée) est celle qui est due par les clients : en l'occurrence, c’est la TVA qui figure sur les relevés de loyers. 
La TVA récupérée (ou TVA récupérable) correspond au montant déductible.

🤔 Qu'est-ce que l'exigibilité de TVA ?

Une TVA exigible signifie que les impôts sont en droit de vous en demander le paiement. Dans le cas de la LMNP, cela se produit quand vous revendez votre bien sans attendre 20 ans.