En LMNP, vous avez le choix entre deux régimes : micro-BIC et réel. Faisons le point.
Le régime micro-BIC s'applique à la LMNP par défaut : vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs.
Quand vos revenus locatifs dépassent 72 600 €, vous êtes obligatoirement au régime réel.
Là, vous pouvez déduire vos charges locatives de vos revenus locatifs.
Qu’est-ce que le régime micro-BIC ?
Quelles sont les spécificités de ce régime ?
Vous pouvez prétendre à une imposition micro-BIC car les revenus issus de votre location sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), comme défini dans les articles 34 à 35 A du Code général des impôts. Lorsque vous êtes imposé au régime micro-BIC, seule la moitié de vos revenus locatifs est soumise à l’impôt sur le revenu. Il s’agit d’une spécificité de la location meublée, puisqu’un propriétaire-bailleur mettant en location un bien vide ne peut bénéficier que de 30 % d’abattement forfaitaire sur ses revenus fonciers. Si votre bien est un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôtes, l’abattement forfaitaire est de 71 %.
Notez bien que vous devez tout de même indiquer la totalité de vos recettes annuelles sur votre déclaration de revenus. C’est à l’administration fiscale que revient ensuite d’appliquer l’abattement forfaitaire auquel vous avez droit.
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À qui s'adresse le régime micro-BIC ?
Il s’agit du régime qui s’applique par défaut lorsque vous débutez votre activité de LMNP. Vous êtes éligible à ce régime d’imposition dès lors que le montant des loyers que vous percevez est inférieur à 72 600 €. Si ce seuil est dépassé, le régime réel réel s’applique de plein droit.
Vous pouvez choisir l’imposition au régime réel même sans que vos revenus locatifs dépassent 72 600 €. En revanche, impossible d’être imposé au régime micro-BIC si vous gagnez plus de 72 600 € par mois via votre LMNP. Seul cas exceptionnel : si votre bien est un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôte, vous pouvez utiliser le régime micro-BIC jusqu’à 176 200 € de revenus locatifs.
► Lire également : Pourquoi investir dans la LMNP ?
[[cta_middle_1]]Qu’est-ce que le régime réel ?
Comment fonctionne ce régime ?
Le régime réel vous permet la déduction de vos charges du montant total de vos revenus locatifs. Concrètement, vous pouvez déduire des recettes locatives un certain nombre de charges, ce qui réduit votre assiette imposable et vous permet d’amortir le prix d’achat de votre logement. On parle alors d’amortissement comptable, qui est une spécificité de la location meublée.
Si vous percevez moins de 789 000 € de revenus locatifs par an, vous êtes imposé au régime réel simplifié. Au-delà, c’est le régime réel normal qui s’applique.
Quelles sont les charges déductibles d'une location meublée ?
Les charges déductibles dans le cadre d’une location meublée non professionnelle sont celles liées à la mise en location de votre habitation. Concrètement, parmi les charges que vous pouvez déduire, vous trouverez :
- les dépenses d’entretien du logement ;
- la taxe foncière, la taxe d’habitation et la contribution économique territoriale ;
- les frais de notaire ;
- les frais d’acquisition du bien ;
- les honoraires d’expert-comptable ;
- les intérêts d’emprunt.
► Lire également : Comment sortir du statut LMNP ?
LMNP : exemples des deux régimes fiscaux
Cas 1 : une location avec peu de charges
Laura a acquis un bien immobilier qu’elle souhaite meubler et mettre en location. Les loyers que lui versent ses locataires sont de 20 000 € annuels. Ses charges sont de 5 000 €, qui se composent de 3 500 € de frais et assurances et de 1 500 € de taxes. Les revenus locatifs que perçoit Laura sont donc de 15 000 €.
Avec le régime micro-BIC, elle n’est imposée que sur la moitié de ces revenus grâce à l’abattement forfaitaire, soit 10 000 €. Avec le régime réel, l’imposition serait effectuée sur la totalité des revenus locatifs déduits de ses charges déductibles, soit 15 000 €.
Cas 2 : une location avec des charges importantes
Rémi choisit de louer son meublé via le statut LMNP et opte pour le régime réel. Le montant de ses revenus locatifs est de 20 000 € par an. Il doit supporter d’importantes charges dans le cadre de son activité, entre les frais de notaire, les travaux et les intérêts. En tout, ces charges s’élèvent à 23 000 €.
Comme Rémi a choisi le régime réel, il est en déficit foncier et ne paie pas d’impôt sur le revenu. Avec le régime micro-BIC, il serait imposé sur 50 % de ses revenus, à savoir 10 000 €, comme Laura.
Bon à savoir
On parle de déficit foncier lorsque le montant de vos charges est supérieur à celui de vos revenus locatifs.
► Lire aussi : LMP et LMNP, quelle différence ?
Sources
Articles 34 à 35 A - Code général des impôts
Article L324-1-1 - Code du tourisme
BOI-BIC-CHAMP-40-20 - Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP)
Foire aux questions
🤷 Comment savoir si mon auto-entreprise est BIC ou BNC ?
Tout dépend de votre secteur d’activité. Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) s’appliquent aux professions artisanales, commerciales et industrielles comme la vente de marchandises ou encore la location immobilière. Quant aux BNC (ou bénéfices non commerciaux), ils s’appliquent aux professions libérales comme le consulting ou la traduction.
🤝 Comment changer de régime fiscal LMNP ?
Si vous souhaitez modifier votre régime fiscal, il vous suffit d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à votre centre des impôts des entreprises. La demande doit être effectuée avant le 1er février de l’année pour laquelle vous voulez que le changement soit effectué.
Notez néanmoins que si vous passez du régime micro-BIC au régime réel, votre choix est irrévocable pour une durée de deux ans.
🤷 Quelle différence entre micro-foncier et micro-BIC ?
Le régime micro-foncier est le pendant du micro-BIC, mais, comme son nom l’indique, il est réservé aux revenus fonciers, c’est-à-dire aux revenus issus d’une location vide. Vous avez droit à une déclaration simplifiée de vos revenus fonciers et à un abattement forfaitaire de 30 % (contre 50 % en location meublée, comme expliqué plus haut).
🤷 Comment choisir sa fiscalité en LMNP ?
Pour faire votre choix entre les deux régimes d’imposition, il vous faut prendre en compte deux critères de taille : le montant de vos recettes locatives et le montant de vos charges.
Comme dit précédemment, passé un certain seuil, le régime réel s’applique automatiquement, mais si vous vous situez en dessous du montant réglementaire, vous pouvez choisir librement entre le régime micro-BIC et le réel. Si vos charges représentent plus de la moitié des loyers perçus, optez pour le régime réel. Dans le cas contraire, privilégiez le régime micro-BIC.