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Comment savoir si on est LMP ou LMNP ?

lmp ou lmnp
Matthieu Roullier

Matthieu Roullier

Mis à jour le 03 juin 2022

La location meublée peut s’exercer par le biais de deux statuts différents : il est possible d’être loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Concrètement, quelles sont les différences entre la LMNP et la LMP ? Quel statut offre le plus d’avantages ? Quels sont les changements dans la gestion de vos biens d’un statut à l’autre ? Climb répond à vos questions sur la LMP et la LMNP !

Comment être éligible à ces deux statuts ?

Pour commencer, comment savoir si l’on est LMNP ou LMP ? Sachez que les conditions d’éligibilité à ces statuts sont différentes. Pour être éligible au statut LMNP, vos revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € par an, ou bien représenter moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Vous êtes éligible au statut dès lors que l’une des conditions est respectée.

Pour exercer votre activité de propriétaire-bailleur via le statut LMNP, vous devez obligatoirement respecter ces deux critères. Cela signifie que vous pouvez passer automatiquement du titre de LMNP à celui de LMP si votre activité se développe plus que prévu, et ce sans être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Pour prendre un exemple concret, imaginons que vous percevez 24 000 € par an grâce à la location de votre bien meublé :

  • si vous percevez 24 000 € via la location et que vous percevez 30 000 € de salaire par an, vous êtes LMNP ;
  • si vous percevez 24 000 € via la location et que vous percevez 10 000 € de salaire par an, vous êtes LMP.

Bon à savoir
À la suite d’une décision du Conseil Constitutionnel le 8 février 2018, il n’est plus obligatoire d’être inscrit au RCS pour être loueur en meublé professionnel. En revanche, cette inscription vous donne droit à une couverture sociale et à la validation d’un à 4 trimestres par an par la caisse de retraites.

Quel statut est le plus avantageux ?

Le statut LMNP permet aux investisseurs de bénéficier d’une fiscalité intéressante. Pour rappel, il vous est possible de choisir le régime d’imposition micro-BIC et le régime réel. Ce qui signifie que vous pouvez profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % ou bien opter pour la déduction de vos charges des revenus locatifs.

Pourtant, si l’on regarde la fiscalité de la LMNP et de la LMP, cette dernière semble être la plus avantageuse pour une imposition au régime réel. En effet, si vos recettes sont inférieures à vos charges, vous pouvez imputer votre déficit au revenu global de votre foyer fiscal pendant une durée de 6 ans. Dans le cadre d’une location LMNP, ce déficit ne peut être imputé qu’aux revenus de votre location meublée.

Par ailleurs, sous le statut LMP, il est possible de bénéficier d’une exonération totale des plus-values si :

  • vous êtes propriétaire-bailleur depuis plus de 5 ans ;
  • les loyers perçus sont inférieurs à 90 000 € par an pendant les deux années civiles précédentes.

A contrario, si vous êtes LMNP, il vous faut attendre 30 ans pour avoir droit à une exonération totale des plus-values. Pour finir, le LMP est exonéré d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) contrairement  au LMNP.

Comment sont gérés vos biens immobiliers ?

Concernant la gestion des biens meublés, la location meublée non professionnelle l’emporte sur la LMP. La raison : le statut LMNP est bien plus simple à gérer. En effet, les obligations sont plus lourdes si vous pratiquez votre activité de loueur de manière professionnelle. Si vous êtes LMP, c’est à vous que revient la gestion de votre patrimoine immobilier, ce qui implique des tâches comme l’édition de votre liasse fiscale (qui suppose d’avoir des connaissances fiscales et juridiques suffisantes) ainsi que l’amortissement de vos logements loués.

En raison de ces obligations, les loueurs en meublé professionnels ont généralement recours à un professionnel comme un avocat fiscaliste, un conseiller en gestion de patrimoine ou encore un expert-comptable. L’accompagnement d’un expert du secteur leur permet d’éviter les erreurs. Ce qui est préférable, quand on sait qu’une faute peut vous coûter un redressement fiscal !

► Lire aussi : Comment revendre un bien en LMNP ?

Sources

BOI-BIC-CHAMP-40-10 - Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP)
Article 975 - Code général des impôts

Foire aux questions

🤷 Quelles cotisations sociales en LMP ?

Comme tous les travailleurs indépendants, les loueurs sont obligés de cotiser sur leurs revenus non salariés. Les cotisations et contributions sociales s’élèvent à 43 % de leurs bénéfices imposables. Si ces derniers sont déficitaires ou nuls, la cotisation minimale est de 1 145 €. Un abattement de 60 % s’applique pour les locations de meublés classiques ou de courte durée. Pour les locaux d’habitation de tourisme classé, cet abattement forfaitaire est de 87 %.

🤝 Comment choisir entre micro-BIC et régime réel ?

Le choix de votre régime fiscal se fait en fonction du montant de vos recettes locatives et de la portion de revenus que représentent vos charges déductibles. Si ces dernières sont supérieures ou égales à 50 % des loyers que vous percevez, il est préférable de choisir l’imposition au régime réel. Autrement, privilégiez le régime micro-BIC.

🤔 Comment obtenir un numéro de SIRET ?

Si vous désirez vous procurer un numéro d’immatriculation SIRET pour débuter votre activité de LMNP, vous devez adresser votre demande au Greffe du Tribunal de Commerce après avoir signé l’acte authentique de vente de votre bien.

🤷 Quel bail pour une résidence secondaire ?

Il est possible de louer votre résidence secondaire pour une location saisonnière ou bien pour une location de longue durée. L’essentiel est que la nature de la location soit précisée dans le bail signé par le locataire et le propriétaire.