La LMNP est parpaing d’or dans la catégorie des investissements : on la dit sûre, solide, rentable… Mais qu’en est-il réellement sur le terrain ?
Dans la poche
La LMNP est traditionnellement plus rentable dans l’ancien, mais sortez toujours la calculette : des frais cachés peuvent ruiner une belle rentabilité.
La rentabilité, une promesse à tiroirs
La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est un statut qui permet à des particuliers d’investir dans l’immobilier locatif meublé en bénéficiant d’un avantage fiscal. Celui-ci dépend du régime fiscal choisi en LMNP :
- en micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % dans la limite de 32 600 euros de loyers par an ;
- en régime réel : les charges de l’investissement (copropriété, crédit, taxe foncière, meubles…) sont déductibles des impôts si les loyers dépassent 32 600 euros par an.
Au-delà de cet avantage fiscal, la LMNP séduit par son principe même : financer l’achat d’un bien immobilier de façon indolore grâce à l’effet de levier du crédit bancaire et aux loyers qui remboursent les mensualités.
Cela, c’est la théorie ; et comme on dit, en théorie, tout se passe bien. Certes, la LMNP a une réputation d’investissement rentable, mais cela n’a rien d’automatique. Il est aussi possible de faire un mauvais investissement en LMNP et d’y laisser des plumes.
Le nerf de la guerre, c’est la question suivante : votre LMNP est-elle rentable ? Difficile d’y répondre en l’état, car la notion de rentabilité est souvent confondue avec un autre concept : celui du rendement.
Or, rendement et rentabilité locatives sont très différents :
- le rendement locatif met en comparaison le prix d’acquisition d’un bien et les revenus locatifs ;
- la rentabilité locative équivaut à la somme des gains et des pertes liés à l’investissement, divisés par le montant total investi.
En d’autres termes, le rendement locatif peut se calculer en amont d’un investissement. Tandis que la rentabilité locative, elle, se calcule après-coup, souvent à la revente. Mais il est possible d’ajuster son estimation de rentabilité avant de vous lancer dans un investissement locatif.
Voici comment faire en 3 étapes.
D’abord, calculez le rendement brut : il vous donne le ratio entre les loyers et le prix d’achat.
Exemple : vous achetez un bien à 145 000 euros, qu’il est possible de louer 600 € par mois. Pour calculer le rendement brut, vous faites le calcul suivant : vos revenus locatifs annuels divisés par le montant de votre emprunt.
Soit : 600 x 12 = 7 200 / 145 000 = 0,049 x 100 = 4,9 % de rentabilité brute.
Ensuite, calculez le rendement net. Celle-ci prend en compte les frais engagés pour votre bien locatif : charges de copropriété, d’entretien, travaux, assurance, réparations… Vous déduisez ces charges de vos revenus locatifs afin d’avoir une estimation plus précise de ce que vous empochez réellement.
Exemple : en additionnant toutes vos charges, vous arrivez à 1 000 euros de frais que vous devez débourser. Vous les ôtez donc de vos revenus locatifs.
Soit : 7 200 - 1 000 = 6 200 / 145 000 = 0,042 x 100 = 4,2 % de rentabilité nette.
Enfin, calculez le rendement net-net (c’est-à-dire net d’impôts). Ce calcul consiste à déduire vos charges fiscales pour savoir ce que, au bout du compte, vous empochez réellement.
Exemple : pour votre bien locatif, vous êtes au micro-BIC et vous êtes imposé à 1 200 euros par an. Vous déduisez donc cette somme de votre rendement net.
Soit : 6 200 - 1 200 = 5 000 / 145 000 = 0,034 x 100 = 3,4 % de rentabilité nette.
Il y a une perte de 1,5 point entre le rendement brut et le rendement net-net : d’où l’intérêt d’affiner vos calculs au maximum pour avoir une estimation réaliste de la rentabilité du bien.
Vous craignez d’oublier des détails ou de fausser vos calculs ? Chez Climb, nos conseillers mettent leur expertise financière à votre service : faites-vous accompagner de A à Z dans votre projet immobilier. La garantie d’un investissement sûr et sur-mesure !
La patine du temps, ou l’éclat du neuf ?
Le rendement net est loin d’être le seul facteur d’une LMNP rentable. Un autre élément est à considérer, et non des moindres : faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien ?
Les deux options ont leurs avantages… et leurs inconvénients.
Avec un LMNP ancien (ou LMNP occasion), vous savez où vous mettez les pieds. Le bail locatif est potentiellement déjà rôdé, ce qui vous permet d’estimer au plus juste les charges, le rendement net mais aussi le potentiel d’attraction de l’emplacement. En revanche, qui dit ancien dit aussi travaux de rénovation envisageables à plus ou moins long terme.
Avec un LMNP neuf, les frais de notaire sont allégés (3,5 % contre 8 % dans l’ancien). De plus, vous êtes sûr d’investir dans un bien avec un DPE bien classé (à partir de 2025, les logements classés G seront interdits à la location). En revanche, les mètres carrés sont plus chers dans le neuf. Cela implique potentiellement de prévoir un temps de location plus long (10 ans et au-delà) pour dégager une plus-value à la revente.
Cela étant posé, on observe que les biens LMNP dans l’ancien avantagent souvent les investisseurs : ils sont moins chers (jusqu’à 30 % de décote par rapport à un bien neuf à surface équivalente) et leur localisation est souvent plus avantageuse.
En effet, les parcs immobiliers neufs sont souvent construits en périphérie des villes : un emplacement moins intéressant pour les locataires.
Mais, là encore, tout LMNP ancien n’est pas forcément rentable : de l’intérêt de baliser soigneusement le terrain (rendement net-net, travaux prévus, charges de copropriété…) pour éviter les déconvenues.
Bon à savoir
Un bien immobilier est considéré neuf lorsqu’il a moins de 5 ans, ou quand il s’agit d’un bâtiment ancien avec des travaux de rénovation qui permettent de le reconsidérer « à l’état neuf ».
La location meublée est un grand classique de l’investissement immobilier. Avec le statut LMNP, vous bénéficiez d’avantages fiscaux pour déduire vos charges ou vos loyers.
Seul hic : les bonnes opportunités sont rares… et très courues. Vous souhaitez investir dans un LMNP rentable et bénéficier d’un accompagnement fiscal ? Faites appel à l’expertise de Climb pour vous épauler de A à Z !
Sources
BOI-BIC-CHAMP-40-10 - Bulletin Officiel des Finances Publiques
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 - Légifrance
Articles 12 et 13 - Code général des impôts
Articles 1729 à 1729-0 A - Code général des impôts
Articles 1741 à 1753 bis B - Code général des impôts
Foire aux questions
🤝 Quel rendement pour un LMNP ?
En moyenne, on estime un rendement correct dans l’ancien lorsqu’il est de l’ordre de 5-6 %, et plutôt de 4 % dans le neuf. Mais comme on l’a vu, il faut aussi prendre en compte les charges et la fiscalité pour juger de la réelle rentabilité d’un bien.
Autre facteur important : la demande locative. Un bien avec un bon rendement net-net, s’il est inoccupé, ne sera d’aucune utilité !
🤝 Quel type d’investissement locatif est le plus rentable ?
En termes de fiscalité et de souplesse, la location meublée apparaît comme la plus intéressante pour nombre d’investisseurs.
🤝 Quels sont les appartements qui se louent le mieux ?
En métropole, les studios et T2 sont souvent les biens les plus demandés par la population locative.
🤝 Comment savoir si on a fait un bon investissement locatif ?
Le calcul du rendement (brut, net et net-net, selon les formules indiquées dans cet article) est un bon drapeau vert. Mais, en réalité, c’est surtout avec le recul qu’on peut juger de la réussite d’un investissement locatif : plus-value à la revente, valorisation de l’emplacement, ou encore optimisation des coûts sur la durée grâce à des charges bien maîtrisées.