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    Quel est le formulaire concerné ?
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    Déclaration au régime micro-BIC
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    Déclaration au régime réel simplifié
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    Déclaration au régime réel normal
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  3. LMNP : comment faire sa déclaration de loyers ?

Comment déclarer les loyers de mes locataires ?

déclarer loyers locataires
Wilhelm Bertieux
Wilhelm Bertieuxrelu parMartin Cortet

Mis à jour le 03 juin 2022

Si vous louez un bien sous le statut LMNP, il est essentiel de savoir comment faire apparaître vos recettes locatives sur votre déclaration de revenus. En effet, en tant que revenus imposables, ils doivent être signalés à l’administration fiscale. Quelle est la marche à suivre pour la déclaration de vos revenus locatifs ? Climb vous explique tout.

Quel est le formulaire concerné ?

En tant que propriétaire-bailleur d’un bien meublé, c’est le formulaire 2042-C Pro qui vous servira à déclarer vos revenus locatifs. Les loyers ne doivent pas être indiqués sur la déclaration des revenus fonciers n°2044. La raison : le formulaire 2042-C Pro est réservé à la déclaration des revenus que vous percevez via des professions non salariées. Par ailleurs, il faut que vous remplissiez l’encadré « Identification des personnes exerçant une activité non salariée » sur la première page du document.

Déclaration au régime micro-BIC

Lorsque vous choisissez d’être imposé via le régime micro-BIC, cela signifie que vos formalités administratives sont fortement allégées ! En effet, vous bénéficiez d’une déclaration simplifiée puisque vous n’avez pas à joindre le formulaire 2031 et ses annexes à votre déclaration.

Bon à savoir
Dans un couple, c’est au conjoint qui exerce personnellement l’activité de propriétaire-bailleur de remplir le formulaire 2031, comme indiqué dans l’article 172 du Code général des impôts.

Il vous faut reporter le montant de vos revenus locatifs (à savoir les loyers versés, les charges facturées à votre locataire ainsi que les provisions pour charges) dans les cases 5ND à 5PD de votre déclaration. Le cadre concerné s’intitule « Revenus des locations meublées non professionnelles ».

Vous devez déclarer votre revenu brut. L’administration fiscale se charge par la suite d’appliquer l’abattement forfaitaire de 50 % correspondant aux charges et frais que vous supportez.

Si votre bien est une chambre d’hôte ou un meublé de tourisme classé, vos recettes fiscales doivent être indiquées dans la case 5NG, 5OG ou 5PG de votre déclaration. Pour rappel, l’abattement forfaitaire appliquée est de 71 % dans ce type de bien.

Bon à savoir
Vous ne pouvez pas déclarer de déficit si vous êtes imposé au régime micro-BIC car cette possibilité est réservée au régime réel.

Déclaration au régime réel simplifié

Il existe deux types de régime réel :

  • le régime réel simplifié ;
  • le régime réel normal.

La démarche de déclaration est légèrement différente selon celui dont vous dépendez.

 Les cases à remplir

Si vos recettes locatives sont comprises entre 72 600 € et 247 000 € annuels hors taxes, le régime réel simplifié s’applique d’office. Les seuils diffèrent pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme, passant à 176 200 € et 818 000 €

Avec le régime réel, vous avez bien plus de cases à remplir que lors d’une déclaration sous l’imposition micro-BIC. Ces cases sont divisées en trois catégories : les recettes locatives, les déficits de l’année précédente et les déficits non imputés pour les 10 années précédentes. Voici les cases concernées pour chacune de ces catégories :

Recettes locativesDéficit de l'année N-1Déficits non imputés pour les années N-10
Case 5NA ou 5NK pour le déclarant 1Case 5NY ou 5NZ pour le déclarant 1Cases 5GA (2011) à 5GJ (2020)
Case 5OA ou 5OK pour le déclarant 2Case 5OY ou 5OZ pour le déclarant 2 
Case 5PA ou à 5PK pour la 1ère personne à chargeCase 5PY ou à 5PZ pour la 1ère personne à charge 

Un déficit lié à votre activité de LMNP ne peut pas être déduit de votre revenu net global, ce qui veut dire qu’il ne peut pas être attribué à vos autres sources de revenus. Ce déficit est reportable sur les 10 années suivantes s’il ne peut pas être imputé sur vos bénéfices de l’année 2021.

► Lire également : Comment sortir du statut LMNP ?

Les documents annexes

Si vous êtes soumis au régime réel simplifié, vous devez remplir une déclaration de résultat par le biais du formulaire 2031. Vous devez envoyer ce formulaire au service des impôts des entreprises (SIE). La démarche est à effectuer en ligne, soit en vous adressant à un expert-comptable, soit en utilisant un logiciel de télédéclaration. Vous devez reporter les résultats de votre formulaire (à savoir votre bénéfice ou votre déficit) dans votre déclaration 2042-C Pro. Vous devez également remplir plusieurs annexes supplémentaires :

  • déclaration 2033-A : bilan simplifié ;
  • déclaration 2033-B : compte de résultat simplifié ;
  • déclaration 2033-C : tableau des immobilisations, amortissements, plus-values et moins-values ;
  • déclaration 2033-D : relevé des provisions, amortissement dérogatoire et déficits reportables ;
  • déclaration 2033-E : détermination de la valeur ajoutée.

Le saviez-vous ?
Vous devez également tenir une comptabilité via un livre-journal des recettes et des dépenses effectuées dans le cadre de votre activité, en conservant chaque justificatif d’achat et chaque facture.

Déclaration au régime réel normal

Au-delà des plafonnements de revenus indiqués précédemment, vous êtes imposé au régime réel normal. La marche à suivre est la même que pour une imposition au régime réel simplifié concernant les déclarations 2042 et 2042-C Pro. La différence majeure concerne le bilan comptable complet à faire parvenir à l’administration fiscale via les annexes 2050 et suivantes. Vous devez faire parvenir cette déclaration supplémentaire au SIE. 

Sources

Article 172 - Code général des impôts
BOI-CF-CPF-10 - Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP)

Foire aux questions

🤔 Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Lorsque vous choisissez le régime réel pour déclarer vos revenus LMNP, différentes charges sont déductibles de vos recettes locatives, notamment :

  • les frais de notaire ;
  • les charges de copropriété ;
  • la taxe d’habitation ;
  • la taxe foncière ;
  • les mensualités de votre emprunt immobilier.

🤝 Comment passer du micro-foncier au micro-BIC ?

Vous ne pouvez pas passer de l’un à l’autre puisque ces deux régimes d’imposition sont associés à deux types de location différents, à savoir la location nue et la location meublée. Ainsi, pour passer de l’un à l’autre, il faudrait que vous mettiez fin à votre statut de loueur en meublé non professionnel pour devenir un loueur en location nue.

🤷 Qui peut déclarer en micro-BIC ?

Tous les propriétaires-bailleurs dont les recettes locatives n’excèdent pas 72 600 € sont éligibles à l’imposition au régime micro-BIC. Si vous louez une chambre d’hôte ou bien un meublé de tourisme classé, le micro-BIC vous est proposé jusqu’à 176 200 €.

🤔 Comment choisir sa fiscalité en LMNP ?

Les deux options s’offrant à vous lorsque vous exercez une activité de loueur en meublé non professionnel sont le régime micro-BIC et le régime réel. Pour décider s’il est préférable d’opter pour l’un ou pour l’autre, vous devez prendre en compte le montant de vos recettes locatives ainsi que le coût des charges supportées dans le cadre de la location meublée

Si vos charges représentent plus de 50 % de vos revenus locatifs, il vaut mieux choisir le régime réel. Si ce n’est pas votre cas, choisissez l’imposition au régime micro-BIC.