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Quelles conditions pour la LMNP ?

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Matthieu Roullier

Mis à jour le 03 juin 2022

Envie de vous lancer dans la location meublée ? Avant de sauter le pas, il est préférable de vous pencher sur les différents critères d’éligibilité de cet investissement locatif. En effet, la location meublée non professionnelle (LMNP) est réglementée, au niveau du bien loué mais également de l’investisseur et des revenus générés par la location. Climb vous dit tout sur les conditions à remplir !

Quelles sont les conditions liées au bien ?

Pour pouvoir prétendre à une location sous le statut de loueur en meublé non professionnel, vous devez vous plier à certaines règles strictes. Il en est de même pour le logement que vous mettez en location : il se doit d’être conforme aux critères de décence fixés par les autorités et d’être assez équipé pour être habitable dès l’arrivée de votre locataire.

La surface du logement

Le bien que vous mettez en location sous le statut LMNP doit tout d’abord respecter une surface minimum obligatoire. Mais cette condition n’est pas propre à la location meublée. En effet, tout bien mis en location doit avoir une surface minimum, et celle-ci diffère selon s’il s’agit d’une location ou d’une colocation. 

Tout bien en location doit être composé d’au moins une pièce principale de 9m² minimum avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20m. C’est un des critères de décence du logement définis dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

► Lire également : Pourquoi investir dans la LMNP ?

Une habitation équipée

Pour être en conformité avec la loi Alur et son décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, il est nécessaire d’équiper votre logement avec des éléments de mobilier indispensables à l’installation de votre futur locataire. En effet, comme son nom l’indique, votre bien doit être meublé de manière à être habitable en l’état. 

Cela signifie donc qu’investir dans la location meublée représente un budget plus important que dans une location vide, puisqu’il vous faut acheter un certain nombre d’équipements indispensables. Mais pas d’inquiétude, cette somme supplémentaire peut être remboursée rapidement grâce aux revenus locatifs. Ainsi, pour tout bail signé après août 2015, le logement doit contenir au minimum les équipements et meubles suivants :

  • literie ;
  • four ou four à micro-ondes ;
  • réfrigérateur ;
  • vaisselle ;
  • ustensiles de cuisine ;
  • table et sièges ;
  • luminaires ;
  • espaces de rangement ;
  • matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques de votre logement (aspirateur, balai, serpillère…).

Bon à savoir
Si l’un des éléments indiqués dans la liste des équipements obligatoires est absent de votre habitation, celle-ci sera requalifiée en logement vide.

Quelles sont les conditions liées à l’investisseur ? 

Un investissement réservé aux propriétaires

La location meublée non professionnelle est accessible à toute personne dont le domicile fiscal est situé en France. Toutefois, il y a un prérequis incontournable pour investir en LMNP : vous devez obligatoirement être propriétaire du bien que vous louez. Il est donc impossible de sous-louer un bien immobilier sous ce statut. 

Si vous êtes locataire d’un bien, vous avez la possibilité de le sous-louer de manière ponctuelle, durant la période estivale par exemple. Mais cela ne peut être fait sans en avertir votre propriétaire et sans avoir obtenu son accord par écrit, comme indiqué dans la loi du 6 juillet 1989. Ce type de location occasionnelle n’entre pas dans le cadre du statut LMNP.

► À lire également : Comment faire sa liasse fiscale LMNP ?

LMP et LMNP

Il existe une autre restriction concernant l’éligibilité à l’investissement LMNP. Si vous êtes déjà inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS), sachez que vous ne pourrez exercer aucune activité via le statut de loueur meublé non professionnel. Tout simplement parce que si vous êtes inscrit au RCS, cela signifie que vous êtes déjà identifié en tant que loueur en meublé professionnel (LMP) ! Comme son nom l’indique, ce statut est forcément incompatible avec une activité de LMNP.

Quelles sont les conditions liées aux revenus locatifs ?

Nous vous le disions juste au-dessus : si vous êtes un loueur en meublé professionnel, vous ne pouvez investir en LMNP. Sachez que la différence entre ces deux statuts est définie par le montant de vos revenus locatifs. Pour rester éligible au titre de loueur en meublé non professionnel, il vous faut respecter deux critères :

  • vos recettes annuelles ne doivent pas dépasser la somme de 23 000 € TTC ;
  • les loyers versés par vos locataires ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal.

Si l’une de ces deux conditions n’est pas respectée, vous n’entrerez plus dans les critères de la location LMNP, et votre activité sera considérée comme professionnelle. Notez bien que les deux conditions doivent être réunies pour que vous soyez un LMP ! Par exemple, un propriétaire-bailleur dont les revenus annuels globaux sont de 60 000 € et dont les recettes locatives sont de 25 000 € reste un LMNP.

Sources

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 - Légifrance
Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 - Légifrance

Foire aux questions

🤝 Quelles charges déduire en LMNP ?

Si vous avez fait le choix du régime réel pour l’imposition de vos revenus LMNP, vous pouvez déduire un certain nombre de charges des loyers perçus, tels que :

  • les intérêts d’emprunt de votre crédit immobilier ;
  • les frais de notaire ;
  • les impôts locaux ;
  • les frais d’entretien et de réparations.

🤝 Comment avoir deux résidences principales ?

Aux yeux de l’administration fiscale, vous ne pouvez avoir qu’une seule et unique résidence principale. Ainsi, si vous avez deux logements, l’un d’eux portera forcément le titre de résidence principale tandis que l’autre sera seulement votre résidence secondaire. Pensez à signaler à l’administration laquelle est votre résidence principale. 

Sachez que ce choix n’est pas irréversible, puisque vous aurez toujours la possibilité de passer votre maison secondaire en maison principale en déclarant le changement à la Direction générale des finances publiques (DGFiP).

🤝 Puis-je habiter dans mon LMNP ?

Vous ne pouvez occuper votre bien pendant sa durée de location, puisqu’il doit impérativement servir de résidence principale à un locataire. C’est en effet le principe même de cet investissement ! Mais une fois la location terminée, vous pouvez à nouveau disposer de votre logement comme vous le souhaitez. Cela signifie que vous pouvez de nouveau le louer à un locataire, décider d’habiter dans votre bien ou encore le mettre en vente.

🤷 Comment vendre un bien en LMNP ?

Si vous souhaitez mettre fin à votre activité de loueur en meublé non professionnel, vous devez informer le Greffe du Tribunal de Commerce de la fin de votre activité dans les 30 jours suivant l’arrêt de celle-ci. Cette démarche peut se faire en ligne ou bien en remplissant le formulaire P2 P4i – Déclaration de Cessation d'activité. Votre numéro d’immatriculation SIRET sera alors désactivé.

Ensuite, les options à votre disposition pour assurer la vente de votre meublé sont les mêmes que pour n’importe quel bien immobilier. Vous pouvez vous charger vous-même de la vente ou bien vous adresser à une agence immobilière. Pour trouver de potentiels acheteurs, il vous suffit de publier des annonces sur des plateformes en ligne ou encore de revendre votre bien à une société spécialisée dans ce type de revente. Notez aussi que s’il s’agit d’un bien en résidence gérée, vous pouvez revendre directement le logement au gestionnaire.