1. Accueil

  2. Comment marche la LMNP ?

Comment marche la LMNP ?

lmnp loueur en meublé non professionnel
Matthieu Roullier

Mis à jour le 03 août 2022

La location meublée, cela vous dit quelque chose ? C’est un investissement immobilier qui vous permet de percevoir des revenus réguliers. Il vous faut acheter un bien, l’équiper et le meubler, puis il ne vous reste qu’à le mettre en location ! Mais comment investir dans l’immobilier locatif ? Quelles conditions remplir pour être éligible au statut LMNP ? Quelle fiscalité s’applique ? Comment sortir du programme LMNP ? Nous vous en disons plus !

Qu’est-ce que la location en meublé non professionnelle ?

Définition de la location meublée

L’immobilier tient toujours une place de choix dans le patrimoine des Français. Bon nombre d’entre eux se tournent vers les investissements locatifs pour coupler plusieurs objectifs patrimoniaux, comme l’acquisition d’un bien tangible et la génération de revenus réguliers, en passant par une fiscalité avantageuse.

La location meublée non professionnelle, comme dit précédemment, consiste à louer un bien immobilier après l’avoir meublé. L’objectif est simple : il faut que votre logement soit habitable dès l’arrivée de votre locataire dans les lieux. Consultez le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) pour connaître précisément le champ d’application de la location meublée !

Le saviez-vous ?
Le statut LMNP est l’une des plus anciennes niches fiscales de France : la location meublée non professionnelle existe depuis 1949 !

Quels sont les avantages de la location meublée ?

Ce statut particulier présente bien des avantages. Grâce à lui, vous pouvez : 

  • générer des revenus complémentaires de manière passive ;
  • accéder à la propriété ;
  • bénéficier d’avantages fiscaux.

Vos locataires vous versent des loyers mensuels, ce qui vous permet de percevoir un complément de revenus passif. Grâce à ces revenus supplémentaires, vous pouvez préparer votre retraite, épargner ou encore investir dans d’autres placements. Par ailleurs, investir dans la LMNP est l’occasion pour vous de vous constituer un patrimoine immobilier que vous pourrez transmettre ou revendre par la suite. Vous aurez également la possibilité d’occuper ce bien ou de le remettre en location une fois votre bail terminé.

Notez également que la location meublée non professionnelle est attractive sur le plan fiscal. Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition avantageux : le régime micro-BIC et le régime réel. Le premier vous propose un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus perçus tandis que le second vous permet de déduire vos charges réelles pour réduire votre assiette imposable.

 Qui peut investir dans la LMNP ?

Une niche fiscale accessible à tous

Vous êtes éligible à la location meublée non professionnelle dès lors que votre domicile fiscal se trouve sur le territoire français. En effet, théoriquement, tous les contribuables français peuvent prétendre au statut LMNP ! Mais théoriquement seulement, car il existe certains critères à respecter pour devenir loueur en meublé :

  • être propriétaire du bien immobilier mis en location ;
  • ne pas exercer d’activité sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Quelles sont les conditions liées au bien ?

Pour que votre bien immobilier soit éligible au statut de location meublée, il faut qu’il soit équipé en conséquence. Il existe une liste exhaustive des équipements et meubles devant se trouver dans votre logement pour qu’il soit considéré comme un meublé. Comme dit plus tôt, l’idée est que votre bien soit habitable dès l’arrivée de votre locataire. 

La surface habitable de votre logement est elle aussi réglementée puisque le bien en location doit comprendre a minima une pièce de 9m². Ce critère de surface est d’ailleurs une condition essentielle pour définir la décence d’une habitation.

Comment devenir loueur en meublé non professionnel ?

Pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel, vous devez adresser une demande au Greffe du Tribunal de Commerce dans les deux semaines qui suivent votre début d'activité. Il vous sera ensuite attribué un numéro d’immatriculation appelé le numéro SIRET. Celui-ci permet à l’administration de vous identifier et vous servira également à réaliser plusieurs de vos démarches. Pour finir, vous serez contacté par le Service des Impôts des Entreprises (SIE).

Bon à savoir
La date de début de votre activité de LMNP est celle de la signature de l’acte authentique de vente.

Fiscalité de l’investissement LMNP 

Quel est le régime fiscal ?

Lorsque vous devenez loueur en meublé non professionnel, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition différents :

  • le régime micro-BIC (ou bénéfices industriels et commerciaux) ;
  • le régime réel.

Chacun d’eux a ses avantages et ses spécificités. Le premier est celui qui est choisi par défaut par les propriétaires-bailleurs, et il vous donne droit à un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs (contre 30 % en location nue). Quant au régime réel, il vous permet de déduire de vos loyers les charges à supporter dans le cadre de votre location meublée.

La récupération de la TVA

Dans certains cas, vous avez la possibilité de récupérer la taxe de valeur ajoutée (TVA) de votre bien à hauteur de 20 %. Mais pour cela, il faut impérativement avoir investi dans une résidence neuve de service. Ce n’est cependant pas la seule conditions, puisqu’il faut entre autre :

  • avoir confié la gestion de votre bien immobilier à un professionnel durant au moins 9 ans ;
  • conserver la propriété de votre bien pendant 20 ans a minima ;
  • payer la TVA vous-même.

Vous recevez votre numéro de TVA via le formulaire qui vous sert à déclarer votre activité de LMNP au Greffe du Tribunal de commerce. Pour demander le remboursement de la TVA, vous aurez besoin de votre numéro SIRET.

La déclaration de loyers

Pourquoi faut-il déclarer les revenus locatifs ?

Tous les revenus perçus au cours de l’année civile doivent obligatoirement figurer sur votre déclaration de revenus. Bien évidemment, cela est également valable pour les loyers perçus dans le cadre de la location de votre bien meublé. D’après les articles 12 et 13 du Code général des impôts, les revenus locatifs font partie des revenus dits imposables. C’est la raison pour laquelle les loyers que vous recevez grâce à votre activité de LMNP doivent être déclarés à l’administration fiscale.

Que risque-t-on en cas de non-déclaration ?

Si vous dissimulez volontairement certains de vos revenus au service des impôts, cela s’appelle de la fraude fiscale. Cette expression désigne les contribuables choisissant de :

  • ne pas déclarer leurs revenus dans les délais légaux ;
  • cacher une partie de leurs revenus ou biens imposables ;
  • se rendre insolvable (c’est-à-dire hors d’état de payer ses dettes).

Dans le cas d’une déclaration de revenus volontairement incomplète, vous risquez de voir s’appliquer une majoration. Les sanctions fiscales encourues sont :

  • 40 % dans le cas d’un oubli volontaire ;
  • 80 % en cas d’abus de droit ou de manœuvres frauduleuses.

Il peut arriver que l’administration fiscale engage des poursuites pénales. Dans ce cas, vous risquez une peine de 500 000 € d’amende et de 5 ans d’emprisonnement, en plus des sanctions fiscales !

Le saviez-vous ?
La majoration dans le cas d’un abus de droit peut être ramenée à 40 % si vous n’êtes pas à l’initiative de la démarche frauduleuse, ou bien si vous n’en êtes pas le bénéficiaire principal.

Comment mettre fin au statut LMNP ?

Déclarer sa fin d’activité

Vous avez envie de mettre fin à votre statut de loueur en meublé non professionnelle ? Vous devez obligatoirement en informer le Greffe du Tribunal de Commerce dans les 30 jours suivant la fin de votre activité. Pour cela, il vous faut remplir une déclaration de cessation d’activité. Suite à cette démarche, votre numéro SIRET sera désactivé.

Revendre son bien

La démarche pour réaliser la revente de votre bien LMNP est similaire à la vente d’un bien traditionnel. Il vous faut commencer par estimer le prix de vente le plus cohérent de manière à être attractif sur le marché tout en étant satisfait de la somme fixée. Vous pouvez ensuite choisir de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier ou bien vous occupez vous-même de la vente, de A à Z.

Sources

BOI-BIC-CHAMP-40-10 - Bulletin Officiel des Finances Publiques
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 - Légifrance
Articles 12 et 13 - Code général des impôts
Articles 1729 à 1729-0 A - Code général des impôts
Articles 1741 à 1753 bis B - Code général des impôts 

Foire aux questions

🤔 Qu’est-ce que la liasse fiscale en LMNP ?

La liasse fiscale est un document qu’on appelle également la déclaration fiscale des entreprises. Il s’agit de la déclaration du résultat que vous avez produit. Toutes les entreprises doivent transmettre leur liasse fiscale au service des impôts. 

🤷 Quel est le plafond du régime micro-BIC ?

Pour être éligible à l’imposition micro-BIC, vos revenus locatifs doivent respecter les seuils suivants :

  • 72 600 € de revenus locatifs dans un logement meublé classique ;
  • 176 200 € de revenus locatifs dans un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôte.

🤔 Puis-je habiter dans mon LMNP ?

Il est impossible de vivre dans votre location meublée pendant la période où celle-ci est habitée par votre locataire.

🤝 LMNP et LMP, quelle différence ?

Comme ces acronymes l’indiquent, la différence majeure entre ces deux statuts tient au fait que l’un d’eux est considéré comme une activité professionnelle et l’autre nom. Tant que les revenus locatifs ne représentent pas plus de 50 % de vos revenus et qu’ils n’excèdent pas 23 000 €, vous êtes un loueur non professionnel. Si ces deux critères sont réunis, vous changez de statut et passez dans la catégorie des loueurs professionnels.