Tout savoir pour réussir son investissement locatif

Marine-Sophie Brudon

Mis à jour le 22 juillet 2020

L'investissement locatif consiste à acheter un logement pour le louer afin de percevoir des revenus complémentaires et de se constituer un patrimoine. De nombreux Français ont décidé de se lancer dans l’aventure et pour de bonnes raisons. Les avantages fiscaux, la rentabilité de l’investissement sans parler des nombreux programmes d'investissement locatif qui vous accompagneront tout au long de votre placement. Il ne vous reste plus qu’à faire les bons choix. Voici quelques clés pour vous poser les bonne question et surtout pour ne pas passer à côté d’un investissement en or.

“Location, location, location”

Nous vous l’avons souvent dit la localisation de votre investissement est primordial Privilégiez une ville dynamique, étudiante avec un bassin d’emploi attractif. Les grandes villes sont généralement de bons choix car leur démographie importante leur permettent d’attirer toujours plus de locataires. Mais là encore, il faudra ainsi choisir un un quartier bien desservi, sûr et proches de nombreux services. Vérifiez également que les universités sont proches si vous souhaitez investir dans un studio ou bien s’il y a des collèges ou écoles à proximité si vous souhaitez investir dans un 4 pièces par exemple.

Il est donc primordial de faire un travail de recherche et d’analyse du quartier avant de signer quoi que ce soit. Consultez les tarifs pratiqués à la location afin d’appliquer le juste prix. EN effet, n’oubliez jamais qu’un prix trop élevé effraiera les possibles locataires. Surtout, dans une ville où la concurrence est forte. Prenez également en compte le bassin d’emplois aux alentours et les grandes industries pouvant être situées à proximité car cela peut être une garantie pour louer votre bien. Soyez cohérent avec la ville, la population et le prix au mètre carré de la ville dans laquelle vous avez décidé de poser vos valises.

► Le Grand Paris : un investissement de choix

Faire le bon investissement

Soyez objectif ! Ne laissez pas l’affect embrouiller vos décision sur l’achat d’un bien. Ce qui doit vous animer et que vous en devez surtout pas perdre de vue c’est votre objectif premier : la recherche d’un investissement rentable. Choisissez un bien qui pourra plaire au plus grande nombre avec des prestations alléchantes. Misez sur la qualité et la simplicité. Par exemple si vous souhaitez investir dans un bien meublé, achetez des meubles solides et sobre. Vos gooût de sont pas forcément ceux des autres. Vous trouverez plus facilement preneur. Enfin, rendez-vous sur place avant d'acheter, pour vous rendre compte par vous même de la situation du bien et des commodités alentours !

N’ayez pas les yeux plus gros que le ventre

Avec un apport réduit (10 %) et un emprunt limité à 20 ans, votre effort mensuel doit rester faible. Attention, gardez tout de même à l’esprit que le prix au mètre carré des petites surfaces est plus élevé à l’achat et à la location. Voilà pourquoi il est important de diversifier vos investissement. Au cas où il y ait un problème de loyers impayés. Comme on dit : ne jamais mettre tous ses oeufs dans le même panier. Attention, gardez toujours à l’esprit que la plus value est faite sur le prix d'achat et non sur le prix de revente !

Pensez défiscalisation

Par nature, un investissement immobilier prend toujours de la valeur à long terme. Voilà pourquoi on conseille toujours aux nouveaux investisseurs de conserver leur bien au minimum 6 ou 7 ans afin que le marché est le temps de se renouveler. Mais pensez aussi aux nombreux dispositif mis en place par le gouvernement comme le Pinel. Grâce à lui vous déduirez une partie de vos impôts, sur 6, 9 ou 12 ans.

Locataire et promoteur

Quand on parle de perle rare en investissement on ne parle pas toujours du bien que l’on va acheter mais aussi de la personne à qui on va louer notre bien. Le locataire parfait n’existe pas pourtant on espère toujours tomber sur lui une personne qui :

paiera régulièrement son loyer,
ne dégradera pas le bien en location,
sera calme et poli avec les autres habitants de l’immeuble

Voilà pourquoi il est primordial de toujours demander des garanties et des justificatifs pour minimiser les risques et arrêter son choix en toute connaissance de causes. Avoir le choix quand à votre futur locataire est toujours une bonne chose. Plusieurs candidats vous permettra de faire le bon choix et de ne pas vous retrouver avec un locataire qui ne vous apportera que des ennuis.

Côté promoteur, faites également un “background check”. Vérifiez sa notoriété et ses références. Renseignez vous sur lui, c’est encore mieux si quelqu’un peut vous le recommander. Assurez-vous qu'il respecte bien les normes en vigueur ainsi que le taux de mixité des résidences. Il s’agit de la règle des 3/3 :

1/3 des logements proposés à l’investissement,
1/3 en logements sociaux
1/3 en résidences principales

Un investissement locatif en gestion

Vous pouvez également choisir de placer votre investissement en gestion locative via une agence immobilière, un notaire ou un syndic. A quoi sert-elle ? A optimiser le rendement économique d’un patrimoine immobilier. C’est aussi un bon moyen de se décharger de la paperasse, des soucis que peuvent apporter un investissement immobilier. C’est une solution ingénieuse, surtout pour les ceux dont c’est le premier placement immobilier.

Pensez à la garantie

Ne négligez pas l’utilité de la Garantie Locative ! C’est une assurance qui vous garantit le versement des loyers de votre bien immobilier en cas d’impayé par exemple. Ainsi, sous êtes assuré de rentabiliser votre investissement.

Différentes options s’offrent à vous comme une simple assurance loyers impayés ou la nouvelle garantie universelle des risques locatifs. Adressez-vous à une compagnie d’assurance et prévoyez d’y consacrer 1,5 à 2,5 % de vos loyers. Soyez-en sûr, ce n’est jamais une dépense inutile.

► Pour aller plus loin :