Ville la plus chère de France, Paris laisse peu de place aux petites fortunes pour les investissements immobiliers. Le prix augmentent chaque année, les loyers explosent ce qui rend un projet d’achat immobilier souvent impossible. Mais avec des prix deux fois moins élevés que dans la capitale, certaines communes au-delà du périphérique offrent un bon compromis pour se loger ou investir. Le projet du Grand Paris Express y est pour beaucoup. Rentabilité, location, prix au mètre carré... Nos experts vous donnent leur conseils si vous souhaitez investir à Paris ou dans la petite couronne.
Qu'est-ce que le Grand Paris ?
Le Grand Paris, on en entend souvent parlé sans jamais vraiment savoir de quoi il s'agit exactement. Jusqu'où s'étend-il ? Que va-t-il changer pour les riverains ? Initié en 2007 sous la présidence de Nicolas Sarkozy, le projet du Grand Paris a pour ambition de transformer l’agglomération parisienne en une grande métropole du XXIème siècle, à même d’assurer son rang dans la compétition des mégalopoles internationales. Le projet passe par l’amélioration du cadre de vie des habitants, la correction des inégalités territoriales et la construction d’une ville durable. Il s’appuie sur la création d’un réseau de transports publics dont le but est d’être à la fois une armature reliant les grands pôles économiques de la région, mais aussi un support de développement local, dont les futures gares du nouveau réseau seraient les têtes de pont. L’investissement qui y est consacré est sans précédent. Plus de 35 milliards d’euros seront engagés pour mener à bien ce projet.
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Si les transports figurent comme le principal levier du Grand Paris, ce projet ambitieux, imaginé et mis en œuvre par le gouvernement, comporte d’autres volets et notamment l’habitat dont nous parlerons plus en détail dans cet article.
Le Grand Paris en quelques chiffres
1 projet urbain, social et économique, dont les fondements reposent sur la création d’un nouveau réseau de transports publics : le Grand Paris Express
7 pôles stratégiques identifiés, sur lesquels 22 Contrats de Développement Territorial sont en cours de négociation
Un objectif de 70 000 logements neufs par an
1 métro automatique en rocade autour de Paris
Plus de 200 kilomètres de réseau, soit autant que le réseau du métro parisien
72 gares desservis, dont 57 nouvelles
4 nouvelles lignes créées
2 millions de voyageurs emprunteront chaque jour ce nouveau réseau
Un investissement sans précédent de plus de 35 milliards d’euros en 20 ans
1 maître d’ouvrage : la Société du Grand Paris
1 instance de gouvernance : la Métropole du Grand Paris
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Le Grand Paris immobilier
Le volet logement constitue un enjeu majeur du projet du Grand Paris qui prévoit la construction de 70 000 logements neufs par an pour faire face à la crise de l’habitat qui sévit dans l’agglomération, et pallier ainsi la faible production de logements, à peine la moitié sort de terre actuellement.
Ces constructions devront respecter les préceptes de la ville durable avec une proximité et un accès facilité aux services essentiels. Les futures gares du Grand Paris Express, identifiées comme des lieux stratégiques et structurants du développement local, pourront notamment accueillir de nouveaux quartiers mixtes où logements, commerces, pôles universitaires et équipements culturels se côtoieront.
Le Grand Paris Express
Imaginez traverser l'Île-de-France dans un métro automatique, avec des pointes à 120 km/h, sans passer par Paris. Aller de Boulogne à Champs-sur-Marne en trente-sept minutes contre une heure actuellement, d'Issy à Cachan en neuf minutes au lieu de quarante-six, de Villejuif à Champigny en dix-huit minutes au lieu de soixante-sept! Ce sera possible à partir de 2024, grâce au Grand Paris Express. Ce supermétro de banlieue à banlieue fera partie du quotidien des Franciliens de 2030-2040.
Ce « chantier du siècle » évalué à plus de 35 Mds € a bel et bien commencé : les travaux battent leur plein sur le premier tronçon, la ligne 15 Sud Pont de Sèvres - Noisy-Champs, où 10 tunneliers creuseront les 33 km de lignes. Elle sera la première en service, d'ici à 2024, date à laquelle sont espérés aussi les prolongements de la ligne 14 au nord à Saint-Denis Pleyel, et au sud jusqu'à Orly, ainsi qu'un premier tronçon de la ligne 16, entre Pleyel et Le Bourget, JO 2024 obligent. À terme, 200 km de lignes nouvelles seront mises en service.
Ce projet de transports représente la colonne vertébrale du futur Grand Paris. Il en est aussi le symbole. L'ambition, en réduisant les temps de déplacement en banlieue, est de désaturer les axes de transports radiaux (métro et RER) qui passent par Paris. Avec ce super métro en rocade, ce sont aussi 68 nouvelles gares, et autant de quartiers nouveaux qui vont émerger en proche banlieue. Plus de quarante ans après les RER et les villes nouvelles, ce sera à nouveau un moyen de transport qui redessinera la région capitale, en contribuant à reconstruire la ville sur la ville, dans une zone dense à l'intérieur de l'A86.
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Où investir dans le Grand Paris ?
Investissement locatif à Noisy-le-Grand
Noisy-le-Grand est une commune pleine d'avenir située en Seine Saint-Denis. Dynamique et en perpétuelle mouvement, elle fait l'objet de nombreux projets d'aménagement et de rénovation. Gymnase, centre aquatique et immeubles, tout ces bâtiment allient performance énergétique et esthétique. C'est un mélange parfait entre la modernité et le charme de l'ancien.
De plus, Noisy-le-Grand dispose d'un centre animé où il fait bon vivre. Ses nombreux commerces, ses activités diverses et ses centres commerciaux la dote d'un cachet tout particulier. Sans oublier que cette ville offre de nombreux quartier où l'investissement locatif est très intéressant :
Le Centre ville
Les Richadets
Buttes vertes
La Varennes
Pour les plus écolos d'entre vous, Noisy-le-Grand est en pleine mutation. Les bâtiments respectent les normes environnementales tout en offrant un esthétisme tout particulier. De quoi allier l'écologie au beau. Mais il n'y a pas que les bâtiments qui protègent l'environnement, toute la ville s'est engagée grâce à la construction d'éco-quartiers. Une manière ingénieuse et responsable d'attirer de nouveaux investisseurs mais aussi de mettre en avant la ville.
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Investir en petite couronne
Les prix n’en finissent pas de grimper dans la capitale. Ils ont atteint 9 570 € /m2 au dernier trimestre 2018, en hausse de 17,6 % sur cinq ans, d’après les statistiques des notaires du Grand Paris. Difficile de devenir propriétaire à ce niveau-là pour la grande majorité des Parisiens, qui franchissent le périphérique pour acheter. « Dans les communes de la première couronne, les Parisiens trouvent un bon compromis entre un faible éloignement de Paris et des prix presque deux fois moins chers, à 5 000 €/m2 en moyenne pour la première couronne », décrypte Stéphane Fritz, le directeur d’exploitation et de développement de Guy Hoquet. Nous avons identifié six villes et un arrondissement parisien constituant des valeurs sûres dans la capitale et la petite couronne, tant pour y habiter que pour y investir. Et malgré ses retards, ce grand chantier continue à dynamiser les quartiers ciblés.
Voici quelques villes qui pourrait vous intéresser pour un prochain investissement immobilier. Suivez le guide:
Saint-Ouen: La ville se transforme et séduit de plus en plus les familles parisiennes. Le prolongement de la ligne 14, prévu en 2020, est un attrait supplémentaire. Les acheteurs s’intéressent déjà au tracé de la nouvelle ligne qui s’arrêtera à la gare de RER et à la mairie où passe la ligne 13. Principalement situées entre la porte de Clignancourt et la rue des Poissonniers, les maisons sont rares et nécessitent un budget minimum de 600 000 €.
Fontenay-sous-bois : En bordure du bois de Vincennes et de Montreuil, Fontenay-sous-Bois s’apprête à consolider sa position de plaque tournante de l’Est parisien. Déjà desservie par deux gares de RER (Fontenay-sous-Bois et Val de Fontenay), la ville sera, à terme, concernée par l’ouverture de la ligne 15 du Grand Paris Express et reliée à la capitale par le prolongement de la ligne 1 avec une station dans le quartier des Rigollots.
Villejuif : Villejuif bénéficie d’ores et déjà d’un atout incontournable puisqu’elle est reliée à Paris par trois stations de métro sur la ligne 7. Mais une petite révolution s’y prépare avec le prolongement de la ligne 14 et l’ouverture de la ligne 15 qui mettront la ville à 26 minutes de La Défense.
Nanterre: Nanterre jouit d’un centre-ville agréable dans le vieux village autour de la cathédrale et à deux pas du RER Nanterre-Ville. La ville, à proximité immédiate de La Défense, est déjà très bien reliée à Paris par trois stations du RER A. Et à l’horizon 2030, elle bénéficiera en plus de deux nouvelles stations de métro (La Folie et La Boule) sur la nouvelle ligne 15 Ouest.
Clamart: La ligne 15 du métro du Grand Paris Express va changer la donne pour Clamart, actuellement reliée à la capitale par le train à partir de la gare Montparnasse. La portion est de la nouvelle ligne de métro devrait être ouverte à l’horizon 2025, la portion ouest en 2030. Il ne faudra plus que 19 minutes pour se rendre à La Défense, contre 43 minutes aujourd’hui par le bus et le tram.