Investir en SCPI : découvrez la pierre papier

De nos jours, un investissement immobilier locatif peut prendre de nombreuses formes : la pierre classique, tangible et pérenne, le crowdfunding immobilier, financement participatif d’un projet de construction, et l’acquisition de parts de SCPI, les sociétés civiles de placements immobiliers. Investir en SCPI est un excellent moyen de s’ouvrir au marché de l’immobilier, sans pour autant gérer un bien dans son intégralité. Combien investir en SCPI ? Quel est le fonctionnement d’une SCPI ? Quels sont les avantages ? Climb vous répond. 

SCPI : définition et fonctionnement

Qu’est-ce qu’une société civile de placement immobilier (SCPI) ? Ces sociétés de placement tournées vers l'investissement immobilier permettent aux investisseurs : 

• De se lancer dans l’investissement immobilier à bas coût. 
• De bénéficier de rendements intéressants.
• De viser le long terme.
• De diversifier son patrimoine avec des actifs immobiliers.
• De percevoir des loyers sans devoir gérer la location d’un logement.

La pierre papier

C’est dans les années 1960 que le concept de société de gestion immobilière a vu le jour. Proposer aux particuliers de devenir propriétaire de logements ou de bureaux, et ainsi de percevoir une part de loyers sans pour autant débourser des centaines de milliers d’euros, voilà le pari des SCPI. Surnommées pierre papiers, puisque les investisseurs achètent des parts de sociétés et non pas de la pierre en soit, les SCPI permettent aux investisseurs disposant d’une enveloppe moins imposante d’accéder au marché immobilier. 

Le principe est ainsi relativement simple : il s’agit d’un placement collectif de différents investisseurs au sein d’une société. Les SCPI fonctionnent de la manière suivante : 

• L’investisseur achète des parts de SCPI.
• La SCPI utilise les sommes versées par les investisseurs pour acheter dredistribue aux investisseurses immeubles et se constituer un parc immobilier.
• La SCPI trouve des locataires pour ses biens immobiliers et gère le processus de location.
• La SCPI prélève les loyers de tous ses biens immobiliers et les , à hauteur de leur contribution.

La mutualisation des risques que proposent les SCPI attire évidemment les investisseurs : en achetant de nombreux biens immobiliers mis en location, la société s’assure de minimiser les risques de perte dans le cas où un loyer serait perçu en retard, par exemple. 

Les SCPI existantes

Faut-il investir en SCPI en 2019 et 2020 ? Les Français ne boudent pas les sociétés civiles de placement immobilier, loin de là ! Se constituer un patrimoine immobilier a toujours été une priorité pour les investisseurs qui n’hésitent pas à privilégier l’investissement en SCPI aujourd’hui. 

Ces sociétés sont nombreuses, en France comme à l’international : on note que plusieurs SCPI se constituent des parcs immobiliers en dehors du territoire français, en Europe, et notamment en Allemagne. Retrouvez ci-dessous certaines SCPI qui ont su se hisser au rang d’incontournables du marché : 

Certaines SCPI proposent sur leur site internet des outils de simulation pour avoir un meilleur aperçu des gains potentiels dont vous pourrez bénéficier.

► Lire aussi : Faut-il investir dans le viager ?

Investir en SCPI

L’achat de parts de sociétés civiles de placement immobilier

Plusieurs moyens s’offrent à vous pour devenir propriétaire de parts de SCPI. Dans un premier temps, on distingue deux sortes d’achats : en direct, si vous contactez directement une SCPI via sa banque ou via un conseiller en gestion patrimoniale (CGP), et en indirect, si vous achetez des parts via un titre d’assurance-vie.

Ainsi, vous pouvez investir en SCPI via une banque (Boursorama, Crédit Agricole, etc.), avec l’aide d’un CGP ou en vous rendant directement auprès d’une société de placement immobilier. Mais également en rachetant des parts à des associés souhaitant les revendre, sur le marché secondaire, ce qui entraîne des frais supplémentaires de droits d’enregistrement. 

Alors, est-ce préférable d’investir en SCPI via une assurance-vie ou en direct ? De ce choix dépendra également la fiscalité appliquée sur les loyers perçus, qui constituent des revenus fonciers. Plus concrètement, si vos revenus vous placent dans la seconde tranche d’imposition de l’impôt sur le revenu (soit 11 %), il est conseillé de se tourner vers un investissement en direct. 

À l’inverse, si vous êtes imposé à un pourcentage supérieur, il sera probablement plus judicieux de passer par une assurance-vie, à condition de ne pas investir en SCPI à crédit, action impossible dans ce cas de figure. 

Investir à crédit est cependant intéressant en SCPI : l’effet de levier du crédit vous permet de n’investir qu’avec un faible apport, puisque, comme un investissement immobilier locatif classique, les loyers perçus couvrent le remboursement du prêt. Investir en SCPI avec emprunt sera donc rentable sur le long terme plutôt que sur le court terme.

Enfin, il est également possible d’investir en SCPI via une SCI familiale avec un démembrement temporaire pour ses enfants. 

Les SCPI de rendement

De manière générale, les SCPI se divisent entre celles de rendement et celles fiscales. Les premières sont centrées sur l’immobilier tertiaire (d’entreprise et de commerces). Investir en SCPI de rendement est un excellent exemple d’investissement locatif en pierre papier : les revenus sont réguliers et généralement conséquents, ce qui représente un placement de choix pour les particuliers. 

Il est conseillé de se tourner vers les SCPI de rendement diversifiées qui investissent aussi bien dans les bureaux que dans les structures sociales (EHPAD, maisons de repos…) ou les commerces. 

Les SCPI fiscales

Investir dans une SCPI fiscale répond à un besoin, non pas de se constituer une source de revenus complémentaire importante, mais de réduire sa pression fiscale. Ces sociétés tournées vers l’immobilier résidentiel vous permettent d’investir en bénéficiant des avantages des dispositifs de défiscalisation existants.

Investir en SCPI Pinel ou Malraux est ainsi un moyen efficace de baisser le montant de ses impôts tout en diversifiant les actifs de son patrimoine immobilier. Ce type d’investissement s’inscrit fatalement dans la durée, puisque les réductions d’impôt promises par ces dispositifs dépendent de la durée de location des biens immobiliers. 

Attention ! Si vous revendez vos parts de SCPI fiscales avant la fin de durée de détention engagée dans le cadre d’un investissement Pinel ou Malraux, vous perdez les avantages fiscaux offerts, et vous devrez rembourser les sommes non payées grâce à la réduction d’impôt. Soyez sûrs de vous !

SCPI à capital variable ou SCPI à capital fixe ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier se déclinent en deux “exemplaires” : celles à capital variable et celles à capital fixe. Quelle différence ? 

Avec un capital fixe, la SCPI a un objectif à atteindre. Si elle y parvient, le gérant décidera si le capital est augmenté au-delà ou non. En tant qu’investisseur, l’achat de parts de SCPI à capital fixe n’est possible qu’au moment de la constitution de capital. Une fois l’objectif atteint, il faudra atteindre les possibles fenêtres de souscription suivantes. 

De l’autre côté, les SCPI à capital variable ne fixent pas de montant de souscription et les investisseurs peuvent y investir à tout moment. Le gérant de la SCPI doit ainsi traiter tous les investissements, quels que soit leurs montants, et quand bien même les opportunités d’investissement ne sont pas au beau fixe. 

► Lire aussi : Investir en crowdfunding immobilier : tout savoir

Les pros and cons des SCPI

Des avantages et un rendement qui attirent

Investir en SCPI présente assurément des avantages non négligeables : les avis clients et investisseurs mettent en lumière les rendements intéressants proposés par ce type d’investissement. Vous cherchez à investir et à vous constituer un capital ? Voici pourquoi les SCPI sont faites pour vous : 

• Elles vous permettent de diversifier votre patrimoine avec des actifs immobiliers.
• Elles sont accessibles avec des tickets d’entrée peu coûteux et des frais de gestion abordables.
• Elles se chargent de la gestion des biens immobiliers loués : vous n’avez qu’à percevoir les loyers !
• Elles mutualisent les risques de perte en capital en investissant dans des parcs immobiliers complets.
• Elles proposent des liquidités et une revente plus faciles.
• Leurs parcs immobiliers sont déjà diversifiés avec la présence de commerces, de bureaux ou de résidences.
• Elles présentent un taux de distribution de 4,4 % en 2019, voire plus pour les SCPI diversifiées.

Investir en SCPI : aucun risque ?

Le risque zéro n’existe pas, c’est d’autant plus vrai lorsqu’on parle d’investissement. En ce qui concerne les SCPI, il faudra ainsi prendre en compte certaines informations primordiales.

Dans un premier temps, le risque de liquidité est réel : il est nécessaire de respecter la durée d’investissement prescrite par la SCPI concernée pour éviter une décote au moment de la revente de vos parts. Le rendement n’est pas toujours garanti : l’immobilier locatif présente toujours des risques de loyers impayés, et donc de revenus locatifs. 

En tant que société, une SCPI n’est pas non plus à l’abri de la faillite, si sa trésorerie est mal gérée ou si une crise frappe le secteur dans lequel elle a investi. En revanche, une SCPI peut changer de gestionnaire sans pour autant être liquidée. 

Quoi qu’il en soit, il faudra respecter la règle d’or qui est de ne pas investir des sommes que l’on n’est pas prêt à perdre !

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