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Quelle somme investir dans l'immobilier ?

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Marie Caillet
Marie Cailletrelu parJulie Duchemin

Mis à jour le 15 décembre 2022

En vous renseignant sur les meilleurs placements, vous l'aurez sans doute remarqué : en France, on aime la pierre. C'est même l'investissement favori des Français ! Et de nombreuses portes permettent d'y accéder : immobilier locatif, crowdfunding, pierre-papier... Oui, mais à quel prix ? Si vous vous demandez combien de zéros il faut aligner pour un investissement rentable, vous êtes au bon endroit. Parlons bien, parlons chiffres !

Combien investir pour débuter dans l'immobilier ? 

Depuis 2011, les taux d'emprunt immobilier ont amorcé une notable et constante descente. Si l'année 2022 a marqué un début de remontée des taux, ceux-ci restent intéressants. Vous mûrissez un projet d'investissement dans l’immobilier ? C'est encore le bon moment pour profiter de l'effet de levier : utiliser l'emprunt bancaire pour commencer à bâtir votre patrimoine.

Il est difficile de donner une somme exacte pour un premier investissement immobilier. Cela dépend de nombreux facteurs, à commencer par le prix du bien immobilier et votre capacité d'emprunt. Si, jusqu'en 2019, on pouvait acheter sans rien débourser à condition d'avoir un profil rassurant (situation professionnelle stable, comptes bien gérés), ce temps est hélas révolu. Désormais, pour décrocher le sacro-saint Graal du prêt immobilier, il faut pouvoir avancer un apport. Le montant minimum ? 10 % du prix du bien immobilier. L'idéal pour les banques ? 20 % du prix de vente.

Par exemple : si vous cherchez par exemple à acquérir un bien à 200 000 euros, vous devez avancer un apport minimum de 20 000 euros. 

Heureusement, certains investissements sont accessibles avec une plus petite mise de départ. C’est le cas de la SCPI et du crowdfunding immobilier.

La SCPI, dès 1 000 euros

Vous connaissez peut-être la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sous le nom de pierre papier. Elle fonctionne de la façon suivante : au lieu d'acheter un bien immobilier complet, vous achetez une ou plusieurs parts d'un parc immobilier locatif. Le rendement que vous percevez est proportionnel à votre nombre de parts.

Si vous cherchez à investir dans une SCPI rentable à hauteur de vos moyens, passez par Climb ! Nous comparons des centaines de SCPI provenant des fournisseurs les mieux notés de France (Arkéa, Primonial, Sofidy) et utilisons notre expertise pour vous faire accéder au contrat le plus rentable. Chez Climb, vous pouvez commencer à investir dès 1 000 euros en SCPI.

Le crowdfunding immobilier, à partir de 1 000 euros

Le crowdfunding immobilier est une autre façon de profiter de la rentabilité de la pierre. En investissant 1 000 euros, vous pouvez financer un projet immobilier. Vous touchez des intérêts tout au long de la construction du bien, et récupérez votre mise une fois le projet abouti. 

L'avantage ? Un taux de rendement qui peut dépasser les 9 %, bien au-delà de la moyenne en immobilier locatif. De plus, votre argent n'est pas bloqué longtemps (autour de 20 mois en 2021). L'inconvénient ? Le crowdfunding est beaucoup plus risqué que d'autres investissements. En effet, si le promoteur vous fait défaut, vous perdez votre mise. 

Bref : ce n'est pas l'investissement à choisir si vous souhaitez protéger votre argent !

Combien faut-il gagner pour investir dans l'immobilier ? 

L’immobilier locatif

Quand on pense à investir dans la pierre, le mot « locatif » n’est jamais bien loin. Quoi de mieux que de combler les mensualités de votre crédit via les loyers perçus ? Mais prudence, qui dit investissement locatif dit aussi apport personnel. C’est le cas pour les investissements classiques, comme la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), ou les autres types de dispositifs immobiliers type Pinel.

En effet, la banque observe en priorité votre taux futur d’endettement. Il correspond à la somme des mensualités, charges et cotisations aux assurances emprunteur que vous supportez. S’il dépasse 35 % de vos revenus nets, le projet se complique déjà. 

Par exemple : un ménage qui perçoit 6 000 euros nets mensuels doit présenter un taux d’endettement inférieur à 35 % de 6 000, soit 2 100 euros. 

Bien évidemment, les disparités existantes selon les régions de l’Hexagone ne permettent pas d’afficher une statistique finale : les prix de l’immobilier étant moins élevés dans les métropoles que dans la capitale, l’apport s’en trouve abaissé, ainsi que, potentiellement, le taux d’endettement.

Bon à savoir
Fin 2022, l’apport personnel moyen dans le cadre d’un projet immobilier a affiché une augmentation de 25 % en un an seulement : 60 000 euros en moyenne contre 48 000 en 2021.

L’achat de sa résidence principale

Parmi la pléiade de dispositifs permettant d’investir dans l’immobilier, force est de constater que les portefeuilles de toutes tailles peuvent y trouver leur compte.

Pour l’achat de sa résidence principale, un ménage qui perçoit 6 000 euros nets mensuels peut se lancer sans grandes difficultés, selon l’apport disponible. En outre, les aides existantes pour aider les primo-accédants (type PTZ) facilitent d’autant plus l’accès à l’immobilier.

Investissement locatif vs achat de résidence principale

Acheter sa résidence principale ou se tourner vers l’immobilier locatif ? Tout dépend de votre situation : notre simulateur gratuit est là pour vous aider à prendre la bonne décision patrimoniale !

L’achat de parts de SCPI

On vous l’a expliqué plus haut, l’immobilier est accessible pour tous les budgets : en SCPI de rendement, vous pouvez investir dès 1 000 euros, mais vous maximisez évidemment vos revenus passifs en souscrivant plusieurs parts. 

Il est également possible d’investir en SCPI à crédit… sans apport. Oui, vous avez bien lu, vous pouvez financer 100 % de votre placement grâce à un emprunt bancaire pour ainsi conserver vos liquidités. Deux options s’offrent à vous : 

Vous avez de l’épargne disponible : 

  • Vous pouvez investir dans l’immobilier plus simplement, en direct.
  • Vous bénéficiez d’un meilleur rendement net puisque vous n’êtes pas endetté.
  • Mais votre volume d’acquisition reste limité.

Vous préférez passer par un emprunt bancaire : 

  • Vous bénéficiez d’un levier financier.
  • Vous percevez des revenus locatifs plus importants.
  • Vous compensez la perte de rentabilité.

Combien investir dans l'immobilier selon son âge ? 

Une chose est sûre : le plus tôt est le mieux ! Commencer à construire son patrimoine immobilier le plus rapidement possible facilite l’accumulation et la structuration de ce dernier.

Lorsqu’on débute dans la vie active, aux alentours de 20-25 ans, le plus important reste de se constituer une épargne de précaution. Une fois cela fait, un effort d’épargne mensuel peut vous permettre de commencer à investir dans l’immobilier simplement, via des parts de SCPI par exemple. 

C’est dès cet âge que votre profil emprunteur se crée, profil qu’il faudra présenter sous son meilleur jour au moment de votre demande de crédit immobilier auprès de votre organisme bancaire.

Viendra ensuite le moment, dans votre trentaine, de réfléchir à acheter sa résidence principale ou à investir dans le locatif ? Plusieurs éléments peuvent vous aider à prendre cette décision : 

  1. Situation personnelle (mariage, enfants, etc.)
  2. Situation professionnelle (salarié, auto-entrepreneur, etc.)
  3. Objectif patrimonial (succession, revenus complémentaires, etc.)

C’est votre phase de constitution

Vous commencez généralement à vous pencher sur la problématique de la retraite autour des 40 ans. Pour la préparer au mieux, rien de tel que la diversification : pensez aux assurances vie, au PEA… et aux SCPI !

Selon votre situation professionnelle, vous pourrez également chercher à réduire vos impôts en passant par l’immobilier. Pour cela, vous pouvez compter sur le Pinel qui vous permet d’acheter et de mettre en location un bien neuf pour obtenir en échange une réduction de votre impôt sur le revenu.

C’est votre phase de jouissance. N’oubliez pas qu’il faut que votre taux d’endettement futur soit inférieur à 35 % de votre revenu net.

Exemple : pour un couple percevant 7 500 euros nets mensuels, leurs mensualités ne doivent pas excéder 2 625 euros.

Vient ensuite la retraite… et la transmission. Vous pouvez léguer à vos enfants un bien immobilier pour qu’il leur serve de résidence principale, ou un investissement locatif ou encore un contrat d’assurance vie détenant des actifs immobiliers. 

Normalement, à ce stade, votre patrimoine immobilier aura déjà été construit et vous pourrez jouir de votre résidence principale sans souffrir des mensualités, par exemple.

C’est votre phase de transmission.

Sources

J’investis dans la location meublée - impots.gouv.fr
Votre profil investisseur - amf-france.org
Indices Notaires-Insee des prix des logements anciens - insee.fr

Foire aux questions

🤝 Est-ce que l’immobilier va baisser en 2023 ?

On note une stagnation à tendance baissière des prix de l’immobilier dans les grandes villes françaises fin 2022. De quoi s’attendre à une chute en 2023 ? Prudence : la saison n’est pas propice aux achats immobiliers. Ajoutez à cela les nouvelles nouvelles réglementations sur le Diagnostic de Performance Énergétique, et il devient difficile d’anticiper l’état du marché. 

Le prix des logements anciens pourrait néanmoins continuer de baisser l’an prochain pour plusieurs raisons : manque de moyens pour rénover, dysfonctionnement des taux d’usure, hausse des taux d’intérêt, qui conduisent les vendeurs à baisser leur prix.

🤔 Combien investir ?

Vaste question qui ne trouve pas de réponse définitive. C’est pourquoi nous vous avons préparé plusieurs guides pour répondre à vos questions selon votre capacité d’investissement : 

Où investir avec 100 euros ?
Comment placer 10 000 euros ?
Comment placer 30 000 euros ?
Comment placer 50 000 euros ?
Comment placer 100 000 euros ?

🤷 À quel âge investir dans l’immobilier ?

Il n’y a pas d’âge prédéfini. Prenez en compte votre situation financière couplée à votre objectif principal. Ce n’est pas une question d’âge : à 20 ans, vous pouvez décider de vous lancer suite à un héritage perçu, par exemple. En revanche, prudence, les banques accordent beaucoup moins de crédit à un investisseur senior. 

🤝 Comment investir dans l'immobilier avec un petit budget ?

L’immobilier prend plusieurs formes. Les SCPI vous permettent de percevoir des revenus fonciers à partir de 1 000 euros, tout comme le crowdfunding immobilier. Autrement, certains ETF ou actifs en Bourse vous permettent également de mettre un billet sur l’immobilier sans nécessiter un apport conséquent. Enfin, les crédits immobiliers sont généralement plus souples pour les primo-accédants.

🤷 Quel investissement rapporte ?

Historiquement, c’est la Bourse qui offre les rendements les plus intéressants… mais pas les plus sécurisés ! Oui, les hauts rendements vont généralement de pair avec le risque de perte. Cependant, investir régulièrement pendant une longue période permet de lisser ce risque. De nouveaux types de placements (crowdfunding immobilier) se positionnent également assez haut en termes de rendements.