Comment investir dans l'immobilier quand on est jeune ?

Vous êtes jeune et vous voulez bâtir votre patrimoine sur du solide ? Voici votre plan d'action.

Comment devenir jeune propriétaire de sa résidence principale ?

Le Graal ! La propriété. Et pas n’importe laquelle, celle de sa résidence principale. Un choix très avantageux qui permet d’enrichir son patrimoine tout en cessant de déverser des fortunes dans un loyer. Un investissement dans l'immobilier c’est aussi s’octroyer une tranquillité d’esprit et dans une valeur refuge qui prendra de la valeur… si vous faites les bons choix. 

Faire les bons choix passe avant tout par une préparation assidue de votre projet immobilier. En effet, la plupart des Français passent par un établissement bancaire pour avoir les fonds suffisants pour accéder à la propriété. Les banques regarderont la viabilité de votre projet, mais aussi, et surtout votre situation financière. 

Toutefois, soyez rassuré, vous pouvez tout à fait emprunter sans apport personnel. Même s’il reste conseillé de disposer d’un apport personnel équivalent à 10 % du montant de l’investissement. 

Qui dit projet solide dit étude de marché et faisabilité. Ainsi il faudra vous demander si vous souhaitez investir dans le neuf ou dans l’ancien, dans une maison ou dans un appartement. Si vous souhaitez vous installer dans une grande ville ou à la campagne. Le choix de la localisation est très important. C’est d’ailleurs l’une des premières questions à laquelle il faudra répondre avant de se lancer. Le lieu de votre résidence principale sera généralement influencé par plusieurs critères votre lieu de travail ou encore l’école de vos enfants, 

Une fois que vous connaissez le lieu de votre bien et que votre projet est bien ficelé, il ne reste plus que le financement. Et heureusement il existe de nombreux prêts aidés réservés à l’achat de la résidence principale : 

• le PTZ : l’un des leviez les plus utilisés par les Français,
• le prêt action logement : réservé aux salariés des entreprises privées d’au moins 10 salariés qui souhaitent devenir propriétaires de leur logement. Il a un taux fixe de 1 %,
• le prêt accession sociale (PAS) est un prêt aidé conventionné attribué, sous conditions de ressources, dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale,
• le plan épargne logement (PEL) peut être un véritable coup de pouce financier lorsqu’il est bien utilisé.

Enfin, gardez à l’esprit que le maître mot reste et restera la rentabilité ! En effet, la plus-value que vous obtiendrez lors de la revente votre résidence principale est exonérée de taxation. Vous pourrez ensuite l’utiliser pour acheter plus grand ou acheter deux biens : l’un affecté à votre usage, l’autre à un investissement locatif. 

L’investissement locatif quand on est jeune : vos options

Et si vous vous lanciez dans l’investissement locatif ? Un pas de plus vers l’agrandissement de votre patrimoine, mais aussi et surtout des revenus complémentaires qui peuvent vraiment faire la différence. 

Avant de vous lancer, un point non négligeable : la capacité d’emprunt. En effet, les banques auront davantage tendance à vous prêter pour un tel projet si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale. Pourquoi ? Car votre capacité d’emprunt risque d’être insuffisante pour vous permettre de souscrire un autre crédit.

Mais, si tel n’est pas le cas, pas de panique ! Vous pourrez toujours réaliser votre investissement locatif. Comme pour une résidence principale, il suffira de démontrer à l’établissement bancaire que votre projet est mûrement réfléchi et que vous n’avez laissé aucune chance au hasard. Il faudra donc étudier avec attention le marché et mettre l’accent sur la rentabilité. 

L’investissement locatif est aussi un excellent moyen de préparer sa retraite. Trop tôt pour y penser ? Pas tant que ça ! En effet, au vu de l’inflation et des prix qui s’envolent, il n’est jamais trop tôt pour penser à ses vieux jours. La pierre reste un refuge très intéressant pour préparer au mieux les années futures. 

Les SCPI 

Vous n’avez pas beaucoup de moyens et ne souhaitez pas mettre tous vos œufs dans le même panier ? La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est probablement la meilleure solution. Ce produit est l’un des préférés des Français et pour cause. Il permet d’investir dans la pierre en vous libérant des contraintes liées :

• à la gestion ;
• à l’entretien ;
• aux coûts qu’engendre l’achat d’un appartement ou d’une maison pour la mettre en location.

Les SCPI vous permettent ainsi de vous lancer dans l'immobilier sans les contraintes de gestion. De plus, vous ne mettrez pas tous vos oeufs dans le même panier puisque les SCPI vous permettent de diversifier vos placements sans pour autant injecter la totalité de votre épargne. Puis, vous n'aurez qu'à encaisser les loyers et bénéficiez d'une plus-value lors de la revente. Vous l'aurez compris, les SCPI sont accessibles à tous !

C'est simple : avec un ticket d'entrée abordable à partir de 1 000 euros, vous pouvez acheter des parts de SCPI et percevoir des revenus locatifs réguliers en déléguant la gestion locative à la société. Le tout en achetant en direct, à crédit ou en démembrement selon votre situation.

Assurance-vie 

Et si vous passiez par l’assurance-vie pour acheter des parts de SCPI ? L’avantage : vous permettre de vous constituer un patrimoine sur le long terme, en allégeant la fiscalité sur les plus-values. En effet, l’assurance vie est une enveloppe fiscale très attractive, notamment grâce au mécanisme des rachats partiels. Celui-ci permet de récupérer régulièrement les loyers versés par les SCPI sur le contrat d’assurance vie.

Souscrire une assurance-vie lorsqu’on est jeune reste, dans tous les cas, un excellent moyen de commencer la construction de son patrimoine. Alors, avec de l’immobilier à moindre coût en prime, on ne peut que vous la conseiller !

Achat de résidence principale ou investissement locatif ?

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Bourse : investir jeune, mais malin

ETF

Les ETFs (Exchange Traded Funds, ou fonds négociés en Bourse) peuvent être une bonne alternative pour se lancer dans l’investissement locatif sans perdre trop de temps. En effet, acheter un bien pour le louer prend souvent du temps et coûte cher. 

Tout comme les SCPI, les ETFs permettent de diversifier vos placements. La fiscalité est également plus avantageuse, car vos plus-values et dividendes sont soumis à la flat tax et non à la fiscalité des revenus fonciers. Enfin, les ETFs sont un des moyens les moins coûteux pour investir dans l’immobilier. 

Premièrement, parce que vous ne payez pas de frais notariés, mais aussi parce que l’entretien du parc immobilier n’est pas à votre charge. Oui, vous pouvez tout à fait investir dans l’immobilier en passant par la Bourse ! Parmi les ETFs les plus connus, on peut noter :

• Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global,
• Lyxor FTSE EPRA/NAREIT Global Developed,
• Lyxor PEA Immobilier Europe

Ce dernier est d’ailleurs éligible au PEA (Plan d’Épargne en Actions), vous permettant d’être exonéré d’impôt sur le revenu sur vos gains après cinq années de détention !

Mais attention, acheter un ETF est peut-être aussi simple que d’acheter une action, mais il se porte aussi comme tel. Résultat : ils subissent les fluctuations des marchés financiers. Ainsi, si vous cherchez un investissement générateur de revenus stables, il est plutôt conseillé de se tourner vers un investissement locatif classique ou vers une SCPI. 

SIIC et crowdfunding 

Au même titre que les ETFs immobiliers, les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) sont globalement accessibles. Mais, attention, celles qu’on appelle aussi les foncières, sont des entreprises cotées en Bourse qui achètent des biens immobiliers. Et qui dit Bourse dit potentiels hauts rendements, mais aussi forte volatilité !

Enfin, le crowdfunding immobilier reste un investissement de niche, réservé aux profils les plus dynamiques : il s’agit du financement participatif d’un projet immobilier, que le promoteur rembourse aux investisseurs à l’issue du chantier de construction. Vous l’aurez compris, nombreux sont les projets de ce type à ne jamais voir le jour, ce qui en fait un investissement assez risqué.

Pourquoi investir jeune dans l’immobilier ?

Des options d’emprunt avantageuses 

On a trop souvent entendu que l’investissement immobilier était un fil à la patte et qu’il fallait s’en préserver le plus longtemps possible ! Une idée reçue qui a été écartée depuis bien longtemps ! 

Si aujourd’hui l’âge moyen auquel les Français réalisent leur premier achat immobilier est de 32 ans, c’est que les jeunes ont bien compris qu’investir dans la pierre était le meilleur moyen pour protéger son épargne tout en le faisant travailler intelligemment. En effet, un tel investissement permet de bénéficier de nombreux avantages, comme un taux d’emprunt et un taux d’assurance de prêt parmi les plus bas du marché. 

L’État a d’ailleurs tout mis en œuvre pour faciliter l’accès à la propriété aux plus jeunes. Reste à savoir quel est votre projet : 

• acheter votre résidence principale 
• détenir indirectement un bien immobilier via une SCPI par exemple 

Investir tôt, c’est investir mieux !

Et si nous tordions le cou à une autre idée reçue ? Celle selon laquelle les banques ne voudraient pas prêter aux jeunes pour investir dans l’immobilier. En effet, de nombreux jeunes Français rechignent à l’idée de se lancer par peur de ne pas avoir assez d’apports, ou même pas d’apport du tout et de ce fait, se voir refuser un prêt à la banque. Saviez-vous que justement du fait de leur âge, les jeunes bénéficient de conditions d’emprunt et d’assurance très avantageuses ?

En effet, il est généralement conseillé de se lancer dans un achat immobilier par le biais d’un emprunt. Cela permet de se constituer un patrimoine immobilier avec un effort d’épargne moindre. Et la peur des banques ne doit pas effrayer les nouveaux investisseurs. Bien au contraire ! Les primo-accédants ont un profil très intéressant aux yeux des établissements bancaires qui savent que leurs salaires vont être amenés à augmenter au fil des années. 

Résultat : les banques proposeront un taux d’intérêt faible. Et ce n’est pas par bonté de cœur, car elles savent bien que ces jeunes seront également susceptibles d’opter pour d’autres produits comme l’assurance de prêt, l’assurance vie, le compte-titres… Les jeunes ont donc tout à gagner !  

Investir tôt c’est aussi s’assurer de bénéficier d’une assurance de prêt faible. En effet, cette dernière représente jusqu’à 30 % du montant de l’opération. Sa spécificité : son taux est largement déterminé par votre âge. En conséquence, plus vous êtes jeune, meilleur est le taux ! Elle n’est pas belle la vie ?

Investir tôt, c’est rembourser plus vite !

Logiquement, si vous souscrivez jeune à un crédit immobilier, vous le rembourserez bien plus vite ! Par exemple, si vous décidez d’investir dans un appartement à 22 ans grâce à un prêt sur 20 ans, vous aurez fini de le rembourser à 42 ans et vous serez propriétaire d’un bien qui aura pris en valeur. Il n’y a que des avantages : 

• vous pourrez envisager de vous lancer dans une deuxième acquisition ;
• vos revenus auront augmenté ; 
• votre capacité d’emprunt sera à son maximum.

Se lancer tôt dans l’investissement immobilier, c’est aussi une excellente manière de faire travailler votre épargne en capitalisant les intérêts. Comme nous vous le disions plus haut, que vous achetiez votre résidence principale ou que vous fassiez de l’investissement locatif, 
 vous allez générer des gains ! Les plus-values ou les loyers que vous allez percevoir pourront être réinjectés dans un autre projet, qui à son tour produira des intérêts. Un véritable cercle vertueux ! Le facteur temps a toute son importance quand il s’agit de dégager des bénéfices ! 

Investir dans l’immobilier jeune : les inconvénients

On en revient toujours au même problème : l’argent. En effet, l’inconvénient principal lorsqu’on investit dans l’immobilier jeune, c’est la trésorerie. Lorsqu’on est jeune, on a généralement tendance à être en début de carrière avec peu d’épargne. Ce qui est tout à fait normal, mais qui ne plaît pas beaucoup aux banques. À cela, peuvent s’ajouter des charges importantes, comme les mensualités de votre prêt étudiant. Résultat : votre capacité d’emprunt sera probablement trop faible pour concrétiser l’achat dont vous rêvez. 

Mais cela ne veut pas dire qu’il faut renoncer bien au contraire ! Il faudra simplement adapter votre projet à votre trésorerie. L’important est de se lancer dans l’investissement immobilier pour en récolter les fruits le plus tôt possible. Et tout n’est pas perdu ! Même si les banques ont tendance à ne pas prêter sans un apport minimum de 10 % du montant du bien. Il existe des solutions afin de préparer au mieux votre projet immobilier :

• Patience est mère de sûreté. Attendez un peu afin d’avoir les fonds nécessaires pour concrétiser votre projet. Cela peut passer notamment par l’épargne via des versements réguliers vers des supports de placement sécurisés ;
• Demandez à vos proches de vous aider. La love money peut faire toute la différence ;
• Tournez-vous vers des prêts aidés comme le PTZ ou le prêt Action Logement.

Sources 

Le Prêt à taux zéro (PTZ) - Service public
Sociétés d'investissements immobiliers cotées (SIIC) - Bulletin officiel des finances publiques
Assurance emprunteur - Service public