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Comment bien préparer son projet immobilier ?

préparer projet immobilier
Kiruthiga Jeyalingam

Mis à jour le 22 juillet 2022

L'immobilier a la cote auprès des Français. Qu'il s'agisse d'accéder à la propriété ou de générer des revenus, il est possible de choisir parmi de nombreux types de placements immobiliers. Êtes-vous plutôt pierre, pierre-papier, financement participatif ? Voici tout ce qu’il y a à savoir pour un investissement adapté à vos objectifs.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Il faut commencer par cibler ce qui vous motive en priorité : 

  1. devenir propriétaire de votre résidence principale,

  2. générer des revenus complémentaires,

  3. construire un patrimoine immobilier,

  4. sécuriser votre retraite.

Devenir propriétaire de sa résidence principale

L'accès à la propriété est une des raisons principale pour laquelle il faut investir dans l'immobilier. En effet, c'est un jalon clé dans le parcours financier des Français : 58 % des Français étaient propriétaires au 1er janvier 2018, une proportion en augmentation depuis les années 80 d’après l’Insee. En période de taux bas, cet investissement se révèle particulièrement intéressant, car vous pouvez vous endetter en payant peu d'intérêts d'emprunt. 

Investir dans l'immobilier dans un contexte d'inflation permet aussi de sécuriser votre capital : vos mensualités de crédit restent les mêmes. Ce qui n'est pas forcément le cas si vous êtes locataire, car les loyers sont calculés suivant l'indice de référence des loyers (IRL). Or, ceux-ci peuvent être augmentés une fois par an pour suivre la courbe de l'inflation. 

Générer des revenus complémentaires

On peut aussi investir dans l'immobilier pour faire fructifier son argent. Cette stratégie a 2 avantages :

  • vous investissez avec peu ou pas de liquidités : c'est la banque qui avance les fonds, et vos loyers remboursent vos mensualités ;

  • vous gagnez de l'argent : c'est le cas lorsque les loyers que vous percevez sont plus importants que votre mensualité de crédit, ce qui vous permet d'empocher la différence. C’est ce qu’on appelle le cash-flow positif.

On peut dire qu'il s'agit de la formule « sprint » de l'investissement locatif : démarrer fort, avec des gains immédiats. Mais ce calcul est loin d'être applicable à tous les investissements immobiliers. 

Construire un patrimoine immobilier

Cette stratégie consiste à investir non pas dans un bien rentable, mais dans plusieurs. Ici, l'objectif est de sélectionner des biens qui ont un rendement positif ou qui s'autofinancent. 

La construction d’un patrimoine peut se faire grâce à l’effet de levier. Votre crédit obtenu, vous pouvez l’amortir progressivement grâce à vos loyers. À terme, vous devenez propriétaire de plusieurs biens immobiliers qui vous apportent des revenus.

Ce type d'opération n'est possible que si l'emprunteur présente une solide stabilité financière. L'effet de levier n'est pas non plus un outil magique et inépuisable : tout dépend de votre profil d'investisseur (vous êtes limité par votre taux de surendettement) et de la rentabilité du bien.

Qu’est-ce que l’effet de levier ?

Il s’agit d’une stratégie qui consiste à utiliser son endettement pour accroître son capital : la banque vous avance des fonds qui vous permettent d’acquérir des biens à crédit. 

Sécuriser sa retraite

Quel que soit le régime de retraite appliqué à votre profession, une chose est certaine : votre départ en retraite entraînera une baisse de vos revenus

Pour compenser ce décrochage, l'investissement immobilier (en particulier dans le locatif) est une stratégie intéressante : vous contractez un prêt immobilier que vous amortissez sur le long terme. Une fois à la retraite, vous avez 2 possibilités :

  1. revendre votre bien et empocher la plus-value, 

  2. rembourser la totalité de votre crédit et bénéficier directement des loyers versés. 

Quel type d’investissement immobilier choisir ?

Quand on parle d'investissement immobilier, on pense souvent à l'achat de résidence principale. Bien que très ancré dans les traditions d'investissement, cette option n'est pas toujours la plus rentable. Si vous cherchez les meilleurs placements dans l'immobilier, voici les actifs les plus intéressants.

L'investissement locatif

Ce type d'investissement consiste à emprunter pour un bien immobilier, puis à le mettre en location. Les loyers perçus amortissent les mensualités de crédit. 

Parmi les dispositifs d’investissement locatif, certains ont les faveurs des investisseurs :

  1. la location nue : une location non meublée (hors équipements indispensables) ;

  2. la LMNP : Location Meublée Non Professionnelle, réservée aux particuliers ;

  3. le dispositif Pinel : un dispositif de réduction d’impôt applicable seulement aux bien locatifs neufs (ou anciens refaits à neuf).

Pour qui ? 

Pour ceux qui veulent profiter d'un terrain d'investissement stable et d'une fiscalité avantageuse. 

La SCPI

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est composée d’un groupe d’investisseurs. Chacun possède une ou plusieurs parts de la SCPI. Cette dernière utilise le capital avancé par l'ensemble des contributeurs pour se constituer un parc immobilier locatif. Les investisseurs de la SCPI perçoivent les loyers et les plus-values proportionnellement aux parts qu'ils ont investies.  

On appelle la SCPI la « pierre papier » en raison de cette particularité administrative : en tant qu'investisseur, vous ne possédez pas un bien « concret » tel qu'un appartement, mais un pourcentage. C'est le papier (= le contrat de SCPI) qui rend tangible votre propriété. 

Pour qui ? 

Pour ceux qui veulent déléguer la gestion de leur bien locatif et investir avec un petit ticket d'entrée (dès 1000 euros).

La Bourse

La Bourse vous permet d'acheter les actions de différentes sociétés immobilières : sociétés foncières, sociétés de construction, promoteurs immobiliers... Ces placements boursiers s'effectuent via un PEA ou un compte-titre, ou en spéculant sur la variation des valeurs immobilières.  

Pour qui ? 

Pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille d'actions avec des actifs immobiliers.

Le crowdfunding

Vous pouvez aussi investir dans l'immobilier par le biais d’un financement participatif. Le principe : verser des fonds au porteur d’un projet immobilier. Durant toute la phase de construction, vous touchez des intérêts. Puis, une fois le bien immobilier construit (dans le respect du budget initial), vous récupérez l'intégralité de votre mise de départ.

Pour qui ? 

Pour ceux qui cherchent un investissement rentable à court terme et qui ont les liquidités pour se positionner rapidement. Attention, le crowdfunding immobilier est un investissement qui présente certains risques de perte, dont le défaut de paiement.

Les parkings, box, caves...

Longtemps perçu comme atypique, ce type de micro-location est de plus en plus courant. Le principe : investir dans un local utilisé à des fins de stockage. L'exemple type est la place de parking, qui peut se révéler très rentable dans certaines villes où les stationnements sont limités. 

La même logique s’applique à l’investissement dans des box et des caves qui offrent un espace de rangement supplémentaire dans un cadre urbain parfois saturé. 

Pour qui ? 

Pour ceux qui cherchent un investissement locatif avec un minimum de contraintes d'entretien et de charges, moyennant un ticket d'entrée de 10 000 euros. 

Le viager

Le viager est une transaction immobilière entre un propriétaire et un acheteur. Il répond aux besoins spécifiques des deux parties :

  • le propriétaire dispose d'une rente viagère à vie, versée par l'acheteur, et donc d'une sécurité financière,

  • l'acheteur se positionne sur un bien immobilier moins cher grâce une décote foncière, et verse un bouquet (= un apport) exonéré d'impôts.

Le viager peut être occupé ou libre, mais l'acquéreur n'accède à la propriété du bien qu'au décès du vendeur. Une échéance floue qui implique de verser la rente viagère pendant une durée indéterminée.

Pour qui ? 

Pour ceux qui cherchent à acquérir une résidence principale avec un apport réduit et un prix de départ plus bas que le marché.

Comment établir le budget de son achat immobilier ?

Un achat immobilier, c'est un montant à plusieurs zéros : rares sont ceux qui disposent des fonds nécessaires pour payer en une fois. Heureusement, c'est loin d'être obligatoire ! Un crédit immobilier vous permet d'utiliser l'argent de la banque pour construire votre capital. Mais, pour un investissement rentable, vous devez impérativement savoir de quel budget vous disposez. Voici comment procéder.

Définir son apport personnel

On peut comparer l'apport à une caution. Il s'agit d'une épargne que vous injectez dans votre achat immobilier. L'objectif est double :

  • prouver à la banque que vous êtes solvable,

  • alléger le montant de votre emprunt immobilier.

Il n’est pas obligatoire d’avoir un apport pour investir, mais c’est un critère très important pour les banques. L’apport minimum conseillé est de 10 % de votre emprunt total. Il sert à amortir les frais d'acquisition (autour de 3 % dans le neuf et de 8 % dans l'ancien) qui s'ajoutent au prix du bien immobilier. 

Il est fortement recommandé de fournir un apport de 20 % du prix du bien. Cela diminue le montant du crédit et vous fait accéder à de meilleures conditions de prêt : mensualités plus basses, taux d'intérêt réduit... 

Calculer sa capacité d'endettement

Pour vous accorder un prêt, une banque se base sur plusieurs critères : votre gestion financière, votre apport, mais aussi (et surtout) vos revenus : salaire, pension, allocation, rente... Ils servent de base pour calculer votre capacité d’endettement. En 2022, le taux d'endettement maximum est plafonné à 35 % des revenus. En pratique, il se situe plus souvent autour de 33 %.

Pour connaître votre capacité d'endettement, le plus simple est de faire une simulation de crédit immobilier en ligne. Attention : les simulations ne donnent qu'une estimation, mais cela vous aidera à avoir une idée du montant et des intérêts que vous pouvez négocier.

Se renseigner sur les aides à l'achat immobilier

Vous n’avez pas d’apport pour votre projet immobilier ? Certaines aides financières existent pour les primo-accédants. Voici les 3 aides les plus connues :

  1. le PTZ (Prêt à Taux Zéro) : il s'agit d'un prêt sans intérêt accordé par l'État. Il peut couvrir jusqu'à 40 % de votre achat immobilier,

  2. le PAS (Prêt d'accession sociale) : ce prêt au taux plafonné est destiné aux particuliers aux revenus modestes. Ce prêt peut avancer l'intégralité du montant de votre bien immobilier,

  3. le PAL (Prêt Action Logement) : il propose un taux entre 0 et 1 % et est réservé aux salariés d'entreprises non agricoles comptant 10 employés minimum.

Votre région peut aussi vous proposer un prêt subventionné. Malgré tout, ces aides financières ont des limites : elles sont accordées sous conditions de ressources et elles ne s’appliquent qu’à l’achat d’une résidence principale.

Scruter les conditions du prêt immobilier

Une banque valide votre demande d'emprunt ? Ne signez pas les yeux fermés. D'une banque à l'autre, les conditions peuvent varier, et pas toujours à votre avantage. N'hésitez pas à déposer votre dossier chez plusieurs banques pour comparer les conditions de crédit. Et portez une attention particulière aux points suivants :

  • Le taux d’intérêt est-il fixe ou variable ?

  • À combien s’élève le coût total de vos intérêts (le TAEG) ? 

  • Quel est le montant de vos mensualités de crédit ?

  • Quelle est la durée du prêt ?

  • Combien coûtera l'assurance emprunteur ?

  • Y a-t-il des frais de dossier, et à quel prix ?

Prendre en compte les frais de l'achat

Une erreur courante est de compter uniquement le prix du bien dans son budget prévisionnel. Or, un investissement immobilier implique d'autres dépenses :

  • les frais d'acquisition : ils viennent gonfler le prix de la transaction immobilière d'environ 3 % (pour un achat dans le neuf) ou 8 % (pour un achat dans l'ancien) ;

  • les frais d'agence : ils sont fixés par l'agence immobilière qui vend le bien. Ces frais peuvent être à la charge du vendeur, mais ce n'est pas systématique. Vérifiez toujours sur l'annonce !

  • les taxes locales : lors de la signature, il est établi un prorata de la taxe foncière et des charges de copropriété que vous aurez à payer dans l’année en cours.

Quels investissements immobiliers pour réduire ses impôts ?

Il peut être intéressant d'investir dans l'immobilier, pas seulement pour sécuriser son futur, mais aussi pour optimiser ses finances dans le présent. Certains placements immobiliers sont particulièrement indiqués pour réduire vos impôts.

Le Pinel

Comme on l'a vu plus haut, le Pinel consiste à investir dans un bien locatif neuf ou en futur état d'achèvement. Le Pinel est particulièrement intéressant si vous cherchez à réduire vos impôts : un investissement via ce dispositif vous permet d'obtenir une réduction d'impôt allant jusqu'à 21 % du montant d’acquisition. Et ce, tout en construisant votre patrimoine immobilier. 

La LMNP

Dans la famille de l'immobilier locatif, voici un autre investissement avec un avantage fiscal certain. La Location Meublée Non Professionnelle permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur vos revenus locatifs : vous améliorez donc le rendement de vos loyers perçus. 

À noter que la LMNP peut permettre de profiter également du Censi-Bouvard, autre dispositif d’optimisation fiscale centré sur les résidences de services.

Chez Climb, nous proposons un accompagnement pour optimiser vos finances avec la SCPI. Pour savoir si vous remplissez les critères d'éligibilité, réalisez en quelques clics votre simulation en ligne !

Sources

Tableau de l’économie française - Insee

J’achète un bien immobilier - impots.gouv.fr

Achat ou vente d’un logement - service-public.fr

Investissements locatifs : comment bénéficier d’une réduction d’impôts ? - economie.gouv.fr

Rapport annuel de la BCE - Banque Centrale Européenne

Foire aux questions

🤷 Est-ce que l'immobilier va baisser en 2022 ?

Il y a deux facteurs à prendre en compte : le prix de l'immobilier et les taux d'intérêt. Ces derniers suivent une baisse constante depuis 2016, avec un record plancher en 2021. Depuis début 2022, on observe une remontée des taux, mais en contrepartie, les prix de l'immobilier se stabilisent. En somme, les deux facteurs s'équilibrent pour un contexte immobilier favorable.

🤷 Comment investir dans l’immobilier quand on est jeune ?

Si vous êtes jeune et que vous avez des revenus stables et que vous souhaitez habiter dans le même logement pendant plus de 5 ans, l'achat de la résidence principale est recommandé. Si vous souhaitez rester mobile et générer des revenus complémentaires, l’investissement locatif vous conviendra davantage. 

🤝 Est-il intéressant de faire appel à un courtier ?

Le courtier immobilier va se charger de contacter à votre place différents organismes bancaires pour vous obtenir les meilleures conditions de prêt. Cependant, tous les courtiers ne se valent pas, et ce recours implique de payer des honoraires de courtage. Nous vous recommandons de toujours faire une simulation de prêt préalable et de ne jamais choisir votre courtier à l’aveugle sur Internet : croisez les avis !

🤷 Quel est le meilleur moment pour se lancer dans l'immobilier ?

Il est conseillé d'investir entre 20 et 30 ans : la majorité des emprunts s'étalant sur 20-25 ans, cela vous permet de rembourser un emprunt durant votre vie active. Mais tout dépend aussi de votre situation : avez-vous des revenus stables et une capacité d'endettement correcte ?