Vous souhaitez sauter le pas et investir dans l’immobilier ? Et si on vous disait qu’il existe une solution simple, performante et sécurisée qui vous permet de le faire. La nue-propriété vous permet d’acquérir un bien à faible coût en partageant temporairement sa propriété et son usage. Comment investir ? Quels sont les avantages d’un tel investissement ? Climb vous dit tout.
Qu’est-ce que la nue-propriété ?
La nue-propriété est une autre manière d’investir dans l’immobilier. À l’inverse d’un bien en pleine propriété, la nue-propriété résulte du démembrement d’un bien immobilier.
En clair, il est séparé en deux avec d’un côté le nu-propriétaire et de l’autre l’usufruitier. Le premier a le droit de jouir du bien à sa convenance pendant une durée définie (10 ou 20 ans) et le deuxième dispose du droit d’usage du bien.
Dans ce scénario, c’est l’usufruitier qui s’occupe de tous les frais liés à la gestion ou aux travaux. Mais c’est aussi lui qui perçoit les revenus provenant des loyers.
Vous l’aurez compris, lorsque vous achetez en nue-propriété, vous concédez l’usufruit à une autre personne. Rassurez-vous, ce n’est pas permanent : à l’issue d’une période de 10 ou 20 ans, l’usufruit prend fin et le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien.
La valeur du bien est répartie entre la nue-propriété et l’usufruit grâce à un barème établi par l’administration fiscale. Il évolue en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement :
Âge du donateur | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
À partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
Comment investir en nue-propriété ?
L’investissement immobilier vous intéresse ? Reste à savoir comment investir en nue-propriété. Rien de bien compliqué, partez du principe qu’il s’agit d’un investissement locatif. Voilà pourquoi il est primordial de bien étudier le marché immobilier.
Nous vous conseillons de bien préparer votre projet en vous concentrant sur une ville attractive et dynamique. Les critères à retenir varient en fonction de vos intentions de location :
location à l’année : une ville attractive pour l’emploi ;
location saisonnière : une ville connue pour ses sites touristiques et ses activités.
Mais tout ne s’arrête pas à la ville. Le choix du quartier est aussi très important. Sélectionnez des quartiers sûrs, propres et proches des commerces. Ne négligez pas non plus l’accessibilité en transports en commun. La proximité d’une ligne de bus ou de tramway peut faire toute la différence. Enfin, les locataires sont très sensibles à leur environnement. Le cadre doit être agréable, soigné et doté d’espaces verts.
Pourquoi investir en nue-propriété ?
Les avantages
Vous l’aurez compris, on n’investit pas en nue-propriété par hasard. Cet investissement présente de nombreux avantages :
un bien immobilier à un plus petit prix : vous bénéficiez d’une décote de 30 % à 50 % par rapport à l’acquisition d’une pleine propriété. Puisque vous ne jouirez que de la nue-propriété et non de l’usufruit, le prix est bien inférieur à celui du marché ;
aucuns frais liés à la gestion ou aux travaux : tout est pris en charge par l’usufruitier ;
pas d’impôts locaux : la taxe foncière est à la charge de l’usufruitier ;
aucune fiscalité supplémentaire : en étant nue-propriétaire, votre bien n’intègre pas votre patrimoine immobilier. Ainsi, vous êtes susceptible de ne pas payer l’IFI (voir exemple ci-dessous). C’est l’usufruitier qui déclare le bien et qui paye l’IFI ;
un accès à la pleine propriété automatique : une fois la période de 10 ou 20 ans passée, le démembrement s’achève et vous êtes pleinement propriétaire sans frais supplémentaires ;
des droits de donation réduits : si vous souhaitez transmettre un bien en nue-propriété à vos héritiers, les droits de transmission seront calculés sur la base d’une assiette taxable minorée, puisque calculés selon la valeur du bien en nue-propriété ;
un investissement souple : pas de durée minimum de détention. Vous êtes libre de céder votre bien quand vous le souhaitez, sans perdre vos avantages fiscaux et patrimoniaux acquis et sans frais. De plus, vous bénéficiez d’une imposition allégée sur la plus-value.
Bon à savoir
En tant que nu-propriétaire, vous devez tout de même prendre en charge les grosses réparations comme les gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures ou encore la réparation des murs de soutènement. Vous pouvez retrouver la liste exhaustive de ces gros œuvres dans l’article 606 du Code civil.
Les inconvénients
Les inconvénients peuvent paraître bien mineurs par rapport aux avantages. Malgré tout, ils existent et il faut en avoir conscience. Avant de vous lancer en nue-propriété, gardez à l’esprit que vous ne disposez pas de l’usufruit. Ainsi, vous ne pouvez pas percevoir de loyers durant toute la période de cession de l’usufruit. Ne comptez donc pas sur cet investissement pour toucher des revenus supplémentaires pour arrondir les fins de mois. Ou même pour rembourser un emprunt immobilier.
Sources
Article 605 et 606 du Code civil - legifrance.gouv.fr
Article 669 II du Code général des impôts - legifrance.gouv.fr
Différence entre usufruit, nue-propriété et pleine propriété - service-public.fr
Les avantages de la nue-propriété - service-public.fr
Foire aux questions
🤝 Qui peut investir en nue-propriété ?
La nue-propriété est accessible à tous et peut convenir à différents objectifs :
- préparer sa retraite ;
- bénéficier d’une fiscalité avantageuse ;
- devenir propriétaire à moindres frais…
Peu importe vos raisons, la nue-propriété saura vous récompenser de votre patience.
🤷 Quel est le meilleur placement immobilier ?
Le meilleur placement immobilier dépend de vos objectifs et de votre profil. Les SCPI de rendement, le crowdfunding ou encore la location meublée peuvent être de bons investissements.
🤔 Nu-propriété : pouvez-vous donner un exemple concret ?
Prenons l’exemple de Charlotte, propriétaire de plusieurs biens immobiliers :
- une résidence principale, en pleine propriété d’une valeur de 500 000 € qui bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 %. Sa valeur à déclarer s’établit donc à 350 000 €.
- une résidence secondaire, en pleine propriété, d’une valeur de 600 000 € qui ne bénéficie d’aucun abattement.
- un bien acquis en nue-propriété d’une valeur de 300 000 €, non soumis à l’impôt sur la fortune immobilière.
Résultat : l’ensemble de son patrimoine immobilier vaut 950 000 euros. Charlotte ne paiera donc pas l’IFI qui concerne les personnes détenant un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros.
🤔 Quelles sont les différences entre l’usufruit, la pleine propriété et la nue-propriété ?
Les différences tiennent aux droits plus ou moins importants sur un bien :
- pleine propriété : vous disposez du bien, vous pouvez l’utiliser et percevoir des revenus issus de ce bien ;
- nue-propriété : vous pouvez seulement disposer du bien ;
- usufruit : vous pouvez utiliser le bien et percevoir des revenus issus de ce bien.