Quel est le meilleur placement dans l'immobilier ?

Quels sont les meilleurs investissements immobiliers du moment ? 

La SCPI de rendement

Il s'agit d'un produit particulièrement intéressant pour investir dans l'immobilier. La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) se compose d'un groupe de personnes qui achètent des parts d'un même bien immobilier. 

Il existe plusieurs types de SCPI :

• la SCPI de rendement (pour générer des revenus fonciers),
• la SCPI fiscale (pour réduire ses impôts),
• la SCPI de plus-value (centrée sur la valeur des parts).

Dans la catégorie des meilleurs placements, c'est la première SCPI qui nous intéresse. Comme son nom l'indique, son but premier est de produire un rendement performant (autour de 5 %), en louant des biens à des entreprises ou à des administrations : bureaux, parkings, locaux commerciaux...

La SCPI de rendement permet de générer des revenus complémentaires, mais il est à noter que, comme tout investissement, elle n'a pas de résultat garanti. Ses meilleures performances potentielles impliquent aussi un risque financier plus important.

Chez Climb, nous vous proposons de nombreuses SCPI parmi les meilleures du marché : Primovie, Immorente, Épargne Pierre ou encore Pierval Santé. Cette dernière, qui affichait une rentabilité de 5,3 % en 2021, vous permet d'investir dans l'immobilier de santé en France et à l'étranger, permettant ainsi de mutualiser le risque de perte en capital. Investissez en SCPI de rendement au comptant ou via la souscription d'un crédit. On s'occupe de tout pour vous !

La location meublée

C'est un grand classique de l'investissement immobilier. Si vous cherchez un placement avantageux dans cette catégorie, la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est à étudier de près. 

La LMNP est une catégorie de l'immobilier locatif. Pour bénéficier de ses avantages, vous devez louer un bien meublé (respectant la réglementation LMNP) en tant que particulier, et percevoir des revenus locatifs annuels de 23 000 euros maximum. À la clé : un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Ainsi, vous pouvez générer des revenus complémentaires tout étant faiblement imposé.

La LMNP vous permet aussi de bénéficier du Censi Bouvard : un dispositif fiscal qui permet d'obtenir une réduction d'impôts de 11 % sur l’ensemble de vos recettes locatives pendant 9 ans.

Pour bénéficier du Censi Bouvard, vous devez respecter certaines conditions :

1. investir en LMNP dans un bien soit neuf, soit en VEFA (Vente en État de Futur Achèvement), soit achevé depuis moins de 15 ans et ayant été rénové,
2. investir dans un bien éligible (résidences pour étudiants, établissements pour personnes âgées ou handicapées, structures médico-sociales),
3. investir dans un bien dont le prix ne dépasse pas 300 000 euros,
4. louer son bien pendant 9 ans minimum.

Climb travaille avec Ernest pour vous proposer les meilleurs produits immobiliers en LMNP ancien : leurs chasseurs d'appartement présents dans plusieurs villes françaises sauront trouver la location qui vous conviendra !

Les nouveaux placements immobiliers

Si vous cherchez à obtenir un bon rendement sans gérer votre bien locatif vous-même, d'autres placements immobiliers existent. Ils peuvent vous permettre de générer des revenus, mais leurs performances impliquent aussi d'avoir un profil d'investisseur ouvert au risque. Parmi les plus connues, on compte :

Le crowdfunding immobilier

Plus communément appelé financement participatif, ce type de placement consiste à faire financer un projet immobilier par un ensemble de particuliers au lieu de passer par un emprunt bancaire. 

L'avantage pour les investisseurs : un rendement supérieur à la location immobilière classique. L'inconvénient : la somme prêtée est bloquée le temps de la construction du bien, et le projet peut être défaillant et donc vous faire perdre de l’argent.

Climb s'associe à Clubfunding pour vous permettre d'investir facilement en crowdfunding immobilier !

Les FCPI

Il est aussi possible de faire un placement immobilier via la Bourse. Pour cela, il faut passer par un FCPI (Fonds Commun de Placement Immobilier) : il s’agit d’un fonds d'investissement destiné à des sociétés immobilières (promotion, foncier, construction) ou encore d'une SIIC (Société d'Investissement immobilier Cotée).

Comment gagner de l'argent avec l'immobilier ?

Négocier de bonnes conditions à l’achat

Vous êtes fixé sur le type de placement immobilier qu’il vous faut ? Avant de vous lancer dans des calculs fiscaux, mettez toutes les chances de votre côté pour bien préparer votre projet immobilier. Un placement réussi démarre par un ticket d’entrée optimisé. 

Pour y parvenir, négociez impérativement les éléments suivants :

• le prix du bien immobilier,
• le taux de votre crédit,
• le montant de l'assurance emprunteur.

Rechercher un rendement positif

Le rendement est obtenu via un calcul qui met en balance le prix d'achat d'un bien et ses revenus locatifs : le résultat vous indique quel est le potentiel retour sur investissement. Plus le pourcentage est élevé, meilleures sont vos chances de réaliser un investissement immobilier rentable. On estime que les voyants sont au vert quand votre rendement est compris entre 5 et 10 %.

Le rendement locatif brut se calcule sur une année. Pour savoir s’il est positif, prenez le loyer annuel que vous souhaitez fixer, divisez-le par le coût de revient (= l'ensemble des frais d’achat de ce bien). Vous obtenez un montant que vous devez ensuite multiplier par 100 pour obtenir votre pourcentage de rendement.

Exemple : Martine souhaite acquérir un appartement à 150 000 euros, frais d'acquisition inclus. Le loyer est fixé à 700 euros charges comprises. Pour connaître la rentabilité brute, elle effectue donc le calcul suivant :

(700 x 12 / 150 000) x 100 = 5,6 %

Le rendement brut reste un premier calcul d’estimation : il n’englobe pas les charges ou les taxes que vous pouvez être amené à payer. Mais il est utile pour savoir si le loyer fixé ne vous fait pas investir à perte.

Notez que le rendement ne garantit pas la rentabilité de votre bien locatif. Certes, un rendement positif est un prérequis, mais vous devrez aussi scruter de près d'autres éléments, à commencer par le marché locatif de votre zone d'investissement : si votre bien a un excellent rendement sur le papier, mais que vous ne trouvez pas de locataire, votre rentabilité en prendra évidemment un coup.

Générer des revenus grâce à l'achat-revente 

Vous voulez faire fructifier votre argent dans l'immobilier sans passer par le locatif ? L'achat-revente est une autre technique pour booster votre retour sur investissement. 

Le principe : vous achetez un bien immobilier à un prix très avantageux (généralement un bien avec travaux), vous le rénovez puis vous le remettez en vente lorsque le marché immobilier devient propice. Valorisé par vos travaux, le bien peut être vendu plus cher et vous faire réaliser une belle plus-value.

Ce type d'investissement n'est pas sans risques : vous n'êtes pas à l'abri d'un surcoût de travaux, et la plus-value doit pouvoir absorber le prix de rénovation, l'imposition sur la plus-value, et rester performante malgré tout. 

Bref, il s'agit d'une opération immobilière qui demande une estimation budgétaire très précise et de bonnes connaissances en rénovation. 

Générer une plus-value

Il s'agit de la manière la plus classique de gagner de l'argent en immobilier, qu'il s'agisse d'un bien locatif ou d'une résidence principale. La plus-value s'obtient quand vous revendez votre bien à un prix supérieur auquel vous l'avez acheté.

Pour générer une plus-value réellement intéressante, il faut avoir amorti les frais d'acquisition et attendre un contexte favorable : hausse des prix, secteur dynamique... C'est pourquoi on conseille d'attendre (minimum) 5 ans avant de revendre un bien.

Payer moins d’impôts

On peut aussi gagner de l'argent en étant moins taxé, tout simplement ! Il peut être intéressant d'investir dans l'immobilier pour profiter de dispositifs qui permettent de payer moins d’impôts. 

• Le Censi Bouvard : comme on l'a vu, cette loi permet de réduire vos impôts à hauteur de 11 % de l’ensemble de vos loyers perçus sur 9 ans.
• Le Pinel : pour en bénéficier, vous devez investir dans un bien respectant les zones d'éligibilité du Pinel. En contrepartie, vous bénéficiez d'une défiscalisation pouvant aller à 21 % du montant d’achat sur 12 ans.
• Le LMNP : avec ce dispositif, vous pouvez opter pour le régime Micro BIC et bénéficier d'un abattement de 50 % de vos recettes locatives (à condition que ces revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 euros). Le régime Micro BIC est cumulable avec l'option Censi Bouvard.
• Le Denormandie : un dispositif de réduction d’impôts qui s'applique aux biens locatifs anciens ayant fait l'objet de travaux ou de rénovation (équivalant à 25 % minimum du coût total de l'investissement).
• Le Malraux : cette loi permet d'obtenir une réduction d'impôts sous condition de réaliser sur 9 ans un investissement locatif faisant l'objet d'importantes rénovations dans un secteur urbain protégé (site patrimonial remarquable, quartier ancien dégradé...).

Faut-il acheter sa résidence principale ? 

Même s'il s'agit de l'investissement traditionnel par excellence, la résidence principale n'est pas le placement idéal pour tout le monde. Cela doit correspondre à vos projets de vie et à votre stratégie financière.

Achat de résidence principale : les avantages

Si la résidence principale n’est pas le placement le plus performant, elle vous offre malgré tout de solides atouts :

• vous optimisez vos dépenses en remplaçant les loyers par un crédit,
• vous renforcez votre capital grâce à l'argent prêté par la banque,
• vous empochez votre plus-value sans payer ni prélèvements ni impôts (contrairement aux autres investissements immobiliers).

Pour résumer, l'achat de résidence principale est un bon placement pour les profils prudents : moins de potentiel de plus-value que des actions, par exemple, mais plus de stabilité. 

Achat de résidence principale : les inconvénients

Lorsqu'on cherche un placement immobilier avec de bonnes performances, la résidence principale est loin d'arriver en tête. En effet, l'achat d'une RP implique diverses contraintes :

• vous payez des charges supplémentaires (taxe foncière, charge de copropriété, d'entretien, etc.),
• vos perspectives de mobilité sont réduites pour plusieurs années,
• une partie de votre capital est bloquée par vos mensualités de crédit.

En somme, il faut plus voir l'achat d'une RP comme une sécurisation de capital que comme un tremplin financier. 

Utilisez notre simulateur gratuit pour comparer l'achat de votre résidence principale à l'investissement locatif !

Sources

SCPI : connaître les risques et les rendements de cet investissement - economie.gouv.fr
J’investis dans la location meublée - impots.gouv.fr
Le dispositif Pinel d’investissement locatif - economie.gouv.fr
Tous les conseils pour investir en Loi Censi-Bouvard 2022 - loi-censi-bouvard.info
Qu’est-ce que la résidence principale pour les impôts - service-public.fr