Vous avez sauté le pas et vous vous êtes lancé dans l’investissement locatif. Reste maintenant à choisir votre régime fiscal. Ce choix pourrait vous permettre de faire de belles économies d’impôts, mais aussi d’optimiser vos revenus locatifs. Entre déficit foncier, régime réel et micro-BIC, sans parler des nombreux dispositifs mis à votre disposition, pas toujours facile de s’y retrouver. On vous donne toutes les clés. Suivez le guide !
L’imposition sur les logements non-meublés
Qui dit investissement dans l'immobilier, dit forcément imposition. Ici tout dépendra du bien que vous louez. Commençons par les logements vides (non-meublés). Dans ce cas précis, les revenus locatifs sont à déclarer en tant que revenus fonciers. Vous avez le choix entre deux types d’imposition :
- le régime micro-foncier ;
- le régime réel.
Le régime micro-foncier
Si votre investissement locatif est inférieur à 15 000 € par an, vous serez automatiquement soumis au régime micro-foncier. Mais vous aurez tout de même la possibilité de passer au régime réel s’il est plus intéressant.
Qu’est-ce que le régime micro-foncier ? Il vous donne droit à un abattement de 30 % d’impôt. Résultat : les loyers imposés s’élèveront à 70 % des loyers perçus. Gardez tout de même à l’esprit que les travaux et charges ne seront pas déductibles.
Pour la déclaration, rien de plus simple. En ligne, il vous suffit d’aller sur votre espace personnel et d’indiquer le montant brut de vos revenus fonciers (sans abattement). Si vous faites encore votre déclaration sur papier, il faudra indiquer vos revenus fonciers dans le formulaire 2042 dans la partie « Revenus fonciers — Location non meublée ».
Par exemple, Claire gagne 30 000 € de revenus fonciers par an grâce aux loyers qu’elle perçoit. En choisissant le régime micro-foncier, Claire se voit appliquer par l’administration fiscale un abattement de 30 % et sera donc imposée sur 70 % de 30 000 €, soit 21 000 €.
Pour calculer son impôt, il suffira de multiplier ce montant imposable par :
- la tranche marginale d’imposition (TMI) : 14 % dans le cas de Claire
- les prélèvements sociaux : 17,2 %
Soit :
- 21 000 € x 14 % = 2 940 €
- 21 000 € x 17,2 % = 3 612 €
Ce qui équivaut à un impôt global de 6 552 €.
Le régime réel
Comme nous vous l’expliquions plus haut, vous pouvez aussi opter pour le régime réel, même si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €. À l’inverse du régime micro-foncier, ce régime vous permet de déduire un large choix de charges :
- travaux ;
- intérêts d’emprunt ;
- assurance…
Lors de la déclaration, vous devrez également vous rendre dans votre espace personnel sur le site impots.gouv.fr et déclarer votre revenu net foncier, soit le revenu brut après déduction des charges. Pour la version papier, il faudra remplir le formulaire 2044. Cependant, pour les revenus fonciers comme des redevances d’affichage, l’usage de certains biens tels que des étangs, ou des cours d’eau, il faudra remplir le formulaire 2044 spécial.
Reprenons l’exemple de Claire qui loue toujours son appartement non-meublé pour 30 000 € par an. Si elle opte pour le régime réel, elle devra lister la totalité de ses charges. Imaginons qu’elles équivalent à 10 000 €. Il faudra donc faire une simple soustraction : 30 000 € - 10 000 € soit 20 000 €.
Une fois cela fait, il suffira de reprendre les mêmes calculs que pour le régime micro-foncier :
- 20 000 € x 14 % = 2 800 €
- 20 000 € x 17,2 % = 3 440 €
En choisissant le régime réel, Claire paye 6 240 € d’impôts au total soit 312 € de moins que si elle avait opté pour le régime micro-foncier.
En résumé, puisque le choix est libre, pesez bien le pour et le contre avant d’opter pour un régime afin d’atteindre le loyer imposable le plus bas possible. Pour vous aider à faire le bon choix, appliquez la règle suivante : si les charges déductibles dépassent 30 % des loyers perçus, le régime réel permet de payer moins d’impôts. Dans le cas contraire, il est préférable d’opter pour le régime micro-foncier.
L’imposition sur les logements meublés
Maintenant que nous avons vu la fiscalité lorsqu’on loue un bien vide, reste à comprendre l’imposition des logements meublés. Lorsqu’on se lance, il s’agit de distinguer deux types de location :
- la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) ;
- la Location Meublée Professionnelle (LMP).
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
Les revenus que vous percevez lorsque vous louez un appartement ou une chambre par exemple sous le statut LMNP, sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Contrairement aux biens vides, ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Bon à savoir
Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si vos recettes annuelles tirées de cette activité sont inférieures à 23 000 € par an et si cette somme est inférieure au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Là encore, il existe deux régimes différents :
- le régime micro-BIC
- le régime réel
Le régime micro-BIC
Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 €, ce régime s’applique automatiquement. Il fonctionne comme le régime micro-foncier, avec des loyers imposables qui représentent cette fois-ci 50 % des loyers perçus. Cependant, vous pouvez choisir le régime réel si vous le souhaitez.
Le régime réel
Si vos recettes annuelles sont supérieures à 72 600 €. Sauf si c’est la première ou la deuxième année que vos recettes dépassent cette somme. Dans ce cas, vous pouvez continuer à bénéficier du régime micro-BIC une année de plus. Ce régime réel fonctionne comme le régime réel pour les logements vides.
La Location Meublée Professionnelle (LMP)
Si vous partez sur une Location Meublée Professionnelle, vous aurez le choix entre deux régimes d’imposition :
- le régime micro-entreprise. Il s’applique lorsque votre chiffre d’affaires est inférieur à 176 200 € pour les meublés classés et 72 600 € ;
- le régime réel si vous avez choisi l’imposition sur le revenu, dans ce cas vous devrez déclarer vos revenus de location dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À l’inverse si vous avez opté pour l’impôt sur les sociétés, il faudra reporter vos revenus de location sur le formulaire n° 2065-SD.
Bon à savoir
Le loueur en meublé professionnel n’est pas obligé d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés.
Les locaux loués meublés sont par ailleurs soumis aux impôts locaux (taxe foncière, etc.). En termes de calcul d’impôts, le calcul est le même pour les LMNP et LMP. Pour illustrer ce mode de gestion, reprenons l’exemple de Claire et ses 30 000 € de revenus fonciers par an :
- Régime micro-BIC : 30 000 € — 50 % des loyers perçus = 15 000 €
- Régime réel : 30 000 - 10 000 € de charges = 20 000 €
Claire aura donc le choix entre le régime micro-BIC :
- Impôts sur le revenu : 15 000 € x 14 % = 2 100 €
- Prélèvement sociaux : 15 000 € x 17,2 % = 2 580 €
Soit un total de 4 680 €.
Et le régime réel :
- Impôts sur le revenu : 20 000 € x 14 % = 2 800 €
- Prélèvement sociaux : 20 000 € x 17,2 % = 3 440 €
Soit un total de 6 240 €.
À retenir
Vous êtes exonéré d’impôt lorsque vos recettes de location sont inférieures à 90 000 € hors taxes au cours des 2 années civiles précédant la cession. Il faut également que l’activité de location en meublés ait commencé depuis au moins 5 ans.
Sources
Régime fiscal du LMP - Service public
Code général des impôts - Legifrance
Location en meublé - bulletin officiel des finances publiques
Foire aux questions
🤷 Quelles sont les charges déductibles pour le statut LMP ?
Comme pour le statut LMNP, l’investisseur pourra, dans le régime réel, déduire certaines charges de ses loyers perçus pour atteindre le montant de ses loyers imposables :
- frais d’établissement (frais de notaire, de constitution de société notamment)
- frais d’entretien et de réparation
- impôts locaux
- frais de gestion et d’assurances
- intérêts d’emprunt
- amortissement du mobilier et des améliorations (sur une durée allant de 5 à 10 ans, pour un taux compris entre 10 % et 20 % par an)
🤝 Quelle est la rentabilité pour un investissement locatif ?
Tout dépend de votre bien, mais elle varie le plus souvent de 2 à 7 %. Gardez à l’esprit qu’au mètre carré, les petites surfaces rapportent davantage que les grandes.
🤝 Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme classé ?
Le classement en meublé de tourisme n’est pas obligatoire pour louer sa résidence de manière saisonnière. Toutefois, cela peut vous permettre d’optimiser vos locations. Il suffit d’en faire la demande. Afin qu’elle soit accordée, il faut que votre bien réponde à certaines caractéristiques. Comme pour un hôtel, le classement se fait en étoiles, de 1 à 5.
🤔 Comment réduire ses impôts locatifs ?
Il existe de nombreux dispositifs qui vous permettront d’alléger la fiscalité de vos investissements locatifs :
- Le dispositif Denormandie
- Le dispositif Pinel
- Le dispositif Loc'Avantages