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La plupart des investisseurs effectuant un placement dans la pierre ont pour objectif d’obtenir une rentabilité élevée. L’immobilier locatif figure parmi les meilleurs investissements qui rapportent. Depuis quelques années, les investisseurs sont séduits par l’investissement en immeuble de rapport. Investir dans un immeuble de rapport est considéré comme le Graal pour la plupart d’entre eux. Découvrons les raisons et la rentabilité de ce placement en vogue.

 

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<h2>Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?</h2>

Les investisseurs se tournant vers un <a href="https://www.investissement-locatif.com/immeuble-de-rapport.html">investissement en immeuble de rapport</a> sont poussés par divers motifs. Vous trouverez les principaux ci-dessous.

<h3>L’opportunité de négocier le prix du bien</h3>

L’achat d’un immeuble de rapport se fait en bloc. L’investisseur acquiert en une seule fois des lots d’appartements au lieu d’acheter plusieurs appartements séparément. Avec ce type d’achat, les vendeurs sont susceptibles de concéder une marge de négociation plus flexible que la normale. Toutefois, il est vivement conseillé de rester sur vos gardes et bien vérifier l’état de l’immeuble avant de signer le contrat.

<h3>Profiter de l’effet de levier bancaire</h3>

Investir dans l’immobilier nécessite un certain apport financier, l’achat d’un immeuble de rapport ne déroge pas à la règle. L’investisseur va avoir recours à un <a href="https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/Publications/Vie-pratique/Fiches-pratiques/credit-immobilier">crédit immobilier</a> pour faire l’acquisition du bien.

Les loyers perçus par la location des appartements de l’immeuble de rapport permettront de rembourser les mensualités et dégager un cashflow positif. Il est conseillé de recourir au différé de remboursement du prêt, de manière à toucher les loyers avant même de devoir rembourser le prêt bancaire.

<h3>Des frais plus faibles</h3>

Outre le prix du m², l’achat d’un immeuble de rapport occasionne également des frais moins élevés. Effectuant une seule transaction avec un unique vendeur, l’investisseur n’aura à payer qu’une seule fois les frais de dossier, les frais de notaire et autres frais. De plus, les démarches sont simplifiées. Au lieu de se charger de nombreuses procédures pour chaque appartement, une seule démarche administrative sera nécessaire. Ainsi, le bailleur économisera à la fois de l’argent et du temps.

→ Lire également : <a href="https://www.tacotax.fr/blog/6384/loi-pinel-changements">Loi Pinel : quels changements pour le dispositif ?</a>

<h2>Le rendement du placement immobilier en immeuble de rapport</h2>

Le plus grand atout de l’investissement en immeuble de rapport est la rentabilité locative élevée. Les investisseurs choisissent généralement ce placement pour cette raison. L’immeuble de rapport délivre une rentabilité supérieure à celle générée par un appartement individuel. Pour garantir cela, l’investisseur devra acquérir un bien décoté nécessitant des travaux de rénovation.

La rentabilité dépend également de l’emplacement de l’immeuble et de la demande locative. Avant de se lancer dans l’achat de votre immeuble, une étude du marché sera donc plus judicieuse.

La rentabilité générée par un investissement locatif dans un appartement varie en fonction des caractéristiques du bien et de son emplacement. Pour les deux pièces et les trois pièces, elle est en moyenne de 5 à 6 %, les plus de 3 pièces, par contre, oscillent entre 3 à 4 %. Les studios rapportent une rentabilité un peu plus élevée avec un taux de rendement de 5 à 7 %. Bien que ces rentabilités soient intéressantes, l’immeuble de rapport génère un rendement plus important. En France, la rentabilité brute des immeubles de rapport varie entre 7 à 12 %.

<h2>Comment calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport ?</h2>

La rentabilité permet de savoir si votre <a href="https://www.tacotax.fr/blog/6328/investissement-immobilier-crise">investissement immobilier</a> pourra vous faire gagner de l’argent. Son calcul offre donc la possibilité d’évaluer votre projet d’investissement. Il existe de nombreuses manières de déterminer la rentabilité d’un immeuble de rapport.

<h3>La rentabilité brute</h3>

Pour calculer la rentabilité brute d’un immeuble de rapport, vous devez diviser le montant annuel des loyers annuel par le prix d’achat et multiplier le résultat par 100. La formule du rendement brut se présente alors comme ceci :

(Montant des loyers x 12 mois) x 100 / par le prix d’achat 
Prenons à titre d’exemple que vous faites l’acquisition d’un immeuble de rapport constitué de 4 lots à 350 000 €. Les loyers respectifs de vos appartements sont de 600 €, 650 €, 750 € et 1 150 €. 
Le montant des loyers est donc de (600 + 650 + 750 + 1 150) = 3 150 € mensuels 
Pour avoir la rentabilité brute : (3150 x 12 x 100) / 350 000 = 10,8 %

La rentabilité brute de votre investissement est donc de 10,8 %.

<h3>La rentabilité nette</h3>

Il est possible de rendre l’estimation de la rentabilité un peu plus précise. Pour ce faire, il faut inclure les charges non récupérables dans le calcul de rendement locatif. Le ratio obtenu sera nettement plus précis pour déterminer le rendement locatif de votre placement en immeuble de rapport. La formule de la rentabilité nette devient alors :

(Montant des loyers x 12 mois x 100) – (les charges) / par le prix d’achat 
Reprenons l’exemple précédent avec un prix d’achat de 350 000 €, un loyer mensuel de 3 150 € avec des charges non récupérables d’une valeur de 5 000 €. 
Il faut tout d’abord calculer les charges totales pour ensuite les déduire du coût des loyers annuels : 
37 800 – 5 000 = 32 800 x 100 = 32 800 000 / 350 000 = 9,4 % 
La rentabilité nette est de ce fait de 9,4 %.

<h3>Anticiper les charges de l’investissement en immeuble</h3>

Bien estimer la rentabilité de votre immeuble de rapport c’est aussi prendre en compte les dépenses liées à l’investissement. Question anticipation, il faut prévoir les éventuels travaux à accomplir. Vous devez vérifier :

<h4>La toiture</h4>

La toiture est un élément important à prendre en compte lors de la visite de l’immeuble avant l’achat. La rénovation de la toiture peut être onéreuse. Afin d’éviter les mauvaises surprises, prenez le temps de bien la vérifier. Pour évaluer l’état de la couverture, vous pouvez faire visiter votre immeuble locatif par un charpentier ou par un couvreur.

<h4>L’électricité et les canalisations</h4>

Les canalisations et l’électricité sont aussi des points essentiels à tenir en compte au cours d’un investissement en immeuble de rapport. Vous devez examiner si tous les appartements de l’immeuble disposent de tous les équipements nécessaires répondant aux besoins des locataires. Vous êtes donc tenu d’installer des compteurs individualisés pour l’eau, le gaz et l’électricité.

<h4>La devanture</h4>

Garantir le bon état d’un immeuble de rapport passe aussi par l’anticipation de l’examen de la devanture. Il faut vérifier s’il existe des fissures sur la façade. Pour déterminer cela, vous devez consulter un professionnel en pathologie immobilière. Il est la seule personne pouvant diagnostiquer les dégâts et trancher si l’achat de l’immeuble en vaut la peine. Cet expert sera également en mesure de faire connaître l’état des fondations.

<h4>La place parking</h4>

Assurer la rentabilité d’un immeuble de rapport c’est aussi porter une attention particulière à la place parking. Chaque lot doit avoir une place de stationnement. Au moment de la visite de l’immeuble, vérifiez qu’il y ait suffisamment d’espaces pour accueillir les places de stationnement.

rentabilité immeuble de rapport

Quelle rentabilité pour un immeuble de rapport ?

Vous &ecirc;tes propri&eacute;taire d&rsquo;un logement et h&eacute;sitez &agrave; le <a href="http://www.jedeclaremonmeuble.com/" rel="noopener noreferrer" target="_blank">louer en meubl&eacute;</a> ? Voici les trois points de diff&eacute;renciation principaux entre location vide et location meubl&eacute;e pour vous aider &agrave; faire le bon choix.

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<h2>La fiscalit&eacute;</h2>

La rentabilit&eacute; d&rsquo;un bien lou&eacute; en meubl&eacute; est g&eacute;n&eacute;ralement sup&eacute;rieure &agrave; celle d&rsquo;un bien lou&eacute; en location vide (ou location nue).

Tout d&rsquo;abord, les loyers per&ccedil;us sont souvent plus importants en location meubl&eacute;e : louer en meubl&eacute; vous permet de louer environ 20 % plus cher qu&rsquo;en location vide.

Ensuite, la location meubl&eacute;e comporte des avantages fiscaux :

Avec le <a href="https://www.jedeclaremonmeuble.com/simulateur/" rel="noopener noreferrer" target="_blank">r&eacute;gime r&eacute;el simplifi&eacute;</a>, les loueurs en meubl&eacute; non professionnels (LMNP) font d&rsquo;importantes &eacute;conomies d&rsquo;imp&ocirc;t sur leurs revenus de location meubl&eacute;e par un syst&egrave;me de d&eacute;duction des charges (comme les honoraires de l&rsquo;expert-comptable, les frais de gestion, les factures d&rsquo;entretien et de r&eacute;paration&hellip;) et des amortissements (amortissement des locaux, du mobilier et des travaux si le bien est inscrit &agrave; l&rsquo;actif).

En location nue, il existe comme pour la location meubl&eacute;e un r&eacute;gime d&rsquo;imposition au r&eacute;el. Les charges (taxe fonci&egrave;re, assurances, &hellip;) engag&eacute;es dans l&rsquo;ann&eacute;e peuvent alors &ecirc;tre d&eacute;duites des revenus.

Par contre, &agrave; l&rsquo;inverse de la location meubl&eacute;e, on ne peut d&eacute;duire ni le prix du mobilier, ni les frais de notaire, ni les travaux de construction ou d&rsquo;agrandissement dans une location nue.

<h2>Les baux</h2>

Le bail de location meubl&eacute;e est sensiblement diff&eacute;rent du bail de location vide. Il convient aux propri&eacute;taires qui g&egrave;rent leur logement de fa&ccedil;on dynamique et qui privil&eacute;gient la flexibilit&eacute;. Les propri&eacute;taires qui recherchent des locations durables se tourneront plus souvent vers la location vide.

Le bail standard de location meubl&eacute;e est conclu pour un an minimum et se renouvelle par tacite reconduction. En fonction du profil de votre locataire ou de vos besoins vous pouvez &eacute;galement proposer deux autres baux&nbsp;:

<ul>
	<li aria-level="1" style="font-weight: 400;">Un bail &eacute;tudiant <a href="https://www.pap.fr/bailleur/contrat-location/louer-a-un-etudiant-quel-bail-signer/a18805" rel="noopener noreferrer" target="_blank">de neuf mois</a> (en r&eacute;sidence principale);&nbsp;</li>
	<li aria-level="1" style="font-weight: 400;">un bail mobilit&eacute; &agrave; privil&eacute;gier pour les locataires en situation de mobilit&eacute; (mission professionnelle, formation) d&rsquo;une dur&eacute;e de 1 &agrave; 10 mois.</li>
</ul>

En location vide, le propri&eacute;taire s&rsquo;engage sur du plus long-terme&nbsp;: le bail est conclu pour une dur&eacute;e de 3 ans minimum et renouvelable par tacite reconduction.

<h3>D&eacute;p&ocirc;t de garantie</h3>

Le d&eacute;p&ocirc;t de garantie pour une location meubl&eacute;e est de 2 mois de loyer hors charges contre 1 mois pour une location vide. 

Cela s&rsquo;explique par la valeur suppl&eacute;mentaire de l&rsquo;&eacute;quipement dans le logement meubl&eacute;&nbsp;; S&rsquo;il y a des d&eacute;t&eacute;riorations, le propri&eacute;taire disposera ainsi d&rsquo;une garantie suffisante pour remplacer ou r&eacute;parer l&rsquo;&eacute;quipement.

<h3>Pr&eacute;avis</h3>

En location meubl&eacute;e, le propri&eacute;taire doit donner cong&eacute; &agrave; son locataire 3 mois seulement avant l&rsquo;&eacute;ch&eacute;ance du bail. Le pr&eacute;avis du locataire est plus court, il doit informer son propri&eacute;taire un mois &agrave; l&rsquo;avance.

En location vide, le propri&eacute;taire doit faire preuve d&rsquo;anticipation et donner cong&eacute; au locataire 6 mois avant l&rsquo;&eacute;ch&eacute;ance du bail. Quant au locataire, il peut mettre fin au bail de location avec un pr&eacute;avis de 3 mois, voire un mois dans les zones dites &laquo; tendues &raquo;.

<h2>&Eacute;quipement du bien en location</h2>

Par d&eacute;finition, le logement lou&eacute; vide est lou&eacute; sans mobilier. S&rsquo;il comporte des meubles et des &eacute;quipements suppl&eacute;mentaires, il s&rsquo;agit d&rsquo;un logement meubl&eacute;.

L&rsquo;&eacute;quipement d&rsquo;un logement meubl&eacute; repr&eacute;sente un investissement suppl&eacute;mentaire, souvent largement compens&eacute; par une rentabilit&eacute; sup&eacute;rieure. 
Le logement vide ou meubl&eacute; doit r&eacute;pondre &agrave; des crit&egrave;res de d&eacute;cence fix&eacute;s par la loi 89 du 23 d&eacute;cembre 1986.

Outre des crit&egrave;res de d&eacute;cence &eacute;vidents, comme fournir un logement &eacute;tanche &agrave; l&rsquo;air et &agrave; l&rsquo;eau, il doit aussi :

<ul>
	<li>&ecirc;tre &eacute;conome en &eacute;nergie ;</li>
	<li>Mesurer plus de 9m2 (hauteur sous-plafond minimum de 2,20 m) ou repr&eacute;senter un volume de 20m3 au minimum.</li>
</ul>

Peuvent &ecirc;tre lou&eacute;s en location meubl&eacute;e uniquement les biens qui r&eacute;pondent &agrave; des obligations d&rsquo;&eacute;quipement strictes :

<ul>
	<li>Les fen&ecirc;tres doivent pouvoir &ecirc;tre occult&eacute;es si besoin (avec des rideaux, volets&hellip;) ;</li>
	<li>La cuisine doit comprendre au minimum des plaques de cuisson, un four ou un four &agrave; micro-ondes, un r&eacute;frig&eacute;rateur avec un compartiment de cong&eacute;lation ou avec un cong&eacute;lateur distinct ;</li>
	<li>Le logement doit proposer un nombre d&rsquo;articles de vaisselle suffisant (casseroles, assiettes, des ustensiles de cuisine&hellip;) ;</li>
	<li>On doit y trouver une table et des chaises/tabourets, des rangements, des luminaires, du mat&eacute;riel de nettoyage pour entretenir le logement.</li>
</ul>

Le propri&eacute;taire doit mettre &agrave; disposition de la literie comprenant une couette ou une couverture.

En revanche, il n&rsquo;est pas obligatoire de fournir le linge de maison (draps, taies d&rsquo;oreiller, serviettes de toilette&hellip;).

Il est vivement conseill&eacute; d&rsquo;adapter l&rsquo;&eacute;quipement &eacute;lectrom&eacute;nager et le mobilier au logement. Les locataires seront souvent sensibles &agrave; la pr&eacute;sence d&rsquo;une machine &agrave; laver ou d&rsquo;un lave-vaisselle par exemple, au moment de faire leur choix de location.

un appartement meublé

Location meublée VS location vide : comment choisir ?

En pleine crise du logement, la nouvelle est tomb&eacute;e : le Pinel ne survivra pas &agrave; 2024. Que retenir des annonces de Matignon ? Est-il trop tard pour profiter du dispositif ? C&rsquo;est l&rsquo;heure du bilan.

<h2>Chronique d&rsquo;une fin annonc&eacute;e</h2>

Le Conseil national de la refondation (CNR) l&rsquo;a annonc&eacute; : le Pinel ne sera pas reconduit apr&egrave;s fin 2024. Une d&eacute;claration qui &eacute;branle un march&eacute; du neuf en berne, mais qui n&rsquo;a rien de si &eacute;tonnant. Certains signes avant-coureurs permettaient de pr&eacute;dire l&rsquo;essoufflement du dispositif. &Agrave; commencer par une r&eacute;duction d&rsquo;imp&ocirc;t amoindrie depuis le 1er janvier 2023 :&nbsp;

<ul>
	<li>10,5 % du prix d&rsquo;acquisition pour un engagement sur 6 ans,</li>
	<li>15 % du prix d&rsquo;acquisition sur 9 ans,</li>
	<li>17,5 % du prix d&rsquo;acquisition sur 12 ans.</li>
</ul>

Une fa&ccedil;on de d&eacute;sengager en douceur les investisseurs. Pendant pr&egrave;s de 10 ans, le Pinel aura &eacute;t&eacute; tr&egrave;s sollicit&eacute; : il repr&eacute;sente 48 % des ventes de logements neufs. Alors pourquoi ce coup d&rsquo;arr&ecirc;t ? &nbsp;

Premi&egrave;re raison : le dispositif co&ucirc;te cher. Le Pinel a &eacute;t&eacute; cr&eacute;&eacute; pour loger des m&eacute;nages modestes &agrave; moindres frais pour l&rsquo;&Eacute;tat, puisque le prix d&rsquo;achat &eacute;tait pris en charge par les particuliers. Malgr&eacute; tout, les calculs ne sont pas bons : en 2023, le dispositif aura co&ucirc;t&eacute; 1,53 milliard &agrave; l&rsquo;&Eacute;tat, pour une &eacute;conomie locative de seulement 107 millions d&rsquo;euros par an.

En d&rsquo;autres termes, le Pinel ne remplit pas ses objectifs. Il profiterait davantage aux investisseurs (jusqu&rsquo;&agrave; 63 000 euros d&rsquo;&eacute;conomies d&rsquo;imp&ocirc;ts) qu&rsquo;aux locataires, malgr&eacute; des loyers plafonn&eacute;s.

L&rsquo;&Eacute;tat va donc orienter ses efforts vers le logement locatif interm&eacute;diaire et pr&eacute;voit d&eacute;j&agrave; un rachat massif de biens neufs : avec la crise du logement actuel, ils sont 47 000 encore disponibles qui vont &ecirc;tre reconvertis en logements sociaux.

Pas de successeur fiscal pour le Pinel, donc. Raison suppl&eacute;mentaire de profiter du dispositif tant qu&rsquo;il existe encore ?

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<h2>Dernier appel avant fermeture</h2>

Faut-il investir en Pinel &agrave; tout prix ? La question se pose : non seulement la r&eacute;duction d&rsquo;imp&ocirc;t est descendue d&rsquo;un cran en 2023, mais elle va encore diminuer en 2024 :&nbsp;

<ul>
	<li>9 % du prix d&rsquo;acquisition pour un engagement sur 6 ans,</li>
	<li>12 % du prix d&rsquo;acquisition sur 9 ans,</li>
	<li>14 % du prix d&rsquo;acquisition sur 12 ans.</li>
</ul>

Vous l&rsquo;aurez compris : plus vous attendez, plus la carotte fiscale est rabot&eacute;e. Mais il existe une parade. Elle permet de profiter de la r&eacute;duction d&rsquo;imp&ocirc;t initiale, soit :&nbsp;

<ul>
	<li>12 % du prix d&rsquo;acquisition pour un engagement de 6 ans,</li>
	<li>18 % pour un engagement de 9 ans,</li>
	<li>21 % pour un engagement de 12 ans.</li>
</ul>

Cette parade a un nom : il s&rsquo;agit du Pinel +, aussi appel&eacute; Super Pinel. Pourquoi cette exception &agrave; la r&egrave;gle ? Parce que le Pinel + met la barre plus haut. Pour y &ecirc;tre &eacute;ligible, un bien doit non seulement cocher toutes les cases du Pinel classique (&ecirc;tre neuf, en zone tendue, dans un habitat collectif, avoir un prix d&rsquo;acquisition 300 000 euros maximum&hellip;) mais aussi :

<ul>
	<li>afficher une performance &eacute;nerg&eacute;tique sup&eacute;rieure &agrave; la RE 2020 (R&eacute;glementation environnementale) ;</li>
	<li>avoir un DPE (diagnostic de performance &eacute;nerg&eacute;tique) A ou B en 2023, et A en 2024 ;</li>
	<li>offrir une surface habitable minimale de 28 m&sup2; pour un T1, 45 m&sup2; pour un T2, 62 m&sup2; pour un T3, 79 m&sup2; pour un T4, 96 m&sup2; pour un T5 ;</li>
	<li>disposer d&rsquo;espaces ext&eacute;rieurs privatifs d&rsquo;une surface minimale de 3 m&sup2; pour un T1 ou un T2, 5 m&sup2; pour un T3, 7 m&sup2; pour un T4, 9 m&sup2; pour un T5 ;</li>
	<li>avoir deux orientations diff&eacute;rentes d&egrave;s que le bien comporte 3 pi&egrave;ces ou plus.</li>
</ul>

Bref, en 2023, le Pinel, &ccedil;a se m&eacute;rite !&nbsp;

La bonne nouvelle dans tout &ccedil;a ? En 2023, l&rsquo;offre d&eacute;passe la demande : les biens immobiliers neufs ou en VEFA sont nombreux et il y a fort &agrave; parier que les promoteurs vont tout faire pour exp&eacute;dier leurs programmes : frais de notaire offerts, rabais sur les prix&hellip;&nbsp;

En un mot, vous pouvez faire d&rsquo;une pierre trois coups : acqu&eacute;rir un logement locatif avec un bon DPE, n&eacute;gocier un prix avantageux... et profiter d&rsquo;une r&eacute;duction d&rsquo;imp&ocirc;t jusqu&rsquo;en 2036.

Chez Climb, nos conseillers en finances personnelles vous aident &agrave; choisir les meilleurs biens Pinel pour un investissement r&eacute;ussi sur toute la ligne.

fin pinel

Le Pinel prend fin en 2024

L&rsquo;investissement locatif est un placement de choix, que vous souhaitiez vous constituer un revenu suppl&eacute;mentaire, pr&eacute;parer votre retraite ou laisser un bien &agrave; vos proches. Ce ne sont pas les raisons qui manquent. Encore faut-il savoir s&rsquo;y prendre&thinsp;! Se lancer dans l&rsquo;investissement locatif demande beaucoup de pr&eacute;paration et une connaissance assidue de vos objectifs, du march&eacute; et de vos futurs locataires. Voil&agrave; pourquoi il sera primordial de choisir votre futur bien en fonction de votre cible, mais aussi et surtout en fonction de votre budget et de votre mode de financement. Suivez le guide&thinsp;!&nbsp;<div>[[cta_top]]</div><h2>1- Investissement locatif : d&eacute;finition des objectifs</h2>Il y a un certain nombre de choses &agrave; prendre en compte lorsque vous vous lancez dans l&rsquo;investissement locatif. L&rsquo;une des consid&eacute;rations les plus importantes est la d&eacute;termination de vos objectifs. Cherchez-vous &agrave; :&nbsp;<ul><li>construire un patrimoine solide et p&eacute;renne ?</li><li>percevoir des revenus r&eacute;guliers ?</li><li>r&eacute;aliser une plus-value &agrave; la revente ?</li><li>b&eacute;n&eacute;ficier d&#39;avantage fiscaux, etc.</li></ul>Vos objectifs dicteront le type de propri&eacute;t&eacute; que vous devez acheter et la fa&ccedil;on dont vous la g&eacute;rerez.Si votre objectif est de tirer un revenu du loyer, vous voudrez acheter une propri&eacute;t&eacute; en bon &eacute;tat et situ&eacute;e dans une zone o&ugrave; la demande de locations est &eacute;lev&eacute;e. Vous devrez &eacute;galement s&eacute;lectionner soigneusement les locataires et veiller aux r&eacute;parations et &agrave; l&rsquo;entretien.Si votre objectif est de vendre la propri&eacute;t&eacute; &agrave; profit, il est pr&eacute;f&eacute;rable d&rsquo;acheter une propri&eacute;t&eacute; en bon &eacute;tat dans un endroit recherch&eacute;. Vous pourrez ensuite r&eacute;nover la propri&eacute;t&eacute; et la vendre &agrave; un prix plus &eacute;lev&eacute;. Lorsque vous envisagez d&rsquo;acqu&eacute;rir une propri&eacute;t&eacute; locative, il est important de prendre en compte les risques et les r&eacute;compenses potentiels. <a href="https://www.weareclimb.fr/guides/investir-immobilier">Investir dans un bien immobilier</a> locatif peut &ecirc;tre un excellent moyen de gagner un revenu ou de constituer un capital, mais il est important de faire vos recherches et de comprendre les risques encourus avant de prendre toute d&eacute;cision.Vos objectifs sont clairs&thinsp;? Vous n&rsquo;avez plus qu&rsquo;&agrave; comprendre et orienter votre recherche d&rsquo;investissement en fonction de votre cible. Voyons tout cela d&rsquo;un peu plus pr&egrave;s.&nbsp;<h2>2- D&eacute;finissez votre budget et votre financement</h2>Vous connaissez vos objectifs et vous savez ce que vous attendez de cet investissement. Reste &agrave; pr&eacute;sent &agrave; d&eacute;finir votre budget et la mani&egrave;re dont vous allez <a href="https://www.weareclimb.fr/guides/investir-immobilier/preparer-projet-immobilier">financer votre projet</a>. Plusieurs crit&egrave;res entrent en jeu pour d&eacute;finir votre budget :&nbsp;<ul><li>votre &eacute;pargne disponible,</li><li>votre taux d&rsquo;endettement et votre capacit&eacute; d&rsquo;emprunt,</li><li>vos revenus g&eacute;n&eacute;r&eacute;s par la future location.</li></ul>Il est primordial de conna&icirc;tre votre effort d&rsquo;&eacute;pargne avant de vous lancer dans l&rsquo;investissement locatif. En effet, cela d&eacute;terminera votre budget et ainsi la somme que vous pourrez allouer &agrave; vos mensualit&eacute;s de cr&eacute;dit. C&rsquo;est un point essentiel car comme vous le savez, le loyer ne couvre pas toujours la totalit&eacute; de votre mensualit&eacute;. N&eacute;anmoins, gardez &agrave; l&rsquo;esprit que la part des mensualit&eacute;s ne doit pas exc&eacute;der 35 % de vos revenus disponibles. En effet, le Haut Conseil de stabilit&eacute; financi&egrave;re (HCSF) a rehauss&eacute; le taux d&rsquo;endettement de 33 &agrave; 35 % pour 2021. Celui-ci se calcule selon la formule suivante : (charges / revenus) x 100.&nbsp;<div class="bon-a-savoir">Bon &agrave; savoirL&rsquo;immobilier locatif vous permet d&rsquo;acqu&eacute;rir des biens sans avoir un capital cons&eacute;quent gr&acirc;ce &agrave; l&rsquo;effet de levier du cr&eacute;dit. En effet, le logement sera en partie pay&eacute; par le loyer vers&eacute; par le locataire et, dans certains cas, par des avantages fiscaux. Cependant, il reste difficile de r&eacute;aliser un investissement locatif sans apport.</div>Autre gros avantage de l&rsquo;investissement locatif : les d&eacute;ductions fiscales. Les int&eacute;r&ecirc;ts de votre pr&ecirc;t sont d&eacute;ductibles de vos revenus locatifs. R&eacute;sultat : financer un investissement locatif par le cr&eacute;dit est fiscalement avantageux. Il existe de nombreux dispositifs qui vous permettent de b&eacute;n&eacute;ficier de r&eacute;ductions d&rsquo;imp&ocirc;t :&nbsp;<ul><li>Loi Pinel ;</li><li>Censi-Bouvard ;</li><li>Loi Malraux ;</li><li>Loi Monuments historiques ;</li><li>Denormandie.</li></ul><h2>2- D&eacute;finissez votre cible</h2>Souhaitez-vous louer votre bien &agrave; un &eacute;tudiant, un couple, une famille&thinsp;? En toute logique, vous choisirez votre bien en fonction des personnes &agrave; qui vous le louerez :&nbsp;<ul><li>studio</li><li>grand appartement&nbsp;</li><li>maison avec jardin</li><li>local&nbsp;</li></ul>Les besoins de vos locataires influenceront aussi beaucoup l&rsquo;emplacement de votre bien immobilier. En effet, une famille pr&eacute;f&egrave;rera &ecirc;tre proche d&rsquo;un parc, d&rsquo;une &eacute;cole ou de magasins. Tandis qu&rsquo;un &eacute;tudiant souhaitera se rapprocher de son universit&eacute; ou du centre-ville. L&rsquo;important est d&rsquo;attirer les futurs locataires et de leur donner ce qu&rsquo;ils recherchent.&nbsp;Mais tout ne d&eacute;pend pas de cela. En effet, votre objectif primordial repose sur la rentabilit&eacute;. Il faudra donc que le choix de votre locataire soit judicieux. Ainsi, il est toujours bon de lui demander ses fiches de paie afin de vous assurer qu&rsquo;il sera en mesure de payer le loyer chaque mois. La plupart des propri&eacute;taires demandent ainsi :&nbsp;<ul><li>un d&eacute;p&ocirc;t de garantie qui &eacute;quivaut g&eacute;n&eacute;ralement &agrave; un mois ou deux de loyer&thinsp;;</li><li>un garant&thinsp;;</li><li>un salaire qui &eacute;quivaut &agrave; 3 fois le loyer demand&eacute;.</li></ul>Une fois cela fait, il s&rsquo;agira de fixer le loyer. Pour y parvenir, n&rsquo;h&eacute;sitez pas &agrave; &eacute;valuer le march&eacute; du quartier dans lequel vous souhaitez investir. Comparez afin de d&eacute;terminer le meilleur loyer pour votre bien. Veillez tout de m&ecirc;me &agrave; rester raisonnable.&nbsp;<div class="bon-a-savoir">Attention :&nbsp;dans certaines villes comme Paris, un dispositif d&rsquo;encadrement des loyers est en vigueur.&nbsp;</div>En tant que propri&eacute;taire, vous ne paierez que les charges&nbsp;relatives &agrave; la possession du bien comme la taxe fonci&egrave;re ou les gros travaux li&eacute;s &agrave; l&rsquo;appartement ou &agrave; l&rsquo;immeuble dans lequel il se trouve. De son c&ocirc;t&eacute;, le locataire devra s&rsquo;occuper des charges. Une fois que vous avez d&eacute;termin&eacute; vos objectifs et votre cible, vous pouvez commencer &agrave; chercher des propri&eacute;t&eacute;s qui correspondent &agrave; vos crit&egrave;res.&nbsp;L&#39;investissement locatif cl&eacute; en main est une nouvelle m&eacute;thode pour devenir propri&eacute;taire : il est possible de souscrire un package complet propos&eacute; par des entreprises qui se chargent de :<ul><li>rechercher le bien immobilier,</li><li>accompagner la personne dans sa n&eacute;gociation et son achat,</li><li>aider la personne &agrave; obtenir le cr&eacute;dit immobilier ad&eacute;quat,</li><li>superviser la r&eacute;novation,</li><li>trouver des locataires.</li></ul>De quoi gagner &eacute;norm&eacute;ment de temps, cependant, prenez garde aux nombreuses arnaques en ligne ! Pour chaque entreprise proposant ce type d&#39;investissement locatif, pensez &agrave; regarder les avis en ligne.[[cta_middle_1]]<h2>4 - C&rsquo;est quoi, un bon investissement ?&nbsp;</h2><h3>Qu&#39;est-ce qui se loue le mieux ?</h3>Nous arrivons au plat de r&eacute;sistance : le choix du bien. Vous savez ce que vous attendez de cet investissement, vous avez d&eacute;termin&eacute; votre cible, ne reste plus que le concret. Il ne s&rsquo;agit que d&rsquo;une formalit&eacute; direz-vous&thinsp;? En effet, une fois que vous savez &agrave; qui vous souhaitez louer votre logement, le choix se facilite grandement. Et pourtant. Toujours dans un souci de rentabilit&eacute;, il faudra &ecirc;tre malin.&nbsp;Par exemple, les petites surfaces rapportent davantage au m&egrave;tre carr&eacute;, mais le turn-over risque d&rsquo;&ecirc;tre fr&eacute;quent. En effet, les personnes qui louent un 30 m&egrave;tres carr&eacute; ont tendance &agrave; partir au bout de 2-3 ans. R&eacute;sultat : le taux de vacance locative est plus important et les remises en &eacute;tat sont plus fr&eacute;quentes.&nbsp;&Agrave; l&rsquo;inverse, les grandes surfaces offrent un rendement locatif plus bas, mais le risque de vacance locative est moindre. En effet, une fois qu&rsquo;une famille s&rsquo;installe dans un grand appartement elle a tendance &agrave; rester longtemps. Et si on trouvait le juste milieu&thinsp;? Les deux et trois pi&egrave;ces sont un bon compromis, tant sur le risque que sur le rendement. Ce sont d&rsquo;ailleurs les logements pr&eacute;f&eacute;r&eacute;s des investisseurs en locatif.<h3>Immobilier locatif : neuf ou ancien&thinsp;?</h3>Une autre question qui taraude les investisseurs : dois-je investir dans le neuf ou dans l&rsquo;ancien. Chacun a ses avantages. Le neuf a tendance &agrave; &ecirc;tre plus cher, car en meilleur &eacute;tat. Mais l&rsquo;ancien offre le charme et des loyers quasi semblables &agrave; ceux du neuf. De plus, il permet de profiter de dispositifs de r&eacute;ductions d&rsquo;imp&ocirc;ts tr&egrave;s int&eacute;ressants comme le Pinel et offre des charges bien moins &eacute;lev&eacute;es. En revanche, des travaux de r&eacute;novation sont &agrave; pr&eacute;voir, notamment &eacute;nerg&eacute;tique. L&#39;investissement locatif en Pinel est alors un bon moyen de r&eacute;duire ses imp&ocirc;ts tout en percevant des revenus locatifs, mais ce dispositif ne pr&eacute;sente pas les meilleurs rendements !<h3>Meubl&eacute; ou non meubl&eacute; ?</h3>Autre &eacute;l&eacute;ment important &agrave; consid&eacute;rer : le type de bail. Allez-vous louer un bien vide ou meubl&eacute; ? Ce choix aura une incidence sur votre imposition :&nbsp;<ul><li>Dans un bien vide : vous devrez d&eacute;clarer vos revenus fonciers r&eacute;el ou micro-foncier (statut de Loueur en Meubl&eacute; Non Professionnel - LMNP) s&#39;ils ne d&eacute;passent pas 15 000 euros par an ;&nbsp;</li><li>Dans un bien meubl&eacute; : vous devrez d&eacute;clarer vos revenus au r&eacute;gime des b&eacute;n&eacute;fices industriels ou commerciaux.</li></ul><div class="bon-a-savoir">Bon &agrave; savoirUne des <a href="https://www.weareclimb.fr/guides/investir-immobilier/meilleur-placement-immobilier">meilleures fa&ccedil;ons d&#39;investir dans l&#39;immobilier</a> locatif est d&#39;investir dans une SCPI (Soci&eacute;t&eacute; Civile de Placement Immobilier). Elles permettent aux investisseurs de participer &agrave; un large portefeuille d&#39;immeubles locatifs sans se soucier de la gestion.&nbsp;</div><iframe allow="accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture" allowfullscreen="" frameborder="0" height="315" src="https://www.youtube.com/embed/X9vmXXUS2ZA" title="YouTube video player" width="560"></iframe><h2>La fiscalit&eacute; de l&#39;investissement locatif</h2>Les recettes issues de la location d&#39;un bien font l&rsquo;objet d&rsquo;une imposition. La premi&egrave;re question &agrave; se poser c&rsquo;est le type de bien que vous souhaitez louer : vide ou meubl&eacute; ? La premi&egrave;re offre stabilit&eacute; et s&eacute;curit&eacute; tandis que la deuxi&egrave;me b&eacute;n&eacute;ficie d&rsquo;une <a href="https://www.weareclimb.fr/guides/investir-immobilier/investissement-locatif/fiscalite">fiscalit&eacute; avantageuse</a>.&nbsp; &nbsp; Si vous choisissez de louer un logement vide, vous devez d&eacute;clarer les loyers per&ccedil;us dans la cat&eacute;gorie revenus fonciers sur votre fiche d&#39;imposition. Deux r&eacute;gimes existent dans cette cat&eacute;gorie :&nbsp;<ul><li>le r&eacute;gime micro-foncier pour les revenus locatifs inf&eacute;rieurs &agrave; 15 000 euros</li><li>le r&eacute;gime r&eacute;el pour les revenus locatifs sup&eacute;rieurs &agrave; 15 000 euros.</li></ul>Dans le cas d&rsquo;une location meubl&eacute;e vos loyers sont impos&eacute;s dans la cat&eacute;gorie des B&eacute;n&eacute;fices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui vous laisse deux options :&nbsp;<ul><li>le r&eacute;gime forfaitaire ;</li><li>le r&eacute;gime r&eacute;el : ici vous pouvez d&eacute;duire les charges et les amortissements, de vos recettes locatives lorsque vous les d&eacute;clarez au fisc. R&eacute;sultat : votre imposition diminue.&nbsp;</li></ul><h2>Les avantages et inconv&eacute;nients de l&rsquo;investissement locatif</h2>Investir dans un bien locatif peut &ecirc;tre un excellent moyen de g&eacute;n&eacute;rer un revenu passif ou de se constituer un capital. Cependant, cela comporte aussi des risques et des responsabilit&eacute;s. Avant de se lancer, il est important de peser le pour et le contre. Explications.Les avantages :&nbsp;<ul><li>g&eacute;n&eacute;rer un revenu passif &agrave; partir des loyers per&ccedil;us ;&nbsp;</li><li>se constituer un capital en investissant dans une propri&eacute;t&eacute; qui prend de la valeur au fil du temps ;&nbsp;</li><li>d&eacute;duire certaines d&eacute;penses li&eacute;es &agrave; la propri&eacute;t&eacute;, telles que les frais de gestion et d&#39;entretien, de vos imp&ocirc;ts.&nbsp;</li></ul>Les inconv&eacute;nients :&nbsp;<ul><li>les investissements locatifs peuvent &ecirc;tre risqu&eacute;s et il existe un potentiel de perte en investissant dans ce type de bien ;</li><li>ils peuvent n&eacute;cessiter un investissement initial important et des frais de gestion et d&#39;entretien r&eacute;guliers ;&nbsp;</li><li>ils peuvent &ecirc;tre chronophages et n&eacute;cessiter une gestion active de la propri&eacute;t&eacute;.&nbsp;</li></ul>Pour un premier investissement locatif, pensez aux SCPI ! Le risque de carence locative est mutualis&eacute; par les nombreux biens pr&eacute;sents dans le parc immobilier, et la soci&eacute;t&eacute; de gestion se charge de tout&hellip; Vous n&rsquo;avez plus qu&rsquo;&agrave; percevoir les loyers !<h2>Quelle est la bonne rentabilit&eacute; d&#39;un investissement locatif ?</h2>Un investissement immobilier locatif poursuit g&eacute;n&eacute;ralement un but de rendement. Mais, &agrave; quoi s&#39;attendre ? Comment savoir si on g&eacute;n&egrave;re un rendement int&eacute;ressant ? En r&eacute;alit&eacute;, tout d&eacute;pend, une nouvelle fois, de vos objectifs patrimoniaux. Cependant, dans l&#39;immobilier, on esp&egrave;re g&eacute;n&eacute;ralement un rendement au-del&agrave; des 4 %.Pour calculer facilement votre rendement brut, il vous suffit de diviser vos loyers per&ccedil;us sur une ann&eacute;e par le prix d&#39;acquisition du logement additionn&eacute; aux &eacute;ventuels travaux effectu&eacute;s. Pour obtenir votre rendement net, il vous suffira de soustraire aux loyers per&ccedil;us vos charges et vos d&eacute;penses, puis de diviser ces loyers nets par le prix du bien. Il vous faudra par la suite ajouter les co&ucirc;ts de travaux, l&#39;achat de meubles si n&eacute;cessaires et d&#39;autres frais de gestion, bancaires, ou encore d&#39;agences.Pour &ccedil;a, les SCPI tirent leur &eacute;pingle du jeu ! Profitez d&#39;un rendement jusqu&#39;&agrave; 5,3 % par an, sans contraintes de gestion : utilisez notre simulateur pour avoir un aper&ccedil;u de votre placement en immobilier locatif !<h2>O&ugrave; faire un investissement locatif en France ?</h2>Une nouvelle fois, votre projet patrimonial sera la meilleure r&eacute;ponse &agrave; cette question. N&eacute;anmoins, on note que les Fran&ccedil;ais &eacute;vitent les investissements locatifs &agrave;&nbsp;Paris et sa proche banlieue, au vu des prix de l&#39;immobilier. Ainsi, depuis plusieurs ann&eacute;es, ce sont Rennes, Le Mans, Caen ou encore Angers qui attirent toujours plus d&#39;acheteurs. Et pour cause, avec des rentabilit&eacute; locatives pouvant grimper jusqu&#39;&agrave; 6 %, un cadre de vie agr&eacute;able et la possibilit&eacute; de louer son bien aussi bien &agrave; des familles qu&#39;&agrave; des &eacute;tudiants, ces villes sont autant de possibilit&eacute; de devenir propri&eacute;taire bailleur &agrave; moindre co&ucirc;t.&nbsp;Pour d&eacute;terminer les meilleures villes dans lesquelles investir dans l&#39;immobilier locatif, pensez &agrave; relever les points suivants :<ul><li>les imp&ocirc;ts locaux,</li><li>les frais de notaires,</li><li>l&#39;emplacement du bien (quartier, rue, etc.),</li><li>les donn&eacute;es d&eacute;mographiques (population jeune ou vieillissante ?),</li><li>la pr&eacute;sence de transports en commun,</li><li>les bassins d&#39;emploi,</li><li>les &eacute;tablissements scolaires, etc.</li></ul><h2>Sources</h2><a href="https://www.economie.gouv.fr/particuliers/investir-locatifs-aides-r%C3%A9duction-impot" target="_blank">Investissement locatif : r&eacute;duction d&rsquo;imp&ocirc;t</a> - Minist&egrave;re de l&rsquo;&eacute;conomie <a href="https://www.economie.gouv.fr/particuliers/etapes-achat-immobilier" target="_blank">Les &eacute;tapes d&rsquo;un achat immobilier</a> - Minist&egrave;re de l&rsquo;&eacute;conomie et des finances <a href="https://www.impots.gouv.fr/particulier/jinvestis-dans-la-location-meublee" target="_blank">J&rsquo;investis dans la location meubl&eacute;e</a> - impots.gouv.fr <a href="https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35782" target="_blank">Investissement locatif : quels sont les dispositifs ?</a> - Service-Public.fr <a href="https://www.economie.gouv.fr/particuliers/investir-SCPI-societe-civile-placement-immobilier" target="_blank">SCPI : conna&icirc;tre les risques et le rendement de cet investissement</a> - economie.gouv.fr

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Investir : comment  bien placer son argent ? 

Si l’immobilier vous intéresse, Didier est le conseiller qu’il vous faut. Sa mission : vous simplifier la vie face à un investissement qui peut paraître compliqué. C’est son quotidien depuis déjà plus de 10 ans. Avant de renforcer les équipes d’experts en finances personnelles chez Climb, Didier travaillait pour l’un des plus grands promoteurs français.

Conseiller en Finances Personnelles

Didier Aglas

Investissement locatif : lancez-vous dans l'immobilier

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Investir dans l'immobilier à partir de quelques centaines d'euros, ça vous tente ? C'est ce que proposent les SCPI, pour Sociétés Civiles de Placement Immobilier - qu'on surnomme aussi pierre papier.

Mais comment investir en SCPI ? Comment choisir sa SCPI entre Corum, Pierval, etc. ? Investir en SCPI : à crédit ou via une assurance vie ?

Entre rendement et fiscalité, on répond à vos questions sur l'investissement en SCPI en 2022 ! Au programme :

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