Investissement locatif : lancez-vous dans l'immobilier

L’investissement locatif est un placement de choix, que vous souhaitiez vous constituer un revenu supplémentaire, préparer votre retraite ou laisser un bien à vos proches. Ce ne sont pas les raisons qui manquent. Encore faut-il savoir s’y prendre ! Se lancer dans l’investissement locatif demande beaucoup de préparation et une connaissance assidue de vos objectifs, du marché et de vos futurs locataires. Voilà pourquoi il sera primordial de choisir votre futur bien en fonction de votre cible, mais aussi et surtout en fonction de votre budget et de votre mode de financement. Suivez le guide ! 

1- Investissement locatif : définition des objectifs

Il y a un certain nombre de choses à prendre en compte lorsque vous vous lancez dans l’investissement locatif. L’une des considérations les plus importantes est la détermination de vos objectifs. Cherchez-vous à : 

• construire un patrimoine solide et pérenne ?
• percevoir des revenus réguliers ?
• réaliser une plus-value à la revente ?
• bénéficier d'avantage fiscaux, etc.

Vos objectifs dicteront le type de propriété que vous devez acheter et la façon dont vous la gérerez.

Si votre objectif est de tirer un revenu du loyer, vous voudrez acheter une propriété en bon état et située dans une zone où la demande de locations est élevée. Vous devrez également sélectionner soigneusement les locataires et veiller aux réparations et à l’entretien.

Si votre objectif est de vendre la propriété à profit, il est préférable d’acheter une propriété en bon état dans un endroit recherché. Vous pourrez ensuite rénover la propriété et la vendre à un prix plus élevé. Lorsque vous envisagez d’acquérir une propriété locative, il est important de prendre en compte les risques et les récompenses potentiels. Investir dans un bien immobilier locatif peut être un excellent moyen de gagner un revenu ou de constituer un capital, mais il est important de faire vos recherches et de comprendre les risques encourus avant de prendre toute décision.

Vos objectifs sont clairs ? Vous n’avez plus qu’à comprendre et orienter votre recherche d’investissement en fonction de votre cible. Voyons tout cela d’un peu plus près. 

2- Définissez votre budget et votre financement

Vous connaissez vos objectifs et vous savez ce que vous attendez de cet investissement. Reste à présent à définir votre budget et la manière dont vous allez financer votre projet. Plusieurs critères entrent en jeu pour définir votre budget : 

• votre épargne disponible,
• votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt,
• vos revenus générés par la future location.

Il est primordial de connaître votre effort d’épargne avant de vous lancer dans l’investissement locatif. En effet, cela déterminera votre budget et ainsi la somme que vous pourrez allouer à vos mensualités de crédit. C’est un point essentiel car comme vous le savez, le loyer ne couvre pas toujours la totalité de votre mensualité. Néanmoins, gardez à l’esprit que la part des mensualités ne doit pas excéder 35 % de vos revenus disponibles. En effet, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a rehaussé le taux d’endettement de 33 à 35 % pour 2021. Celui-ci se calcule selon la formule suivante : (charges / revenus) x 100. 

Autre gros avantage de l’investissement locatif : les déductions fiscales. Les intérêts de votre prêt sont déductibles de vos revenus locatifs. Résultat : financer un investissement locatif par le crédit est fiscalement avantageux. Il existe de nombreux dispositifs qui vous permettent de bénéficier de réductions d’impôt : 

• Loi Pinel ;
• Censi-Bouvard ;
• Loi Malraux ;
• Loi Monuments historiques ;
• Denormandie.

2- Définissez votre cible

Souhaitez-vous louer votre bien à un étudiant, un couple, une famille ? En toute logique, vous choisirez votre bien en fonction des personnes à qui vous le louerez : 

• studio
• grand appartement 
• maison avec jardin
• local 

Les besoins de vos locataires influenceront aussi beaucoup l’emplacement de votre bien immobilier. En effet, une famille préfèrera être proche d’un parc, d’une école ou de magasins. Tandis qu’un étudiant souhaitera se rapprocher de son université ou du centre-ville. L’important est d’attirer les futurs locataires et de leur donner ce qu’ils recherchent. 

Mais tout ne dépend pas de cela. En effet, votre objectif primordial repose sur la rentabilité. Il faudra donc que le choix de votre locataire soit judicieux. Ainsi, il est toujours bon de lui demander ses fiches de paie afin de vous assurer qu’il sera en mesure de payer le loyer chaque mois. La plupart des propriétaires demandent ainsi : 

• un dépôt de garantie qui équivaut généralement à un mois ou deux de loyer ;
• un garant ;
• un salaire qui équivaut à 3 fois le loyer demandé.

Une fois cela fait, il s’agira de fixer le loyer. Pour y parvenir, n’hésitez pas à évaluer le marché du quartier dans lequel vous souhaitez investir. Comparez afin de déterminer le meilleur loyer pour votre bien. Veillez tout de même à rester raisonnable. 

En tant que propriétaire, vous ne paierez que les charges relatives à la possession du bien comme la taxe foncière ou les gros travaux liés à l’appartement ou à l’immeuble dans lequel il se trouve. De son côté, le locataire devra s’occuper des charges. Une fois que vous avez déterminé vos objectifs et votre cible, vous pouvez commencer à chercher des propriétés qui correspondent à vos critères. 

L'investissement locatif clé en main est une nouvelle méthode pour devenir propriétaire : il est possible de souscrire un package complet proposé par des entreprises qui se chargent de :

• rechercher le bien immobilier,
• accompagner la personne dans sa négociation et son achat,
• aider la personne à obtenir le crédit immobilier adéquat,
• superviser la rénovation,
• trouver des locataires.

De quoi gagner énormément de temps, cependant, prenez garde aux nombreuses arnaques en ligne ! Pour chaque entreprise proposant ce type d'investissement locatif, pensez à regarder les avis en ligne.

4 - C’est quoi, un bon investissement ? 

Qu'est-ce qui se loue le mieux ?

Nous arrivons au plat de résistance : le choix du bien. Vous savez ce que vous attendez de cet investissement, vous avez déterminé votre cible, ne reste plus que le concret. Il ne s’agit que d’une formalité direz-vous ? En effet, une fois que vous savez à qui vous souhaitez louer votre logement, le choix se facilite grandement. Et pourtant. Toujours dans un souci de rentabilité, il faudra être malin. 

Par exemple, les petites surfaces rapportent davantage au mètre carré, mais le turn-over risque d’être fréquent. En effet, les personnes qui louent un 30 mètres carré ont tendance à partir au bout de 2-3 ans. Résultat : le taux de vacance locative est plus important et les remises en état sont plus fréquentes. 

À l’inverse, les grandes surfaces offrent un rendement locatif plus bas, mais le risque de vacance locative est moindre. En effet, une fois qu’une famille s’installe dans un grand appartement elle a tendance à rester longtemps. Et si on trouvait le juste milieu ? Les deux et trois pièces sont un bon compromis, tant sur le risque que sur le rendement. Ce sont d’ailleurs les logements préférés des investisseurs en locatif.

Immobilier locatif : neuf ou ancien ?

Une autre question qui taraude les investisseurs : dois-je investir dans le neuf ou dans l’ancien. Chacun a ses avantages. Le neuf a tendance à être plus cher, car en meilleur état. Mais l’ancien offre le charme et des loyers quasi semblables à ceux du neuf. De plus, il permet de profiter de dispositifs de réductions d’impôts très intéressants comme le Pinel et offre des charges bien moins élevées. En revanche, des travaux de rénovation sont à prévoir, notamment énergétique. L'investissement locatif en Pinel est alors un bon moyen de réduire ses impôts tout en percevant des revenus locatifs, mais ce dispositif ne présente pas les meilleurs rendements !

Meublé ou non meublé ?

Autre élément important à considérer : le type de bail. Allez-vous louer un bien vide ou meublé ? Ce choix aura une incidence sur votre imposition : 

• Dans un bien vide : vous devrez déclarer vos revenus fonciers réel ou micro-foncier (statut de Loueur en Meublé Non Professionnel - LMNP) s'ils ne dépassent pas 15 000 euros par an ; 
• Dans un bien meublé : vous devrez déclarer vos revenus au régime des bénéfices industriels ou commerciaux.

La fiscalité de l'investissement locatif

Les recettes issues de la location d'un bien font l’objet d’une imposition. La première question à se poser c’est le type de bien que vous souhaitez louer : vide ou meublé ? La première offre stabilité et sécurité tandis que la deuxième bénéficie d’une fiscalité avantageuse. 
 
Si vous choisissez de louer un logement vide, vous devez déclarer les loyers perçus dans la catégorie revenus fonciers sur votre fiche d'imposition. Deux régimes existent dans cette catégorie : 

• le régime micro-foncier pour les revenus locatifs inférieurs à 15 000 euros
• le régime réel pour les revenus locatifs supérieurs à 15 000 euros.

Dans le cas d’une location meublée vos loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui vous laisse deux options : 

• le régime forfaitaire ;
• le régime réel : ici vous pouvez déduire les charges et les amortissements, de vos recettes locatives lorsque vous les déclarez au fisc. Résultat : votre imposition diminue. 

Les avantages et inconvénients de l’investissement locatif

Investir dans un bien locatif peut être un excellent moyen de générer un revenu passif ou de se constituer un capital. Cependant, cela comporte aussi des risques et des responsabilités. Avant de se lancer, il est important de peser le pour et le contre. Explications.

Les avantages : 

• générer un revenu passif à partir des loyers perçus ; 
• se constituer un capital en investissant dans une propriété qui prend de la valeur au fil du temps ; 
• déduire certaines dépenses liées à la propriété, telles que les frais de gestion et d'entretien, de vos impôts. 

Les inconvénients : 

• les investissements locatifs peuvent être risqués et il existe un potentiel de perte en investissant dans ce type de bien ;
• ils peuvent nécessiter un investissement initial important et des frais de gestion et d'entretien réguliers ; 
• ils peuvent être chronophages et nécessiter une gestion active de la propriété. 

Pour un premier investissement locatif, pensez aux SCPI ! Le risque de carence locative est mutualisé par les nombreux biens présents dans le parc immobilier, et la société de gestion se charge de tout… Vous n’avez plus qu’à percevoir les loyers !

Quelle est la bonne rentabilité d'un investissement locatif ?

Un investissement immobilier locatif poursuit généralement un but de rendement. Mais, à quoi s'attendre ? Comment savoir si on génère un rendement intéressant ? En réalité, tout dépend, une nouvelle fois, de vos objectifs patrimoniaux. Cependant, dans l'immobilier, on espère généralement un rendement au-delà des 4 %.

Pour calculer facilement votre rendement brut, il vous suffit de diviser vos loyers perçus sur une année par le prix d'acquisition du logement additionné aux éventuels travaux effectués. Pour obtenir votre rendement net, il vous suffira de soustraire aux loyers perçus vos charges et vos dépenses, puis de diviser ces loyers nets par le prix du bien. Il vous faudra par la suite ajouter les coûts de travaux, l'achat de meubles si nécessaires et d'autres frais de gestion, bancaires, ou encore d'agences.

Pour ça, les SCPI tirent leur épingle du jeu ! Profitez d'un rendement jusqu'à 5,3 % par an, sans contraintes de gestion : utilisez notre simulateur pour avoir un aperçu de votre placement en immobilier locatif !

Où faire un investissement locatif en France ?

Une nouvelle fois, votre projet patrimonial sera la meilleure réponse à cette question. Néanmoins, on note que les Français évitent les investissements locatifs à Paris et sa proche banlieue, au vu des prix de l'immobilier. Ainsi, depuis plusieurs années, ce sont Rennes, Le Mans, Caen ou encore Angers qui attirent toujours plus d'acheteurs. Et pour cause, avec des rentabilité locatives pouvant grimper jusqu'à 6 %, un cadre de vie agréable et la possibilité de louer son bien aussi bien à des familles qu'à des étudiants, ces villes sont autant de possibilité de devenir propriétaire bailleur à moindre coût. 

Pour déterminer les meilleures villes dans lesquelles investir dans l'immobilier locatif, pensez à relever les points suivants :

• les impôts locaux,
• les frais de notaires,
• l'emplacement du bien (quartier, rue, etc.),
• les données démographiques (population jeune ou vieillissante ?),
• la présence de transports en commun,
• les bassins d'emploi,
• les établissements scolaires, etc.

Sources

Investissement locatif : réduction d’impôt - Ministère de l’économie
Les étapes d’un achat immobilier - Ministère de l’économie et des finances
J’investis dans la location meublée - impots.gouv.fr
Investissement locatif : quels sont les dispositifs ? - Service-Public.fr
SCPI : connaître les risques et le rendement de cet investissement - economie.gouv.fr

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