1. Accueil

  2. Comment investir dans l’immobilier en 2022 ? (Guide complet)

  3. Les 4 étapes pour se lancer dans l'investissement locatif

Les 4 étapes pour se lancer dans l'investissement locatif

investissement immobilier locatif
Basile Alexandre

Mis à jour le 27 juillet 2022

L’investissement locatif est un placement de choix, que vous souhaitiez vous constituer un revenu supplémentaire, préparer votre retraite ou laisser un bien à vos proches. Ce ne sont pas les raisons qui manquent. Encore faut-il savoir s’y prendre ! Se lancer dans l’investissement locatif demande beaucoup de préparation et une connaissance assidue de vos objectifs, du marché et de vos futurs locataires. Voilà pourquoi il sera primordial de choisir votre futur bien en fonction de votre cible, mais aussi et surtout en fonction de votre budget et de votre mode de financement. Suivez le guide ! 

1- Définissez vos objectifs

Il y a un certain nombre de choses à prendre en compte lorsque vous vous lancez dans l’investissement locatif. L’une des considérations les plus importantes est la détermination de vos objectifs. Cherchez-vous à générer un revenu à partir du paiement des loyers ? Où espérez-vous vendre éventuellement la propriété pour en tirer un bénéfice ? Vos objectifs dicteront le type de propriété que vous devez acheter et la façon dont vous la gérerez. 

Si votre objectif est de tirer un revenu du loyer, vous voudrez acheter une propriété en bon état et située dans une zone où la demande de locations est élevée. Vous devrez également sélectionner soigneusement les locataires et veiller aux réparations et à l’entretien. 

Si votre objectif est de vendre la propriété à profit, il est préférable d’acheter une propriété en bon état dans un endroit recherché. Vous pourrez ensuite rénover la propriété et la vendre à un prix plus élevé. Lorsque vous envisagez d’acquérir une propriété locative, il est important de prendre en compte les risques et les récompenses potentiels. Investir dans un bien immobilier locatif peut être un excellent moyen de gagner un revenu ou de constituer un capital, mais il est important de faire vos recherches et de comprendre les risques encourus avant de prendre toute décision. 

Vos objectifs sont clairs ? Vous n’avez plus qu’à comprendre et orienter votre recherche d’investissement en fonction de votre cible. Voyons tout cela d’un peu plus près. 

2- Définissez votre budget et votre financement

Vous connaissez vos objectifs et vous savez ce que vous attendez de cet investissement. Reste à présent à définir votre budget et la manière dont vous allez financer votre projet. Plusieurs critères entrent en jeu pour définir votre budget : 

  • votre épargne disponible,
  • votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt,
  • vos revenus générés par la future location.

Il est primordial de connaître votre effort d’épargne avant de vous lancer dans l’investissement locatif. En effet, cela déterminera votre budget et ainsi la somme que vous pourrez allouer à vos mensualités de crédit. C’est un point essentiel car comme vous le savez, le loyer ne couvre pas toujours la totalité de votre mensualité. Néanmoins, gardez à l’esprit que la part des mensualités ne doit pas excéder 35 % de vos revenus disponibles. En effet, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a rehaussé le taux d’endettement de 33 à 35 % pour 2021. Celui-ci se calcule selon la formule suivante : (charges / revenus) x 100. 

Bon à savoir

L’immobilier locatif vous permet d’acquérir des biens sans avoir un capital conséquent grâce à l’effet de levier du crédit. En effet, le logement sera en partie payé par le loyer versé par le locataire et, dans certains cas, par des avantages fiscaux.

Autre gros avantage de l’investissement locatif : les déductions fiscales. Les intérêts de votre prêt sont déductibles de vos revenus locatifs. Résultat : financer un investissement locatif par le crédit est fiscalement avantageux. Il existe de nombreux dispositifs qui vous permettent de bénéficier de réductions d’impôt : 

  • Loi Pinel ;
  • Censi-Bouvard ;
  • Loi Malraux ;
  • Loi Monuments historiques ;
  • Denormandie.

2- Définissez votre cible  

Souhaitez-vous louer votre bien à un étudiant, un couple, une famille ? En toute logique, vous choisirez votre bien en fonction des personnes à qui vous le louerez : 

  • studio
  • grand appartement 
  • maison avec jardin
  • local 

Les besoins de vos locataires influenceront aussi beaucoup l’emplacement de votre bien immobilier. En effet, une famille préfèrera être proche d’un parc, d’une école ou de magasins. Tandis qu’un étudiant souhaitera se rapprocher de son université ou du centre-ville. L’important est d’attirer les futurs locataires et de leur donner ce qu’ils recherchent. 

Mais tout ne dépend pas de cela. En effet, votre objectif primordial repose sur la rentabilité. Il faudra donc que le choix de votre locataire soit judicieux. Ainsi, il est toujours bon de lui demander ses fiches de paie afin de vous assurer qu’il sera en mesure de payer le loyer chaque mois. La plupart des propriétaires demandent ainsi : 

  • un dépôt de garantie qui équivaut généralement à un mois ou deux de loyer ;
  • un garant ;
  • un salaire qui équivaut à 3 fois le loyer demandé.   

Une fois cela fait, il s’agira de fixer le loyer. Pour y parvenir, n’hésitez pas à évaluer le marché du quartier dans lequel vous souhaitez investir. Comparez afin de déterminer le meilleur loyer pour votre bien. Veillez tout de même à rester raisonnable. 

Attention : dans certaines villes comme Paris, un dispositif d’encadrement des loyers est en vigueur. 

En tant que propriétaire, vous ne paierez que les charges relatives à la possession du bien comme la taxe foncière ou les gros travaux liés à l’appartement ou à l’immeuble dans lequel il se trouve. De son côté, le locataire devra s’occuper des charges. Une fois que vous avez déterminé vos objectifs et votre cible, vous pouvez commencer à chercher des propriétés qui correspondent à vos critères. 

4 - C’est quoi, un bon investissement ? 

Quel type de biens rapporte le plus ? 

Nous arrivons au plat de résistance : le choix du bien. Vous savez ce que vous attendez de cet investissement, vous avez déterminé votre cible, ne reste plus que le concret. Il ne s’agit que d’une formalité direz-vous ? En effet, une fois que vous savez à qui vous souhaitez louer votre logement, le choix se facilite grandement. Et pourtant. Toujours dans un souci de rentabilité, il faudra être malin. 

Par exemple, les petites surfaces rapportent davantage au mètre carré, mais le turn-over risque d’être fréquent. En effet, les personnes qui louent un 30 mètres carré ont tendance à partir au bout de 2-3 ans. Résultat : le taux de vacance locative est plus important et les remises en état sont plus fréquentes. 

À l’inverse, les grandes surfaces offrent un rendement locatif plus bas, mais le risque de vacance locative est moindre. En effet, une fois qu’une famille s’installe dans un grand appartement elle a tendance à rester longtemps. Et si on trouvait le juste milieu ? Les deux et trois pièces sont un bon compromis, tant sur le risque que sur le rendement. Ce sont d’ailleurs les logements préférés des investisseurs en locatif.

Immobilier locatif : neuf ou ancien ? 

Une autre question qui taraude les investisseurs : dois-je investir dans le neuf ou dans l’ancien. Chacun a ses avantages. Le neuf a tendance à être plus cher, car en meilleur état. Mais l’ancien offre le charme et des loyers quasi semblables à ceux du neuf. De plus, il permet de profiter de dispositifs de réductions d’impôts très intéressants comme le Pinel et offre des charges bien moins élevées. En revanche, des travaux de rénovation sont à prévoir, notamment énergétique.

Meublé ou non meublé ? 

Autre élément important à considérer : le type de bail. Allez-vous louer un bien vide ou meublé ?  Ce choix aura une incidence sur votre imposition : 

  • Dans un bien vide : vous devrez déclarer vos revenus fonciers réel ou micro-foncier (statut de Loueur en Meublé Non Professionnel - LMNP) s'ils ne dépassent pas 15 000 euros par an ; 
  • Dans un bien meublé : vous devrez déclarer vos revenus au régime des bénéfices industriels ou commerciaux.

Bon à savoir

Une des meilleures façons d'investir dans l'immobilier locatif est d'investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Elles permettent aux investisseurs de participer à un large portefeuille d'immeubles locatifs sans se soucier de la gestion. 

La fiscalité de l'investissement locatif 

Les recettes issues de la location d'un bien font l’objet d’une imposition. La première question à se poser c’est le type de bien que vous souhaitez louer : vide ou meublé ? La première offre stabilité et sécurité tandis que la deuxième bénéficie d’une fiscalité avantageuse
 
Si vous choisissez de louer un logement vide, vous devez déclarer les loyers perçus dans la catégorie revenus fonciers sur votre fiche d'imposition. Deux régimes existent dans cette catégorie : 

  • le régime micro-foncier pour les revenus locatifs inférieurs à 15 000 euros
  • le régime réel pour les revenus locatifs supérieurs à 15 000 euros.

Dans le cas d’une location meublée vos loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui vous laisse deux options : 

  • le régime forfaitaire ;
  • le régime réel : ici vous pouvez déduire les charges et les amortissements, de vos recettes locatives lorsque vous les déclarez au fisc. Résultat : votre imposition diminue. 

Les avantages et inconvénients de l’investissement locatif

Investir dans un bien locatif peut être un excellent moyen de générer un revenu passif ou de se constituer un capital. Cependant, cela comporte aussi des risques et des responsabilités. Avant de se lancer, il est important de peser le pour et le contre. Explications.

Les avantages : 

  • générer un revenu passif à partir des loyers perçus ; 
  • se constituer un capital en investissant dans une propriété qui prend de la valeur au fil du temps ; 
  • déduire certaines dépenses liées à la propriété, telles que les frais de gestion et d'entretien, de vos impôts. 

Les inconvénients : 

  • les investissements locatifs peuvent être risqués et il existe un potentiel de perte en investissant dans ce type de bien ;
  • ils peuvent nécessiter un investissement initial important et des frais de gestion et d'entretien réguliers ; 
  • ils peuvent être chronophages et nécessiter une gestion active de la propriété. 

Pour pallier les inconvénients de gestion locative inhérents à l’investissement locatif, pensez aux SCPI ! Le risque de carence locative est mutualisé par les nombreux biens présents dans le parc immobilier, et la société de gestion se charge de tout… Vous n’avez plus qu’à percevoir les loyers !

Sources

Investissement locatif : réduction d’impôt - Ministère de l’économie
Les étapes d’un achat immobilier - Ministère de l’économie et des finances
J’investis dans la location meublée - impots.gouv.fr

Nos derniers articles sur l’économie et la gestion des finances personnelles

Prenez les meilleures décisions pour votre argent

Accéder au blog

Location meublée VS location vide : comment choisir ?

un appartement meublé

Vous êtes propriétaire d’un logement et hésitez à le louer en meublé ? Voici les trois points de différenciation principaux entre location vide et location meublée pour vous aider à faire le bon choix.       La fiscalité La rentabilité d’un bien loué en meublé est généralement supérieure à celle d’un bien loué en location vide (ou …

Lire la suite

Quelle rentabilité pour un immeuble de rapport ?

rentabilité immeuble de rapport

La plupart des investisseurs effectuant un placement dans la pierre ont pour objectif d’obtenir une rentabilité élevée. L’immobilier locatif figure parmi les meilleurs investissements qui rapportent. Depuis quelques années, les investisseurs sont séduits par l’investissement en immeuble de rapport. Investir dans un immeuble de rapport est …

Lire la suite

Les meilleures pistes d’investissement immobilier post crise financière

post crise financière

Depuis mars 2020, les Français affrontent à la fois un choc sanitaire, économique et financier … Ils envisagent alors de nouveaux placements, plus rentables et plus sécurisés, afin de faire face à la situation. Le secteur du bâtiment, de l’immobilier et du logement seront probablement les leviers les plus puissants de la relance économique du …

Lire la suite

Foire aux questions

🤔 L’immobilier est-il un placement sûr ? 

L’immobilier est un des investissements préférés des Français et pour cause ! C’est une valeur sûre qui a su faire ses preuves. La pierre, c’est du solide. En effet, elle est peu impactée par les fluctuations. On parle d’ailleurs de valeur refuge. Fiable et accessible au plus grand nombre, cet investissement ne nécessite pas une grande connaissance du marché.

🤔 Où investir pour faire rapidement fructifier son argent ? 

Si vous souhaitez gagner de l’argent rapidement dans l’immobilier deux choix s’offrent à vous : 

  • choisir un placement court terme avec un rapide retour sur investissement ; 
  • choisir un placement qui génère des intérêts dès les premiers mois.

Voilà pourquoi de nombreux investisseurs vont davantage se tourner vers les SCPI de rendement ou le crowdfunding immobilier. 

🤔 L’immobilier peut-il protéger de l’inflation ? 

L’immobilier agit comme un bouclier contre l’inflation. Cela s’explique par le fait que l’indice de référence des loyers (IRL) est directement lié à l’inflation. Résultat : si cette dernière augmente, les loyers augmenteront aussi ! Ainsi votre bien prendra également de la valeur.

🤝 Est-ce rentable d’acheter pour louer ? 

Tout dépend du bien que vous achetez. Comme nous vous l’expliquions plus haut, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : 

  • lieu
  • la situation des futurs locataires
  • la superficie du bien 
  • neuf ou ancien 

Voilà pourquoi il est primordial de faire une étude de marché avant de se lancer et de choisir le bien qui correspond le plus à vos attentes et à votre profil.