Est-ce intéressant d'investir dans l'immobilier ?

Est-ce rentable d'investir dans l'immobilier ?

Acheter sa résidence principale : un passage obligé ?

Acquérir sa résidence principale est un investissement immobilier à part entière. Malgré tout, ce type de placement est un peu particulier, puisqu'il n'est pas uniquement motivé par la recherche de rentabilité. Les raisons en sont aussi psychologiques :

• recherche de rentabilité ;
• accès au statut de propriétaire ;
• aménagement de son chez-soi ;
• validation d’une étape de vie (un réflexe très français : le premier achat de RP se fait autour de 32 ans).

Pour autant, s'agit-il vraiment d'une bonne stratégie ?

Tout d’abord, il est établi que, si vous cherchez le meilleur placement dans l'immobilier, la résidence principale est loin d'arriver en tête. Elle devient cependant intéressante si vous la revendez au bout de plusieurs années. Vous avez ainsi le temps d’amortir les frais d’acquisition, et, dans une configuration idéale, de profiter d’une hausse du marché.

Bref, il est intéressant d’investir dans sa résidence principale, à condition de baser votre achat sur des critères rationnels : êtes-vous prêt à y vivre 5 ans minimum ? Les conditions d'achat (prix, crédit, contexte) sont-elles optimales ?

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Est-ce rentable de faire un investissement locatif ?

On peut acheter pour habiter, mais aussi pour louer. D'ailleurs, c'est souvent davantage recommandé pour un investissement. Qu'en est-il en pratique ?

Tout d'abord, notons que la notion de rentabilité peut être très différente selon les stratégies. On peut préparer un projet immobilier :

• pour générer des revenus tous les mois (cash-flow positif),
• pour construire son patrimoine sur le long terme (bien autofinancé),
• pour toucher une plus-value à terme (travaux en vue d'achat-revente...)

Autrement dit, il n'y a pas une rentabilité type : un bien peut vous coûter de l’argent, mais être revalorisé plus tard. Tout dépend de votre objectif. Cependant, certains critères sont utiles pour savoir si un investissement locatif est vraiment rentable :

1. le rendement brut de votre bien est compris entre 5 et 10 %,
2. vous investissez dans une zone à potentiel, 
3. vos conditions d'achat sont optimisées au maximum,
4. votre type d'investissement a fait ses preuves parmi les meilleurs placements immobiliers,
5. votre bien est éligible à des dispositifs de réduction d'impôts.

L'immobilier est-il un placement sûr ?

Le chouchou des Français

Les traditions financières se suivent et se ressemblent : prudents en matière d'investissement, les Français ont une confiance inébranlable dans la pierre. Ils sont 58 % à être propriétaires (étude 2018 de l'Insee). Plusieurs raisons expliquent cette tendance :

• la pierre, c'est du solide : le patrimoine financier est tangible ;
• l'immobilier est un placement sûr pour une valorisation à long terme ;
• l’achat immobilier est un domaine à la fois fiable et accessible pour ceux qui veulent investir sans connaissances financières.

Tradition, affect et stratégie forment donc les trois lignes directrices de l'accès à la propriété chez la plupart des Français.

Une valeur-refuge

En temps de crise ou d'inflation, on cherche en priorité des domaines qui seront peu impactés par les fluctuations. On parle de valeurs-refuge. En France, la pierre est en tête de classement avec l'or et l'assurance-vie. 

Pourquoi investir dans l'immobilier ? Parce que l'immobilier offre un retour sur investissement avantageux à long terme. En période de vache maigre, les Français préfèrent donc concentrer leur stratégie sur un placement financier équilibré : performances modérées, mais peu de risques de dévaluation. Un placement qui permet de pallier l'inflation avec, notamment, l'indice de référence des loyers (IRL) qui peut être indexé sur cette dernière.

Quels sont les avantages d’investir dans l’immobilier ? 

Investir dans l'immobilier est une démarche lourde de sens. Il faut se projeter sur plusieurs années et souvent fournir une mise de départ importante (l'apport) pour mettre toutes les chances de son côté. Est-ce rentable d'investir dans l'immobilier ? Réponse avec les 4 avantages principaux d'un investissement immobilier.

Bénéficier de l'effet de levier

Qui a la capacité financière d'acheter comptant un bien à 200 000 euros (et plus) ? Très peu de personnes. Pourtant, l'achat immobilier est accessible grâce à l'effet de levier : le fait d'utiliser l'argent de la banque pour acquérir un bien. 

Certes, l'effet de levier vous engage à rembourser la somme empruntée. Mais le fait est là : le prêt bancaire vous permet d'accéder à la propriété à partir d’un apport de 10 % minimum du prix du bien, voire moins dans certains cas.

Profiter de taux réduits

L'effet de levier est encore plus avantageux quand les taux d’intérêt sont bas (record atteint fin 2021).

Les intérêts correspondent à la somme que vous devez rembourser à la banque en plus du prêt. Ils sont exprimés en pourcentage (= le taux), et ce pourcentage varie selon l'évolution du marché.

Or, plus les intérêts sont bas, plus votre endettement est limité : vous remboursez certes votre achat immobilier, mais ce montant est très faiblement majoré.

Construire un patrimoine pérenne

Comme on l'a vu, l'immobilier vous permet d'investir sur le long terme sans risquer de voir votre bien dévalué par de fortes fluctuations, comme cela peut être le cas avec d'autres placements plus risqués (les actions, par exemple). Mois après mois, votre emprunt est remboursé : vous pouvez ainsi faire fructifier votre argent grâce à l'immobilier.

En finances personnelles, on conseille toujours de ne « pas mettre ses œufs dans le même panier » : l'immobilier est un socle solide qui vous permet de diversifier votre patrimoine plus sereinement.

Réduire ses impôts

L'immobilier offre plusieurs dispositifs de réductions d’impôts : si vous êtes fortement imposé, il s'agit d'une stratégie intéressante pour renforcer votre capital à terme tout en allégeant votre imposition dans le présent.

Selon l'investissement immobilier que vous faites, vous pouvez prétendre à certains dispositifs :

• le Pinel, si vous louez un bien neuf pendant 6 à 12 ans ;
• le LMNP, si vous louez un bien meublé avec le régime Micro BIC ;
• le Censi Bouvard, si vous louez un bien pendant 9 ans consécutifs au minimum ;
• le Denormandie ou le Malraux, si vous louez un bien où vous avez effectué d’importantes rénovations...

À noter que certains dispositifs sont cumulables, comme le LMNP et le Censi Bouvard. 

Vous cherchez un accompagnement sur mesure pour vos choix d'investissement ? Chez Climb, des conseillers en finances personnelles vous aident à placer votre argent pour mieux le faire fructifier.

Sources

J’achète un bien immobilier - impots.gouv.fr
Indices Notaires-Insee des prix des logements anciens - Institut National de la Statistique et des Études Économiques (Insee)
Le dispositif Pinel d’investissement locatif - ministère de l'Économie, des Finances et de la Relance
J’investis dans la location meublée - impots.gouv.fr
Le dispositif Pinel d’investissement locatif - economie.gouv.fr
Tous les conseils pour investir en Loi Censi-Bouvard 2022 - loi-censi-bouvard.info