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Comment faire fructifier son argent dans l'immobilier ?

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Kiruthiga Jeyalingam

Mis à jour le 22 juillet 2022

Investir est une stratégie clé pour faire fructifier son argent, moyennant une prise de risque (le rendement n’est pas garanti). Bonne nouvelle : l'immobilier est un domaine de choix pour ceux qui veulent mettre toutes les chances de leur côté. À moyen ou à long terme, avec des résultats immédiats ou différés… les options sont nombreuses. Voici les meilleures stratégies pour un investissement immobilier qui rapporte.

Comment faire fructifier son argent rapidement dans l'immobilier ?

Investir dans l'immobilier n'est pas un sprint, mais un marathon : autrement dit, cette opération requiert de la patience, du temps... et une bonne connaissance du terrain. En effet, pour dégager une plus-value intéressante, il faut prévoir un horizon d'investissement de 5 ans (minimum)... et, idéalement, d’une ou deux décennies !

Malgré tout, il existe des raccourcis. Pour faire fructifier votre argent rapidement, vous avez deux options :

1. choisir un placement court terme avec un rapide retour sur investissement,
2. choisir un placement qui génère des intérêts dès les premiers mois.

Les meilleurs placements dans l'immobilier pour faire fructifier rapidement son argent sont au nombre de deux. 

1. La SCPI de rendement

Si, plutôt que des liquidités rapides, c'est un rendement performant qui vous intéresse, la SCPI est faite pour vous.

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un dispositif d'immobilier locatif. Le principe est d'investir en commun avec d'autres particuliers : vous achetez des parts de la SCPI et devenez donc propriétaire proportionnellement à votre nombre de parts.

Il existe plusieurs catégories de SCPI, mais la SCPI de rendement se concentre sur des biens locatifs permettant une rentabilité de 5 % (et plus). 

Comment ? En utilisant l’argent des investisseurs pour se créer un parc immobilier locatif (généralement dans le tertiaire). La SCPI perçoit les loyers qu’elle versera aux détenteurs de parts, tout en s’occupant de la gestion des biens.

2. Le crowdfunding immobilier

Ce type de financement participatif fonctionne de la façon suivante : des particuliers fournissent un apport afin d'enclencher un projet immobilier. Lorsque la construction est aboutie, chaque investisseur est remboursé de sa mise de départ, majorée d'intérêts

Le crowdfunding immobilier promet un rendement alléchant qui avoisine les 10 %. Il permet aussi de ne pas bloquer son apport trop longtemps : la durée d’investissement est de 1 à 3 ans. En contrepartie, il faut accepter des risques plus élevés : on peut perdre tout ou partie de son financement si le projet n'aboutit pas.

Comment placer de l'argent qui rapporte tous les mois dans l'immobilier ?

Il existe une autre façon de faire fructifier son argent : l'immobilier locatif classique. Contrairement à la SCPI de rendement, l'immobilier locatif permet de piloter seul son projet. Vous générez des revenus complémentaires tous les mois grâce à vos loyers perçus.

Comme pour tout investissement, la rentabilité d'un projet locatif n'est pas garantie. Vous vous demandez si acheter pour louer, c'est rentable ? Cela dépend en grande partie du bien locatif que vous choisirez :

  • Le rendement brut est-il suffisant (entre 5 % et 10 %) ?
  • Les frais de gestion et d'entretien peuvent-ils être amortis par vos revenus locatifs ?
  • Le bien se situe-t-il dans une zone avec une demande locative suffisante ?...

Il faut aussi choisir parmi plusieurs catégories d’immobilier locatif :

  • La location nue 
  • La location meublée
  • La micro-location (local, parking, cave, box)
  • La location dans l'immobilier ancien ou neuf...

Pour bien préparer votre projet immobilier, prenez en compte tous ces paramètres. Ils permettront d'optimiser la rentabilité du bien, mais aussi de réduire vos impôts, à condition de cibler les bons dispositifs.

Comment gagner de l'argent dans l'immobilier en payant moins d'impôts ?

Faire fructifier son argent, ça passe aussi... par des impôts allégés ! Car vous devez déclarer vos revenus locatifs, et, bien évidemment, ceux-ci sont imposés. Réduire ses impôts, c'est toucher des revenus complémentaires plus importants : un calcul fiscal qui peut rendre un investissement immobilier intéressant. Plusieurs dispositifs vous permettent de le faire en toute légalité. 

Le LMNP

En louant votre bien avec le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), vous réduisez vos impôts par rapport à une location non meublée.

Les avantages : un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives lors de votre déclaration d'impôts, en optant pour le régime Micro-BIC. 

Les conditions : percevoir des recettes locatives ne dépassant pas 23 000 euros par an, et louer un meublé doté de tous les équipements obligatoires.

Le Censi Bouvard

Une loi destinée aux bailleurs non professionnels, cumulable avec le LMNP, à condition de réunir les critères des deux dispositifs.

Les avantages : une réduction d'impôts de 11 % du prix d'acquisition hors taxe du bien locatif.

Les conditions : ne pas dépasser un prix d'acquisition de 300 000 euros par bien et par foyer fiscal, et avoir acheté un bien soit neuf, soit en VEFA, soit acheté et réhabilité depuis 15 ans minimum.

Le Pinel 

Ce dispositif s'applique aux biens neufs ou anciens réhabilités, construits dans des zones à forte demande locative. 

Les avantages : une réduction d'impôts de respectivement 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient pour un bien loué 6 ans, 9 ans ou 12 ans. 

Les conditions : investir pour 6 ans minimum, dans un bien à prix inférieur ou égal à 300 000 euros, et respecter le plafond de loyers Pinel.

Sources

J’achète un bien immobilier - impots.gouv.fr
SCPI : connaître les risques et les rendements de cet investissement - economie.gouv.fr
J’investis dans la location meublée - impots.gouv.fr
Investissements locatifs : comment bénéficier d’une réduction d’impôts ? - economie.gouv.fr
Tous les conseils pour investir en Loi Censi-Bouvard 2022 - loi-censi-bouvard.info
Le dispositif Pinel d’investissement locatif - economie.gouv.fr

Foire aux questions

🤔 Comment ne pas payer d’impôts sur les loyers ?

Comme on l’a vu, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire pour payer moins d’impôts sur les loyers. Le plus gros abattement possible est corrélé au statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : avec le régime Micro-Bic, vous pouvez avoir un abattement forfaitaire de 50 % (à condition d’avoir moins de 23 000 euros de recettes locatives).

🤔 Quel calcul pour connaître le rendement locatif d’un bien ?

Pour connaître votre rendement locatif brut, divisez le total des loyers d’une année par le prix d’acquisition, puis multipliez par 100.
Par exemple, pour des recettes locatives de 9000 euros et un prix d'acquisition de 200 000 euros :

9000 / 200 000 x 100 = 4,5
Soit un rendement brut de 4,5 %

À noter qu’un rendement brut est considéré comme intéressant quand il est compris entre 5 % et 10 %. 

🤝 Comment se lancer dans l’immobilier sans argent ?

Il est possible d’investir dans l’immobilier sans argent, grâce à ce qu’on appelle l’effet de levier : utiliser l’argent de la banque pour devenir propriétaire à crédit. Par ailleurs, certaines aides, comme le Prêt à Taux Zéro ou encore le Prêt Accession Sociale, permettent aux ménages les plus modestes d’accéder à la propriété à des conditions avantageuses. Il faut toutefois être en dessous d’un certain plafond de revenus pour pouvoir en bénéficier. 

🤷 Comment devenir millionnaire dans l’immobilier ?

Devenir millionnaire grâce à l’immobilier est possible, mais cela nécessite du temps, de la préparation et surtout des biens immobiliers générant ce qu’on appelle un cash-flow positif : des revenus locatifs plus importants que les mensualités de crédit, les charges et les taxes, qui permettent à l’investisseur d’empocher la différence

Autre option pour toucher le million : revendre ses biens aux meilleures conditions pour générer d’importantes plus-values.