Faire de l'investissement locatif, c'est bien. Avoir un logement rentable, c'est mieux ! Sortez la calculette.
Dans la poche
Un bon rendement locatif démarre vers 5 %.
Attention à l'attractivité du bien : la carence locative peut s'en ressentir.
Recensez toutes les charges locatives pour calculer le rendement net.
Comment savoir si un bien locatif est rentable ?
Tout investissement immobilier comporte des risques, dans la pierre comme sur les marchés financiers. Comment estimer la rentabilité d’un projet immobilier locatif ? Certains éléments précis font figure d’indicateurs :
- rentabilité locative brute,
- rentabilité locative nette,
- la valeur actuelle nette (VAN),
- le taux de rendement interne (TRI),
- le cash-flow.
C’est quoi, une bonne rentabilité ?
En finances personnelles, et particulièrement dans l’immobilier, le plus important est de se fixer des objectifs patrimoniaux, c’est-à-dire un objectif à atteindre pour vos finances et votre vie.
Autrement dit, impossible de réellement répondre à cette question : un rendement locatif dans un placement en SCPI peut rapporter jusqu’à 6 %, plus qu’un investissement en loi Pinel, par exemple, mais cette dernière permet de réduire drastiquement le montant de son impôt sur le revenu.
Si chacun voit midi à sa porte, on convient de règles inhérentes à un placement immobilier. Aussi, en moyenne (et selon les objectifs), on estime qu’un rendement locatif situé entre 5 et 10 % est un bon rendement locatif.
Attention ! Ne vous jetez pas sur le premier rendement élevé qui vous tend les bras ! La qualité d’un investissement immobilier ne dépend pas uniquement de ce critère, au contraire. Dans l’immobilier locatif, il sera plus intéressant de choisir un logement sans carence locative avec un taux de rentabilité moyen plutôt qu’un logement avec une promesse de haut rendement, mais qui peine à se louer.
Ainsi, le taux de rentabilité locative minimum peut aussi bien être 5 % que 10 % selon l’objectif à atteindre via votre investissement.
Bon à savoir
En France, le rendement locatif moyen tourne autour de 6 % en 2023.
Comment faire un calcul de rentabilité ?
Le rendement de votre investissement immobilier prend la forme d’un pourcentage représentant sa performance sur l’année. Plusieurs critères entrent en compte dans le calcul de la rentabilité locative du bien de votre choix. Portez une attention particulière aux suivants.
Le rendement locatif brut
Il représente la différence entre les revenus locatifs (les loyers perçus) et le montant d’acquisition du bien immobilier. Prenons l’exemple de Sophie, qui trouve l’appartement de ses rêves à 200 000 euros. Elle prévoit de le mettre en location à 800 euros par mois.
Pour calculer le rendement locatif brut, on suit la formule suivante :
(loyer mensuel perçu x 12) / prix d’achat x 100.
Pour Sophie, on obtient donc : (800 x 12) / 200 000 x 100 = 4,8 %.
Le rendement locatif net
La rentabilité locative nette de charges se rapproche du rendement réel de votre projet immobilier, puisqu’on va retirer du rendement brut les différentes charges :
- intérêts d’emprunts,
- impôts locaux,
- charges locatives,
- fiscalité,
- travaux,
- frais d’agence ou de notaire,
- honoraires de gestion, etc.
Pour Sophie (comme pour tout le monde), le calcul est simple :
rentabilité locative brute - montant total des charges.
À noter
Il existe également la rentabilité nette-nette : lorsque vous investissez via des dispositifs de réductions d’impôt type loi Pinel ou en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), vous pouvez ajouter ces avantages fiscaux à votre rentabilité nette pour l’augmenter.
Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) et la Valeur Actuelle Nette (VAN)
Le TRI, c’est l’indicateur qui prend en compte les différents flux (vente, achat, fiscalité ou frais…) pour l’amener sur un rendement annuel. Le but ? Comparer les différents projets d’investissement entre eux, et pas forcément dans l’immobilier.
Le VAN, c’est en quelque sorte la représentation de l’enrichissement d’un placement en comparaison d’un autre, qui sert de référence, et donc d’objectif à atteindre au minimum.
Le cash-flow
C’est tout simplement votre trésorerie ! Ou plutôt celle qui est générée par votre activité de location de bien immobilier à titre de résidence principale.
Le but ici est d’avoir un meilleur aperçu de la pérennité de votre investissement, mais aussi de sa solvabilité, puisqu’on prend en compte les différentes charges (impôts, mensualités de crédit, charges de copropriété, etc.).
Un cash-flow négatif est la représentation de l’effort d’épargne qui sera nécessaire. Un cash-flow positif est, à l’inverse, les bénéfices de votre investissement.
Comment calculer un bon investissement locatif ?
Les critères
Pour réaliser un bon investissement immobilier, il ne faut rien laisser au hasard. Trois points importants doivent retenir votre attention.
Premièrement, la liquidité. Autrement dit, est-ce que votre argent est bloqué ou facilement récupérable ? La pierre est rarement liquide, mais l’immobilier classique n’est pas le seul moyen de devenir propriétaire !
La pierre papier, plus communément appelée SCPI pour Société Civile de Placement Immobilier, permet aux investisseurs d’acheter des parts de sociétés et de percevoir des revenus locatifs réguliers, en laissant de côté la gestion locative d’un parc immobilier, entièrement pris en charge par la société de gestion. Ici, la liquidité est plus importante que dans l’immobilier classique.
Vient ensuite le risque de perte en capital. Le marché de l’immobilier est, lui aussi, soumis aux fluctuations du marché : il est donc possible de perdre de l’argent, comme dans tout autre investissement.
Enfin, dernier pilier indispensable pour un projet solide : le rendement de l’investissement. Pour ça, rien ne vaut une petite mise en situation !
Le calcul de votre investissement locatif
Prenons les hypothèses suivantes :
Antoine achète un appartement à Lille au prix de 150 000 euros (frais de notaire inclus). Il va appliquer un loyer mensuel de 900 euros pour ce bien.
Pour calculer le rendement de son projet, Antoine va faire ce calcul simple : il prend le montant de ses revenus locatifs annuels, auquel il enlève le montant de l'impôt qu’il paiera sur ses revenus locatifs, et il divise le tout par le prix d'achat de son bien.
Ses revenus locatifs sont ici de 900 euros par mois, multipliés par 12 (soit 10 800 euros par an).
Il doit maintenant calculer le montant de l'impôt sur ses revenus fonciers. Comme il perçoit 10 800 euros de revenus fonciers, il va quand même devoir payer des impôts sur ces revenus.
Quand on achète un bien immobilier, on peut déclarer ses revenus de deux manières : soit au forfait, soit au réel :
- au forfait, l'administration fiscale prend comme base de calcul 70 % des revenus fonciers. Elle applique le barème progressif de l'impôt sur cette base + la CSG CRDS au taux de 17,2 %.
- au réel, on prend comme base les revenus fonciers moins toutes les charges que l'on déclare : les intérêts d'emprunt, les frais de garantie du prêt immobilier, la taxe foncière, les frais d'entretien du logement, les primes d'assurance, etc. Sur cette base, le calcul est le même qu'au forfait.
Ici, Antoine va prendre le mode de calcul au forfait. Il va donc pouvoir calculer ses impôts non pas sur 10 800 euros, mais sur 70 % de cette somme, soit 5 880 euros.
Son taux marginal d'imposition est de 30 %, en ajoutant le taux de prélèvement CSG-CRDS de 17,2 %, il va donc payer 47,2 % d'impôt sur ses revenus locatifs, soit 5 097,6 euros d'impôts.
Reprenons la formule initiale de calcul de rendement.
(Revenus fonciers de l’année - impôts sur les revenus fonciers) / prix d’achat du bien x 100.
Pour Antoine, cela nous donne :
(5 880 - 5 097,6) / 150 000 x 100 = 2,2 %.
Antoine obtient le rendement net annuel de son projet, soit 2,2 %. Si Antoine a investi dans l’immobilier locatif via la loi Pinel, il pourra également bénéficier d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du prix d’achat selon la période de mise en location de son bien. Ce qui permet d’améliorer son rendement net en obtenant sa rentabilité nette-nette.
Sources
Comment calculer le rendement de votre investissement locatif ? - Le Figaro Immobilier
Comment calculer le rendement locatif ? - MAIF
Foire aux questions
🤷 Où investir dans le locatif en 2023 ?
Avec les prix de l’immobilier qui ne cessent de grimper dans la capitale et dans la petite couronne, la montée en puissance du télétravail et l’envie globale des Français de vivre au vert, on note un certain changement dans les habitudes des investisseurs. Quoi qu’il en soit, certaines villes françaises continuent de tirer leur épingle du jeu en matière de rentabilité : Nantes, Toulouse, Bordeaux et Montpellier en tête. N’hésitez pas à mieux vous renseigner sur la rentabilité locative moyenne par ville avant de vous lancer dans votre projet : vous n’êtes jamais à l’abri de bonnes surprises !
🤔 Quel est le bon taux de rendement locatif ?
Les investisseurs s’accordent généralement à considérer qu’un taux de rendement situé entre 5 et 10 % est un bon taux. Du côté des SCPI, on peut espérer jusqu’à 6 %, et ce, sans contraintes de gestion et avec un risque de vacances locatives moindre, car il est mutualisé entre les différents biens qui composent le parc immobilier.
🤝 Quel rendement locatif viser ?
Tout dépend de votre objectif patrimonial : un rendement locatif très élevé est inutile si votre bien immobilier ne trouve pas de locataire et reste vacant. Si vous préférez investir dans une logique de réductions d’impôts, la rentabilité prendra également en compte les avantages fiscaux dont vous pourrez bénéficier.
🤝 Quel type de bien louer pour du locatif ?
Selon la localisation de votre bien immobilier, vous pourrez, par exemple, faire le choix d’un studio si de nombreux étudiants vivent en ville. Les villes à bassin d’emploi permettent de viser la mise en location d’un T2 ou T3 en privilégiant les couples et les familles. Autrement, les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier tertiaire, dans un parc immobilier complet.