Acheter pour louer, est-ce rentable ?

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Kiruthiga Jeyalingam

Kiruthiga Jeyalingam

Mis à jour le 23 juin 2022

Parmi les placements les plus rentables à moyen et à long terme, l'immobilier arrive en tête, et plus particulièrement l'immobilier locatif. Toutefois, il ne s'agit pas d'une formule gagnante à tous les coups : investir reste un risque. Alors, comment réussir son investissement locatif ? Comment faire pour qu'il soit rentable ? 

La location d'appartement est-elle vraiment rentable ? 

Quel est l’intérêt d’acheter pour louer ? 

Investir dans l’immobilier, et plus particulièrement dans l’immobilier locatif, peut intimider : emprunt longue durée, logistique chronophage, risque d'impayés... Pourtant, ce placement gagne des points auprès des Français : la proportion d'investissements locatifs du parc immobilier est passée de 27,2 % en 2019 à 29,4 % en 2020 (étude Century 21).

En effet, le fait d'acheter pour louer offre de nombreux avantages :

  • l'effet de levier, qui permet d’accéder à l’immobilier à crédit ;
  • la réduction d'impôts, grâce à des dispositifs fiscaux ;
  • la diversité des placements, pour un projet sur-mesure ;
  • les revenus complémentaires, grâce aux revenus locatifs ou à la plus-value.

Quels sont les risques d'acheter pour louer ?

Vous avez déjà entendu cette phrase : investir comporte des risques. Il est intéressant d’investir dans l’immobilier, mais en effet, vous n'êtes pas à l'abri de certains dangers :

  • les impayés de loyers ;
  • la vacance locative (la latence entre deux locations) ;
  • une faible demande locative ;
  • un mauvais rendement ;
  • une revente à perte...

Autrement dit : il ne suffit pas d'acheter un bien et de le mettre en location pour toucher le jackpot. Gare à l'Eldorado du cash-flow : l’idée selon laquelle un bien locatif ayant un bon rendement serait forcément rentable. Pour vous en sortir gagnant, il vous faut observer d'autres paramètres.

Quels critères pour une location d'appartement rentable ? 

Un bien adapté à votre projet locatif

Une location rentable, c'est la combinaison de paramètres très différents : le bien, vos conditions d'emprunt et la santé du marché immobilier. Pour bien préparer votre projet immobilier, commencez par scruter l’appartement à la loupe. Regardez en particulier :

  • sa zone géographique : y a-t-il une demande locative ? La population est-elle dynamique (étudiants, jeunes actifs...) ? 
  • son prix : y a-t-il une marge de négociation ? Un potentiel de valorisation et/ou de plus-value à la revente ?
  • son état : le bien a-t-il un diagnostic énergétique correct ? Si des travaux sont à prévoir, rentrent-ils dans votre enveloppe de financement ? 

Prenez le temps d'établir votre liste de critères, de visiter et de contre-visiter, pour faire le meilleur choix. Comme on dit en immobilier : mieux vaut rater une bonne affaire qu'en faire une mauvaise !

Une bonne estimation financière

Vous avez une idée précise du type de bien qui correspond à votre objectif d'investissement ? Il est temps de parler finances. Pour bien estimer votre budget, regardez en particulier :

  • la tension du marché : est-ce le bon moment pour investir ? Les taux sont-ils intéressants ? Les prix de l'immobilier stables ou en baisse ?
  • votre capacité d'emprunt : est-elle cohérente avec le type d'investissement que vous visez ?
  • les frais de gestion et d'entretien : la copropriété a-t-elle une gestion saine ? La structure de votre bien (canalisations, plomberies, façade) est-elle saine ?
  • le rendement locatif : votre loyer permettra-t-il de dégager des revenus locatifs ou d'autofinancer votre emprunt ?

Ces critères vous aideront à savoir si vous pouvez gagner de l'argent avec votre projet immobilier, mais il est important d’ajouter une dernière étape : utiliser les dispositifs fiscaux qui peuvent alléger votre imposition.

Quel type de bien immobilier se loue le mieux ?

LMNP ou location nue ? 

Si vous voulez faire de l'investissement locatif classique, vous avez deux options : louer votre appartement vide (location nue) ou louer votre appartement meublé sous le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). 

À noter que la location en meublé ne donne pas obligatoirement droit au statut LMNP : c’est le cas si l’investisseur perçoit moins de 23 000 euros par an de loyers (au-delà, il devient Loueur en Meublé Professionnel). 

Vous vous demandez quelle formule est la plus avantageuse ? Faisons un comparatif.

Exemple
Fabio achète un appartement à 150 000 euros et le met en location à 700 euros par mois charges comprises. Sa rentabilité brute est donc de 5,6 %. Il se demande s’il est plus intéressant de le louer vide ou meublé.

Bon à savoir
Pour calculer la rentabilité brute, il faut effectuer le calcul suivant :
Loyers sur une année / Prix d'acquisition x 100
Soit, dans notre exemple : 8400 / 150 000 x 100 = 5,6

Loueur Meublé Non ProfessionnelLocation nue
Loyers perçus : 8400 €Loyers perçus : 8400 €
Régime : Micro-BICRégime : Micro-foncier
Abattement forfaitaire : 50 %Abattement forfaitaire : 30 %
Montant après abattement : 4200 €Montant après abattement : 2520 €

Comme on le voit, l'abattement forfaitaire permet de réduire votre base d'imposition, et donc de percevoir des revenus locatifs nets plus importants. 

Le choix de la LMNP est le plus avantageux, car il vous permet de bénéficier de recettes locatives plus élevées grâce à l'abattement de 50 %. 

Quelle SCPI choisir pour un projet locatif ? 

Vous cherchez le meilleur placement immobilier pour investir sans perdre de temps avec l'administration, l'entretien ou la recherche de locataire ? La SCPI a tout pour vous intéresser.

Aussi nommée pierre-papier, la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) consiste à investir avec d'autres dans un bien immobilier. Vous achetez des parts et vous percevez des loyers locatifs au prorata de votre montant d'investissement.

La SCPI a l'avantage d'être accessible même avec un petit montant de départ (dès 1 000 euros) et de proposer un rendement intéressant, tout en permettant aux investisseurs de déléguer l'aspect administratif à la société de gestion qui pilote la SCPI.

Il existe différentes catégories de SCPI : SCPI fiscale, SCPI de plus-value, SCPI en démembrement... Si vous voulez investir dans l'immobilier afin de générer des revenus locatifs, tournez-vous de préférence vers la SCPI de rendement, dont (comme son nom l'indique) c'est l'objectif principal.

Quel dispositif fiscal pour une meilleure rentabilité ? 

Investir dans l'immobilier est rentable, à condition de sélectionner un bien locatif ayant un bon rendement... et de vous aider de certains dispositifs fiscaux. En effet, sous certaines conditions, vous pouvez être éligible à des outils qui vous permettent de réduire vos impôts.

 On compte 3 principaux dispositifs fiscaux pour l'immobilier :

  1. le LMNP : comme on l'a vu plus haut, il vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % si vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 euros.
  2. le Censi Bouvard : ce dispositif est cumulable avec le LMNP sous certaines conditions (notamment un engagement locatif sur 9 ans pour un bien de 300 000 euros maximum).
  3. le Pinel : ce dispositif est accordé sous réserve de réaliser un investissement dans un secteur locatif à forte demande, et de le louer sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Une déduction d'impôt proportionnelle à cette durée sera appliquée (36 000 euros, 54 000 euros ou 63 000 euros).

Vous souhaitez être accompagné pour un investissement locatif sur mesure ? Les conseillers en finances personnelles de Climb vous aident à monter votre projet d'investissement.

Sources

J’investis dans la location meublée - impots.gouv.fr
SCPI : connaître les risques et le rendement de cet investissement - impots.gouv.fr
Le dispositif Pinel d’investissement locatif - ministère de l'Économie, des Finances et de la Relance
Investissements locatifs : comment bénéficier d’une réduction d’impôts ? - economie.gouv.fr

Foire aux questions

🤷 Quels sont les appartements qui se louent le mieux ?

Les logements plus petits coûtent plus cher au mètre carré, mais se louent aussi plus cher et attirent une clientèle locative plus étendue. C’est notamment le cas des T2 et T3 qui ont la préférence des couples et des retraités.

🤔 Est-ce le moment de se lancer dans l’immobilier locatif ?

Profiter des taux bas, c’est bien… mais il faut aussi que les prix de l’immobilier soient avantageux pour vous éviter une moins-value à la revente : si le marché s’envole, mieux vaut ne pas vous précipiter ! En 2022, à défaut d’être revus nettement à la baisse, les prix se tassent. Reste à trouver un bien locatif réunissant les critères mentionnés dans cet article.

🤷 Peut-on avoir un crédit immobilier sans apport ?

Vous pouvez obtenir un emprunt bancaire sans apport, mais cela est plus difficile qu’avant. Pour y parvenir, vous devez pouvoir attester de solides revenus, d’une épargne conséquente ou encore être éligible aux aides à l’achat immobilier (Prêt à Taux Zéro, Prêt d’Accession Sociale…). L’idéal reste toutefois d’avoir un apport de 10 % (minimum).

🤷 Comment investir rapidement dans l’immobilier ?

Si vous souhaitez investir rapidement, vous pouvez acheter des parts dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : le délai entre l’achat de part et la signature effective est d’environ 45 jours. Pour une rentabilité satisfaisante, il est conseillé d’investir minimum sur 8 ans.