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Investir dans l'immobilier en 2022 : tout savoir

investissement immobilier
Kiruthiga Jeyalingam

Mis à jour le 03 août 2022

Le marché de l’immobilier a toujours eu les faveurs des Français. La pierre, tangible et palpable, a fait les beaux jours de nombreux investisseurs au cours des dernières années. Valeur refuge par excellence, l’immobilier répond aujourd’hui à divers objectifs patrimoniaux : revenus complémentaires, retraite, succession ou encore allégements fiscaux. Si 70 % des Français choisissent l’immobilier en tant qu’épargne selon le Crédit Foncier, on ne s’improvise pas investisseur. Et c’est bien pour ça que nous sommes là : pour vous proposer un guide complet vous donnant toutes les cartes pour réaliser un investissement immobilier serein. Suivez le guide.

Projet immobilier : comment bien le préparer ?

Devenir propriétaire ne se fait pas du jour au lendemain. C’est un projet de vie qui demande préparation et réflexion en amont. Dans cette optique, il est nécessaire - voire primordial - de se fixer un objectif

1. Définir son objectif d’investissement

La question est simple : pourquoi voulez-vous investir dans l’immobilier ? La réponse, un peu moins. Pour bien préparer son projet immobilier, il est important de savoir quel est son objectif :

  • devenir propriétaire de sa résidence principale,
  • générer des revenus complémentaires via un investissement locatif,
  • léguer un patrimoine pérenne à ses enfants,
  • anticiper la baisse de revenus au moment de la retraite, etc.

Cet objectif, c’est votre direction. C’est ce qui va définir tout le processus d’investissement par la suite, du choix de l’actif à son rendement, en passant par son financement. Mais, pas de panique. Si vous avez des difficultés à mettre le doigt sur le besoin qui vous anime, les experts en finances personnelles de Climb sont là pour vous aider à définir un projet d’investissement immobilier efficace.

Par la suite, différentes caractéristiques entreront également en jeu dans le choix de votre investissement : investir dans l’immobilier sans apport ne pourra pas se faire avec tous les actifs, par exemple.

Dans le même ordre d’idée, les moyens d’accéder à l’immobilier diffèrent selon l’âge : investir en étant jeune permet de souscrire un crédit sur le long terme, par exemple, mais les revenus perçus en début de vie active peuvent rendre difficile la souscription de crédit.

2. Choisir son actif

Immobilier = pierre. Cette vérité est bien ancrée dans la conscience collective. Pourtant, aujourd’hui, il existe plusieurs manières d’investir dans l’immobilier si on souhaite laisser de côté les démarches classiques visant à devenir propriétaire.

Type d'investissementInvestissement locatifSCPIBourseCrowdfunding
Montant minimumEnv. 50 000 €1 000 €100 €1 000 €
RendementEnv. 4 %Entre 4 et 6 %Env. 4 %Env. 6 %
FiscalitéDes dispositifs existent pour réduire ses impôts (loi Pinel, statut LMNP, etc.).Fiscalité avantageuse de l’assurance vie ou revenus fonciers.SIIC et REIT : flat tax à 30 %.Obligations : flat tax à 30 %.
AvantagesPercevoir des revenus locatifs chaque mois et bénéficier de l’effet de levier du crédit.Prix plus abordable que l’immobilier classique et meilleure liquidité.Liquidité et facilité d’investissement en quelques clics.Risque de moins-value et exposition à la volatilité des marchés financiers.
InconvénientsDégradation du bien, vacances locatives et difficultés de paiement des loyers.Risque de moins-value à la revente des parts selon le marché.Risque de moins-value et exposition à la volatilité des marchés financiers.Risque de défaut de paiement, selon le promoteur immobilier.

Vous l’aurez compris, outre la pierre classique que l’on réserve généralement à un investissement immobilier locatif, plusieurs leviers peuvent être utilisés pour mettre un pied dans ce marché.

3. Financer son investissement

On ne dispose pas tous de centaines de milliers d’euros pour acheter un appartement ou une maison au comptant. Et ce n’est pas plus mal, puisque l’effet de levier du crédit permet, sous conditions, de voir son projet immobilier être rentable dès le premier mois !

Mieux, dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, certains intérêts d’emprunts peuvent même être déduits. Aussi, la majorité des investisseurs n’hésitent pas à souscrire un crédit immobilier pour mener à bien leur projet.

Pour se préparer au mieux, il est généralement conseillé de réaliser une simulation afin de déterminer certaines informations :

  1. le montant maximal que l’on pourra souscrire,
  2. le coût des mensualités,
  3. les différents taux proposés par les organismes de crédit,
  4. l’assurance emprunteur.

Autrement, si vous avez peu d'argent, vous pouvez vous tourner vers la SCPI, par exemple, il est possible d’en acheter des parts aussi bien en direct, souscrire un crédit pour les financer, ou encore les inclure en tant qu’unités de compte au sein d’un contrat d’assurance vie.

Bon à savoir
Investir en SCPI via un contrat d’assurance vie ne demande pas de souscription de crédit, et permet de bénéficier de la fiscalité adoucie de ce type de contrat, après 8 ans de détention.

 4. Optimiser ses impôts

On l’a dit en début d’article : tout investissement répond à un objectif ou un besoin. Pour certains, c’est de réduire leurs impôts. Pour ça, le gouvernement a depuis longtemps mis en place de nombreux dispositifs de défiscalisation afin d’inciter les contribuables à investir dans certains secteurs en échange d’une économie d’impôt bienvenue. Vous l’aurez compris, l’immobilier en fait évidemment partie.

Réduire ses impôts via l’immobilier est possible en investissant en loi Pinel dans un bien immobilier neuf, ou bien en se tournant vers l’ancien en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle). Les lois Malraux, Censi-Bouvard et Denormandie sont également axées sur la défiscalisation immobilière.

Globalement, la fiscalité de votre investissement immobilier dépend de la nature même de ce dernier :

  • investissement locatif classique : revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux (BIC),
  • SCPI : revenus fonciers (en direct) ou barème progressif de l’impôt sur le revenu ou flat tax (Prélèvement Forfaitaire Unique, ou PFU³) à 30 %,
  • SIIC (ou Société d'Investissement Immobilier Cotée) : PFU à 30 %,
  • Crowdfunding : PFU à 30 %.

Immobilier : quel placement est le plus avantageux ?

Il n’existe pas, objectivement, de meilleur placement dans l’immobilier. Au risque de nous répéter, tout dépend de votre objectif patrimonial.

Achat de résidence principale

Si vous cherchez à devenir propriétaire de votre résidence principale pour y vivre, le plus simple sera généralement de souscrire un crédit immobilier pour pouvoir rapidement s’installer dans la maison ou l’appartement de vos rêves.

Revenus complémentaires

Si vous cherchez à vous constituer une source de revenus complémentaires, plusieurs options s’offrent à vous : la mise en location d’un bien immobilier tout en assurant sa gestion - en meublé ou en nu -, la SCPI pour uniquement se concentrer sur le rendement, ou encore les foncières en Bourse.

Attention au choix de location pour votre investissement locatif :

  • Location nue : imposition sur une assiette de 70 % des revenus fonciers (sauf déduction des frais réels). Imposition selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu + prélèvements sociaux obligatoires.
  • Location meublée : imposition au titre des bénéfices industriels et commerciaux avec abattement forfaitaire de 50 %.

Pour info
Le statut LMNP est accessible aux propriétaires bailleurs ne percevant pas plus de 23 000 € de recettes locatives par an, ou dont les recettes locatives sont inférieures à 50 % de leurs revenus globaux annuels.

Réductions d’impôts

Pour réduire ses impôts, rien de tel que la loi Pinel pour bénéficier d’un avantage fiscal via la mise en location d’un logement neuf. Le principe est simple : vous achetez un bien immobilier et vous vous engagez à le mettre en location pendant une durée d’engagement de 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier d’une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21 % du montant d’achat.

La nouvelle vague de l'immobilier

Il est intéressant de noter que les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont le vent en poupe depuis plusieurs années, et pour cause ! Se constituer un patrimoine avec un effort réduit grâce au versement des loyers est un argument de poids. Ajouté à cela la gestion des biens immobiliers entièrement déléguée à la société et une rentabilité stable, et vous obtenez une alternative complète à la pierre classique.

Au même titre que la SCPI, l’investissement immobilier en Bourse est globalement accessible. Mais, attention. Les SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées), qu’on appelle aussi les foncières, sont des entreprises cotées en Bourse qui achètent des biens immobiliers. Et qui dit Bourse dit potentiels hauts rendements, mais aussi forte volatilité !

Enfin, le crowdfunding immobilier reste un investissement de niche, réservé aux profils les plus dynamiques : il s’agit du financement participatif d’un projet immobilier, que le promoteur rembourse aux investisseurs à l’issue du chantier de construction. Vous l’aurez compris, nombreux sont les projets de ce type à ne jamais voir le jour, ce qui en fait un investissement assez risqué.

L’immobilier : un secteur intéressant aujourd’hui ?

La France - et le monde - sort de la crise sanitaire en 2022. Si le Covid-19 a mis l’économie à mal, l’immobilier, de son côté, s’en sort bien. Malgré le ralentissement certain des transactions immobilières (confinement oblige), les Français ont pu investir dans la pierre ces dernières années.

De ce fait, le marché de l’immobilier poursuit sa dynamique avec des prix qui remontent mois après mois… et des taux d’intérêt qui se maintiennent raisonnablement, en partie grâce aux dispositions de la Banque Centrale Européenne (BCE).

Les Français portent l’immobilier locatif dans leur cœur, ce n’est pas une nouveauté. Si la crise sanitaire n’a pas conduit à un désintérêt du marché, c’est que la plupart y trouvent leur compte. Aujourd’hui, il est intéressant d'investir dans l’immobilier en raison de bon nombre d’avantages :

  • bénéficier de l’effet de levier du crédit,
  • générer des rendements intéressants en choisissant soigneusement la localisation de son bien (la périphérie urbaine est un emplacement de choix !),
  • se constituer un patrimoine pérenne sans disposer d’un capital important,
  • réduire facilement ses impôts en passant par plusieurs dispositifs légaux…

Quel placement immobilier pour faire fructifier son argent ?

Question difficile s’il en est ! Nombreux sont les investisseurs à poursuivre un objectif de rentabilité pure. Pour ça, l’immobilier peut prendre plusieurs formes, comme indiqué un peu plus haut. 

On peut aussi faire fructifier son argent dans l'immobilier en actionnant différents leviers : 

  1. la plus-value à la revente,
  2. la perception de revenus locatifs,
  3. l’allégement fiscal offert par plusieurs dispositifs, etc.

L’achat et la revente d’un bien immobilier entraînent - si le projet se passe bien - une plus-value à la revente qui peut être assez conséquente (nos aînés ont bien fait d’investir dans l’immobilier il y a quelques décennies…). 

Mais, dans un objectif de rentabilité trimestrielle ou annuelle, on remarque que la SCPI sort du lot. Se construire un patrimoine avec un moindre effort grâce aux loyers perçus est déjà un argument en soi. Les SCPI vont plus loin, en laissant de côté les contraintes de gestion, mais surtout en affichant une rentabilité stable dans la durée, de l’ordre de 4 à 5,3 %, et ce depuis maintenant 30 ans.

Avec une autre approche, on peut également considérer que l’investissement en LMNP offre une rentabilité intéressante, puisque les revenus perçus sont imposés en tant que BIC, offrant une fiscalité plus avantageuse. Ici, ce n’est pas tant le montant des revenus locatifs qui intéresse, mais bel et bien la baisse du montant d’impôt déboursé.

Acheter un appartement pour le louer : toujours rentable ?

Pour rester dans la thématique de l’immobilier locatif, l’achat d’un appartement pour une mise en location est un moyen efficace de percevoir des revenus fonciers réguliers (les loyers).

Pour autant, acheter pour louer n’est pas toujours rentable, loin de là ! Se lancer les yeux fermés dans le premier investissement immobilier qui vous tend les bras est généralement synonyme de perte.

Avant de faire votre choix, c’est votre rôle de vous renseigner sur plusieurs éléments liés au secteur d’investissement :

  • le choix de la ville (transports en commun, infrastructures commerciales et sociales, accroissement de la population, etc.),
  • le taux de logements vacants selon les quartiers de la ville de votre choix,
  • les tarifs pratiqués en termes de location,
  • la présence ou non de bassins d’emplois,
  • la demande locative selon la ville…

Bon à savoir
Privilégiez les secteurs où la demande locative est importante pour anticiper sur une plus-value à la revente. Si le prix au m² est déjà élevé au moment de l’achat de votre bien, la perspective de plus-value pourra être revue à la baisse.

Viennent ensuite d’autres éléments fondamentaux :

  • le choix du locataire,
  • le type de location (nue ou meublée),
  • le dispositif d’investissement choisi,
  • les prix pratiqués dans la commune, etc.

Investir dans l’immobilier en 2022 : le bon moment ?

Elle est sur toutes les lèvres depuis plusieurs mois : l’inflation. Entre pandémie et invasion russe, l’inflation ne cesse de grimper alors que le pouvoir d’achat des Français chute. Pour s’en protéger, chacun sa méthode, mais ce qui est certain, c’est que le livret A est loin de pouvoir la pallier.

Dès lors, vers quoi se tourner ? En ce qui concerne l’immobilier, force est de constater que les Français continuent à lui faire confiance. En cette année 2022, le marché de l’immobilier reste très dynamique avec un essor remarquable dans certaines villes. Nombreux sont les indicateurs qui attestent de cette “bonne santé” :

  • l’indice des prix de l’immobilier a bondi de 22 % en 10 ans, selon l’INSEE,
  • une demande locative en hausse dans certaines villes (Paris et Lyon en tête),
  • les taux de prêts immobiliers bas.

Depuis la crise de 2008, les crédits immobiliers voient leurs taux baisser, c’est un fait. Fin 2019, le taux plancher était de 1,14 % sur 20 ans, contre environ 5 % post-crise !

On atteint aujourd’hui des taux tellement bas que le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) appelle à la vigilance auprès des banques pour l’octroi d’un crédit, ceci afin de respecter le taux d’usure, notamment.

Ce qu’il faut retenir, c’est qu’il deviendra de plus en plus difficile d’obtenir un prêt immobilier rapidement.

Enfin, il faut également penser aux différents dispositifs existant aujourd’hui qui sont voués à disparaître, le Pinel en tête, avec une suppression prévue pour 2024. En outre, les réductions d’impôt proposées par cette loi baisseront peu à peu à partir de l’année prochaine.

Vous l’aurez compris, se lancer dans un projet immobilier demande de l’organisation et de la lucidité : définir son objectif reste la clé. Plutôt rentabilité immédiate ou complément de retraite ? Le choix est vôtre, mais il déterminera l’ensemble des étapes à mener pour réaliser un investissement dans les meilleures conditions.

Sources

J’ai acheté un bien à crédit, puis-je déduire les intérêts d’emprunt ? - impots.gouv.fr
Comment sont imposés les revenus d'un contrat d'assurance-vie ? - service-public.fr
Comment fonctionne le prélèvement forfaitaire unique (PFU) ? - ministère de l'Économie, des Finances et de la Relance
BOI-BIC-CHAMP-40-20 - Bulletin Officiel des Finances Publiques
Décisions du Conseil des gouverneurs de la BCE - Banque Centrale Européenne
Le dispositif Pinel d'investissement locatif - ministère de l'Économie, des Finances et de la Relance
Indices Notaires-Insee des prix des logements anciens - deuxième trimestre 2021 - Institut National de la Statistique et des Études Économiques (Insee)
Les recommandations du HCSF - ministère de l'Économie, des Finances et de la Relance
Impôt sur le revenu - Investissement locatif Loi Pinel/Duflot (réduction d'impôt) - service-public.fr

Foire aux questions

🤝 Quel salaire pour investir dans l’immobilier ?

Ce n’est pas tant le revenu net qu’il faut scruter ici, mais plutôt le taux d’endettement futur de l’investisseur. En effet, ce taux joue un rôle primordial dans la capacité d’emprunt : si le candidat n’a peu ou pas de dettes, il aura beaucoup plus de facilités à rembourser son emprunt, ce qui est un gage de confiance pour les organismes prêteurs.

🤔 Où investir 2 000 euros par mois ?

Si vous disposez d’une enveloppe mensuelle de 2 000 euros dédiée à l’investissement, on ne peut que vous conseiller de diversifier au maximum ! Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier est un adage vieux comme le monde, mais tout à fait exact. Ainsi, vous pouvez placer une partie de votre épargne sur un contrat d’assurance vie, une autre sur un PER (Plan d’Épargne Retraite) pour anticiper vos vieux jours, et le reste dans l’achat de parts de SCPI, ou bien dans l’achat d’actions ou de trackers en Bourse, etc.

🤷 Comment investir rapidement dans l’immobilier ?

Vous êtes pressé ? Vous pouvez investir dans l’immobilier en quelques clics via l’achat de parts de SCPI : les tickets d’entrée sont abordables et vous déléguez la gestion des biens mis en location à la société. Simple, non ?

🤔 Comment sera le marché de l’immobilier en 2022 ?

On ne peut pas prédire l’avenir, mais on note qu’une étude du S&P prévoit une hausse des prix de l’immobilier en France de 2 % en moyenne sur l’année. De plus, il faudra compter sur de nouveaux critères, tels que l’exode urbain ou la nouvelle loi d’encadrement des loyers, qui devraient également modifier quelque peu le paysage immobilier français.