Qu'est-ce que la valeur locative cadastrale d'un bien ?

La valeur locative cadastrale d’un bien correspond au montant théorique des loyers que le propriétaire toucherait s’il le louait. Cette valeur, calculée par l’administration fiscale, sert à déterminer le montant des impôts locaux, notamment la taxe d’habitation.  Quelle est la valeur locative cadastrale à Montrouge ? À Paris ? À Nantes ? Comment est-elle calculée ? On fait le point.

Comment connaître la valeur locative cadastrale d’un bien ?

La valeur locative représente le niveau de loyer annuel théorique qu’un bien immobilier pourrait générer s’il était loué. Autrement dit, le total des loyers de l’année que le propriétaire du bien pourrait encaisser, s’il le louait. C’est l’une des bases servant au calcul de la taxe d’habitation et de la taxe foncière.

Cette valeur locative repose sur des critères définis par l’administration fiscale dans les années 70, à partir des conditions du marché locatif de 1970 (1975 pour les DOM) pour les propriétés bâties et de 1961 pour les propriétés non bâties. Devenues obsolètes, ces valeurs sont revues chaque année par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation. La valeur locative cadastrale 2018 d’un bien n’est donc pas la même que celle de 2019, ni qu’en 2020. C’est ce qui explique en partie l’augmentation de taxe d’habitation et de taxe foncière dans certaines communes.

Si un particulier effectue des travaux d’agrandissement et/ou d’amélioration dans son logement, cela peut également impacter le montant de la valeur locative. S’il construit une piscine ou une terrasse par exemple, ou agrandit la surface habitable.

Comment est calculée la valeur locative cadastrale ?

La valeur locative cadastrale s’obtient en multipliant :

• la surface pondérée d’un bien ;
• par le tarif au m² du local de référence (articles 324 A à 324 L du Code général des impôts). 

Le détail du calcul de la surface pondérée et le montant du tarif appliqué à cette surface seront mentionnés dans la fiche d’évaluation remise par le contribuable à l’administration fiscale lors de la construction du bien. Les imprimés en question sont les suivants :

• l’imprimé H1 — Cerfa 6650 pour une maison individuelle ;
• l’imprimé H2 — Cerfa 6652 pour un immeuble collectif.

Ces imprimés concernent les impôts locaux des locaux d’habitation.

La surface pondérée 

La surface pondérée représente la surface au sol d’un bien, calculée à partir de ses différentes pièces, annexes et dépendances :

• les pièces d’une habitation désignent les pièces à vivre d’un logement : salon, salle à manger, chambre, cuisine, salle de bain, toilettes, etc.
• les annexes d’une habitation désignent essentiellement les lieux de passage d’un bien (entrées, couloirs, antichambres) et les rangements ;
• enfin, les dépendances sont les garages, caves, celliers, terrasses, greniers et autres éléments incorporés à la maison. Dans un immeuble d’habitation collective, les dépendances comprennent aussi les chambres de bonnes.

La surface réelle des dépendances est pondérée (d’où le nom de surface pondérée) par un coefficient variant entre 0,2 et 0,6, selon leur nature.

Les coefficients et correctifs

Le coefficient d’importance

Selon l’importance des différentes pièces du logement, on applique un coefficient d’importance, différent pour les maisons individuelles et les immeubles collectifs, à la surface réelle du local. Il est déterminé par un barème qui dépend des mètres carrés et de la catégorie du logement.

La surface réelle est ensuite pondérée par le coefficient d’importance pour donner la surface pondérée nette.

Le correctif d’ensemble

L’administration fiscale applique ensuite un correctif d’ensemble à la surface réelle. Ce correctif est en fait la somme de 3 coefficients :

• un coefficient d’entretien, de 0,80 à 1,20 ;
• un coefficient de situation, de - 0,10 à + 0,10 ;
• un « coefficient d’ascenseur », de - 0,15 à + 0,05.

Les éléments de conforts du bien

Eau courante, chauffage, électricité… tous ces éléments participent au confort des occupants d’un bien. À ce titre, ils sont retenus dans le calcul de sa valeur cadastrale locative. Pour les prendre en compte, l’administration fiscale les convertit en m² à ajouter à la surface réelle, selon le barème de l’article 324 T de l’annexe III du code général des impôts :

• baignoire : 5 m² ;
• eau courante, présence d’une douche : 4 m² ;
• gaz, électricité, chauffage par pièce : 2 m² ;
• présence d’un lavabo, d’un w.c. : 3 m² ;

Le tarif au m² du local de référence

Il s’agit d’un loyer moyen théorique au m², fixé par la commune en fonction de ses différentes estimations. Pour contextualiser, les locaux d’habitation sont classés en 8 catégories (article 324 H du CGI) selon leur nature de construction. 1 étant la catégorie la plus « somptueuse », 8 la plus mauvaise. Les locaux dits de référence servent de point de comparaison pour les locaux à évaluer. 

Où trouver la valeur locative ?

Où trouver la valeur locative sur l’avis de taxe foncière ? De la taxe d’habitation ? Cette valeur se trouve dans vos avis d’imposition de taxe foncière et de taxe d’habitation.

• Taxe d’habitation : la valeur locative est indiquée sous la mention « valeur locative brute » :

• Taxe foncière : et sous la rubrique « base » 

Pour calculer le montant de la taxe d’habitation, il faut donc multiplier la valeur locative cadastrale, diminuée de certains abattements, par le taux d’imposition en vigueur dans la commune.